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1、景顺都江堰玉堂镇项目定位书 一、地理位置【都江堰项目】位于都江堰市玉堂镇三台村一组，地处青城大桥西侧的市郊，东临农迁小区金都商住楼，南临在建的都（江堰）汶（川）新公路，西临一条南北流向的山溪，北临赵公山脚的6914厂区。（本项目位置图如下：）二、项目素质【都江堰项目】总占土地面积111.067亩，东西面宽短，南北面狭长。该土地原属都江堰江河置业有限公司，性质为综合用地，2003年以出让方式获得土地，终止日期2053年1月13日，即土地年限50年。本宗土地由两块构成，中间由一条南北向规划道路间隔开。其中西面地块占地52215.30平方米，呈“叶形”，南北面约长260米，东西面长60160米；东面
2、地块占地11568.80平方米，呈狭长条形，南北面约长320米，东西面约长40米。本宗土地地势较平坦，有局部缓坡，用地现为村镇农田，有庄稼、树木和灌木丛，但没有高大乔木和名贵树种，南部临路内侧有十几户人家，拆迁和平整工作简单。【都江堰项目】地处都江堰市规划中的城市西区的北部。都江堰市的未来规划发展中，将大力发展城市西区。整个城市西区规划用地191.2公顷，人口7万人，在本项目周边规划有西北面小学校1所，市场1所，大型停车场1所，以及其他的市政配套设施。【都江堰项目】项目综合素质较好，但考虑到位置较偏僻，而城市西区的发展还需要一定的时间，因此本项目必须立足区域的长远发展，又充分满足现在的市场需求
3、。青城山距成都市区50公里左右，车行高速路约需4050分钟，正好在中心城市的辐射半径之内。成灌高速通车后，有了便捷的高速交通和越来越多的私家车，这里是成都人周末生活的绝佳享受之地。 本案四面临路，紧邻省道干线，西去青城山、东返成都都十分方便。特别是成都至汶川的高速干线的建设，将从成灌高速路都江堰出口另辟一条双向12车道的高速公路，直接与省道干线连接，从成都去青城山可绕开都江堰市区，距离更近，交通将更加便利。三、生活配套本项目地处城郊，背靠赵公山，视野开阔、空气清新、环境怡人、，具备优越的山景风光和自然条件。 本项目位于城市西郊，青城大桥将本区域与主城区隔绝，都（江堰）汶（川）新公路尚在修建过程
4、中，所以现阶段周边生活配套较差、市政设施缺乏，商业设施、餐饮娱乐、教育系统、医疗系统、公交系统缺乏，人居条件不成熟。所以，本项目开发，必须自行考虑修建部分商业和服务配套，如对外开放式的会所、餐饮娱乐商业用房等。 五、市调基本情况都江堰市区楼盘价格统计表项目起价均价最高价备注都市美丽洲1400155018001900估计价格都江堰花园136014001560本案斜对面丽水青城130016002100知名楼盘古堰雅居148016001750别墅楼盘都江花园12801350160070亩社区天和天逸花园108012801450明星楼盘岷江华庭125014001550蒲阳河畔水都城市广场1280138
5、01580江安河畔佳美景园124013501430蒲阳河畔滨河花园125013801500江安河畔水都新城138015001600纯住宅堰锦家园120013501500许家路华夏名居110013181768部分别墅钰城花园二期130014001500幸福大道瑞康家园126814001598玉带桥中段怡情苑126014001600建设路里 都江堰50万平方米20万平方米1690元/平方米注：都江堰1690元/平方米的均价，包含计算了青城山板块的诸多项目，而不是指都江堰市区楼盘的平均价格。廉价的土地成本和自然而成的生态环境，是郊区房地产最基本的开发优势。成都已走上外延（郊区开发）发展和内涵（旧城改
