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1、浦东高行项目 市场定位及产品建议报告 2010 02 Shanghai 第一部分 市场篇 一 城市发展环境简析 二 房地产市场趋势研判 三 区域市场趋势研判 五 客户深入调研 六 地块分析 七 项目定位 四 区域市场特征分析 城市地位 城市经济 居民收入 行业发展 城市总结 上海 长三角经济圈龙头城市 2009年提出 国际金融中心 国际航运中心 两大建设目标 GDP 万亿 占全国比重经济 增长率 长三角6 5520 11 珠三角2 979 1 12 5 京津冀2 989 1 11 9 到2020年 基本建成与我国经济实力以及 人民币国际地位相适应的国际金融中心 到2020年 基本建成航运资源高
2、度集聚 航运服务功能健全 航运市场环境优良 现 代物流服务高效 具有全球航运资源配置能 力的国际航运中心 2008年 长三角实现GDP6 55亿元 占全国比重 20 明显领先于其它经济圈 作为长三角龙头城市 两大国际中心 建设城市 必然吸引各类人才流入 从而为房地产市场发展奠定坚实需求 基础 城市地位 城市经济 居民收入 行业发展 城市总结 城市GDP 08年上海实现GDP14901亿元 在 内地一线城市中名列第一 08年常住人口1888万人 也是内地 人口规模最大城市 从城市综合实力看上海 是无可争 议的内地 第一城市 城市地位 城市经济 居民收入 行业发展 城市人口 主要一线城市人口及经济
3、总量对比 城市总结 主要一线城市GDP 人均收入对比 08年上海实现人均GDP73124元 在一线城市中处于中等 低于经济特区深圳 以及省 会广州 08年上海人均可支配收入26690元 次于深圳 从经济发展水平看 第一城市 价值还待挖掘 同时也说明未来发展空间较大 城市地位 城市经济 居民收入 行业发展 城市总结 住房消费 从住房消费支出看 虽然支出比例有所起伏 但总体在一定范围波动 而从城市人居居住面积看 08年实现人均居住面积16 9平米 较全国平均水平居住面积 28平米有较大差距 由此可见 居民对居住的改善需求基础较强 房地产市场长期发展空间仍然广阔 城市地位 城市经济 居民收入 行业发
4、展 住房面积 城市总结 城市经济 城市发展 VS 房地产市场 城市地位 居民收入 居住现状行业发展 1 房地产市场长期发展空间 大 2 中端市场的需求基础不断 提升 3 城市中心范围逐步扩大 城市地位 城市经济 居民收入城市总结行业发展 城市发展格局 随着城市不断发展 上海中心城区 概念不断外延 外环线以内将逐步成 为大中心城区 外环线 中环线 内环线 中心城区 项目位置 居住 需求 强烈 土地 资源 稀缺 城市地位 城市经济 居民收入 行业发展 城市总结 宏观市场对项目影响 1 房地产市场的长期发展空间广阔 为项目的操作奠定了良好的行业 发展基础 2 城市功能定位的明确与提升 更多人才的流入
5、 为丰富房地产市场 的需求结构奠定坚实基础 这对本项目定位也有借鉴依据 3 中心城区概念不断扩大 项目所处地段成为次中心板块 区域形象 提升 也能吸引多种层次客户关注 从宏观市场总体看 项目面临市场机遇以及市场选择机会较多 城市地位 城市经济 居民收入 行业发展 城市总结 一 城市发展环境简析 二 房地产市场趋势研判 三 区域市场趋势研判 五 客户深入调研 六 地块分析 七 项目定位 四 区域市场特征分析 土地市场 政策面 商品房成交 趋势研判 成交量 土地市场在经历08年供应与成交下 降后 09年重新放量 这一方面是 市场火热导致对土地需求增加 同 时 政府也加快了推地速度 成交价格 09年
