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1、 .工程造价管理部的工作流程及指引第一节 碧桂园招标模式及合同各专业条款摘要第一部分 碧桂园招标模式指引一、总承包工程招标模式指引碧桂园总承包工程招标是采用清单计价模式，分三种报价形式：(1)毛坯土建工程由发包人提供工程量清单，承包人自主报价的模式；(2)桩基础工程、装修工程(不包室内淋浴屏风工程)、外墙干挂石材脚手架修改费用、大开挖土方工程、机械破碎岩石、石方爆破工程、安装工程、室外市政工程、园建工程，由发包人提供全费用综合包干单价，承包人统一报浮动率；(3)室内淋浴屏风工程，按发包人提供的全费用综合包干单价计。以下是各专业工程招标模式详细说明：1、土建及装修工程的招标方式1.1 毛坯土建1
2、.1.1土建工程的报价方式采用分部分项工程按综合单价包干，措施费(模板、脚手架)按投标人投标的综合单价包干。【释义】：a、综合单价包含人工费、材料费、机械费、管理费、总承包管理配合及服务费（本合同已约定除外）、利润、行政事业收费、规费、税金、保险、风险、责任等各项费用以及为满足本合同第要求所需要的费用。结算时不得调整。 b、投标人按招标人提供的工程量清单填报综合单价，工程量不得修改。目的是保证各投标单位在统一量的情况下进行报价，以便投标报价的对比。c、对招标人提供的招标文件中，写明是暂定综合单价的，须按招标人提供的暂定综合单价计(如门窗工程)，不得随意修改其暂定价来报价。d、招标时会将承包范围
3、中各户型参考何招标清单户型进行明确，投标报价时需注意。e、招标定标后，对发包人提出的投标不平衡报价，投标人需配合发包人进行不平衡报价调整。1.1.2除模板及脚手架外的措施项目费及其他项目费采用建筑面积单方造价包干，由承包人综合考虑自行报价。【释义】：a、承包人须根据实际情况自行报价，如有错漏概由承包人负责，结算时不得调整（承包人如中途退场，未完成合同约定的施工范围工程内容，则需扣减未完成部分工程量相对应的措施费用）。b、工程质量检验检测及材料检验试验费（含发包人指定品牌材料），由承包人负责交纳其费用，由承包人在投标报价的措施费中考虑。1.2 桩基础工程：1.2.1如桩为甲指材料，按发包人指定材
4、料价（含采保费、卸车费、材料损耗费及规费税金，不参与上下浮）+（除发包人指定材料费外的全费用综合包干单价），其中除发包人指定材料费外的全费用综合包干单价由发包人提供的，承包人统一报报价系数。1.2.2如桩为非甲指材料，则按发包人提供的全费用综合包干单价，由承包人统一报报价系数。1.3 装修工程（仅指货量精装修工程）：1.3.1发包人指定材料部分：按发包人指定材料价（含采保费、卸车费、材料损耗费及规费税金，不参与上下浮）+（除发包人指定材料费外的全费用综合包干单价），其中除发包人指定材料费外的全费用综合包干单价由发包人提供的，承包人统一报报价系数。1.3.2非发包人指定材料部分：则按发包人提供的
5、全费用综合包干单价，由承包人统一报价系数。1.4 外墙干挂石材脚手架修改费用、大开挖土方工程、机械破碎岩石、石方爆破工程按发包人提供的全费用综合包干单价，由承包人统一报报价系数。1.5 内墙涂料按发包人指定材料价（含采保费、卸车费、材料损耗费及规费税金，不参与上下浮）+（发包人提供的除发包人指定材料费外的全费用综合包干单价），其中发包人提供的除发包人指定材料费外的全费用综合包干单价由承包人统一报报价系数。【释义】：以上1.2-1.5项的全费用综合包干单价含人工费、材料费、机械费、水电费、管理费、措施项目费、其它项目费、规费、利润、税金、及各项费用（含不可竞争费用）,并综合考虑风险因素等与该项目
