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1、辉县房地产市场调查报告目 录第一部分：辉县基本情况介绍第二部分：辉县房地产市场调研分析第三部分：购房需求调研分析第四部分：项目综合分析前言辉县市位于河南省西北部，晋豫两省接壤地区，北依太行，南眺黄河，地处河南省的新乡、焦作、安阳和山西省的晋城等四地市区域中心。截止2005年，总面积2007平方公里，辖10乡12镇，533个行政村,人口79万，是河南省在黄河以北人口最多的县之一。境内地势北高南低，北部山丘区占三分之二，南部平原区占三分之一。辉县元古时期为共工氏部族居地,洪武元年(1368年)设辉县，建国后,辉县属平原省新乡专区,1998年10月撤销辉县,建立辉县市(县级)，新乡市代管,辉县市地处
2、北纬351735.50,东经113.23113.57之间。东靠卫辉市,西与山西省陵川县交界,南临获嘉县,北同林州市及山西省壶关县相接,东南和新乡县毗邻,西南与修武县为邻。第一部分：辉县基本情况介绍【区位优势】辉县市位于河南省西北部。交通便利，通讯迅捷。境内公路纵横交汇成网,通车总里程2000公里，形成了“六纵七横”格局，有省道5条。新辉公路直通107国道和京珠高速公路，辉陵公路是晋豫两省的交通要道，在建的济东高速和将建的新陵高速穿境而过。【规划蓝图】辉县市城市建设初具规模。自1988年撤县改市以来，从城市规划到市区发展，都取得了令人瞩目的成就。市区长期规划为25平方公里，市区修建了东外环、西外
3、环、南外环以及中心大道、新建街等市区交通道路。城镇化水平提高到30.4，古塔市场、新辉市场、华合市场等商业网点已在市区形成了一个强大的商业网络区，成为全市人民购物的中心。坚持中心带动战略，打破二元结构，统筹城乡经济社会发展，推进城乡一体化建设。争取到2010年，全市城镇化率达到40。全力构建“一城三组十星环绕和三个副中心”的发展格局，即以市区为中心，百泉、胡桥、孟庄3个城市组团为拓展区，常村、北云门、占城、赵固、冀屯、吴村、上八里、洪洲、高庄、南村10个乡镇政府所在地为卫星城镇环绕发展，打造峪河、薄壁、南寨为3个综合城镇，其它乡镇联动发展的城镇化总体布局。城镇建设实现新跨越，城市整体功能和服务
4、能力明显增强。2005年城市建设投入1.14亿元，完成了文昌路东延、北环路小官庄段和东大街年度建设任务。对新建街、南关街等4条道路进行了大修改造。完成了新辉路、南环路等道路绿化，新增绿化面积13万平方米。东大街、辉薄路东段等道路的强电弱电配套工程基本完工。东方星园、华艺小区、东西大街商住楼等竣工面积12万平方米。污水处理厂和垃圾处理厂等环保工程进展顺利。邮政大楼、青少年活动中心建成使用，市医院新院、图书大厦、疾病防控中心等公益性工程扎实推进。【基础设施建设】辉县市经济和社会发展迅速。市区公路四通八达，有三条跨省、市的交通干线，高等级的辉陵公路直通107国道，是连接豫、晋两省的主要交通枢纽。地方
5、铁路横贯东西。邮电通讯发展迅速，万门程控电话可国际、国内直拨，并开办了用户传真、移动通讯等业务，全市26个乡镇全部开通了自动电话。电力供应充足，全市有水火电厂（站）39个，装机85台，总容量9.1 万千瓦，年总发电量3.6亿度。占地4平方公里的经济技术开发区，地理位置优越，基础设施完备，道路、供水、供电、通迅等系统完全满足项目建设需要。交通公路建设实现了新跨越，路网密度和道路等级明显提高。投资1.2亿元重点实施了8项工程，在提升道路等级上，对4条城区道路和辉吴路进行了大修改造，以及愚公洞和向阳洞改造。在新建道路上，新陵公路油面铺设结束，宝山电厂专用路、环城南路、东环路南延和3座大中型桥梁正在加
