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1、房地产行业平安建设法制宣传资料专刊前言为认真贯彻落实党的十七大和全国、全省政法工作会议精神，进一步规范我市房地产市场秩序，增强房产交易的公正、公平、公开，防止欺瞒坑害百姓的事件发生，推进社会和谐平安建设。我们就房地产行业的相关法律法规、办事程序以及社会群众反映比较集中的热点话题，编辑专刊，以飨读者。同时，殷切盼望我们的这一行动能为维护社会治安，保护广大人民群众合法权益，促进社会和谐平安建设起到积极的推动作用。第一节商品房买卖可分为现房买卖和期房买卖两种形式。期房买卖即商品房预售，指房地产开发经营企业将正在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付全部或部分房款的行为，俗称“卖楼花
2、”。商品房预售，使得承购人在签订合同时只取得该商品房的期待权而非实际上的所有权，存在很多不确定因素，给购房户带来较大风险，本节就房地产开发预售中购房者比较关注也是有必要了解的相关法律知识作简要介绍。1、如何办理商品房预售许可证？答：为保护消费者利益，国家实行商品房预售许可制度。办理商品房预售许可证，应提交以下证件：（1）商品房预售许可申请表；（2）开发企业的营业执照和资质证书；（3）土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证；（4）按提供预售的商品房计算，已投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上（不含地价）或完成该工程项目的基础工程；（5）落实了安置方案，安置房已开
3、始动工建设；（6）准备了标准的商品房销售合同；（7）预售商品房分层平面图；（8）商品房预售方案，方案中还要有物业管理方案，并落实了物业管理用房；（9）施工进度计划；（10）应提交其它资料：无拖欠工程款证明；规费交缴单；（11）现场勘查；（12）施工合同。受理程序：（1）向市办证服务中心申报；（2）市房管局接件，并对提交的资料及证件进行审查；（3）现场勘查；（4）进行内审报批，填写商品房预售许可证；（5）送市办证服务中心。2、预售商品房的预购方如何保护自己的利益？答：商品房预售合同签订以后，预售方享有商品房所有权的期待权。但预售商品房在建成交付之前存在许多不确定的因素，预售商品房的预购方承担了比
4、现房买受人来说更大的风险。因此，预购方购房时，首先应查验开发企业如下证件及文件：（1）营业执照、房地产开发企业资质证书；（2）商品房预售许可证；（3）商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定；（4）商品房买卖合同示范文本；（5）前期物业管理服务方案，包括拟定的前期物业管理企业、物业管理服务等级、物业管理服务收费标准、具体服务项目及服务标准等；（6）明示除房价款以外的其它费用。其次，作为预购方应特别注意预售合同的条款内容，应使用房地产管理部门的商品房预售契约的范本。当发生违约事由时，买卖双方即可根据预售合同条款追究或承担违约责任。若对合同理
5、解不一致等产生纠纷，协商不成，可以根据合同约定提交仲裁或向人民法院起诉。若开发经营企业在预售商品房中有不依法办理商品房预售许可证、挪用商品房预售款项、未按规定办理备案和登记手续等不法行为，预购方可依城市商品房预售管理办法有关规定，向房地产管理部门检举，由房地产管理部门采取警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可处以罚款等行政处罚措施。3、商品房预售合同的效力如何确定？答：进行商品房预售，必须符合一定的条件，怎样认定预售合同的效力？最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答规定：商品房预售没有取得土地使用权证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预
6、售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。商品房的预售方，没有取得土地使用权证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。商品房的预售方，持有土地使用权证，也投入一定的开发建设资金进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证的，认定预售合同有效。根据该解答，若预售方在一审诉讼期间结束以前未办理土地使用权证及商品房预售许可证的，则认定其与预购方签订的预售合同无效。商品房预售过程中，有时会发生预售方“一房二卖”的情况，建设部2001年4月颁布的商品房销售管理办法对“一房二卖”的情况作出了规定，房地
7、产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。如果开发商将已预售出去的商品房“一女多嫁”、“一房二卖”，则后一预购方签订的商品房预购合同因违反规定而无效。4、商品房预售广告有没有约束办？答：首先要弄清商业广告具有何种法律效力。根据中华人民共和国合同法的规定，商业广告包括商品房预售广告，都属于要约邀请，即邀请或引诱对方与自己订立合同，在法律上无约束力。因此，购房人在签订预售合同时应设法将广告许诺的条件纳入预售合同之中，使其成为合同时的条款，以便日后追究预售违约责任时的法律依据。建设部2001年4月颁布的商品房销售管理办法为购房者对付“广告不实”这一商品房销售中的痼
8、疾开出一剂良药。商品房销售管理办法规定，购房者有权要求房地产开发企业在合同中约定，如果商品房广告和宣传资料的情况不符，即可直接追究开发商的违约责任。5、预售商品房售后可以变更设计吗？答：商品房开发商与预购方签订了商品房预售合同以后，双方对合同规定的自己应承担的义务都负有全面履行、实际履行的责任。因此，开发商不得私自改变合同内容，擅自变更商品房的设计。为保护预购方的利益，新的商品房销售管理办法第24条对这一问题作出了专门规定。房地产开发企业应当按照批准的规划设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规定、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更是为法律所允许的。但此种