6、所发生相关费用在内。1.6 室内淋浴屏风工程按发包人提供的全费用综合包干单价的承包方式，【释义】：此全费用综合包干单价已含人工费、材料费、机械费、安装费、水电费、管理费、措施项目费、其它项目费、采保费、损耗、总包管理及配合费、规费、利润、税金及各项费用（含不可竞争费用）,并综合考虑与该项目所发生相关费用在内。承包人不须报上下浮率，以发包人提供的全费用综合包干单价结算。2、安装工程2.1全费用综合包干方式：按发包人提供的全费用综合包干单价，由承包人统一报报价系数。【释义】：a、全费用综合包干单价包含人工费、材料费（含采保费）、机械费、管理费、措施项目费、其他项目费、总承包管理配合及服务费、利润、
7、行政事业收费、规费、税金、保险、风险、责任等各项费用，结算时各全费用综合包干单价均不作调整（可调差的主材价及人工费除外）。b、安装工程材料费组成：由甲方指定品牌材料、采用当地政府造价部门红头文件的信息价材料、甲供材料及其它材料价组成，其中，其它材料已在全费用综合包干单价里包干，结算时不再调整。c、甲方指定品牌材料、采用当地政府造价部门红头文件的信息价材料及甲供材料结算时不乘以报价系数。3、室外市政工程、园建工程3.1 结构部分按发包人提供的全费用综合包干单价，由承包人统一报报价系数。3.2 发包人指定品牌材料及石材铺装部分按按指定品牌材料及石材材料综合单价（含采保费、卸车费、材料损耗费及规费税
8、金，不参与上下浮）+发包人提供的除主材综合单价外的全费用综合包干单价，其中发包人提供的除主材综合单价外的全费用综合包干单价由承包人统一报报价系数。【释义】：全费用综合包干单价包含人工费、材料费、机械费、管理费、措施项目费、其他项目费、总承包管理配合及服务费、保险、利润、行政事业收费、规费、税金、风险、责任等各项费用，结算时各全费用综合包干单价均不作调整（附件工程量清单全费用综合单价表中列明的“可调差项目”除外）。4、 发包人指定品牌：4.1发包人指定品牌材料分两种情况： 需签三方合同情况 不需签三方合同情况 具体见附件1发包人指定品牌材料表 4.2 2014年4月18日集团字【2014】123
9、号： 4.2.1关于重新修整集团甲指清单的通知： 4.2.2 甲指材料厂家名单及分工表 二、集团主导的专业分包及零星工程招标模式指引1、大于300万元的钢结构、幕墙工程、基坑支护工程、铝合金(塑钢)门窗工程：由发包人提供全费用综合包干单价，承包人统一报浮动率；2、桩基础工程：同总承包工程招标方式第1.2点。【释义】：a、大于300万元的钢结构及幕墙工程的全费用综合包干单价包含人工费、材料费（包含材料损耗）、机械费、管理费、措施费（含措施项目费、其他项目费，已完、未完工程及设备冬、雨季保护措施费和成品保护费等）、利润、规费（建筑安装工程营业税及企业所得税）、税金、保险、风险(风险费包括人工、材料
10、、机械费用、燃油、交通、运输费用的市场价格的变化)、责任等各项费用，结算时各全费用综合包干单价均不作调整。承包人已根据实际情况自行报价，如有错漏概由承包人负责，结算时不得调整（承包人如中途退场，未完成合同约定的施工范围工程内容，则需扣减未完成部分工程量相对应的措施费用）。b、桩基础工程及基坑支护工程的全费用综合包干单价包含人工费、材料费、机械费、管理费、措施项目费、其他项目费、利润、行政事业收费、规费、税金、保险、风险、责任等各项费用，结算时各全费用综合包干单价均不作调整。c、铝合金、塑钢门窗工程的全费用综合包干单价包含门窗的制作、安装、运输、卸货、玻璃、型材、辅材、货物保管、塞缝、防水处理、
11、打胶、五金、检测试验、调试、水电费、管理费、利润、税金、总体工程竣工验收前的卫生清洁（包括玻璃和框的清洁）、成品保护费用等完成本工程的各项费用（签证、变更除外）。d、当工期比较紧时，发包人可将桩基础工程、基坑支护工程先单独招标；当总承包单位自愿放弃铝合金及塑钢门窗工程施工时，发包人可将此部分工程分包。3、装修工程：3.1、货量精装修工程：招标模式同总承包工程招标模式中“1.3 装修工程（仅指货量精装修工程）”。【释义】：a、此货量精装修工程，一般在总承包合同范围中， 3.2、酒店装修工程、货量豪华及以上标准装修工程：由发包人（由工程造价管理部装修组负责编制清单及标底）提供工程量清单（有工程量无
