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1、第三章 总论之三 物权变动 1 o 物权法 第六条 不动产物权的设立 变更 转让和消灭 应当依照法律规定登记 动产物权 的设立和转让 应当依照法律规定交付 o 物权法 第二章 物权的设立 变更 转让和 消灭 o 第一节 不动产登记 o 第九条至第二十二条 o 第二节 动产交付 o 第二十三条至第二十七条 o 第三节 其他规定 o 第二十八条至第三十一条 2 第二节 物权变动 o 一 概述 o 物权变动 是指物权的发生 变更和消灭 o 一 物权的发生 o 物权的发生包括 物权的取得与物权的设定 o 物权取得可分为 原始取得与继受取得 3 o 1 原始取得 o 原始取得 为权利的绝对发生 又称为固
2、有取得 是指不依据他人既存的权利而取得物权 o 标的物上的原有负担 因原始取得而消灭 如存 在抵押权的机器被善意取得 o 2 继受取得 o 继受取得 为权利的相对发生 又称为传来取得 是指基于他人既存的权利而取得物权 o 取得人仍继承标的物上的原有负担 4 o 1 以继受方法的不同 可分为移转继受 取得与创设继受取得 了解 o 移转继受取得 简称移转取得 是指就他人 的物权 依原状移转而取得 如买卖 o 创设继受取得 或称设定继受取得 则指在 物权标的物上 创设定限物权而取得 如抵 押权的设定 o 设定取得不适用于所有权 仅限于定限物权 5 o 2 以继受的范围或型态的不同 可分为特定 继受取
3、得与概括继受取得 了解 o 特定继受取得 是指对特定标的物的继受取得 o 概括继受取得 是指就他人的权利义务不限于 特定物 全部予以继受 如继承 o 区别的实意 o 其一 概括取得对前手的权利义务均需全部继 承 o 其二 特定取得仅限于特定物上的权利义务 而不及于前手的个人的负担 6 o 年 月 金殿苑小区建成 次年 月 上海华凉房产开发经营有限公司取得金 殿苑商品房的产权证 其中明确 号楼共 层 套住宅 随后购置房产的业主 纷纷入住 o 年 月 金殿苑业主委员会成立后 号楼的业主们向业主委员会反映 在这 幢楼的 层和 层之间 又多出了 层 这层楼面有 套住房计 平方米 早在 年就被开发商以有
4、使用权而出租给 了他人 7 o 由于 楼层的增建 开发商自始至终未经业 主同意 擅自压缩住宅层高和使用面积 且多 出的 套住房既没有分摊公用面积 也没有缴 纳维修基金 为此 业主们认为开发商的这一 做法侵害了他们的合法权益 要求将 层住 房的产权归全体业主所有 o 受业主委托 金殿苑业主委员会出面找开发商 华凉公司论理 然而华凉公司已于 年 注销 而当业主委员会找到华凉公司注销时的 债权 债务承接人上海包运房地产有限责任公 司时 业主们的要求当即遭到拒绝 o 鉴此 业主委员会将包运房地产公司告上法庭 8 o 经查明 华凉公司因在金殿苑 号楼擅自加层 曾被上海市虹口区规划局处以罚款 后规划 局又
5、补发了工程规划许可证 o 在法院一审期间 金殿苑业主委员会因不服虹 口区规划局的这一行政行为 另行提起行政诉 讼 虽然虹口区规划局补发许可证的行政行为 被法院判决撤销 但是 金殿苑业主委员会要 求确认加层产权归业主所有的诉讼请求 却未 能得到一审法院的支持 o 金殿苑业主委员会不服 便向市二中院提起上 诉 9 o 上海市二中院开庭审理了此案 o 在庭审中 包运公司辩称 系争房屋是由华凉 公司出资建造和销售的 而金殿苑业主委员会 并未出资 产权应属于包运公司所有 o 华凉公司在不改变整幢大楼框架结构和外观的 前提下 在楼房内部的第二层增加一层楼板 在向有关部门补办了手续后 将 层房屋作 为使用权
