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1、1 本报告严格保密 2 本报告严格保密 珍珑棋局 热板块上的蓝筹股 龙湖龙泊南路项目发展定位及营销推广方案 版权声明 本项目是新郑市万隆实业有限公司与众厦实业发展有限公司共同研究的成果 未经上述公司共同书面许可 不得 擅自向其它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 2012年11月30日 谨呈 新郑市万隆实业有限公司 3 本报告严格保密 PART1 项目地块本体分析 PART2 发展目标与问题界定 PART3 区域房地产市场分析 PART4 SWOT分析与发展战略推导 PART5 整合定位与物业发展建议 感谢贵公司邀请众厦参与项目宗地的发展定位及营 销策划工作 本报告将在
2、以下六大方面进行 通过 分析及思考 组织针对性的项目发展建议 PART6 项目营销推广策略 PART7 附件部分 4 本报告严格保密 01 Trends 项目地块本体分析 5 本报告严格保密 区域属性 区域位于郑州市与新郑市之间的龙湖镇板块 是郑州市 南大门 郑州向南发展的第一阵地 隶属新郑市龙湖镇 位于新 郑市北部 东邻孟庄镇 西 接新密市界 南依郭店镇 总面积为96平方公里 镇区 面积19平方公里 郑州市南大门 龙湖镇北靠 郑州市郊区 距郑州市区11 公里 为郑州的南大门 成 为中心城市向南扩张的 桥 头堡 郑州半小时城市圈范围内 龙湖镇距离郑州市区11公里 距国际机场14 4公里 龙 湖
3、和新郑处在郑州市规划的 半小时城市圈范围内 6 本报告严格保密 区域配套 教育资源丰厚 中原工学院 升达大学 经济干部管理 学院 河南省职工医学院 河南省经贸学院 河南省纺 织高等专科学校 河南省检 察官学院 国家法官学院河 南分院 郑州新一中等 可 谓高校林立 文化氛围浓厚 生活配套氛围渐成 新郑第 三人民医院 居易度假酒店 均在项目3公里生活圈内 超大规模商贸物流城 华 南城 总占地1 5万亩 总建筑面积1200万平方米 近在咫尺 区域教育配套资源优越 生活配套有待完善 河南检察职业学院 第三人民医院 龙湖酒店度假村 郑州升达大学 黄帝内经纪念馆 3公里生活圈 纪检委宣教基地 华南城 郑州
4、新一中 7 本报告严格保密 区域交通 交通道路规划 五纵六横 五横 西南绕城高速 双 湖大道 袁张公路 107连 接线 郑少高速机场联络线 六纵 郑尧高速 大学路 京广路 中州大道 郑新 快速通道 东四环 加强与 郑州主城区和航空港区的联 系 目前107已经改造加宽 郑 新快速路年底之前即将全线 贯通 届时从郑州市中心到 龙湖镇中心仅半小时即可 五横六纵 交通干线编织区域立体交通网 郑州到龙 湖镇更加方便及快捷 本项目 8 本报告严格保密 项目四至 项目位于龙湖镇南侧 靠近墅区 紧邻一中 整体偏南 周边居住氛围及生活配套较差 项目位置 项目位于龙湖镇龙泊南路与 魏庄村交汇东侧 位置相对 龙湖其
5、他项目稍偏 项目四至 东侧为开发居住用地 临近 河道 南侧为龙泊南路 与新一中 隔路相望 西侧为魏庄村 目前整体形 象较差 北侧为龙泊圣地度假村 距 林溪湾 兴龙湾仅2 0公里 西侧 魏庄村 南侧 龙泊南路 北侧 龙伯度假村 东侧 住宅用地 河道 本项目 9 本报告严格保密 龙 泊 南 路 本体分析 项目地势较低 呈南北狭长状 规模中等 若规划因地制 宜借力打力将使项目地形不利因素转化为项目规划优势 1 项目占地 9 98万 约 149亩 其中居住8 86万 1 0 容积率 2 0 公共服 务设施10173 容积率 2 5 2 地形特征 整体地块呈南北 狭长状 东西长约204米 南北长约555
