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1、工程造价控制 1 决策阶段工程造价管理 设计阶段工程造价管理 招投标阶段工程造价管理 施工阶段工程造价管理 竣工阶段工程造价管理 全过程造价管理 Whole Process Cost Management WPCM 2 决策 阶段 初步设 计阶段 技术设 计阶段 施工图 设计阶段 招投标 阶段 施工 阶段 竣工验 收阶段 投资 估算 设计 概算 修正 概算 施工图 预算 合同价结算价 实际 造价 前者控制后者前者控制后者 后者补充前者后者补充前者 各阶段工程造价计价形式 3 一 建设项目投资决策与工程造价的关系 工程造价的确定与控制贯穿于项目建设全过 程 但决策阶段各项技术经济决策 对该项目的
2、 工程造价有重大影响 直接关系到工程造价的高 低 在项目建设各大决策中 投资决策阶段影响 工程造价的程度最高 即达到80 90 决策阶段工程造价 4 中国最著名的烂尾楼 巨人大厦 5 18层 38层 54层 64层 巨人大厦设计不断加码 1994年初 巨人大厦开工典礼 史玉柱刚想对外宣布巨人大厦要建成中国第 一高楼64层 话都到嘴边 面对着珠海市长 市委书记梁广大殷 勤的目光 史玉柱头脑一热 64层也没与国内一些高楼拉开太大 距离 史玉柱一咬牙 脱口而出 巨人大厦要建72层 史玉柱 当年成了中国十大改革风云人物 1993年 中国经济过热发展 只要有房子就能卖掉 甚至连 楼花 都能卖掉 深圳写字
3、楼价格涨到了一万五 两万 珠海当时在修 大港口 大机场 还有跨海大桥 史玉柱被这个熏陶 认为珠海 也会像深圳一样成为国际大都市 6 盖72层的巨人大厦需要12亿 此时 史玉柱手中的只有1亿现金 史玉柱将赌 注压在了卖楼花上 1993年 珠海西区别墅在香港卖出十多亿 楼花 可等到 1994年史玉柱卖楼花的时候 中国宏观调控已经开始 对卖 楼花 开始限制 必须投资到一个数额才能拿到预售许可证 后来越来越规范 限制越来越多 史玉柱使出浑身的宣传本事 也只卖掉了1亿多 楼花 盖高楼 地下部分最花钱 地下20米之后都是岩层 巨人大厦一共打了68根 桩 最短的桩打了68米 最长的桩打了82米 仅打桩花了史
4、玉柱一亿多 1996年巨人大厦资金告急 史玉柱贷不到款 决定将保健品方面的全部资金 调往巨人大厦 此时 脑黄金每年已经能为巨人贡献1个多亿利润 我可以用 脑黄金的利润先将巨人大厦盖到20层 先装修20层 卖掉这20层 再盖上面 的 没成想 保健品业务因资金 抽血 过量 再加上管理不善 迅速盛极而 衰 脑黄金卖不动了 1997年初巨人大厦未按期完工 国内购楼花者天天上门要求退款 媒体 地毯 式 报道巨人财务危机 得知巨人现金流断了之后 巨人三个多亿的应收款收 不回 全部烂在了外面 不久 只建至地面三层的巨人大厦停工 巨人集团 在贡红和媒体心目中的形象轰然倒塌 7 二 决策阶段影响工程造价的因素
5、1 项目建设规模 合理确定项目建设规模 不仅要考虑项目内部各因素 间的数量匹配 能力协调 还要使所有生产力因素共同形 成的经济实体在规模上大小适应 以合理确定和有效控制 工程造价 2 项目建设标准 建设规模 占地面积 工艺装备 建筑标准 配套 工程 劳动定员等 8 3 项目建设地点 项目投资费用 土地 拆迁 运输等 项目建成后的使用费 原料 燃料运入费 产品运出费等 4 工程技术方案 生产工艺方案的确定 先进适用 经济合理 主要设备的选用 9 三 建设项目可行性研究 四 建设项目投资估算 估算指标 五 建设项目财务评价 10 控制工程造价的关键是在设计阶段 在决策作出后 设计阶段对投资的影响