6、房销售 并不违反法律规定 o 即使此举违法 也应由行政部门处罚 但 层房屋产权不应属于金殿苑业主委员会所有 金殿苑业主所购买的房屋完全符合产证上的要 求 并不构成任何侵权 10 o 法院经审理后认为 民法理论将合法取得财产 所有权的方式分为原始取得和继受取得 o 本案系争的三套房屋由包运公司建造 是包运 公司通过自己的生产劳动所创造的劳动产品 因此金殿苑业主委员会的诉请显然不符合原始 取得的法律特征 o 根据本案查明的事实 包运公司尚且未能依照 法律规定取得所有权 又没有将所有权转移的 表示 因此金殿苑业主委员会的诉请亦不符合 继受取得的法律特征 o 由于金殿苑业主委员会的主张没有法律依据 故
7、法院不予支持 11 o 至于金殿苑业主委员会在上诉中提及的因插 层而可能产生的公用面积分摊及维修基金缴 纳问题 由于不属本案处理范围 法院认为 金殿苑业主委员会可另行依法获得权利 12 o 二 物权的消灭 了解 o 物权的消灭 是指物权与其主体的分离 o 从物权主体的角度看 则为物权的丧失 o 物权的消灭有绝对消灭与相对消灭之分 o 绝对消灭有两种情形 了解 o 一为物权标的物客观地灭失而不存在 13 o 一为标的物虽未灭失 但物权已终局的消灭 其他人也未取得 o 如抛弃某物 即使再为他人取得所有权 则 为新的所有权 而非原来的所有权 o 相对消灭 则指物权仅与原权利主体分离 权利本身并未消灭
8、 o 通常所指物权消灭为绝对消灭 14 o 三 物权变更 了解 o 物权变更 是指物权在不失同一性的情况下 其客体与内容的变更 o 客体变更为物权标的物量上的增减 即量的变 更 如抵押权标的物的减损 o 内容变更为物权内容或作用的变化 即质的变 更 如地役权期限的延长 o 广义上物权的变更还包括物权主体的变更 但 严格意义上则不应包括 了解 15 o 四 物权变动的原因 了解 o 1 法律行为 o 2 法律行为以外的事实 如混同 先占等 o 3 法律的规定 如征收 没收 留置权 优 先权等 16 o 二 物权行为 了解 o 1 涵义 o 物权行为 为法律行为的一种 是指物权变动 的意思表示 与
9、登记或交付相结合的法律行为 o 2 负担行为与处分行为的区分 o 负担行为 是指使一方负担给付义务的行为 负担行为产生一项或多项请求权 o 处分行为 是指使某特定权利直接发生得丧变 更的行为 o 债权行为 指以债权债务的发生为内容的法律 行为 17 o 3 物权行为概念创立的意义 o 其一 使法律行为概念更趋精致和科学 并使 学理上关于法律行为的分类更加完善 o 其二 解决了某些直接以物权变动为内容的法 律行为的性质 o 4 物权行为的特性 o 其一 独立性 o 物权行为与债权行为相互分离 独立于债权行 为之外 18 o 其二 无因性 o 物权行为的效力不受作为其原因的债权行为所 影响 即债权
10、行为无效或被撤销的 物权行为 的效力不受其影响 o 物权行为无因性的相对化 o 我国大多学者并不反对物权行为的存在 仅反 对其无因性 19 o 孙枚见朋友们经商 一个个都富了起来 便想开 个时装店 但苦于资金不足 他的父亲为了支持儿 子 便托朋友把在外地某市的3间祖屋以17000元 的价格卖给了即将回国定居的华侨周海 但还未来 得及办理过户手续 孙父即去世 o 孙枚并不知其父卖房事宜 他从父亲那里继承了这 笔钱 又把3间房屋的产权以继承遗产的名义过户 到自己名下 随后 孙枚从朋友高峰处借到15000 元钱 为担保借款 用房子作了抵押 房产证交给 了高峰 但没有办理登记手续 o 孙枚用这两笔钱开
11、了一家时装店 但时装店并不景 气 这时 周海回国定居 住入该房并进行了装修 不久又拿着买卖协议来找孙枚 要求过户 20 o 高峰听说此事后 害怕孙枚到期不能还钱 便要周海承认高峰对该房有抵押权 周海不 同意 借款期满后 孙枚无力还款 o 高峰要拍卖房屋实现抵押权 而周海要求确 认自己对系争房屋的所有权并要求孙枚办理 过户登记手续 同时主张高峰的抵押权无效 21 o 三 公示与公信原则 o 一 公示原则 o 公示原则 是指物权变动时 必须以一定的公 示方法表现其变动 才能发生一定法律效果的 原则 o 公示方法对外显示物权变动及其变动后的物权 现状 公示方法主要有 占有 静态 交付 动态 登记 o