6、米 地块北侧 边缘线呈不规则曲线状 整 体地势略低于龙泊南路2 5米 整体呈西高东低 北高南 低势态 地形不平整将不利 项目规划 约204 54米 约389 03米 约555米 10 本报告严格保密 1 身居龙湖镇墅区 项目位于宜居教育城 龙湖镇 高端别墅项目林立 2 区域环境较好 生态环境宜人 水系纵 横 十七里河 十八里河 龙湖 3 学区资源优越 龙湖镇是政府规划的宜 居教育城 郑州新一中 六中 外国语中 学等环伺本项目 4 位置稍偏 项目相对龙湖镇其他开发项 目位置靠南 不具备竞争优势 位置稍偏 规模较小 无独有强势资源 但身居龙湖墅区 环 境与学区资源优越 具备打造中高端项目 的条件
7、5 规模较小 项目占地150亩 在同区域属 中小规模项目 6 不具备独有强势资源 项目属性界定 11 本报告严格保密 02 Trends 发展目标与问题界定 12 本报告严格保密 目标1 稳健运行 万隆置业首次进驻龙湖镇 精准项目定位并打造符合市场需求产品 降低开发风险 目标2 快速回现 保障热销 平衡项目现金流 保障资金 滚动开发其他项目 目标界定 目标3 利润走高 通过精准定位及迅速销售赢得口碑获取更大利润 13 本报告严格保密 问题界定 1 项目所处位 置相对较偏 不 具备独有强势资 源 3 在售项目与待开发项目导致市场 竞争激烈 目标客户被分流 2 地块规模有 限 周边整体形 象较差
8、居住氛 围受影响 问题焦距 在 地块位置相对偏远 居住氛围受影 响 规模有限 不具备强势资源 市场竞争激烈 客户分流 的条件下 如何跳出竞争实现项目整 体稳健运行与前期快速回现 围绕目标与问题 首先我们先来了解市场 审视大局 14 本报告严格保密 03 Trends 区域房地产市场分析 15 本报告严格保密 龙 湖 镇 背 景 分 析 16 本报告严格保密 板块核心贩卖价值城市定位 惠济 板块 黄河湿地属性及沿 花园路近邻城市 惠济高端服务业 新城 荥阳 板块 城市游闲文化 西 流湖公园 南水北 调运河 李商隐公 园 及资源塑造 江南春温泉 奥帕 拉拉水公园 宜居健康城 白沙 板块 郑汴一体化
9、带来的 升值空间 中牟新城 龙湖 板块 龙湖 十七里河等 卓越生态环境及教 育资源优势 宜居教育城 纵观郑州城市近年高速发展 滋生4大城市近郊发展区域 各区域因自身 属性不同 贩卖不同核心价值 板块对比 与其他区域相比 龙湖板块主要依靠卓越的生态资源 及教育资源吸引客户 17 本报告严格保密 龙湖镇隶属新郑市 位于新郑 市北部 东邻孟庄镇 西接新 密市界 南依郭店镇 北靠郑 州市郊区 总面积为97平方公 里 镇区面积19平方公里 是 全市面积最大的乡镇 龙湖镇与郑东新区 国家高新 技术产业开发区遥相呼应 成 为中心城市向南膨胀扩张的 桥头堡 城市区位 龙湖镇 龙湖镇 龙湖镇隶属于新郑市 紧临郑
10、州 能够很好的接受郑 州市产业转移 带动区域经济快速发展 新郑市 18 本报告严格保密 现代生态休 闲农业化区 新 型 城 镇 化 区 华南城 按照 一核两翼 的发展格局 突出 宜居 教育 功能 着力打造 一 区三基地 中部为教育 房地产及三产服务 区 东部为纺织服装 商贸物流基地 西部为生态休闲基地 南部为先进制造业及产学研基地 发展布局 龙湖镇以物流 纺织产业为经济支撑 重点发展教育 房地产业及三产服务业 突出 宜居 教育 功能 本案 19 本报告严格保密 境内交通 五横六纵公路网 107国道 102省道 新郑快速路 纵贯南北 郑州西南绕城高速 公路 郑尧高速公路穿境而过 距新郑国际机场1
11、8公里 正在建设的地铁2号线 规划地 铁13号线贯穿境内 郑新快速路已全面贯通 地铁2号线 13号线穿过龙湖镇 郑新快速路的修通 提升区域物业价值 为区域注入未来投资潜力 交通出行 绕城高速 郑 尧 高 速 G107 S102 龙湖镇 新郑机场 18KM 24KM 20 本报告严格保密 郑州华南城将打造1200万 超大规 模商贸物流平台 郑州华南城项目选址河南郑州新郑 市龙湖镇 东邻曹河 西接郑新公 路 南至107连接线 北到双湖大道 规划总建筑面积为1200万平方米 包括交易市场 商务配套和生活服 务配套三大部分 首期总建筑面积400万平方米 投 资达150亿元人民币 华南城项目落户龙湖镇