6、紧建设，完成了57个村88.31公里的“村村通”工程，总里程达到600公里。目前，无论是城区还是乡村之间，通行条件较以前都有明显改善。【综合实力】2003年以来，辉县市各主要经济指标均超全国、全省、全市平均速度，2005年人均GDP首次突破万元大关，达到10734元，年均增长15.1；固定资产投资三年完成87.2亿元，年均增长60.2；2005年财政一般预算收入完成30358万元，年均增长35；农民人均纯收入达到3150元，年均增长12.8；城镇居民人均可支配收入6758元，年均增长12.7。【经济发展】2005年全市国内生产总值完成860931万元，按可比价格计算，比上年增长16.3%。其中
7、，第一产业132974万元，增长10.7%；第二产业520882万元，增长21.4%；第三产业207255万元，增长9.4%。全部工业增加值466225万元，同比增长23.6%。社会消费品零售总额229746万元，同比增长14.4%。全社会固定资产投资472998万元，同比增长94.2%，其中城镇以上404790万元，同比增长94.9%。一般预算财政收入30358万元，同比增长50.2%。金融机构各项存款余额606730万元，同比增长11%，其中城乡居民储蓄存款491651万元。全年城镇居民人均可支配收入6758元，同比增长13.6%，城镇居民人均消费性支出4302元，同比增长15.1%，农民
8、人均纯收3150元，同比增长17.4%。据测算，辉县市2006年上半年实现生产总值45.2亿元，同比增长14.4%；规模以上工业增加值完成14亿元，同比增长24.7%，规模以上工业单位增加值能耗较去年同期降低14.4左右；全社会固定资产投资完成26.7亿元，同比增长56.7%；社会消费品零售总额达到12.3亿元，同比增长15%；财政收入大幅提高，完成2亿元，同比增长32.7%；城镇居民人均可支配收入达到3640元，同比增长12.6%,农民人均现金收入达到1642元,同比增长23.6%。民营经济实现了新跨越，2005年，国有企业改革改制工作取得新进展，5家完成了改制，3家正在做前期工作。三力公司
9、、弹簧厂等企业产品市场竞争力和占有率居行业前茅。金光铜业、宏宇铸件等企业的市场前景看好。非公经济占全市经济比重达到70，对财政贡献率增长20。【获得殊荣】辉县市是河南省城镇化发展重点县（市）、经济发展扩权县（市）和知识产权试点县（市）；获全国计划生育优质服务先进市、全省文明创建工作先进城市称号、连续三年被评为全国德育科研先进实验区、1990年被省政府命名为省级风景名胜区、省级猕猴自然保护区、全国粮食生产先进县（市）、国家优质小麦基地县（市）、全国封山育林先进县（市）、太行山绿化工程先进县（市）。【产业格局】全市初步形成了一个以煤炭、电力、化工、机械、医药、纺织、建材、造纸、食品加工为主的工业体
10、系，60多种产品获省优、部优奖；农业逐步向质量效益型转化，全国商品粮生产基地、瘦肉型猪、优质肉牛生产基地和山楂生产基地等四大生产基地建设初具规模。下一步将强力实施“工业立市、项目兴辉”战略。以壮大规模、优化结构、增强企业创新能力为重点，强力推进工业结构转型、产业优化升级。坚持项目带动，做大做优建材、能源、纺织三大支柱产业。到2010年，三大支柱产业工业增加值占全部工业增加值75以上。其中干法水泥生产能力达到1200万吨；煤炭生产能力达到400万吨；电力装机容量达到300万千瓦；纺织规模达到120万锭，建成全省县（市）级最大的干法水泥生产基地、电力能源基地和纺织基地。重点推进三个国家一期项目和双