12、全费用综合包干单价的工程量清单），投标人自主报价的模式。【释义】：a、酒店装修工程、货量豪华及以上标准装修工程（本文以下简称：酒店及货量豪装工程）：属于专业分包、零星工程的装修工程。此类装修工程的相关造价管理工作由工程造价管理部装修组负责（即招标清单及标底、合同清单、工程进度款审核、签证设计变更审核、结算审核、保修金支付审核等工作的主体是集团中心工程造价管理部装修组，区域造价及项目造价人员配合集团中心工作）。b、由发包人提供分部分项工程量清单，投标人在不能改变发包人提供的分部分项工程量清单中的项目名称及特征描述、单位、工程量数量等除全费用综合包干单价以外的其他所有内容前提下，填报投标全费用综合
13、包干单价，实行全费用综合包干单价合同，根据竣工图按实际工程量进行结算。c、货量豪装工程实行是户型固定总价包干合同，除设计变更、现场签证或发包人要求增减工作内容外，承包人按合同的户型固定总价作为工程的结算价款，户型固定总价已包括完成发包人提供的清单工程内容和合同约定的工作内容的一切费用。3.3、示范区装修工程:由发包人（由各个区域造价部负责编制清单）提供工程量清单（无工程量有全费用综合包干单价的工程量清单），投标人自主报统一上下浮率的模式。【释义】：a、示范区装修工程：属于专业分包、零星工程的装修工程。此类装修工程的相关造价管理工作由工程造价管理部装修组负责（负责造价管理工作的主体是区域造价，项
14、目造价人员配合区域造价工作，集团中心工程造价管理部装修组负责备案审核抽检工作）。示范区（又称展示区）装修工程，主要包含：售楼中心、样板房、康乐区、泛会所、综合楼、幼儿园的装修工程项目。b、由发包人提供分部分项工程量清单，投标人在不能改变发包人提供的分部分项工程量清单中的项目名称及特征描述、单位、工程量数量、全费用综合包干单价等所有清单内容的前提下，填报统一的报价系数，即：投标人的投标全费用综合包干单价=发包人提供的全费用综合包干单价投标人的统一报价系数；实行全费用综合包干单价合同，根据竣工图按实际工程量进行结算。三、招标模式案例分享3.1案例、提供招标清单及限价、由投标人统一报下浮率的招标案例
15、（市政）【案例综述】苏皖区域主导招标的零星工程，由苏皖区域编制工程量清单供施工单位自行报价，在参与投标的施工单位报价中发现，投标单位报价普遍与区域标底价差距较大，区域标底价为591万元，但三家投标单位报价分别为662万元、817万元、890万元，造成谈判比较困难，若重新二次招标又影响工期。经过多次谈判并考虑施工单位实力及工程质量最后定了中标价为710万元。针对上述情况，招标小组总结经验教训，将区域主导的零星工程招标方式，改为提供全费用综合单价，由投标单位统一 报下浮率。 成功有以下两个案例： 中庙碧桂园八号地电缆套管安装及电缆井工程在我方招标清单综合单价基础上，三家施工单位报价分别下浮2%、4%、5%； 巢湖南岸碧桂园一期四号地188#196#楼及2#地下车库室外市政工程在我方招标清单综合单价基础上，最终有施工单位下浮10.2% 【核心成果】采用全费用综合单价报下浮率招标方式，让投标单位报统一下浮率，有利于控制成本，有效控制投标单位进行不平衡报价，节约招标谈判时间。【经验分享】1、采用编制清单供施工单位自由报价的招标方式，易发生投标单位乱报价、高报价，且易会出现串标行为，给招标工作带来困难。2、采用综合单价报下浮率招标方式、由施工单位报统一下浮率的报价方式有利于控制成本、节约招标时间，但