9、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面签复的，视为同意接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第二节随着房地产市场的日趋活跃,作为房地产管理基础的房地产产权产籍管理工作也越来越引人注目。由于房地产交易涉及金额巨大、流通形式多样、权属纠纷错综复杂,必然成为广
10、大市民关注的焦点。我们将把房地产交易市场有关政策及办事程序向广大市民介绍,本节着重介绍权属登记有关问题。1、什么是房屋权属登记？具体包括哪些内容？答：房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权权属关系的行为。房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。商品房买卖过程中的权属登记牵涉到初始登记、转移登记、注销登记三种登记。初始登记是指新建房屋的权属登记。开发商在商品房竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，应向登记机关提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证
11、、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属发生转移的，当事人所进行的登记为转移登记。商品房竣工交付后，开发商与买受人向登记机关提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件进行转移登记，同时开发商申请初始登记中取得原房屋权属证书的注销登记。2、购买房屋不办理房屋所有权证有什么风险？答：房地产买卖是房地产权属转移的重要形式，购房户只有办理了交易登记和产权变更手续，领取了权属证书才真正取得了所购房屋的所有权，其买卖行为才被法律保护，是减少产权纠纷的重要手段。比如：不良开发商往往利用业主没有办理
12、房产证而将房产进行再次抵押，一旦开发商破产或倒闭，银行会对其进行资产清算，此房产也将作为开发商的产业被清偿。这时开发商已一无所有，业主即使再有理由也不能从开发商那儿得到任何结果，造成购房户不能合法行使其房产的占有、使用、处分和收益权；其次，我国法律规定没有房屋所有权证的房产不能上市出售和向外出租，否则将承担相应的法律责任。3、 如何辩别房屋权属证书的真实性、有效性？答：房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权、并对房屋行使占用、使用、收益与处分的唯一合法凭证。包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。共有的房屋由权利人推举的持证人收执房屋所有权
13、证书，其余共有人各执房屋共有权证书1份，房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。房屋他项权利证书由他项权利人执收，他项权利人依法凭证行使他项权利受国家保护。当事人可凭房产证书到市房地产局档案室查询，看是否已有登记记录、房地产证号、房地产座落等是否属实，注意识别房地产权证上所盖印章的真伪，并注意印章的使用日期及字体。涂改或伪造的房屋权属证书无效。4、哪几种情况房地产登记机关可以作出暂缓登记的决定？答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：（1）产权纠纷尚未解决的；（2）涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；（3）受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；（4）有
14、关机关依法查封或以其他形式限制权利人房地产权利的；（5）法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。5、哪些房地产登记可由当事人单方申请?答：下列情形的房地产权属登记，当事人可以单方申请：(一)新建房屋初始登记；(二)行政划拔转移登记；(三)商品房过户转移登记；(四)继承、遗赠房屋转移登记；(五)拍卖房屋转移登记；(六)行政机关已经发生法律效力的处理决定中所涉及房屋转移登记；(七)人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解中所涉及房屋转移登记；(八)仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解中所涉及房屋转移登记；(九)变更登记；(十)补证、换证、更正；(十一)注销登记；(十二)单方申请不造成可能
15、侵害第三人权益行为的其他情形。6、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请?答：下列情形之一的房屋权属登记，要求相关当事人双方(或多方)共同申请：(一)买卖房屋转移登记；(二)交换房屋转移登记；(三)赠与房屋转移登记：(四)析产房屋转移登记；(五)其他形式转让房屋转移登记；(六)抵押(典当)他项权利登记；(七)法律、法规规定应当共同申请的其他情形。7、什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项?答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项：(1)当事人对房地产不拥有合法权利的；(2)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；(3)登记
16、机关审查有疏忽，核准登记不当的。8、未成年人是否可以作为权利人办理房屋所有权证？答：未成年人可以作为权利人办理房屋所有权证，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明。由于未成年人为没有行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。9、房屋产权登记可否委托他人办理?答：权利人(申请人)可以委托代理人申请房屋权属登记。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人(申请人)的书面委托书。10、申请房产登记有没有时间规定?哪些情况下登记机关可以收取逾期登记费?答：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记；集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，