6、 是地王频出的年份 成交土 地的楼面价格也大幅飙升 1 供应增加有助于改变市场供求 失衡 回归理性发展 2 地价突增 也为未来房价提供 坚实的支撑基础 同时进一步增加房 价泡沫 土地市场政策面二级市场 趋势研判 中央政策收紧逐步展开 上调金融机 构人民币存 款准备金率 商品房转 让环节营 业税规定 六次加息 五次降 息 2007年2008年2009年 保持宽松 货币及税 收政策 2007年 金 融 手 段 税 收 手 段 减免契税 营业税 降 低转让年限 2009年 其 他 手 段 国四条 二手房转 让营业税 年限恢复 国11条 2010年 政策走势 2007年为防止经济过热为 紧缩型政策 2
7、008年上半年继续保持紧 缩政策 年底经济危机影 响下出台一系列的救市政 策 2009年全年继续保持08年 的经济政策 但对房地产 却转方向 从国四条到国 11条 2010年房地产业再 次进入宏观调控周期 土地市场政策面二级市场 趋势研判 地方政策主要是抑制房价过快增长 契税首套房 上海 政策 买方 市场 卖方 市场 二套房 改善型 投机性 抑制需求 营业税 所得税 2到5年 2到5年 加倍调节 分析 从投资投机到自住 房地产需求将全面受到抑制 市场成交将会大幅下降 上海的调控力度必定成 为全国的表率 历史上 上海感冒 全国吃药 对2010年的上海房地产市场不能过于乐观 土地市场政策面二级市场
8、 趋势研判 政策对2010年影响 2010年第一季度 由于12月的政策末班车使需求 透支 1月份 国11条 的政策出台 以及春节淡季 市 场观望会增加 销售量将回落 同时 开发商的 不差钱 状态亦使价格坚挺 市场呈现 量 跌价平 的现象 2010年第二季度 政策效应的消化以及按照市场传统规律第二季度市场放量 成交相应回暖 但价格因 第一季度政策调控影响 价格继续持平 量升价平 2010年第三季度 如果宏观经济上升快速 可能会加息 1 若楼市在二季度只是出现 规律性回暖 那么在加息背景下 市场将呈现 量平价升 的态势 2 若楼市在二季度出现快速回暖迹 象 政策力度将会加大 楼市将会快速降温 市场
9、呈现 量跌价平 的现象 2010年第四季度 由于第四季度考虑到回笼资金因素 市场会出现 促销现象 呈现 量升价降 的态势 土地市场政策面二级市场 趋势研判 商品住宅近年走势 供需平衡线 土地市场政策面二级市场 趋势研判 上海近年总体商品住宅供需结构 呈现 波浪形 结构 松一年紧一年 且受政策影响显著 价格在07年后涨幅显著 短期价格升幅积累一定泡沫 泡沫化 特征促使中央改 变政策 要求稳定房价 其 中保证商品房供给 可能是 2010年供求关系再度转换 形成供大于求 土地市场政策面二级市场 趋势研判 降低存贷款金融利率 减免税费 降低房贷首付 个人住房贷款利率优惠下浮30 最低首付款比例调整为2
10、0 加大保障性住房建设力度 进一步鼓励普通商品住房消费 支持房地产开发企业积极应对 市场变化 下调资本金比例 逐步控制二套房贷优惠利率 营业税征免时限由2年恢复到5 年 增加普通商品房供给 抑制投机 上调存款准备金率 二套放贷首付4成 增加普通住宅用地供给 实行差别化税收信贷政策 解决中低收入群体住房 降低利率 刺激消费 先行宽松 逐步从紧 增大供应 抑制投机 政策转向显著 但主要针对 泡沫 投机 的关注与打压 增加供给 为了满足普通自住者的需求 08年09年2010年 一级市场二级市场政策面 现状 趋势可能增加商品房供应 09年供不应求局面 可能在2010年逆转 投资需求退潮 房价适度理性回
11、归 土地供应放量 地王现象频出 周期波动显著 价格升幅较大 增加普通房供应 抑制投资需求 土地市场政策面二级市场 趋势研判 不论从一级市场放量 二级市场周期波动 还是政策面转向看 2010步入调整的 趋势不可避免 适当加快房源上市步伐 可能是目前房企正确的选择 一 城市发展环境简析 二 房地产市场趋势研判 三 区域市场趋势研判 五 客户深入调研 六 地块分析 七 项目定位 四 区域市场特征分析 区域规划 区域土地市场 区域成交 区域发展趋势 浦东四大新市镇之一 浦东唯一外环内的新市镇 规划规模14 05平方公里 RTKL规划设计 城市绿舟 浦东的国际生态港 创意性城市副中心 宜居宜业的复合型城
