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1、台湾新联康培训资料房地产业作为第三产业的支柱产业，是一项涉及到金融、建筑、装潢等多方面的行业。而房地产业本身也是由多个环节组成的。从房地产开发、房地产销售到物业治理，那个过程是专门长的，而且任何一个环节出现问题，都会导致那个过程出现偏差。因此，在目前房地产业的高速进展中，对各个环节的要求也越来越高，从而导致各个环节的工作都需要有专业的人才来从事。象往常，一家公司完成整个过程的时代一去不复返。从房地产业的进展趋势中能够看出，今后开发商将专门负责开发（造房子），销售商将专门负责销售（卖房子），物业治理公司将专门负责对成熟小区的治理（把小区内的各项治理事物再分包给各专业公司来负责，例小区的保安能够请
2、专业的保安公司，小区的绿化能够请专业的园艺公司）。在那个地点，要紧向大伙儿介绍其中一个环节销售。讲得通俗一点，确实是把开发商正在建筑的房子/已建筑完的房子，通过广告吸引客户至现场，从而把房子卖掉的过程。那个行业尽管不象做房产开发需要专门多的资金投入，但它对专业性的要求会更高，其中代销业还可再分成三个部分。1. 纯企划2. 企划代销3. 包销纯企划的概念简单地讲，确实是由进展商出广告费，我们公司依照项目的特点，来为那个项目进行一系列的广告策划，不包括现场业务。企划代销的概念简单地讲，由进展商提供广告费用，我们公司依照那个项目的特点给那个项目重新定位，从前期的案前预备、广告策划以及现场的销售进行一
3、系列正题的运行。包销和企划代销的区不在于，由我们公司来承担广告费用，因此包销的风险性在代销业中是最大的。或许有人会问那代销和中介到底有什么区不呢？同样差不多上自己不盖房子，来替进展商卖房。事实上代销和中介的最大差不在于，代销行业讲究的是整体作战（由公司研展部了解市场，把信息反馈给业务部和企划部，而业务部依照现场的实战接触把信息反馈给企划部，使企划部能依照市场的变化不断调整广告的诉求，从而达到最佳效果，汲取更多的客户去售楼现场，能够讲缺了任何一个部门都不行），而中介更多地是靠个人的单兵作战，它们往往没有一系列的广告配合。更不一样的是，代销业通常是一批人围绕着一个案子进行工作，而中介是每个人都能够
4、有许多案子来供客户选择，中介往往要主动找客户，而代销因为有广告的配合，故更多的时刻是客户主动上门。因此，中介和代销依旧有一定联系，因为大伙儿都有自己的优势，如能做到取长补短的话，那就能使自己的能力更上一层楼。最后再向大伙儿介绍一下，目前在上海能经常出现于报端的几家代销公司，除我们公司还有莲花物业、力阳富阳等。在上海较出名的中介公司要紧有太平洋和信义。贰 认识新联阳，认识新联康教学重点：让新人明白新联阳的组织架构及新联康在上海的情况教学用具：新联阳介绍，新联康介绍教学配合：各部门负责人在讲课之前，先向新人介绍各部门负责人一、台湾新联阳公司进展史台湾新联阳成立于1977年底，通过20多年的风风雨雨
5、，从最初的10人公司进展成至今拥有四个处（总治理处、不动产代理销售事业处、建设事业处、海外事业处），一个基金会和九家转投资企业，年营业业绩在1000亿台币以上的实业机构。作为一家成功的公司，必定有不同于其它公司的企业精神支撑着它，那新联阳的企业精神是什么呢？我们能够用五心作为概括：诚心、信心、爱心、细心和决心。新联阳在这20年的成长过程中，一直能稳坐代销业的龙头地位，除了公司的专业，更重要的是全体同仁都以这五心精神作为工作的标准来要求自己，并服务于客户。上海新联康的前身为台湾新联阳实业机构下属的海外事业处。92年，随着台商投资大陆房地产的热潮兴起，海外事业处应一批台湾闻名进展商之邀进入中国大陆
6、，进行合作销售。1995年，随着海外事业处业务不断扩大，于1995年6月2日正式注册成立上海新联康投资顾问有限公司，专业从事新联阳实业的主营项目房地产销售代理。与此同时，新联阳实业机构下属建设事业处，也在北京注资上亿人民币，与北京建工集团成立北京长兴房屋开发有限公司，开发了高尔夫球场、不墅及办公大楼等项目，作为上海新联康的兄弟公司在中国大陆共同进展。二、公司的架构公司目前共有四个部门，行政人事治理部、财务部、企划部和业务部。这四个部门各有自己的职责范围。首先，我们来看一下企划部。企划部的工作是针对产品的定位分析拟定广告、策略及方向。从命名到策略执行预算的操纵，广告内容的制作及各类宣传媒体的综合
7、运用都属于企划部的范畴。而企划部具体的工作内容能够用以下十个方面来概括：1. 提列广告总精神2. 广告策略制定及检讨修正3. 命名建议4. LOGO设计5. 预算编列6. 广告进度编列及执行7. 媒体运用之建议及效果评估检讨8. 各项印刷品之设计、文案制作（讲明书、报纸稿、海报等）9. 立体媒体之策划，包括现场布置广告图样、收音机、电视广告、录影带之脚本提列10. 大型促销活动之协助举办其次，让我们再来看一下业务部的工作内容，业务部要紧包括两个方面的工作：1. 研究进展2. 业务执行1. 研究进展包括如下内容：1) 研究/针对市场现有个案行销状况，随时跟踪调查2) 市场预测/包括市场供需分析，