6、度约为75 95 设计阶段工程造价 设计师笔下一条线 投资千千万 11 设计前准备工作 初步设计 技术设计 施工图设计 设计交底和配合施工 设计概算 修正概算 施工图预算 工程价款调整 12 一 民用建筑设计与工程造价的关系 小区建设规划的设计 住宅建筑的平面布置 住宅单元的组成 户型 住户面积 住宅的层高和净高 住宅的层数 住宅建筑结构类型的选择 13 二 设计方案的优选 设计招投标 设计方案竞选 价值工程优化设计方案 V F C 14 三 设计概算 方法 概算定额法 概算指标法 类似工程 预算法等 三级概算 总概算表 单项工程总概算表 单位工程概算表 15 四 推行限额设计 1 限额设计
7、按照设计任务书批准的投资估算额进行 初步设计 按照初步设计概算造价限额进行施工图设 计 按施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计 文件做出决策 作用 是设计人员与经济管理人员密切配合 克服 了相互脱节现象 改变了设计过程不算帐 设计完成 见分晓的现象 能够做到既属于经济的统一 达到动 态控制的目的 16 17 建设悉尼歌剧院的传奇故事 这个梦幻般的建筑物的设计蓝图当初差一点被埋没在 废纸篓里 方案付诸实施时遇到了难以想象的困难 工程险成烂尾楼 直到1973年10月 经过近15年 从1957年设计开始算 历时17年 的艰难曲折 悉尼歌剧院终于几度搁浅 几度绝望后 建设竣工 落成和对外开放时间比
8、预计 整整晚了10年 总花费5000万英镑 是设计估算的14 倍多 18 招投标阶段的工程造价 业主 标底 承包商 投标报价 合同价 19 招投标对工程造价的影响 推行招投标制基本形成了由市场定价的价格机制 使 工程价格更加趋于合理 推行招投标制能够不断降低平均劳动消耗水平 使工 程价格得到有效的控制 推行招投标制便于供求双方更好的选择 使工程价格 更加符合价值基础 有利于规范价格行为 是公开 公平 公正的原则得 以贯彻 20 一 工程变更 工程变更的内容 对合同中任何工作工程量的改变 任何工作质量或其他特性的变更 工作任何部分标高 位置 尺寸的改变 删减任何合同约定的工作内容 新增工程按单独
9、合同算 施工阶段工程造价 21 在施工中如果发生设计变更 将对施工进 度产生很大影响 容易造成投资失控 因此应 尽量减少设计变更 工程变更常常会导致工程 量变化 施工进度变化等情况 都有可能是项 目实际造价超出原来的预算造价 因此必须严 格控制其对工程造价的影响 任何变更均由工 程师确认 22 变更后合同价款的确定 合同中已有适用于变更工程的价格 按合同已有的价 格变更合同价款 合同中已有类似于变更工程的价格 可以参照该价格 变更 合同中没有使用或类似于变更工程的价格 由承包人 提出适当的变更价格 经工程师确认后执行 23 二 工程索赔 索赔概念 索赔是在工程承包合同履行中 当事人一方因对 方
10、不履行或不完全履行合同所规定的义务 或出现了 应当由对方承担的风险而遭受损失时 向另一方提出 赔偿要求的行为 索赔有承包商向发包人提出的索赔 也包括发包人向承包商提出的索赔 反索赔 24 工程索赔产生的原因 风险分担不均 主要风险在承包商 施工条件变化 地下水 地下文物遗址 战争 风雪洪水等 工程变更 工期拖延 天气 水文等影响 业主违约 未按规定时间支付工程款 未按规定时间提供图纸等 合同缺陷 措辞不当 说明不清 有二义性等 国家法律变更 如进口限制 外汇管制 税率提高等 25 常见的施工索赔及处理 索赔原因责任者处理原则索赔结果 工程变更业主 工程师工期顺延 补偿费用工期 费用 业主拖延工
