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1、2013 6 15 沈阳国际城项目 11 0财务分析 参数假设 方案一方案二方案三 序号项项 目面积积 平米 面积积 平米 面积积 平米 一总建筑面积239 944 240 052 239 986 1地上181 208 181 208 181 208 商业101 208 106 208 108 208 高档写字楼45 000 酒店式公寓35 000 loft写字楼30 00030 000 四星级酒店25 00028 000 服务式公寓20 000 经济型酒店15 000 2地下58 736 58 844 58 778 商业18 000 18 000 18 000 商业地下车库23 842 24
2、 842 25 242 写字楼公寓地下车库9 750 loft写字楼车库4 5004 500 酒店车库3 6003 600 设备用房7 144 7 902 7 436 二租售面积 1出租面积 商业 使用面积 65 564 68 314 69 414 高档写字楼 使用面积 32 400 商业车位 个 795 828 841 写字楼公寓车库 个 325 四星级酒店客房 间 278311 服务式公寓 建筑面积 20 000 酒店服务式公寓车库 个 120 经济型酒店 间 300 四星 经济型酒店车位 个 120 2销售面积 公寓 建筑面积 35 000 loft写字楼 建筑面积 30 00030 0
3、00 loft写字楼车库 个 150150 l假设商业使用率为55 l假设写字楼使用率为72 l假设四星级酒店每个客房及 其分摊面积为90平米 l假设经济型酒店每个客房及 其分摊面积为50平米 l假设每个车位及其分摊面积 为30平米 l假设商业首层层高为5 5 5 8 米 2 5层为5米 6 7层为4 5 米 共7层 l假设高档写字楼层高为3 8 米 共30层 l假设loft写字楼层高为6米 共19层 l假设四星级酒店层高为3 3 米 共19层 l假设服务式公寓层高为3 3 米 共13层 l经济型酒店层高为3 3米 共13层 11 0财务分析 车位配比 l从区域车位配置看 以商业为主的项目基本
4、在每万平米车位配置在24 3 48 1个 由于车位配置低 导 致车位数量不够 l本项目未来想成为消费者逛太原街的第一站必须要有更充足的车位 车位配置着眼于未来 既提供充 足车位 又减少投资 增加收益 l建议商业车位按照每万平米65个车位的标准配置 l写字楼按照每万平米50个车位的标准配置 基本达到一户一个车位 l酒店式公寓由于较多为过渡型居住和租赁居住 需要车位少 按照6 7户配置一个车位 约350平米配 置一个车位 l酒店和服务式公寓由于主要为中短期租赁居住 车位需要少 整体配置120个车位 l由于本项目属于综合体 各物业客户对车位使用的时间有所错位 各物业按标准配置的车位还可相互 调剂 l
5、根据以上标准 方案一每万平米车位56 3个 方案二每万平米车位55 2个 方案三每万平米车位55 8个 主要停车处位置总车位规模车位标准 中兴商业大厦中华路36014 8万平米24 3个 万平米 万达商业广场中华路50010 4万平米48 1个 万平米 商贸饭店中华路55588间9 35个 百间 百利保大厦中华路45010万平米45个 万平米 五洲商业广场太原北街65020万平米32 5个 万平米 11 0财务分析 成本假设 方案一方案二方案三 序号费费 用合计计 万元 单单价 元 面积积 平米 合计计 万元 单单价 元 面积积 平米 合计计 万元 单单价 元 面积积 平米 一土地成本55 8
6、34 181 208 55 834 181 208 55 834 181 208 土地成本分摊 酒店式公寓3 558 1 016 35 000 高档写字楼6 458 1 435 45 000 商业45 675 3 832 119 208 45 444 3 659 124 208 46 678 3 699 126 208 服务式公寓3 379 1 68920 000 四星级酒店2 140 85625 000 2 460 879 28 000 loft写字楼4 570 1 523 30 000 4 621 1 540 30 000 经济型酒店1 767 1 178 15 000 地下车库143 4
7、3 33 592 306 93 32 942 308 92 33 342 二工程费98 101 4 089 239 944 112 589 4 690 240 052 112 5664 691 239 986 公寓14 000 4 000 35 000 写字楼16 200 3 600 45 000 商业53 644 4 500 119 208 55 8944 500 124 208 56 794 4 500 126 208 服务式公寓12 000 6 000 20 000 四星级酒店17 500 7 000 25 000 19 600 7 000 28 000 loft写字楼12 900 4
8、300 30 000 12 900 4 300 30 000 经济型酒店9 000 6 000 15 000 地下车库11 757 3 500 33 592 11 530 3 500 32 942 11 670 3 500 33 342 设备用房2 500 3 500 7 144 2 7663 500 7 902 2 603 3 500 7 436 三合计153 935 6 415 239 944 168 423 7 016 240 052 168 400 7 017 239 986 成本分摊 公寓17 933 5 124 35 000 写字楼23 141 5 143 45 000 商业100