6、造）加速的时期，郊区房市投资额激巨增加，开发规模不断增大。我们有理由相信：在未来35年，成都周边区市县的房地产开发将持续升温，发展潜力巨大。但同时应注意到市场价格的拐点已出现，除局部热点区域价格保持略升外，价格走平已再所难免。周边房市开发不断上规模、上档次，竞争也更加激烈，销售压力也会更大。因此郊区房地产开发必须进行市场细分，对项目的定位、目标客户的界定，都必须要有准确的定位和导向把握。三、都江堰市大环境1、都江堰历史发展、地理环境、自然特色都江堰市，位于四川成都平原岷江上游，处于成都西北方向，距离成都市区56公里，是国家级风景名胜区、国家历史文化城，是四川盆地一颗璀璨的明珠。都江堰历史悠久，
7、2000多年前就是四川的政治中心地区。以秦时蜀守李冰父子领导建造的都江堰水利枢纽工程而闻名于世，世代福泽天府之国。都江堰城市交通便捷，市区内道路纵横，迎宾大道、幸福大道等宽阔平坦。城区由成灌高速直接与中心城市联结，距成都车程约30分钟。明年初，道路宽为 30米，双向 6车道的沙西线贯通都江堰后，这条生态绿化走廊将使成都到达都江堰更加便利。都江堰东达彭州、西接崇州、南抵温江，向北是进出都江堰市幅员面积1207平方千米，辖12个镇、16个乡和1个工业区，人口60万，城市人口20万，建成区面积20平方千米。都江堰因水而生，岷江的5条支流从都江堰市区穿城而过，形成独具特色的“山水城市”。都江堰素有“天
8、府之源”的称号，是“川西平原绿色生态屏障”，有着得天独厚的资源优势和良好的自然、人文条件。四季气候宜人，年平均气温15度，空气污染指数30。2001年发布的52期环境周报指数显示，大气质量常年保持在国家一级标准，饮用水质和地表水环境质量按功能区达标率分别达到100%。因此都江堰市曾获得建设部设立的“中国人居环境奖”和“中国人居环境范例奖”，并成为全国第二个通过ISO14001环境管理体系认证的政府组织。根据成都市市域城镇体系等级规模结构的定位，都江堰市与龙泉驿区、华阳（华阳镇、高新区）、彭州市等并列为围绕成都大市区的4大中等城市。2、都江堰的经济发展和城市建设2.1 经济发展顺应改革开放的东风
9、，都江堰市立足“旅游兴市、工业强市、农业产业化富农村”的经济发展思路和“强综合经济实力、创世界旅游精品，建国际旅游城市”的跨越式发展目标，确立了“经营城市、实现城市全面增值”的整体战略。采取了“一抓投资拉动、二抓消费带动、三抓招商推动”的措施，市域各项经济得到了良性的发展。都江堰拥有得天独厚的自然环境，旅游产业是全市最重要的经济支柱。都江堰的旅游资源丰富，在1207平方公里的土地上覆盖了三分之一的原始生态区。除了青城山，区内还有龙池、虹口两大风景区，而且是九寨沟、黄龙、卧龙及四姑娘山等必经的黄金旅游通道。作为千年的历史古城，它还保留了都江堰、二王庙、伏龙观等文化古迹，是国家AAAA级的旅游风景
10、区。2002年，全市接待游客438.4万人次，旅游综合收入11.2亿元。目前，都江堰市已经凭借其得天独厚的旅游资源营造出了一个城市旅游经济圈，与旅游产业链相关的景区开发、旅游服务业及旅游地产等项目最有可能借助都江堰旅游品牌，进行较高起点，较快速度的启动。除旅游资源外，都江堰还拥有丰富的矿藏、中药材资源、农产品资源、弥核桃生产基地、石灰石、砂金矿等自然资源。粮食作物以水稻、小麦、玉米、油菜和茶叶等，土特产丰富。随着经济的发展，都江堰市努力发展高科技产业所成立的“四川省都江堰科技产业开发区”作为省级重点工业开发区已经日益壮大，在都江堰城市经济中占有相当重要的地位。5年来，都江堰招商引资项目共498
