【新编】某城市更新与区域发展研究课程

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1、宁波鄞奉片区城市更新与区域 发展研究 谨呈 宁波海城投资开发有限公司 版权声明 本文仅供客户内部使用 版权归世联地产顾问 中国 有限公司所有 未经世联地产顾问 中国 有限公司书面许可 不得擅自向其它 任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 2007 6 项目位于宁波市老城区海曙区 奉化江西侧 在空间上是三江口核心区的延展区 约8分钟车程 u项目用地规模1 6平方公 里 u距离城市核心三江口区 域的空间距离约8分钟车程 项目区位 项目区位易与城 市核心区建立价 值关联 但是也 易于被边缘化 2 江 河 铁路将区域围合成相对独立的区域 东 奉化江 北 铁路 南 玻璃厂 杭甬高速

2、 附近 西 南塘河 河面较 窄 项目四至 3 项目地块与城市核心区之间有铁路分割 铁路 以北存在一个五叉路口导致的交通瓶颈 铁路是很大的瓶颈 要设法把颈拉开 与市区的五叉路口让人头晕 天启公司某销售负责人 通往市区需要经过的 铁路是对外交通的第一 个瓶颈 通往市区的五叉路口 是对外交通的第二个交 通瓶颈 五叉路口 铁路隧道 项目四至 交通条件的改善 将是提升区域价 值的重要因素 4 项目北侧为城市核心区 西 南两侧为破旧的工业厂区 和居住区 东侧奉化江东岸为热电厂区 区域认知度低 西 居住区 北 城市核心区 东 热电厂区 南 破旧的工业 厂区和居住 区 周边功能 5 现状主要为旧工业区和居住区

3、 并有一条历史 街区和数个学校 未承载核心城市功能 1 历史街区 3 3 已拆迁地块 5 2 地块现状 4 7 6 12 南塘河 4 劳动力市场 5 奉化江 6 南郊仓库 新乐洗衣机厂 7 区域功能需要 进行转换 6 鄞奉路和环城南路是项目内部的主干道 是城市核心区 通往城市西南方向的重要交通线路 过境交通功能明显 鄞奉路 环城南路 环城南路 鄞奉路 鄞奉路 交通概况 7 项目优劣势总结 本项目城市核心区的延展区 具有极佳的滨水景观 同时 形成了一定的空间独立性 易于打造区域特色 但与核心区之间存在一定的 交通瓶颈 区位优势 项目位于城市核心区的延展区 与城市核心区距离很近 易 于与核心区建立

4、价值联系 空间优势 项目区域周边为水体和铁路围绕 形成了一个相对独立的区 域 易于通过空间打造强化区域感 在城市中形成一个极具特色的功能区 滨水景观优势 项目区域位于奉化江和南塘河之间 具有极佳的水景资 源条件 有利于通过滨水资源来强化和提升区域价值 交通瓶颈 铁路的分割以及五叉路口的存在 使项目区域北侧形成了一 定的交通瓶颈 不利于项目地块与城市核心区之间的联系 降低了项目区 域的交通可达性 优势 劣势 8 项目属性界定 城市核心区外围相对衰落区域 的大规模滨水区改造项目 项目属性界定 属性界定属性阐释 城市核心区外围位于宁波商业和商务三江口核心区的外围区域 属于核心区的一级辐射圈 产业衰落

5、区处于城市核心区外围 目前为旧的居住区和工业厂区 区域认知度较低 大规模 区域占地面积1 6平方公里 从可出让的建设用地稀缺的老城区海曙来看 是一个 大规模区域开发 滨水区 北靠南塘河 南临奉化江 拥有奉化江的一线江景 地块呈现狭长形 滨水景观面 大 旧城改造位于宁波老城区海曙区 地块现状需要拆迁 为一旧城改造的城市更新项目 9 定位为CBD的扩展区 分流核心区商务功能 规划主 要功能为居住 商业 商务 现有规划 住宅建面 91 52万平方米 商业建面 26 26万平方米 商务办公 39 03万平方米 公共服务 9 80万平方米 及配套 混合功能 15 01万平方米 10 总体布局思路 四组团