12、吸引大量的外来人口前来就 业 置业 促进周边房地产市场快速发展 产业支撑 华南城 21 本报告严格保密 2011年1月6日 限购范围 农业路以南 桐柏路以东 航 海路以北 未来路以西区域 未来路与农业路未交界处以中 州大道为界 2011年3月 限购令升级 范围扩大至市内五区 郑东新区 高新区 经济技术开发区不限购 政策利好 在宏观调控下 2011年前 六个月 郑州市商品住宅 市场投放量同比持平 而 销售量却同比下降了48 政策执行力度和效果明 显 郑州市区的大范围限购 为龙湖客户的扩大提供基础 22 本报告严格保密 区域总结 与其他区域相比 龙湖板块主要依靠卓越 的生态资源及教育资源优势吸引客
13、户 以物流 纺织产业为经济支撑 重点发展 教育 房地产业及三产服务业 突出 宜 居 教育 功能 地铁2号线 13号线穿过龙湖镇 郑新快速 路的修通 提升区域物业价值 为区域注 入未来投资潜力 地处非限购区域 有效的承接郑州市区购 买力转移 隶属于新郑市 紧临郑州 很好的接受郑 州市产业转移 带动区域经济快速发展 龙湖凭借 教育与 生态的高起点规划 及 不限购政策 有效承接郑了大 批量的州客户 23 本报告严格保密 住 宅 市 场 分 析 24 本报告严格保密 年 份 套 数 面积 万 均价 元 200 9 244 4 2423 84 2436 201 0 288 4 2943 14 3605
14、201 1 184 0 2220 42 5907 201 2 313 0 3413 70 4895 1 10月 龙湖镇近几年房地产市场发展稳定 整体呈现量价齐升 的态势 目前已进入快速发展阶段 自2009年以来 龙湖镇住宅市场每年的去化量在2580套左右 由于龙湖生态资源丰富 区域内早期以大盘别墅项目为主 由于该区域紧邻郑州市 政府政策倾斜 不断接受郑州 市产业转移 外来人口增多 区域内物业类型逐渐多元化 房地产市场进入快速发展期 2011年 林溪湾 红河谷等大量别墅 项目的入市 拉升了区域商品住宅整 体均价 宏观市场分析 备注 数据来自新郑市房管局备案数据 25 本报告严格保密 2011年9
15、月至2012年9月龙湖镇商品住宅共 销售3749套 42 12万 均价5292元 月均销售288套 3 24万 自今年3月份以来 区域商品住宅量价走 势平稳 9月绿都丹石街区 成交57套 均价4021元 的大量成交 拉低了本 月住宅价格 住宅均价4073元 备注 数据来自新郑市房管局备案数据 宏观市场分析 随着大量项目的不断入市 龙湖镇房地产市场销售 火热 2012年月均去化348套 市场需求强劲 26 本报告严格保密 规模特征 项目名 称 占地 面积 万 总建 筑面 积 万 龙湖御 景 11 318 富田兴 隆湾 34 0810 8 国瑞城 52 42120 7 红河谷 33 3550 林溪
16、湾43 329 9 绿都丹 石街区 2470 居易国 际城 120144 公园大 地 4 069 96 康桥溪 月 811 哈佛生 活馆 48 8 康桥溪 桂园 1 644 16 目前在售项目以大规模中高端项目为主 本案 公园大地 公园大地 公园大地 正商红河谷 英郡 龙湖御景 正弘苑 星嘉园 林溪湾 康桥溪月 哈佛生活館 富田兴龙湾 龙泊圣地 康桥溪桂园 绿都温莎城堡 本案 华南城 宽视界 在售 待售 27 本报告严格保密 市场竞争 项目名称 开发面积 万 已推量 万 预计推出量 万 龙湖御景189 168 84 富田兴隆湾47 712 88 45 国瑞城120 71613 红河谷5010 1812 林溪湾29 97 86 绿都丹石街 区 7013 658 5 公园大地9 962 57 46 英郡4508 1 星嘉园8 705 6 康桥溪月1103 哈佛生活馆8 80 康桥溪桂园4 1604 16 合计433 9282 8985 本案 公园大地 公园大地 公园大地 正商红河谷 英郡 龙湖御景 正弘苑 星嘉园 林溪湾 康桥溪月 哈佛生活館 富田兴龙湾 龙泊圣地 康桥溪桂园 绿都温莎城堡
