【新编】某商业项目产品规划建议报告

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1、本报告是严格保密的 1 1 开发商 我们所面对的委托方多为住宅业务为主的 开发商 不懂商业 不仅需要知道项目能做什么 还 要知道具体怎么做 一是形成看得见 摸得着的蓝图 二是建立与设计师对话的平台 2 设计师 目前国内大多设计师对住宅比较在行 但 对商业理解不深 不掌握商场规划布局当中的各种商 业业态的特性和商场经营特有的运作规律 对各种空 间 设施与商场的实际需要难以做到相辅相成 规划 商业地产 第一生产力 顾问公司产品规划建议与评价的作用 本报告是严格保密的 2 总体规划 规模配比 各物业关系 价值实现 开发 分期 业态 功能 空间 不同业态之间的关系 位置 面 积 建筑要求 层高 柱距

2、承重 交通 水电暖通 排污 营业与辅助空间关系 交通关系 城市交通与项目 人与车 内与外 垂直 与平面 主力店与非主力店 不同业态功能 同营业时 间 不同营业时间 商业氛围 感觉体验 建筑 园林景观 标示广告 广场 出入口 门庭 中庭 可视度 过道 店铺 形象 顾问公司产品规划建议与评价的主要 内容 本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 东营胶州路商业项目 本报告是严格保密的 4 本项目位于东营市东城市区核心位置 传 统胶州路商圈内 u本项目位于东城核心位置 步行10分钟可达市政府 u本项目至西城济南路商业 区的交通距离约20公里 私 家车行使需20 30分 公交 车运行近一小时 西 城东

3、城 商河路 济南路 庐山路 西四路 西三路 西二路 市政府 项目属性界定 本案 本报告是严格保密的 5 序号商场名称面积商业形态 1众城商场6000平商场 2金座商城3000平商城 3天瑞商厦5000平商城 4时代家具城2000平专业市场 5 工业品市场 大棚 2500平集贸大棚 6 工业品市场 内部商业街 8000平商业街 7南部商业街3200平商业街 8沿街商铺6000平沿街商铺 总计约3万平 1 2 3 4 56 7 胶州路 8 业态结构 服装鞋帽占比约40 小商品占比约15 餐饮 娱乐缺乏 本项目所在的胶州路是东城核心传统商圈 以中低端服 装 小商品为主 是目前东城人气相对最旺的商业区

4、 本案 本报告是严格保密的 6 项目目标和限制条件 q 尽快规划建设并投入运营 提高区域城市形象 通过本 项目进一步提升与政府良好的合作关系 q通过从市场角度对商业进行定位 顺利实现物业变现 并在未来实现商业良好的经营 q 项目所在东城区商业氛围不浓 消费外溢至西城的现象 明显 东城新建商业物业规模巨大 远远超过需求 q 项目规划有要求严苛的农贸市场和回迁物业 对项目定 位和业态规划有很大的影响 项目目标 现状与约束条件 项目核心问题 本报告是严格保密的 7 项目核心问题 1 如何从商业内在规律的角度出发 在激烈的市场竞争 中寻求适宜的商业形态 建立项目持续长久的商业价值 2 如何通过业态规划

5、 物业功能空间设计 解决农贸市 场和回迁物业的影响问题 最大化的实现物业价值 本报告是严格保密的 8 项目发展战略 以区域及东城中端 中低端生活消费需求为核心目标 市场 以提升商圈 完善业态 满足目标消费者日常生活需 求为原则 打造生活型区域商业中心 避免直接竞争 进行差异化定位 针对东城其他商圈 多定位中高端 出现大规模服饰小商品城这一中低业 态的可能性较小 充分发挥农贸市场的业态协同效应 以较大的规模 良好的环境 极其丰富的商品 较 低的价格打造东营市区第一的服饰小商品城 本报告是严格保密的 9 根据发展战略 确定项目各类型业态角色 定位及发展策略 业态角色定位发展策略要点 服饰 小商 品