11、个，到位资金32.6亿元，吸引了拉法基、达尔曼、东软集团、海尔集团等一大批品牌企业到此落户建厂。2002年，都江堰全市地方财政收入2.05亿元，较1997年增长83.7%，GDP已达到618亿元。综合来说，都江堰本地产业相对单一，总体经济水平在成都周边二级城市中属于中等水平。但都江堰城市发展后劲充足，预期发展潜力巨大。2.2 城市建设都江堰市委、市政府1998年做出了立足于生态文化旅游城市的定位，高起点规划、高质量建设城市形象、生态环境和基础设施建设的重大决策。1999年，都江堰市投资2.06亿元，对青城山、都江堰景区及周边环境展开了有史以来规模最大、效果最好的综合整治，搬迁景区内单位、民宅总
12、面积达28万平方米，全部进行了景观美化和恢复性绿化。2000年11月29日，青城山、都江堰被正式列入世界文化遗产名录，填补了成都地区该项殊荣的空白。都江堰在城市规划布局和建设中，优先考虑生态绿化，“山在城中，城在水中，人在花中，路在绿中”的生态园林城市风貌已然形成，决不允许引进和发展不符合环保要求、破坏生态环境的项目在该市落户。2001年12月，都江堰市因城市园林绿化及生态环境改善成绩突出荣获首届中国人居环境范例奖。近5年来，都江堰市先后投入30多亿元用于城市建设，大小广场星罗棋布，城区5条河流实施了亮化工程，7条主要街道焕然一新，宽80米、长5公里的都江堰大道横贯全城，中心广场依水而建，注目
13、广场上杩槎造型的巨大雕塑，都是城市建设的见证。都江堰的城市建设，吸引了大量房地产商的资金投入。他们注重发挥都江堰市良好的区位条件和生态优势，着力打造“绿色生态住宅”，以天下青城、丽水青城、青城白鹭洲、青城高尔夫山庄为代表的旅游休闲房地产成为城市生态经济的亮点。近几年来，城市经济要素迅速升值，楼市行情一路看涨，一些有潜力的地段地价年均升值在20%以上，政府土地收益由4年前的500万元猛增到如今的超过2000多万元，说明都江堰市的城市生态系统将环境优势转化成为经济优势。3、都江堰的未来规划发展根据成都市政府最新城市发展构想，将构建以成都中心城区为核心，周边30分钟车程为辐射半径的“大成都”，外环路
14、以外都将打造为大成都的外围功能片区。外围功能片区接受中心城市辐射，同时根据自身特点及优势形成产业跟生活配套的格局。根据这一规划构想，凭借目前的交通条件，都江堰市有理由成为成都外围功能片区中的一部分，充分运用中心城市的辐射力及自身资源的吸附力，进行快速发展的新天地。都江堰城市构架定位为“中等城市”，城市特色定位为“最佳人居环境和最佳创业环境的生态文化旅游名城”，产业格局的可持续发展生态经济系统定位。都江堰坐拥世界“双遗产”，将大力推进“立足生态特色，发展生态经济”的经济思路和发展目标，力争跻身于西部地区县级综合实力10强之列。都江堰将立足资源优势助推房产开发，要求按照建设生态旅游城市和成都居家副
15、中心的高标准，从总体上提高住宅的整体质量，强调社区科学的规划，合理的布局，周密的配套，舒适的居家环境，打造中国西部的旅游度假胜地。结 论都江堰拥有悠久的历史人文，优美的自然山水，成熟的市政设施，优越的生态环境。城市具有发展潜力，景色秀丽，空气清新，气候宜人，具有适宜居家、生活的天然和后天优势。四、都江堰市房地产形势1、都江堰房地产发展概况从都江堰市的房地产市场近几年的发展趋势来看，呈现出高速上升的势头。2001年11月，在都江堰市首届房地产交易会上，共有50家开发商和39个楼盘参展，参展面积为46万平方米，其中住房均价为每平方米1000元左右，别墅均价为每平方米2000元左右，与成都相比，每平方大约要低1000元，有着明显的价格优势。该次房交会成交金额高达2.5亿，成交面积高达17.3万平方米。同期有12个房地产新项目分别与都江堰政府签约，其中来自成都的房产公司就签约了其中10个项目，吹响了成都开发商大举进军都江堰的步伐。根据政府统计机构的相关数据显示，19932002年都江堰共完成开发面积134.32
