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1、房地产基础知识培训房地产基础知识培训 1 1 课程安排课程安排 一 房地产及房地产经纪 一 房地产及房地产经纪 二 建筑基础知识 二 建筑基础知识 三 名词解释三 名词解释 四 户型分析四 户型分析 n2 房地产市场的分类房地产市场的分类 n n 房地产一级市场房地产一级市场 是土地交易市场是土地交易市场 n n 房地产二级市场房地产二级市场 是增量房地产交易市场是增量房地产交易市场 开发商 开发商 n n 房地产三级市场房地产三级市场 即存量房地产交易市场 是房地产所有即存量房地产交易市场 是房地产所有 者将房地产使用权或所有权再转让的市场者将房地产使用权或所有权再转让的市场 是消费者间的横
2、向交易 属于消费市场 是消费者间的横向交易 属于消费市场 的重新配置 的重新配置 n3 房地产以及房地产经纪房地产以及房地产经纪 n4 什么是房地产什么是房地产 n n 不动产不动产 n n 房地产是房产和地产的总称 其在物质上房地产是房产和地产的总称 其在物质上 是由土地及土地上的是由土地及土地上的建筑物建筑物构成的 构成的 n5 什么是房地产经纪人什么是房地产经纪人 n n 房地产经纪人房地产经纪人 house agent house agent 英英 指沟通房地产卖方与买方之间联系 促进指沟通房地产卖方与买方之间联系 促进 达成交易并从中取得佣金的代理人 联系达成交易并从中取得佣金的代理
3、人 联系 人 中间人 经理人或介绍人 人 中间人 经理人或介绍人 n6 房地产的自然特征房地产的自然特征 n n 位置的固定性位置的固定性 房地产的自然地理位置是不变的 尽管其社会 经济位置有可能发生变化 n n 使用的耐久性使用的耐久性 对于土地而言 其具有不可毁灭性 建筑物虽 然不象土地那样具有不可毁灭性 但一经建成 寿命通常也可以达到几十 年甚至数百年 n n 资源的有限性资源的有限性 土地作为大自然的产物是不能被人工生产出来 的 这也使得建筑在其上的建筑物和其他附着物的数量也是有限的 n n 房地产的保值性房地产的保值性 房地产的价值随着时间的推移 价值的总 体趋势 n7 房地产的经济
4、特征房地产的经济特征 n n 生产周期生产周期 买下地皮 建筑商承建 销售后入住等 n n 资金密集性 资金密集性 产品成本中物化劳动消耗所占比例较大或资金有 机构成较高的企业 投资大 占用资金多 现代化技术装备程度高 容纳劳动力相对少 劳动生产率高 如钢铁 机械制造 汽车 石油 化工等 均属于资金密集型行业 n n 相互影响性相互影响性 房地产的价值不仅与本身的状况有直接的关系 还取决于周围其他的房地产的状况 受临近房地产用途和开发利用 的影响 n n 易受政策限制性易受政策限制性 n n 房地产的增值性房地产的增值性 位置 位置还是位置 n8 一 一 房地产的概念房地产的概念 房屋土地的经
5、济形态作为一种产业称之为房屋土地的经济形态作为一种产业称之为 房地产房地产 二 二 房地产交易房地产交易 是指房地产转让 抵押和房屋租赁的行为是指房地产转让 抵押和房屋租赁的行为 三 三 房地产租赁房地产租赁 出租人将自己所拥有的某种物品交与承租出租人将自己所拥有的某种物品交与承租 人使用 承租人由此获得在一段时期内使用该物人使用 承租人由此获得在一段时期内使用该物 品的权利 但物品的所有权仍保留在出租人手中品的权利 但物品的所有权仍保留在出租人手中 承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一 承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一 定的费用定的费用 租金租金 n9 四 四 房地产价格的影响因