6、 主题业态 盈利核心良好的商场环境 分散的经营模式 规模优势 极丰富的商品种类 较低的价格 与农贸市场形成协同效应 农贸市场吸引区域人流的 磁极 内容丰富化 环境高档化 管理正规化 部分实 现百货 超市功能 餐饮配套业态风味小吃 以满足消费者购物过程中的餐饮需求 为目标 休闲娱乐完善区域商圈业态结构小规模 精品化 以满足区域居民休闲娱乐需求 为目标 本报告是严格保密的 10 商业形象定位 鑫都生活广场 规模大 商品多 环境好 价格低 本报告是严格保密的 11 楼层业态 5家居用品 布艺 配饰 布料 餐饮 网吧 游戏厅 台球 4服装服饰 3鞋 箱包 工艺品 玩具 童装 2 日用小百货 小家电 日

7、化 文化用品 季节货 日杂部分放在农贸市场 1农贸市场 临街商铺 1农贸市场 车库 业态定位 本报告是严格保密的 12 规划指标与规划要求 1 总建面不小于6000平的农副产 品经营场所 经营内容包括蔬菜 水产 肉蛋等 2 回迁安置总面积4360平米 6 个产权单位 全部布置在建筑 平面外围 楼层 朝向 出入口 要求严格 3 不得建设宾馆 写字楼 建面 500平米以上超市 用地面积 12468平米 容积率 不大于2 5 建筑密度 不大于55 建筑高度 不大于24米 规划指标 规划要求 关键 项目规划条件 本报告是严格保密的 13 回迁商户具体要求 朝向一层二层三层四层合计 胶州路317 531

8、7 52502501135 南环路2002006906901780 东环路 551 5551 560601223 北环路11111100222 总计11801180100010004360 朝向业主一层二层三层四层合计 胶州路 朱振发227 5227 5455 工商局909040 3540 35260 7 南环路市府办234 715 234 715469 43 东环路 粮店492492984 北环路凌志50 550 5101 分楼层 分朝向回迁商户面积要求统计 已签约回迁户统计 注 市府办回迁房屋中 需包含建面为25 75平的 商品房17套 其他朝向的1 2层需分割 出建面不超过85平的商 品

9、房不少于6套 各回迁户需设置外向独 立出入口 一 二层三 四层 回迁安置初排示意 本报告是严格保密的 14 胶州路是东城南北向交通要道 公交系统发达 人流 车流相对较大 现状地上停车位有限 对私家车出行消费者有一定影响 u项目周边有13条公交 线路 连接东城各主要 街道和已建小区 u两车道的胶州路是东 城南北向交通要道 人 流 车流均相对较大 u目前地块附近停车场 地十分有限 对私家车 出行消费者有一定影响 现状社区道路 规划道路 本报告是严格保密的 15 项目空间规划 一般商场首层层高不低于5 4米 其他楼层层高4 8米 最低不宜低于 4 5米 基于本项目功能空间特殊性及规划限高 建议各楼层

10、层高为 B1 F1 4 8米 F2 F5 4 5米 本报告是严格保密的 16 地下车库 约4000 卸货区 肉类 500 禽蛋类 400 粮油 豆制品 300 粮油 豆制品 300 水产品 400 卫生间 物业管理 50 半成品间 100 活禽宰杀 80 仓库 100 垃圾收集点 约400 功 能 品类规模 农 贸 市 场 230 0 肉类500 水产品400 禽蛋类400 粮油 豆制品 600 仓库100 配套用 房 半成品间 100 活禽宰杀 80 物业管 理 50 垃圾 收集点 卫生 间 车 库 4000 车库 隔间 摊位 配套用房 活禽宰杀间 隔间面积以20 30 为主 摊位面积以3

11、5 为主 地下一层平面示意 地下一层空间规划示意图 本报告是严格保密的 17 蔬菜区 1600 果品 200 音像 药店等 300 熟食 果品 各100 熟食 果品 200 100 副食品 400 配套用房 仓库 250 200 临街商铺 回迁房 1000 临街商铺 回迁房 1000 日杂百货 便民设 施区 800 层数品类规模 农贸市场 4000 配套用房约 250 蔬菜1600 果品400 日杂百货800 音像 药店等300 熟食300 副食品400 仓库200 配套用房 工商管理 50 检测房 30 投 诉室 30 净 菜间 80 垃 圾收集点 临街商铺 回迁房 2000 柜台区 摊位区

