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1、 北京市土地一级开发及经 营性项目用地 集体土地 招拍挂入市交易前期开 发流程及风险规避 二 一 年八月 雷 晖 目 录 一 北京市土地一级开发及经营性项目用地 集体土地 招拍挂前期开发流程 二 北京市房地产开发项目前期风险规避 三 做好北京市前期工作的几点心得 第一部分 北京市土地一级开发及经营性项目用地 集体土地 招拍挂前期开发流程 北京市土地一级开发及经营性项目用地 集 体土地 招拍挂前期开发流程示意图 一 集体土地项目入市交易流程 一 土地招 拍 挂出让流程 一 集体土地项目入市交易流程 一 集体土地项目入市交易流程 北京市土地一级开发及经营性项目用地 集体土地 招拍挂土地出让流程示意
2、图 1 集体土地入市交易项目申请上会提交材料清单 1 入市申请书 被申请人为市国土资源局 2 企业法人营业执照副本复印件 3 法定代表人身份证明书 4 法定代表人身份证复印件 5 授权委托书 6 代理人身份证复印件 7 上级主管单位关于土地入市交易的批复意见 8 集体土地使用证或权属证明文件复印件 9 该宗地的情况说明 包括 宗地位置四至范围 宗地权属介绍 地上物情况说明及宗地现状照片 若干张 一 集体土地项目入市交易流程 10 该宗地的控制性详细规划图或同等效力的规划条 件批准文件 11 该宗地的 普测成果 复印件 12 1 2000地形图 蓝图1份用铅笔勾画宗地范围 13 土地利用总体规划
3、图 标出项目区位置和边界 14 区县国土分局关于项目符合土地利用总体规划的 意见 15 无抵押 无法院查封等他项权利限制声明 16 该项目已取得的政府部门相关批复文件 如立项 纪要等 复印件 17 项目用地具备 三通一平 用地范围内地上物 已腾空的证明 18 按现状进行评估的地价评估报告 19 联席会电子演示文稿 PPT 一 集体土地项目入市交易流程 2 土地预审 北京市 区国土局 1 建设项目用地预审申请表 原件一式二份 2 建设项目用地预审申请报告 原件一份 3 按照固定资产投资项目类型 a 属于审批类的建设项目 项目建议书和可行性 研究报告分开审批的 提供项目建议书批复和可 行性研究报告
4、 项目建议书和可行性研究报告合 并审批的 提供发展改革行政主管部门核发的项 目办理用地预审告知单和项目建议书 代可行性 研究报告 b 属于核准类的建设项目 提供发展改革行政主 管部门核发的项目办理用地预审告知单 c 属于备案类的建设项目 提供发展改革行政主 管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核 发的规划意见书 一 集体土地项目入市交易流程 2 招标 1 发布 招标公告 2 有意向的投标人购买招标文件 3 现场踏勘 答疑和标前会议 4 成立评标委员会 5 投标人交纳投标保证金 6 投标 开标 唱标 7 评标会 评标委员会对投标文件进行评价审议 并推荐中标候选人 8 确定中标人 9 发出 中
5、标通知书 10 退还未中标人的投标保证金 11 签订协议 中标人按照 中标通知书 规定的 时间签订有关协议 一 集体土地项目入市交易流程 12 公布出让结果 4 拍卖 1 发布 拍卖公告 2 有意向的竞买人购买拍卖文件 3 现场踏勘 答疑 4 竞买人提出竞买申请 5 竞买人交纳竞买保证金并领取竞买号牌 6 拍卖会 7 竞买人竞价 8 确定竞得人 9 签署 拍卖成交确认书 10 退还未竞得人的竞买保证金 一 集体土地项目入市交易流程 5 挂牌 1 发布 挂牌公告 2 有意向的竞买人购买挂牌文件 3 现场踏勘 答疑 4 开始挂牌 5 竞买人提出竞买申请 6 竞买人交纳竞买保证金并领取竞买资格证明
6、7 竞买人填写竞买报价单 参与竞买 8 更新挂牌显示 接受新的竞价 9 现场竞价 挂牌截止时依然有两个以上竞买人要求竞 价的 举行现场竞价 10 确定竞得人 11 签订 挂牌成交确认书 12 退还未竞得人的竞买保证金 13 签订协议 竞得人按照 挂牌成交确认书 规定的 时间签订有关协议 14 公布出让结果 一 集体土地项目入市交易流程 6 出让合同签订 1 出让合同应具备一下主要条款 a 双方当事人的姓名或者名称 地址 b 出让土地使用权的宗地号 面积 c 土地使用年期及起止时间 d 土地使用权出让金额 币种 交付方式及时间 e 规划 市政设计要求 f 项目竣工提交验收时间 g 市政设施配套建