6、的空间格局 商务组团 文娱组团 居住组团 混合功能组团 u商务组团 以广场为中 心 外围以高层建筑围合 通过步行道 公园 广 场 文化展示建筑与活动 场所的有效组织 构筑人 性化的商务组团 u文娱组团 结合南塘河 小桥 流水 人家 的 江南韵律 布置地方特色 的文化娱乐设施 u居住组团 以居住用地 为主 加强与江面的联系 并与滨江绿地相贯连 u混合功能组团 包括混 合用地 文娱用地以及居 住用地等 现有规划 11 客户目标 作为为具有政府背景的一级级开发发企业业 海投的目标标是 打造成为为具有标标杆性影响力的旧城改造项项目 顺顺利实现实现 土地出让让 获获得较较好的经济经济 收益 12 我们分

7、析总结出实现这一目标的关键因素 KPI 体系 标杆形象 土地出让 效益实现 成功转型 形象改善 承担城市功能 顺利拆迁 成功引入投资者 社会效益 价值提升 本项目目 标实现的 关键因素 地价 地区价值 房价 品牌开发商 资产增值 政府目标实现 土地能够 以较高的 价格顺利 出让是实 现所有目 标的基础 目标解析 13 但是 现状地块为破旧的工业厂区和居住区 区域认知 度低 与标杆形象和土地出让的目标存在矛盾 1 4 32 5 678 1 2 3 破旧的居住区 4 5 衰败工业区 6 7 8 厂房沿江分布 u 对鄞奉片区的认同度 不高 在老百姓心中是 脏 乱 差 的印象 处 于 三市 地段 拆迁

8、户 出租房 外来人口多 总体形象不好 天启公司薛经理 14 如何使这种城市陌生区域成为一个城市中具 有标杆形象的区域并顺利实现土地出让 到 宁波的标杆区域 从 城市的陌生区 15 我们必须在宁波整个城市的大框架 下 重新审视和寻找鄞奉片区的价值及 对城市的意义 16 城市分析 城市背景 分析 城市缺失 分析 地块分析地块资源 价值盘 点 案例分析城市滨水 区改造 经验 政府要求海曙区政 府对项 目的要 求 寻找定位 功能定位 房地产市 场分析 各功能发 展定位 空间布局 布局研究 前提 空间布局 建议 增值体系 空间增值 建议 进程增值 建议 产品增值 建议 落实定位 研究框架 战略层面策略层

9、面 17 第一部分 发展定位研究 18 城市背景研究 城市发展缺失分析 滨水区改造案例借鉴 地块价值盘点 政府对项目的要求 项目发展定位 19 城市背景研究 城市发展缺失分析 滨水区改造案例借鉴 地块价值盘点 政府对项目的要求 项目发展定位 20 宁波市国内生产总值和固定资产投资快速增长 国民经 济稳定快速发展 有利于房地产市场的快速增长 宏观经济背景 u近6年宁波市GDP增长率 保持在12 以上 2006年 城市GDP达到2864亿元 u近年来宁波市固定资产 投资年稳定快速增长 2006年已达1543亿元 增 幅12 6 资料来源 2006年宁波市统计年鉴 21 人均GDP快速增长 人均可支

10、配收入水平较高 城市消费水平处于高位 标 志着宁波人具有较强的购房 休闲娱乐等消费实力 资料来源 2006年宁波市统计年鉴 22 宁波市具有较大的人口基数 且城市化水平逐年稳步提 高 未来市区会面临越来越多的人口增量 资料来源 宁波市各年统计公报23 宁波市三大产业结构基本保持稳定 二三产业比重略 微上升 工业是宁波经济最重要的组成部分 u宁波市工业经济发达 具有相当实力和规模的工 业企业数量较多 根据统 计 2005年大中型工业企 业分别为21与710家 其中 以制造业企业为主 u 从历年来数据看出 宁 波市产业结构稳定于 二 三 一 型 第二产业 比重最大 2001 2002 2003 2

11、004 2005 2006 第一 产业 7 71 7 13 6 28 5 71 5 40 4 87 第二 产业 54 02 54 56 54 54 55 34 54 77 55 01 第三 产业 38 27 38 31 39 18 38 95 39 83 40 12 24 宁波市工业企业以石油加工 机械制造和纺织服装相关产业为主 三江片的 工业生产主要集中在鄞州区 海曙区工业生产实力最弱 各产业规产业规 模以上工业产值业产值 石油加工 炼焦及核 燃料加工业 6497344 电气机械及器材制造 业 5255425 通用设备制造业3906725 纺织业3727792 电力热力的生产供 应业 306

