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1、南京市柳林吧市项目可行性分析序 言拟开发的“柳林吧市”，位于江苏省南京市栖霞区八卦洲镇八卦洲岛上，规划地块位于八卦洲集镇以南、二桥以西的原镇政府直管的养殖场。在长江大井下与七里村公踟（原堤埂）之间的整块地，其土地面积85亩，湿地面积60亩，水面面积355亩；江堤以南的柳林约600亩。拟规划为商业旅游类项目，集度假休闲、康体娱乐、益智创新于一体的综合型旅游项目，项目主要由天然的柳林景观、传统的民风习俗、野菜佳肴、形态各异的吧市群体所组成。为确保项目实施的可行性，本文主要从国际国内旅游市场的发展形势、八卦洲的旅游资源等情况，对八卦洲是否具备开发条件进行了初步的论证。并在此基础上进行了提出了项目开发
2、的设计理念以及旅游项目的展现形式等。另外，本文提供了一般旅游项目的开发步骤，以供投资开发参考。关于项目的营销推广等方面的内容，需项目包含的具体内容确定之后才能制定详细的推广方案，本次不涉及营销推广方面的内容。目 录一、国际、国内旅游市场的发展情况4二、国内旅游形势分析7(一)旅游发展阶段简析7(二)旅游消费者市场的十大趋势10三、八卦洲实施旅游战略的可行性20(一)南京旅游城市及旅游景点的规模效应20(二)八卦洲具备旅游开发的基本条件27四、本项目初步策划31 (一)支撑本项目实施的思想理念31(二)游憩方式设计的内容42 (三)按资源分类的游憩方式一览表51（四）本项目初步规划53五、项目实
3、施计划55六、项目推广及计划64一、国际、国内旅游市场的发展形势(一)世界整体旅游情况1、国际旅游形势根据世界旅游组织的统计，2004年国际入境旅游人数创历史最高纪录，达7.6亿人次，比2003年增长10%。2003年世界入境旅游人数增长幅度之大是近20年来从未有过的，其主要原因是世界经济形势较好，国际贸易发展较快也是原因之一。2004年亚太地区旅游业发展迅速，入境游客人数比2003年猛增30%。美国等北美国家旅游业在受“9.11”恐怖袭击事件影响连续三年下滑后，2004年开始恢复，并获得积极成果。墨西哥、加勒比地区、中美洲地区以及南美洲国家入境游客大增，增长幅度估计超过了10%。与此同时，欧
4、洲入境游客增幅较小，非洲入境游客人数增幅在10%以下。2004年12月26日发生的印度洋地震和海啸灾难对迅速发展的亚洲旅游业和世界旅游业并没有太大影响，受灾地区的旅游业只占世界旅游业的3%。2005年世界经济和贸易形势仍然呈良好态势，旅游业发展前景也比较乐观。2、国内旅游形势根据国家统计局和国家旅游局公布的统计结果，2004年中国旅游业全面恢复振兴并有突破性发展。入境旅游人数达到10904万人次，首次突破1亿人次大关，旅游外汇收入达257。39亿美元。国内旅游出游人数达到11.02亿人次，首次突破10亿人次大关，国内旅游收入达到4711亿元，国际国内旅游业总收入为6840亿元。中国公民出境人数
5、达到2885。29万人次。日本、韩国、俄罗斯、美国、新加坡、英国、法国等16个主要客源国来华人数与上年相比有显著增长。3、江苏省旅游发展形势3.1经济发展情况全省经济快速稳定增长，宏观调控取得积极成效。2004年实现生产总值15512.4亿元，比上年增长14.9%。其中，第一产业增加值1315.4亿元，增长6.0%；第二产业增加值8770.3亿元，增长17.1%；第三产业增加值5426.7亿元，增长13.7%。人均生产总值突破2万元，按现行汇率折算达2500美元。结构调整取得新进展，经济运行质量和综合竞争力不断提高。传统产业在改造中提升，高新技术产业和现代服务业较快发展。高新技术产业产值占规模
6、以上工业的比重达23.2%，比上年提高2个百分点。信息服务、旅游和为制造业配套的生产服务业加快发展。积极扶持重点企业集团做大做强，营业收入超100亿元的企业达33家，新增11家。坚持区别对待、有保有压、分类指导的原则，合理调整固定资产投资结构，治理整顿土地市场秩序，加强经济社会发展的薄弱环节，千方百计解决经济生活中的突出矛盾，一些不健康不稳定因素得到抑制。3.2旅游发展情况江苏省国内国际旅游业快速发展。2004年江苏省国内旅游人数14662万人次，比上年增长28.3%；国内旅游收入1289.8亿元，增长32.3%。2004年江苏省境外入境人数306.6万人次，比上年增长37.4%，其中外国人2
7、14.2万人次,增长49.4%,港澳台同胞92.4万人次，增长15.9%。江苏省国际旅游外汇收入17.6亿美元，增长55.8%。旅行社组织公民自费出境旅游25.6万人次，增长1.16倍。4、南京市旅游发展形势4.1经济发展情况2004年南京经济继续保持强劲的发展势头。2004年完成地区生产总值1910亿元，比上年增长17.3%（按可比价计算，下同），其中，第一产业完成增加值70亿元，增长5.2%；第二产业完成增加值1005亿元，增长20.7%，其中工业完成增加值823亿元，增长23.0%；第三产业完成增加值835亿元，增长14.9%；经济的增长率比上年提高了2.3个百分点。这种良好的局面是近年