7、设义务 h 使用相邻土地和道路的限制 i 设附属 附加设施的项目及义务 j 当事人认为必要的其他条款 出让合同应附上宗地图 作为出让合同的组成部分 一 集体土地项目入市交易流程 2 所需材料 a 用地申请报告 b 建设项目的立项批复 或项目建议书批复及可行性研究 报告批复 复印件 c 规划用地红线图 及 规划设计意见书 复印件 d 经规划部门审定的规划总平面图 兰色原图 加盖规划 审定章 e 建设用地规划许可证 复印件 f 营业执照 副本 复印件 及 税务登记证 副本 复印件 g 法定代表人资格证明书及身份证 复印件 h 土地权属调查证明材料 i 其他有关材料 受让地块的地价评估报告 出让合同
8、的 附加协议等 一 集体土地项目入市交易流程 7 国有土地使用权证办理 1 申请 或土地登记申请书 2 土地登记审批表 3 征用土地批准材料和红线图 4 地籍图或地形图 5 出让金收据 契税和土地出让业务管理费交付 凭证 复印件 6 法人资格证明 或个人身份证明 7 需提供的其他证明材料 包括国有土地使用权 出让合同 建设用地规划许可证 建设项目批文 营业执照等复印件 一 集体土地项目入市交易流程 二 规划审批流程 一 集体土地项目入市交易流程 一 集体土地项目入市交易流程 一 建筑工程规划审批 1 规划意见书 1 申报材料 a 建设单位出具的申报委托书 b 建设单位填写完整并加盖单位印章的
9、建设项目规划许 可及其他事项申报表 c 对项目的相关批复及规划文件 如 危改项目 市 区危改办对危改项目的批复意见 市政 府对 修建 性详细规划 的批复意见及批复同意的 修建 性详细规划 文本及图纸材料 市级开发区或产业 科技园区建设项目 市政府对开发 区建设和 开发区控制性详细规划 的批复文件和 开发区 控制性详细规划 文本及规划设计图纸黑 或申请人为入区 单位 还需提交开发区管理部门对入区单位的批复意见及用 地范围及市规划行政主管部门为开发区管理部门核发的 规 划意见书 及附图复印件 一 集体土地项目入市交易流程 绿隔项目 绿化隔离地区建设项目审查会会议纪要及相关文 件 市规划院核定的 规
10、划意见书 含主要经济技术指标 1 份 规划意见书 附图4份 d 主管部门批准建设项目的有关文件原件 e 修建性详细规划 或 规划意见函复 等前一阶段规划 审批文件 中要求提交的相关部门的审查意见 f 建设单位的用地申请 须表述取得用地的有关情况 申 请文件应包含发文号 签发人 单位印章等基本公文要素 文件 g 申报的建设项目拟规划设计方案图 含主要经济技术指标 h 经市测绘行政主管部门审核确认的 具有相应资质的测 绘单位提供的基本比例尺 500或 2000地形图 份 并用 铅笔画出用地范围 i 建设用地钉桩成果 j 其他法律 法规 规章规定要求提供的相关材料 一 集体土地项目入市交易流程 2
11、建设用地规划许可证 1 申报材料 a 建设单位出具的申报委托书 b 建设单位填写完整并加盖单位印章的 建设项目规划许可 及其他事项申报表 以招拍挂方式取得土地使用权的建 设项目 需提交建设单位用地申请 须表述取得用地的有 关情况 申请文件应包含发文号 签发人 单位印章等基 本公文要素 c 规划意见书附件 选址 及附图复印件 以招拍挂方 式取得土地使用权的建设项目 需提交土地整理储备机构 北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书 和国土资 源行政主管部门 北京市国有土地使用权出让合同 及其 相关文件 一 集体土地项目入市交易流程 d 主管部门批准建设项目的有关文件原件 以协议出 让方式 取得土地使