12、3231 有色金属冶炼及压延 加工业 2362418 通信设备计 算机及 其他电子设备制 造业 2316719 交通运输设备 制造 业 2211169 化学原料及化学制品 制造业 2079398 金属制品业2028542 塑料制品业1776953 纺织服装 鞋帽制造 业 1745886 黑色金属冶炼及压延 加工业 1594858 专用设备制造业1536610 文教体育用品制造业1157139 化学纤维制造业1095313 各地区规规模 以上工业业 产值产值 全市4890 96 69 市区3180 17 08 镇海9026 44 6 鄞州8322 01 0 北仑6468 07 2 慈溪6399

13、02 2 余姚5029 40 8 奉化2170 40 6 江北2092 15 9 宁海1910 85 9 象山1598 26 6 江东1391 30 5 海曙9465 19 25 宁波整体定位 东南沿海重要的港口城市 长 江三角洲南翼经济中心 国家历史文化名城 u主要职能 东北亚航运 中心深水枢纽港 华东地 区重要的先进制造业基地 现代物流中心和交通枢 纽 u长江三角洲南翼重要对 外贸易口岸 u浙江省对外开放窗口和 高教 科研副中心 u东南沿海重要风景旅游 城市 北仑港大陆排名主要港口第四位 依托北仑港 宁波成为东南沿海重要的 港口城市 依托港口 宁波成为对外贸易的重要口岸 历史悠久 风景秀丽

14、 成为国内重要的风景旅游城市 港口 贸易 文化 窗口 关键词 城市空间分析 26 市域空间发展思路 东扩 北联 南统筹 中 提升 中提升 引擎和枢纽 加快提升中心城区功能 增 强中心城市的集聚力 辐射 力 带动力 使之成为宁波 大都市区的核心和灵魂 东扩 领跑者和示范者 推进三江片与镇海 北仑片 的相向发展 实现基础设施 和功能对接 北联 能级和分量 整合余慈地区优势 推进区 域统筹发展 加快建设宁波 都市区北部中心 增强宁波 大都市区的能级和分量 南统筹 战略之举 以象山港区域保护利用为重 点 打造生态经济型港湾 带动宁波南部地区的城市化 进程 北联 中提升 东扩 南统筹 27 三江片的空间

15、格局 三江片正向多中心的城市格局拓展 未来将形成三大中心三足鼎立的局面 u城市扩张的基础是产业 集聚 u城市扩张的过程始终伴 随着产业的布局与展开 u城市扩张的目的是增强 城市的要素聚集功能 u三江口中心 东部新城 及鄞州中心区都依托各自 的产业和人口积聚 形成 相应的中心 城市得以扩 张 三江口中心 依托城 市产业和人口的自然 积聚 东部新城中心 依托 港口经济形成的产业 集聚 鄞州中心区 依托鄞 州区域经济的发展和 总部经济形成集聚 随着政府的引导 宁波将形成三江口和东部新城两个中心 三江口 东部新城两个中心与区域经济发达的鄞州中心区形成三足鼎立的 商务和商业局面 28 三江片三大中心的格

16、局中 每个中心具有不同 的发展方向和定位 u三江口区域 重点发展 金融保险 商贸流通 中 介服务等现代服务业 转 换第二产业和低密度的生 活居住 完善城市功能 提升城市形象 u东部新城区 重点发展 商务会展 行政办公 金 融保险等现代服务业 进 一步完善港口城市的国际 贸易服务功能 打造长三 角国际贸易服务和先进制 造业供应支撑平台 u鄞州新城区 扩大总体 规模 优化功能布局 在 空间上和功能上积极融入 中心城区 重点发展商贸 流通 旅游休闲 房地产 等现代服务业 三江口 市级中央商务区 东部新城区 宁波未来都市形象 标志性区域 鄞州新城区 现代化生态城区 空间竞争分析 29 三江口中心 三江口地段是宁波市城市核心区 金融 商贸 文化 居住功能突出 u商业 以天一广场加中 山路形成的商业积聚力使 得三江口形成强大的吸力 成为宁波的中心区标志 u商务 以万豪等顶级写 字楼座拥一线江景 以绝 佳的资源和形象吸引宁波 高端商务客户 为三江口 树立形象的标杆 u居住 老市区的完善配 套和稀缺性使得三江口豪 宅林立 认知度很高 30 东部新城中心 未来宁波市政府将迁至东部新城中心区 定位为宁波新