11、星炭黑、亨利纺织等20个重点建设项目，以及宝山二期、宝蓄二期、赵固二矿、矸石电厂等17个前期项目工作。培育壮大机械铸造、精细化工等新兴产业，抓好汽车配件、前进铸钢、潜龙化工、天冠乙醇、永昌化工等31个项目建设。集中政府可调控资源培育、扶持、引导企业向规模化、品牌化、集群化方向发展，到2010年，全市规模以上企业达到150家，其中销售收入亿元企业30家，超5亿元企业10家，超10亿元企业5家。第二部分：辉县房地产市场调研分析近三年来县城共完成投入近30亿元，完成12条城区道路的大修改造和年度任务，城区道路总里程达到66公里，基本形成了内连外接的道路网络，构筑了东西两翼外延、南部前展扩移的城市大框
12、架。【辉县房地产市场综述】辉县的商品房市场发展相对较晚，仅有不到5年的历史，市场投放量较小，品质参差不齐，价格亦高低不等。区域分布呈现市中心、南环路遥相呼应之势：由于辉县市政府之前着力向南扩展及交通因素，因此商品房主要集中在一中附近的南环路上，如东方星园、兆丰花园、稻香苑、金苑小区等，并呈逐年增加趋势。此外，由于旧城改造，市中心的东西大街也成为近年辉县楼市热点，并有富云房产开发的几个项目。（一）整体市场混乱，远未达到成熟辉县作为新乡第3、全省第29的经济强县，房地产市场的发展与其排名十分不符。即使和原阳、武陟等临近相对欠发达县市相比，亦存在以下几点问题：1、整体市场相对混乱，楼盘规模、投放量偏
13、小随着县域经济发展壮大及城镇化进程加快，我省大部分经济实力较强的县级市房地产市场发展已极为成熟，开发项目较多，消费欲望强烈，销售极为火爆，并且市场相对稳定、有序。而上述现象并未在辉县出现，纵观辉县整个房地产市场，开发项目屈指可数，规模偏小，外立面、户型设计乏善可陈，投放量仅数万平方米，远远落后于长垣、原阳、武陟等周边县市的几十万平方米，且消费欲望不强，销售状况不理想。2、“标杆小区”缺位，房价落差巨大成熟的房地产市场，必然存在着一到两个成熟的“标杆小区”起着示范效应，远的如上海“世贸滨江花园”，近的如郑州“建业森林半岛”、原阳“鑫源花园”，拉动着本地区房地产市场的快速成长。辉县市场没有“标杆小
14、区”存在，仅有的两个成型小区东方星园、兆丰花园也因自身品质因素不能担此重任，起不到示范、拉动的标杆效应，“市场领头羊”的缺位，严重影响本地居民的消费信心。并且房价差距极大，最高价1800元/平方米与最低价680元/平方米竟相差三倍之巨，这同样是辉县房地产市场不成熟的一个标志。3、消费欲望不强，消费意识欠缺投放量和市场需求是成正比的，辉县房地产市场投放量偏小，与其消费方向、欲望是分不开的。作为一个工业强县，辉县人的投资方式倾向于工业企业，并不像其他县市的消费者倾向于投资房产进行资产保值、升值。从辉县商铺价格即可窥见一斑：富云房产开发的东西大街项目的底商均价竟然只有4000元/平方米，这在其他县市是不可想象的。因此，如何增强辉县人民的消费意识，激发他们的消费欲望是我们工作中的关键问题。（二）中心城区与边缘区域竞争中心城区主要指东、西、南、北四环路围合区域及附近地区。中心城区的生活配套齐全，如学校、医院、银行、超市等网点密布，在此居住，可享受到现有的工作圈、生活圈、人际圈等。边缘新区如四环路沿线及以南区域等，虽然有一些单位及家属院，但整体表现出配套缺乏、生活不方便、发展前景不明朗等。大多数人尚抱有一定观望态度；并且南环路附近房价并不比中心城区便宜，更也不愿在此区域冒险置业，事实上，县城人购房，还是很着重地理位置以及生活配套的。