6、素房地产价格的影响因素 1 1 房屋的结构 质量 功能 新旧 程度 房屋的结构 质量 功能 新旧 程度 2 2 房屋层数和朝向 房屋层数和朝向 3 3 环境因素 环境因素 地理位置 交通 商业娱乐 地理位置 交通 商业娱乐 网点等网点等 4 4 房屋的供需状况 房屋的供需状况 5 5 政策因素 政策因素 6 6 土地价格的变动 土地价格的变动 n10 房产分类房产分类 n n 住宅 住宅 按使用分 单元式 公寓式 别墅 按使用分 单元式 公寓式 别墅 按住房供应 商品房 房改房 已购公房 按住房供应 商品房 房改房 已购公房 按消费档次 普通住宅 非普通住宅按消费档次 普通住宅 非普通住宅 n
7、 n 商业用房商业用房 百货商场 购物中心商铺 百货商场 购物中心商铺 商业街商铺 商业街商铺 住宅底层商铺 住宅底层商铺 社区型商铺 社区型商铺 n n 其他 其他 教育 医疗 科研 工业 交通 寺庙 监狱 宗教教育 医疗 科研 工业 交通 寺庙 监狱 宗教 n11 土地的所有制形式土地的所有制形式 中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 规定 规定 国家实行土地的公有制 即全民所有制和 劳动群众集体所有制 全民所有 即国家所有土地的所有权由国务 院代表国家行使 任何单位和个人不得侵占 买 卖或者以其他形式非法转让土地 土地使用权可 以依法转让 n12 国有土地使用权出让年限 国有
8、土地使用权出让年限 住宅用地住宅用地7070年年 工业用地工业用地5050年年 科教 文体 卫生用地科教 文体 卫生用地50 50 年年 商业 旅游 娱乐用地商业 旅游 娱乐用地4040年年 综合或其他用地综合或其他用地5050年年 n13 房地产经纪基本业务分类房地产经纪基本业务分类 n n 房地产居间业务房地产居间业务 n n 房地产代理业务房地产代理业务 n14 房地产居间业务房地产居间业务 向委托人报告订立房地产交易合同的机向委托人报告订立房地产交易合同的机 会或提供订立房地产交易合同的媒介服务会或提供订立房地产交易合同的媒介服务 并收取委托人佣金的行为 并收取委托人佣金的行为 n15
9、 房地产代理业务房地产代理业务 n n 房地产经纪人在授权范围内 以委托人名房地产经纪人在授权范围内 以委托人名 义出租 出售房地产的经纪行为 义出租 出售房地产的经纪行为 n n 需要签订房地产代理合同 约定服务事项需要签订房地产代理合同 约定服务事项 与服务标准 与服务标准 n16 房屋买卖房屋买卖 n n 房屋所有权的转移房屋所有权的转移 n n 买卖双方当事人有完全民事行为能力买卖双方当事人有完全民事行为能力 n n 房屋出卖人必须是房屋所有权人房屋出卖人必须是房屋所有权人 n n 出卖共有房屋 必须经所有共有权人同意出卖共有房屋 必须经所有共有权人同意 n n 出售已出租房屋 承租人
10、放弃优先购买权出售已出租房屋 承租人放弃优先购买权 方可方可 n n 房屋产权必须清楚 房屋产权必须清楚 n17 特特 点点 1 1 范围的广泛性范围的广泛性 市场上有多少商品就会有多少市场上有多少商品就会有多少 种经纪活动 包括有形和无形商品种经纪活动 包括有形和无形商品 2 2 活动内容的服务性 活动内容的服务性 只提供服务 不直接从事经只提供服务 不直接从事经 营营 3 3 活动目的的报酬性活动目的的报酬性 提供的服务是一种商品 提供的服务是一种商品 佣金是应得的劳动收入佣金是应得的劳动收入 4 4 活动的隐蔽性和非连续性活动的隐蔽性和非连续性 相对相对 5 5 活动责任的明确性活动责任
11、的明确性 不同的经纪方式承担不同不同的经纪方式承担不同 的法律责任和义务的法律责任和义务 经纪人和委托人之间以合同经纪人和委托人之间以合同 形式明确各人权利 义务 形式明确各人权利 义务 n18 一 一 经纪活动的作用经纪活动的作用 1 1 加快了市场信息的传播与交流加快了市场信息的传播与交流 2 2 有利于商品合理流通 有利于商品合理流通 依靠经纪人的依靠经纪人的 专业性 准确性 信息量大专业性 准确性 信息量大 3 3 促进了市场的规范和发展 促进了市场的规范和发展 实现了市实现了市 场交易行为的公平 公开 公正场交易行为的公平 公开 公正 n19 二 二 经纪活动的方式经纪活动的方式 1