12、 隔间 临街商铺 u除满足回迁要求外 临街商铺四面满 布 尽量作大 以尽可能实现首层价值 补缺中间价值损失 u中核部分全封闭 为农贸市场 u四面满布临街商铺 易于根据回迁房 布置 解决垂直交通 u隔间面积控制在20 30 摊位面积控 制在3 5 柜台面积控制在5 10 一层平面示意 地上一层空间规划示意图 本报告是严格保密的 18 60 690 250 二层平面示意 地上二层及三 四层空间规划示意图 u周边铺位以20 为划铺基数 u中心区铺位以5 10 为划铺基数 周边商铺 111 492 59 5 317 5 200 中心区铺位 三 四层平面示意 本报告是严格保密的 19 地上五层空间规划示

13、意图 风味美食 1000 网吧 游戏厅 台 球 1500 家居用品 布艺 配饰 布料 3700 五层平面示意 垂直交通考虑休闲娱乐 业态经营需要 本报告是严格保密的 20 外部平面交通示意图 u广场出入口设置在东 西两向中部 u农贸市场出入口设置 在东西两向中部 u车库出入口设置沿西 环路一侧 商场出入口 农贸市场出入口 农贸市场出入口 车库入口 车库出口 商场出入口 平面交通建议 本报告是严格保密的 21 内部平面交通示意图 动线 u尽量整齐的分布商铺区域 使消费者根据指示图和通 道标志能够很容易到达各铺 位 u沿封闭式铺位和扶梯位置 设置商场主通道 主通道宽 度3 3 5米 u个商铺区域之

14、间设置次通 道 次通道宽度2米 60 690 250 标准层平面示意 本报告是严格保密的 22 案例借鉴 北京 六佰本 项目概况 地理位置 望京广顺北大街 技术指标 占地面积35159 平米 总建面10万平米 建筑形式 独体商业街 南北两栋 建筑层数 地上四层 地下三层 地下二层和三层为停 车场 商业业态 餐饮 零售 娱乐 俱乐部 推广形象 望京随便消费区 效果图 南区 北区 垂直交通建议 本报告是严格保密的 23 双首层 的垂直交通设计使消费者可以从大街上直接进入两层 这两层就全都变成了首层 增加了整体商业价值 进入地上一层 进入地上二层 在一层临街位置设置 双首层 入口 消费者可以从入口直

15、接进 入一层 也可通过扶梯进入二层 购物 这样对消费者来说 二层 也变成了首层 增加了二层的进 入性 提升了其商业价值 本报告是严格保密的 24 从首层进入二层的方案一 外部进入 u由室外直接通过室外 大台阶进入二层 服饰广场入口 二层平面示意 服饰广场入口 回迁商铺服饰广场中庭 上海百联西郊购物中心 上海百联西郊购物中心 本报告是严格保密的 25 u入口处形成精品展 示厅或小型的休憩空 间 u展厅后部墙体封闭 与中部集贸市场空 间完全区隔 回迁商铺集贸市场鑫都商铺 集贸市场入口 集贸市场入口 一层平面示意 服饰广场入口 上海南京路新世界商城扶梯空间 天津红星美凯龙家具装饰广场扶梯空间 服饰广

16、场入口 从首层进入二层的方案二 内部进入 台湾高雄梦时代广场 本报告是严格保密的 26 内部垂直交通 111 492 59 5 317 5 200 111 492 59 5 317 5 200 柜台 区 摊位 区 隔 间 临街商铺 一层平面示意 二层平面示意 u1 楼梯 一层到地下一层 u2 自动扶梯 二层到五层 u3 电梯 二层到五层 u4 景观电梯 二层到六层 夜 晚直达五层休闲娱乐区 u5 楼梯 二层到五层 u6 楼梯 二层到五层 扶梯 电梯 电梯间楼梯均 设计为地下一层到地上五层 根据经营需要进行限制性 运行 在以上基础上考虑满足人流 消防等需要增加步行楼梯 本报告是严格保密的 27 外立面设计准则 u与定位档次结合 考虑 商场目标消费群不同的感 观心理需求 以及商场定 位高低 u与商场特色结合 考虑 商场特色 内部设计 u与区域环境结合 考虑 区域的地形地势 气候 人文环境 区域建筑风格 等 外立面采用现代风格 色彩以银灰等浅色 系为主 立面风格建议 本报告是严格保密的 28 主入口是本项目重点 采用昭示性强 特 色鲜明的入口实现人流引导 出入口明确 昭示性强 u商业入口处重