12、 公示方法有使物权变动发生法律上一定效果的 机能 这种机能从法律上的效果来看 就是公 示力 22 o 赵某准备将一幢自有的房屋出卖 邻居王某提 出购买 但因价格原因没有达成协议 赵某的 同事李某经与赵某协商 达房屋买卖协议 约 定房价20000元 分两次付清 协议达成后3日 内付10000元 同时赵某交付房屋 o 余款10000元交房后3个月内付清 第三天 李 某如约交付房款10000元并占有房屋 王某得 知此事后 因急需房屋做生意 就提出以 25000元的价格购买该房 赵某同意将房屋卖 给王某 另订了协议 并办理了房屋登记过户 手续 o 王某要搬进该房 便与李某发生冲突 于是诉 至法院 要求
13、宣告李某与赵某的合同无效 并 要求李某腾出该房 23 o 公示原则所生法律效果的立法方式 了解 o 其一 成立要件主义 又称形式主义 o 是指以登记或交付为物权变动的成立或生效要 件 物权变动如未经登记或交付 当事人间根 本不生物权变动的效力 o 其二 对抗要件主义 o 是指以登记或交付为物权变动的对抗要件 物 权变动如未经登记或交付 当事人间仍发生物 权变动的效力 只是不能对抗第三人 o 其三 折衷主义 24 o 其四 我国物权法的规定 o 除法律另有规定外 不动产以登记为生效要 件 o 除法律另有规定外 动产以交付为生效要件 但是船舶 航空器和机动车等特殊动产 则附加登记的对抗要件 25
14、o 甲 乙是亲兄弟 乙大学毕业后留在城里上作 甲 仍在农村务农 其母健在 随甲一起生活 甲与母 亲共同居住在甲母所有的4间房屋中 1992年6月 甲将4间房屋以800元的价格卖给本村丙 o 甲称 该房屋是母亲的 但乙已经对自己多次表示 自己生活在城里 甲一直照顾母亲 房屋给甲 任由甲处置 丙相信甲说的是真的 于是同意买下 房屋 并当即支付价金800元 o 双方约定 因甲母健在 还需要该房屋 待甲母去 世后交付房屋 1999年6月 甲母去世 甲与丙 去房产部门办理了房屋过户手续 26 o 1999年12月 乙从城里回来 认为甲的卖 价太低 于是以该房屋是共有房屋 甲无权 处分为由 主张房屋买卖无
15、效 o 法院经审理查明 房屋是父母留下来的遗产 但房屋办理过户登记前的土地使用权证上 登记的是甲 房产登记部门的登记草案中记 载的房屋所有人是乙 现乙否认曾放弃继承 权 也无其他证人 27 o 二 公信原则 o 公信原则 是指以公示方法所表现的物权即使 不存在或内容有异 但对于信赖该公示方法所 表示的物权而为物权交易的人 法律仍然承认 其具有与真实物权存在相同的法律效果 而为 保护的原则 o 以不动产物权为典型 o 例如 在房产登记部门登记A为房屋所有人 B 信赖该登记而向A购买房屋 并且办理了房屋 过户手续 即使A不是真正的所有人 但法律 上仍按A为真正的所有人处理 使B取得该房屋 的所有权
16、 28 o 第三人受登记公信力保护的条件 了解 o 其一 登记的错误不能从登记簿中发现 o 其二 第三人须为善意 o 其三 第三人取得权利须依法律行为的方法 除无权处分外 该法律行为应为有效的 o 其四 须无异议登记 29 o 救济真实权利人的方法 了解 o 其一 采取事先的预防措施 以尽量避免发生 登记与实际情形不符的情况 o 如完善登记制度或对登记采取实质审查 o 其二 采取事后的补偿措施 以补偿真实权利 人所受的损害 o 动产占有的公信力与善意取得制度相结合 30 o 四 基于法律行为的物权变动的模式 o 1 意思主义 债权意思主义 o 是指物权因法律行为而变动时 仅须当事人的 意思表示即可生效 而不须以登记或交付为其 成立或生效的要件 法国 日本采之 o 在此立法例下 了解 o 其一 发生债权的意思表示 即为物权变动的 意思表示 二者合一 o 其二 使物权发生变动的法律行为 仅须当事 人的行为即可完成 登记或交付为其对抗要件 31 o 村民甲承包了本村的一块耕地用来种植蔬菜 并且签订了土地承包经营合同 等其要种 植的时候 发现这块土地被本村的村民乙种 植了棉花 后来 到村委会了