12、用权的建设项目 需提交国土 资源行政主管部门 北京市国有土地使用权出让合 同 及其相关文件 e 建设用地钉桩成果 f 由提供规划申报用图的测绘部门 按建设用地钉桩 成果及绘图要求绘制的 500或 2000地形图 份 机要项目4份 用地单位为多个的 需按增加单 位个数增加相应份数的地形图 g 需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件 复印件 h 其他法律 法规 规章规定要求提供的相关材料 一 集体土地项目入市交易流程 3 建设工程规划许可证 1 申报材料 a 建设单位出具的申报委托书 b 建设单位填写完整并加盖单位印章的 建设项目规划许及 其他事项申报表 c 规划意见书附件 选址 修建性详细
13、规划审查意 见 及附图复印件或 设计方案审查意见 及附图复印件 以及 规划意见书附件 选址 中注明申报建设工程规 划许可证 时须提交的有关文件 新农村改造项目 还需 提交 集体建设用地使用权证 附件及附图复印件 d 国土行政主管部门批准用地的文件 自有用地的建设项 目 施工暂设工程 构筑物不需此项 翻建工程需提交房 屋产权证明文件和其上级主管部门的意见 一 集体土地项目入市交易流程 e 具有资质的设计单位按照 规划意见书 选址 或 修建 性详细规划审查意见 及附图或 设计方案审查意见 及附 图的要求绘制的建设工程施工图 按 规格 竖向 装订 成册 套 另再附相同设计总平面图 份 建设单位为多
14、个的需按增加的单位个数增加图纸份数 施工图纸包括 图纸目录 无障碍设施设计说明 设计总平面图 各层平面 图 剖面图 各向立面图 各主要部位平面图 基础平面图 基础剖面图各 份 f 需要办理竣工档案登记的 须提交 城市建设工程办理竣工 档案登记表 g 提交招标投标主管部门签署意见的 北京市勘察设计招标投 标登记表 复印件 依法需要进行招标投标的建设项目 还 须提交 勘察 设计中标通知书 已进行设计方案审查的 不需提交 h 需要使用项目名称的 须提交地名命名 建筑物名称核准 行政许可决定文件复印件 份 i 其他法律 法规 规章规定要求提供的相关材料 一 集体土地项目入市交易流程 二 市政工程规划审
15、批 1 市政工程规划意见书 1 道路工程申报材料 a 建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖单位印 章的 建设项目规划许可及其它事项申报表 市政工 程 b 市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件 份 中央和部队在京项目为市建设主管部门的批复文件 c 建设单位新征 占 的用地申请文件 包含发文号 签发人 单位印章等基本公文要素 用地要求及拟 建项目情况说明 一 集体土地项目入市交易流程 d 道路工程征地图 含道路方案 份图纸底图 为经市测绘行政主管部门审核确认的 500或 远郊地区可使用 1000或 10000 的地形 图 并用铅笔划出新征占 用地范围 e 建设单位对拟建项目的情况说明 f
16、函复或规划方案批准文件中涉及的相关部门审 查意见 g 工程项目的初步设计批准文件 h 其他法律 法规 规章规定要求提供的相关材 料 一 集体土地项目入市交易流程 2 管线综合工程申报材料 a 建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖单位印章 的 建设项目规划许可及其它事项申报表 市政工程 b 主管部门批准建设项目的有关文件 c 相关道路工程项目的初步设计批准文件 d 项目综合会议纪要中涉及的相关部门审查意见 e 配套市政管线设计综合图 份及电子文件 含说明 会 签表 图纸底图为经市测绘行政主管部门审核确认的含 管线实测内容的 500道路设计图 f 其他法律 法规 规章规定要求提供的相关材料 一 集体土地项目入市交易流程 3 市政工程建设用地规划许可证申报材料 1 建设单位出具的申报委托书 2 建设单位填写完整并加盖单位印章的 建设项目规划许可 及其他事项申报表 市政工程 3 规划意见书 市政工程 及附图复印件 4 主管部门批准建设项目的有关文件 5 建设用地钉桩成果通知单 6 提供规划申报用图的测绘部门 按建设用地钉桩成果及绘 图要求绘制的 500或 2000地形图 份 机要项目 份