12、市 生态型国际化社区 高桥镇整体规划 整个新市镇区域将构建 一心 两轴 八片 的格局 一心 是指新市镇的中心 即洲海路 张杨 北路交叉口附近及张杨北路东侧楔形绿地内的公共中心 包括行政办公 商务商业活动 文化娱乐 社会教育等多种功能 两轴 中的洲海路轴线定位为商务发展轴线 是新市镇未来的产业脊梁 而 定位为生活轴线的张杨北路 穿越和连接了自南向北几个居住区以及新市镇公共中心 八片 则包 括高桥集镇C区 原外高桥经济园区 新市镇中心居住片区以及东沟楔形绿地等 超前沿的国际规划 区域规划 区域土地 区域成交 趋势总结 森兰 外高桥规划 森兰 外高桥项目南至赵家沟 北至航津路 东至杨高北路 西至 张
13、杨北路 总占地面积5 74平方公里 分为商业区和居住区两大组 团 森兰商业区规划建筑面积52万平方米 分为时尚主题商业 五星级 生态酒店 服务式公寓 总部办公基地和中西荟萃的环湖餐饮娱乐 等 此外 140万平方米的体育公园为森兰商业区带来了活力与动 感 森兰居住区规划建筑面积约100万平方米 以低密度公寓和别 墅为主 拥有生态湿地和水景 以及国际学校 餐饮 医疗等配套 资源 体育运动场馆的配套标准也是难以一见的顶级标准 区域规划 区域土地 区域成交 趋势总结 商业商务 区 体育园林 区 国际居住 区 森兰居住区作为中外环仅存的大型生态居住社区净地 有 望晋升成为继古北 碧云 联洋之后的上海第四
14、大高尚国 际社区 历年区域土地供应量 区域规划 区域土地 区域成交 趋势总结 从总体土地供应趋势可以明显看出 整个浦东区域的住宅土地供应处于萎缩阶段 这也间 接导致了产品价格的不断提升 区域规划 区域土地 区域成交 趋势总结 从供应量看 浦东以及外高桥地区住宅整体呈现供 应逐步减少的态势 这也与区域土地供 应减少有关 从成交量看 09年的成交量基本回到了07年的整体 水平 但受制于供应量的减少 导致成交 量供应有限 成交价格看 从06年至今 住宅成交价格呈现快速 上涨的态势 成交价年均涨幅为24 区域规划 区域土地 区域成交 趋势总结 区域发展趋势研判 区域规划 一级市场 二级市场 总体规划
15、森蓝板块的定位规划指明了区域今后的发展目标 为今 后市场产品提供了明确的规划设计方向 目前土地供应量有限 住宅用地的逐步减少 今后市场供应有限 势必会造成成交价格水涨船高 一 城市发展环境简析 二 房地产市场趋势研判 三 区域市场趋势研判 五 客户深入调研 六 地块分析 七 项目定位 四 区域市场特征分析 板块对比 价格特征 面积特征 市场个案 同环线区域板块对比 板块对比 价格特征 面积特征 个案分析 特征总结 区域板块代表楼盘板块均价 浦东 外高桥板块 仁恒家园 绿地崴廉公寓 18000 22000 张江板块 阳光花城 胡姬花园二期 17000 25000 金桥板块滨江45 三林板块万科新
16、里程尚东国际 20000 25000 杨浦 新江湾城板块 上海梦想 新江湾城1号作品 28000 32000 五角场板块创智坊30000 虹口凉城板块荣镇新苑 25000 30000 闸北大宁板块 宝华现代城 大华阳城贵都 35000 宝山大华板块 大华铂金华府 大华梧桐城邦二期 20000 25000 普陀 万里板块 大华蓝郡中鹰黑森林 装 达安 春之声 24000 28000 长征板块 金沙雅苑 象源丽都 25000 闵行春申板块 春申景城二期玫瑰99 江南新苑 22000 徐汇华泾板块徐汇臻园32000 统计时间 2010年2月 均不含装修价格 外高桥板块位于中外环板块低价区间 相邻的金桥板块 江湾板块 五角场板块均位于高价区间 具有较大的上升 空间 分析 1 从外高桥地区的价格走势来看 09年年底整个板块的整体均价已经达到了18000元 2 从历年的价格走势来看 整个板块的价格走向符合整体上涨规律 并没有出现突然的井喷上涨 态势 这也就表明了区域的价格态势较为理性和健康 板块对比 价格特征 面积特征 个案分析 特征总结 分析 1 区域板块90 以下为主力成交户型 2 房型110