12、 1 居间居间 为交易双方提供信息及条件 起媒介撮合用 广为交易双方提供信息及条件 起媒介撮合用 广 泛采用 初级形式泛采用 初级形式 2 2 行纪行纪 受委托人委托以自己的名义与第三方进行交易 受委托人委托以自己的名义与第三方进行交易 并承担法律责任并承担法律责任 3 3 代理代理 受委托人委托以委托人的名义与第三方进行交易受委托人委托以委托人的名义与第三方进行交易 不承担法律责任 不承担法律责任 n20 第二部分 建筑基础知识 n21 住宅建筑形式住宅建筑形式 n n 单元 板式 式住宅单元 板式 式住宅 在多层 高层楼房中的一种住宅建筑形式 通常每层 楼面只有一个楼梯 住户由楼梯平台直接
13、进入分户门 所 以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元 n n 塔式 点式 住宅塔式 点式 住宅 高层独立单元式住宅又称塔式住宅 由共用楼梯 电梯为 核心布置多套住房的住宅 n n 通廊式住宅通廊式住宅 由共用楼梯 电梯通过内 外廊进入各套住宅 n22 住宅按层数划分如下 住宅按层数划分如下 1 1 低层住宅为一层至三层 低层住宅为一层至三层 2 2 多层住宅为四层至六层 多层住宅为四层至六层 3 3 中高层住宅为七层至九层 中高层住宅为七层至九层 4 4 高层住宅为十层以上 小高层 高层 高层住宅为十层以上 小高层 高层 超高层 超高层 n23 什么是层高 净高什么是层高 净高 n n 层高
14、 上下两层楼面或楼面与地面之间的层高 上下两层楼面或楼面与地面之间的 垂直距离 垂直距离 n n 净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶 底面之间的垂直距离 底面之间的垂直距离 净高净高 层高层高 楼板厚度楼板厚度 n24 按照建筑结构分类 按照建筑结构分类 n n 砖混结构 竖向承重结构为砖墙 水平承砖混结构 竖向承重结构为砖墙 水平承 重的楼板 屋面板为钢筋混凝土 多层 重的楼板 屋面板为钢筋混凝土 多层 n n 钢筋混凝土结构 承重构件梁 柱为钢混钢筋混凝土结构 承重构件梁 柱为钢混 外墙 分割墙为轻质墙或砌块填充 小 外墙 分割墙为轻质墙或砌块填充 小
15、 高层 高层 n n 钢结构 承重构件梁 柱为钢材 高层 钢结构 承重构件梁 柱为钢材 高层 n25 房屋面积的测算房屋面积的测算 n n 建筑面积建筑面积 使用面积使用面积 公摊面积公摊面积 n n 使用面积 使用面积 使用面积使用面积 可以利用的面积可以利用的面积 房屋墙房屋墙 体面积体面积 阳台建筑面积 阳台建筑面积 n n 共有建筑面积 共有建筑面积 电梯井 管道井 楼梯间 垃电梯井 管道井 楼梯间 垃 圾道 变电室 设备间 公共门厅 过道 地下圾道 变电室 设备间 公共门厅 过道 地下 室等 不包括独立使用的地下室 车棚 车库 室等 不包括独立使用的地下室 车棚 车库 为多幢服务的警
16、卫室 管理用房 以及人防工程为多幢服务的警卫室 管理用房 以及人防工程 等建筑面积 等建筑面积 n n 公摊面积 公摊面积 共有建筑面积分摊后的面积 共有建筑面积分摊后的面积 n26 面积测算的注意事项面积测算的注意事项 阁楼 阁楼 2 22 2米以上算有效面积米以上算有效面积 计算一半建筑面积的范围计算一半建筑面积的范围 n27 房屋价格房屋价格 起价 起价 各楼层销售价格中的最低价格 各楼层销售价格中的最低价格 即是起价 即是起价 均价 均价 小区内各套房屋总价之和与各套小区内各套房屋总价之和与各套 总建筑面积之比 总建筑面积之比 n28 户型分类户型分类 n n 平面式平面式 n n 错层式错层式 n n 复式复式 n n 跃层式跃层式 n29 平面式平面式 n30 错层错层 n31 复式复式 n32 跃层跃层 n33 户型分类解析户型分类解析 n平面式 表示一户人家的厅 卧 卫 厨等所有房间 都处于同一层面 n错层式 主要指的是一套房子不处于同一平面 即房 内的厅 卧 卫 厨 阳台处于几个高度不同的平面上 n复式 上下两层完全分隔 一 二层楼面往往垂直投 影 上下面积一致 楼上