9、 599 8 439 119 208 102 818 8 278 124 208 104 884 8 310 126 208 服务式公寓15 617 7 809 20 000 四星级酒店19 938 7 975 25 000 22 3737 991 28 000 loft写字楼17 828 5 943 30 000 17 856 5 952 30 000 经济型酒店10 935 7 290 15 000 地下车库12 261 3 650 33 592 12 222 3 710 32 942 12 351 3 704 33 342 11 0财务分析 租金售价假设 商业楼层开业租金水平 元 月 平
10、米 使用面积 B1360 1层600 2层450 3层360 4层288 5层216 6层130 7层110 整体平均314 物业管理费50 l置力广场首层租金在11 17元 天 平米 使用面积 五洲商业广 场首层租金在13元 天 平米 使用面积 l根据营业额和扣点套算 卓展服装服饰首层租金在15 25元 天 平 米 l考虑到未来租金的增长及本项目较好的设计和业态安排 预测本 项目商业首层租金在20元 天 平米 l根据各楼层租金与首层的租金大致比例关系 以及各楼层的业态 安排各楼层的租金如右表 l6层和7层由于安排的主要是租金较低的餐饮和娱乐休闲业态 租 金水平会低于底层以零售为主的楼层 租金
11、水平在3 4元 天 平米 之间 l随着项目逐渐市场认可 结合考虑大部分商户的租期在2年左右 预测开业后整体租金平均每两年增长10 11 0财务分析 租金售价假设 l以上沈阳代表性的高档写字楼项目租金报价在1350 1600元 年 平米 使用面积 平均租金报价为1470 元 年 平米 使用面积 l实际成交租金通常为报价的80 则目前沈阳高档写字楼的实际成交租金为1180元 年 平米 使用面积 左右 l如果按照目前房价5 的年均增长速度 则到项目写字楼投入使用时 平均租金水平将达到1450元年 平 米 使用面积 左右 折合2 9元 天 平米 建筑面积 低于北京4 5元 天 平米 建筑面积 的水平
12、l为加快招租进度 建议投入使用初期租金水平采取届时平均租金水平1450元年 平米 使用面积 入 住后 随着项目高档写字楼地位的树立 根据租期长度 每两年租金平均增长10 写字楼部分总统大厦城市广场华新大厦海悦城市广场北方传媒平均租金 租金报价 元 年 平米 使用面积 135016001500140015001470 11 0财务分析 租金售价假设 l区域及周边代表性的高档酒店式公寓目前售价在8000 9500元 由于曼哈顿公寓依托于富丽华酒店 售 价较高 其他普遍在8000 8300元 平米左右 整体平均售价在8400元 平米左右 l按照目前整体房价5 的年增长率 到2009年年底项目开盘时
13、整体平均售价将达到9300元 平米 l建议本项目开盘时售价可略低 为9000元 平米 销售后期售价增长5 为9450元 平米 写字楼部分曼哈顿公寓百利保大厦 腾龙国际公寓银河国际华府天地平均售价 售价 元 平米 建筑面积 950082008300800080008400 11 0财务分析 租金售价假设 l服务式公寓定价一方面要考虑其运营成本和管理费用 另一方面要考虑当地的消费能力 作为首个服务 式公寓 初期定价不应过高 与四星级酒店相当 但略低于好的四星级酒店 以便获得消费者的认可 初期定价在1460元 平方米 年 后期每年按2 3 的幅度逐渐提升 l四星级酒店开业初期采取一定的价格折扣吸引折
14、扣 房价与假日和商贸酒店相当 每晚380元 平米左右 l经济型酒店比三星级酒店更少配套成本 但服务管理好 价格与市场三星级酒店的价格相当 约220元 晚 专业服务式公寓运营商的 目标租金 以北京为例 专业服务式公寓运营商 目标租金 以大连为例 沈阳五星级酒店长包房 沈阳四星级酒店长包房 优势专业管理专业管理服务好 档次高 身份 体现 服务好 档次高 身份体 现 租金定价1居80平 2000美金 月 3居170平 3500美金 月 合计 25美金 平方米 月 1居80平 12000元 月 1居108平 14000元 月 2居128平 15000元 月 2居148平 16500元 月 250 30
15、0元 月 平米120 200元 月 平米 折合的租 金标准 2400元 平方米 年1600元 平方米 年 3000 3600元 平方米 年 1440 2400元 平方米 年 11 0财务分析 租金售价假设 lLoft写字楼通过6米的层高 在既定的地价条件下多创造面积 虽然是写字楼 除有更时尚 更具商务 氛围的立面外 其他配置标准基本与商务公寓相似 l目前沈阳的商务公寓售价平均价格在7000元 平米左右 按照年均5 的增长速度 到项目开盘销售时均 价在8100元 平米 l由于层高较高 相当于两层 可以采取平层商务公寓1 5 2倍的价格销售 为突出项目的性价比 在此 采用平层商务公寓的1 5倍销售
16、 初期售价为12000元 平米 后期售价为13200元 平米 l写字楼和公寓等长租车库 按照市场平均价格水平 600元 个 月 l考虑到本项目为购物中心 主要通过延长客户的逗留时间而增加消费者的消费水平 开业初期除较低的 停车费外 消费者还可通过消费小票获得停车优惠 l对于商业等短期使用的车位 按照每小时4元 每天12小时的营业时间 60 的价格折扣 则每月的停 车费价格相当于864元 个 月 11 0财务分析 方案比较 l根据前述的成本和租金售价假设 在投资者回报率为12 的情况下 进行上述三个方案的比较 l从整体来看 三个方案的收益情况相差不大 l但是方案一开发投入小 银行贷款少 内部回报率和净现值高 l相比较而言 方案一会略由于其他两个方案 开发商指标方案一 商业 高档写字楼 酒店式公寓 方案二 商业 loft写字楼 四星酒 店 服务式公寓 方案三 商业 loft写字楼 四星酒 店 经济型酒店 开发投入153 935 万元 168 423 万元 168 400 万元 银行贷款65 100 万元 74 500 万元 74 500 万元 税后利润34 864 万元 35 055 万元