8、大环境景气预测，从政治、金融、经济、政策及社会面角度宏观分析以后市场走势3) 市场定位/包括产品定位、价格定位、目标客源定位等多方面建议2. 业务执行1) 案前时期a) 预备各种销售道具制作及监测质量、效果，包括模型、透视图、现场接待中心、样品屋（实品屋）、庭园布置、灯光效果等b) 个案销售讲习资料及答客问之完成c) 人员训练d) 行销策略之提供2) 行销时期/分为引导期、公开期、强销期及持续期，在各个时期运用不同的业务策略，并达成每一时期之任务及持续对进展商及客户之服务品质，将一直是工作的重心。最后，让我们再了解一下行政人事治理部和财务部。行政人事治理部除了对公司的人员进行治理，更重要的是，
9、要让公司在一个有序的环境中正常地运作，发挥最大的效率，而财务部除了给全体职员发放工资与奖金之外，它的首要任务确实是关心公司操纵成本，严格审核各项支出，做到在单位成本下的利益最大化。在介绍完公司部门的情况后，接着要向大伙儿介绍一下公司这些年在大陆的业绩，即成长历程（借助新联康介绍，首先，从中选出有代表性个案，配合这些个案的销售资料，向新人介绍，其次他们介绍公司在报纸媒体上的专栏写作）。三、上海新联康公司进展史1992年年底进入大陆市场。1993年8月推出第一个项目大连站前不夜城，进展商是台湾首富荣方霖、蔡辰男父子的企业国泰。1993年11月推出汤臣集团在沪开发的三个浦东项目。1994年1996年
10、：上海以外销办公楼为主福州以高档纯住宅为主，成功推出华林御景、花开富贵等项目。1995年新联康公司完成注册。1997年至今在上海市以中高档内销商品房为要紧代理房源。1997年推出市场风云个案上海新家坡新家坡美树馆1998年首次引入错层房型，走俏上海，代表项目东苑绿世界，供不应求，杨浦大运盛城创一天旺销63套的记录1999年推出四季园，获99年度徐汇区预售面积、预售金额双项第一2000年度结合东方金马上海名前列第的外资开发公司推出市中心50万m2的明日星城代理项目区域不断扩展，1999年项目分布苏锡常、北京、青岛、福州福州代理了汇多利建材市场、凤翔大第、广场特区等项目五、业务部的企业文化：能够用
11、“一、二、三、四、五”来概括。l 一套工作方法：打算、进度、品质、预算、目标l 两个精神：团队合作精神无墙壁精神l 三大保证保证辛苦保证严格保证学到东西D. 个人素养四个要求：热情、专业、老实、负责E. 诚心、信心、决心、细心、爱心在结束本堂课前，还要向大伙儿大致介绍一下公司的奖励制度，公司除了会给每一位正式职员办理各种保险外，每年更会拿出利润的30来确信职员一年来每一分努力的成果。到了年底，公司在尾牙上会颁发各种奖项，除了新人奖和销售奖，五心奖的颁发不仅是同仁的最高荣誉，亦是新联阳传统的具体传承。叁 住宅建筑基础知识社区部分单体部分附：建筑面积计算方法社区部分：按照社区的规模可分为： 居住区
12、8000-1.5万人居住小区3000-5000人居住组团800-1500人（按照各地户均人数不同，差不多上3-3.5人/力）以目前来看，商品房开发一般是组团级的，也有超大规模的，象万科等，就可算的上是居住区级的。按照社区的规划布局可分为：行列式（象公房、新村房）周边式（花园在当中，建筑围绕周边，象东苑绿世界、新家坡美树馆）混合式（既有行列式，又有周边式）自由式（依据景观、地形等因素考虑，布局较自由，象万科）按照社区的层数结构可分为：不墅花园联排不墅、排屋多层小区小高层小区高层小区混合式按照社区景观组织方式：中心式（集中绿地）分散式（小区花园）社区部分中需要了解的差不多知识：基地面积：又称占地面
13、积是开发商买的全间距面积用地面积：基地面积规划红线（道路），退界的面积退界 道路 （是可供开发商进行建设的用地）（退界，沿要紧道路，一般退了35米）建筑面积：所有建设形成的构筑面积（每层均算）其中住宅建筑面积是实际销售面积容积率：建筑面积/基地面积一般多层小区2以内高层3以上间距：（日照间距）建筑物之间的间隔，目的是保证建筑物的采光，彼此不受影响，或减少阻碍。日照间距：每年冬至一天、中午北面座向的建筑保证1小时日照的间距。上海如此规定：住宅建筑间距操纵规定建筑间距规定 朝 向建筑间距（许多于建筑高度倍数）市 区浦东新区等平行布置 南北向正南向、南偏 东（西）451.0 1.2 (与南侧建筑高度比） 东西向正南向、东（西）偏南45C0.9 1.0 (与较高建筑高度比）垂直布置 南北向同平行布置0.7 0.8 (与南侧建筑高度比） 东西向同平行布置0.7 0.8 (与较高建筑高度比）非平行非垂直布置 两幢建筑的夹角30按平行布置的居住建筑操纵 30夹角600.8 0.9 (与南侧