8、来少见的，预示着南京经济又实现了新的跨越。4.2 旅游发展情况2004年，南京市接待国内外旅游人数2866万人次，增长27%。其中入境旅游者66万人次，增长28.0%。旅游总收入首次突破了300亿元大关，达到320亿元，比上年增长31.1%，拉动南京市经济快速发展，城市影响力进一步扩大。二、国内旅游形势分析(一)旅游发展阶段简析、阶段认知我国对旅游业的普遍认知，可以分为四个阶段：）1978年以前，旅游是政治接待和文化事业；）1978-1992年，旅游转化为经济产业，是可以创造价值带动经济发展的产业；）1992-1999，旅游成为朝阳产业，是国民经济重要的经济增长点；）2000年以后，旅游被目为
9、动力产业，成为可以带动其它产业发展的重要消费动力。从经济学的角度讲，旅游是将无价值的闲暇时光，变成有价值的闲暇时光；旅游是拉动内需的重要途径，同时是提高国民生活质量的重要标志。、发展状况国内旅游业近20年来的发展状况如下表：年份 国内旅游人数（亿人次） 增长（） 国内旅游收入（亿元） 增长（） 19852.48019862.712.510632.519872.97.414032.119883.03.518028.619892.4-20.0150-16.719902.816.6717011.819913.07.1420017.519923.310.025025.01993 4.10 24.2 8
10、64.0 246.0 19945.2427.81023.518.519956.2920.01375.734.419966.391.61638.419.119976.440.82112.729.019986.947.82391.213.21999 7.19 3.6 20007.443.5317612.120017.845.3352210.920028.7812387810.120038.7-0.93442-11.2200411.0226.67471136.87纵观中国旅游的发展历程，20世纪80年代是缓慢增长时期，这一时期人们的生活水平普遍较低，旅游是贵族化消费；到了90年代旅游业高速发展，但是
11、增长是不稳定的，表现出了我国国内旅游的发展还处在初级阶段，很不成熟；经过近几年人们在旅游市场中痛苦体验和不断调整，旅游市场的发展逐渐稳定和理性化。旅游的发展有三个相互链接的环节，即是旅游市场需求环节、政府宏观政策环节、旅游资源的开发和管理环节，这三个环节相互制约，也相互促进，形成了一个中国特色的旅游产业发展链。消费者的旅游需求是旅游发展的根本动力；政府的宏观政策给旅游消费提供时间和法律支持，并从宏观上调整产业发展线路；旅游资源的开发和管理为旅游提供消费空间，受消费者的需求的制约，同时也引导消费方向。(二)、旅游消费者市场的十大趋势下面从消费者市场的需求和行为角度来阐述中国国内旅游的发展状态和趋
12、势。经济基础决定上层建筑，旅游消费很大程度上是精神消费，属于上层建筑的范畴。随着人们物质水平的提高，旅游的需求凸显出来。近20年来国内旅游客源市场需求也经历着参差不齐，复杂多样的变化和发展，对此总结了以下十大趋势：第一：旅游消费者对旅游产品类型的需求呈多样化发展80年代，旅游者主要是对自然景观和古迹景观的观赏性游览，集中在对国内几大风景名胜地的旅游上，如：桂林山水、长城、兵马俑等等，到了90年代，景观类型增多，水域风光、地文景观，极地景观、沙漠景观、草原景观等等，消费者希望通过旅游看到不同种类的景观。除了传统的山水风光、文物古迹和民族风情等旅游产品外，对生态旅游也表现出极大的需求。同时许多新兴
13、的专项旅游产品，如：主题公园、农业观光、工业旅游等等也广受欢迎。第二：宏观市场,旅游消费者对旅游产品的需求呈多层次化发展。90年代以后国内旅游消费不再是统一低层次的消费，旅游消费的分布现状如图：由于旅游消费者的上下流动，一部分潜在消费者随着经济状况的好转，转化为低层旅游消费者，现实旅游消费者内部也根据消费能力分出高中低层，三个层次的旅游消费者对旅游产品的需求逐渐分化，呈现初级的市场细分状态。其中高层旅游消费者从纯粹的观光型旅游转化成度假型休闲，中层旅游者则需要更广泛的旅游产品，低层旅游消费者绝大部分是观光旅游。第三：微观市场,旅游消费者市场细分化趋势明显。在社会因素（政治、经济、法律、参照群体
14、、家庭、角色与地位、闲暇时光）、个人因素（年龄、人生阶段、职业、经济状况、生活方式、个性和自我观念）、心理因素（动机和感觉）的影响下，旅游市场的需求特征呈现纷繁复杂的状态，不同因素的组合产生出不同的旅游需求和偏好，如不同年龄层次的人对旅游的偏好差异化，年轻人喜欢刺激、体验试的旅游；中年人喜欢文化型、城市观光型旅游；老年人喜欢康体、疗养型的旅游（这种细分不具有绝对意义，仅供参考）。在激烈竞争的环境下，旅游消费者的市场细分化趋势日益明显并且加剧，细分的市场需求成为旅游产品开发和管理的基础。第四：消费者旅游方式多样化、个性化发展从组织方式上看，最早的旅游由于中介服务机构很少，人们不得不自己组织去旅游，随之，旅行社等中介机构出现参加旅游团旅游成为值得炫耀的事情，到了90年代末期，人们又