11、程款业主工期顺延 补偿费用工期 费用 施工中遇到文物 构筑物 业主工期顺延 补偿费用工期 费用 工期延误业主工期顺延 补偿费用工期 费用 不可抗力客观原因工期顺延 补偿费用工期 业主不正当终止合同业主补偿损失费用 工期索赔 网络图法 费用索赔 分项法 总费用法 修正总费用法 26 业主反索赔 工期延误反索赔 施工缺陷反索赔 承包商不履行保险费用索赔 对超额利润的索赔 单价合同 工程量增加不增加成本 业主合理种植合同或承包商不正当放弃工程的索赔 27 三 建设工程价款结算 概念 指承包商在工程实施过程中 根据承包合同中 有关付款条款的固定和已完成的工程量 并按照规定 的程序向业主收取工程款的一项
12、经济活动 28 工程价款结算方式 按月结算 实行旬末或月中预支 月终结算 竣工后清算 竣工后一次结算 建设期在 个月内 或合同家在 万元以下的 分段结算 当年开工当年不能竣工的 按工程形象进度 划分不同阶段进行结算 目标结算方式 将工程的内容分解成不同的控制界面 以 业主验收控制界面作为工程价款支付的前提条件 双方约定的其他结算方式 29 工程预付款 预付备料款 施工企业承包工程 一般实行包工包料 这就需要 有一定数量的备料周转金 在工程承包合同条款中 规定在开工前发包方拨付给承包单位一定限额的工程 预付备料款 预付工程款的时间和数额在合同专用条 款中约定 工程开工后 按约定的时间和比例逐次扣
13、 回 30 预付工程款 备料款 的限额 决定预付工程款的因素 主要材料占工程造价比重 材料 储备期 施工工期 预付备料款限额 备料款限额 材料储备天数 年度承包工程总值 主要材料所占比重 年度施工日历天数 31 备料款的扣回 发包人拨付给承包单位的备料款属于预支性 质 工程实施后 随着工程所需储备材料的减少 应以抵充 工程款的方式陆续扣回 即在承包商应得的工程进度款中扣 回 扣回的时间称为起扣点 计算方法 按公式计算 未完工程材料款 预付备料款 未完工程材料款 未完工程价值 主材比重 合同总价 已完工程价值 主材比重 预付备料款 合同总价 已完工程价值 主材比重 已完工程价值 起扣点 合同总价
14、 预付备料款 主材比重32 在承包方完成金额累计达到合同总价一定比例 双方 合同约定 后 由发包方从每次应付给承包方的工程 款中扣回工程预付款 在合同规定的完工期前将预付 款还清 工程进度款 按月 形象进度 控制界面 工程保修金 工程项目总造价中应预留出一定比 例的尾款作为质量保修金 带工程项目保修期结束后 拨付 两种方法 33 当工程进度款拨付累计达到该建筑安装工程造价的一定比例时 停止支 付 预留造价部分作为保修金 保修金的扣除也可从发包方想承包方第一次支付的工程进度款开始 在 每次承包商应得到的工程款中扣留投标书中规定金额作为保修金 达 到限额位置 工程竣工结算 竣工结算价款 合同价款
15、施工过程中预算或合同价款调整数额 预付及已结算工程价款 保修金 34 一 竣工结算与竣工决算 竣工阶段工程造价 名称含 义特 点 竣工结 算 施工企业按照合同规定的内容全部 完成所承包的工程 经验收质量合 格 并符合合同要求之后 向发包 单位进行的最终工程款结算 属于工程款结算 因此是 一项经济活动 竣工决 算 指所有建设项目竣工后 建设单位 按照国家有关规定在新建 改建 扩建工程建设项目竣工验收阶段编 制的竣工决算报告 是对建设工程 投资效果的总结和评价 以实物数量和货币指标为 计量单位 综合反映竣工 项目从筹建开始到项目竣 工交付使用位置的全部建 设费用 建设成果和财务 情况的总结性文件 35 二 保修费用的处理 1 保修范围及期限 2 保修费用 在保修期间和保修范围内所 发生的 维修 返工等各项费用支出 36 3 保修义务及保修经济责任 施工单位原因 由施工单位返修并承担经济责任 设计原因 建设单位向设计单位索赔 不足的由建设 单位负责 监理管理原因 建设单位向监理单位索赔 地震 洪水 台风等不可抗力 施工单位 设计单位 不承担经济责任 37 此课件下载可自行编辑修改 供参考 感谢您的支持 我们努力做得更好
