绿城_杭州绿城_新绿园项目精装修专项调研_50页

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1、新绿园项目精装修专项调研 杭州绿城房地产开发有限公司 1 61 目目 录录 一 一 精装修住宅市精装修住宅市场现场现状机状机发发展展趋势趋势 2 一 国际发展现状 2 二 国内各城市发展现状 2 三 杭州发展现状 3 四 精装修发展趋势 5 二 二 个案个案调调研和分析 精装修楼研和分析 精装修楼盘盘配置 配置 8 一 杭州项目 8 二 上海项目 21 三 三 结论结论和建和建议议 27 一 本案精装修的定位 27 二 本案精装修的投入 28 三 本案精装修设计的介入时机 28 四 本案精装修的配置 28 五 本案精装修工程的的实施和管理 41 1 关于设计 41 2 关于图纸 42 3 关于

2、部品集成 42 4 关于合同 招标 42 5 关于材料定样和供应 43 6 关于施工 43 7 关于精装修样板房施工部位和施工时机 45 2 61 附件二 附件二 齐鲁齐鲁 骏骏园园 完全完全 UNI 主主义义 精装修的具体操作精装修的具体操作 46 精装修住宅市场现状机发展趋势 国际发展现状 精装修住宅在西欧 日本等发达国家已经非常普遍 一般整体水平达到 70 80 据英国 金融时报 最近报道 在欧美市场 很多精装豪宅项目开始流 行手绘地板 即先设计好图案 等地板铺好以后 再把图案手绘到地板上 这 种安装定制的手绘地板 为房产贴上非常个性化的独特标签 被称为踩在脚底下 的昂贵艺术品 国内各城

3、市发展现状 1 精装修住宅的市场占有情况 目前国内主要城市的消费者装修观念已经发生很大变化 逐渐接受了精装修 产品 如北京 上海 广州 深圳等地 精装修已发展到较成熟的地步 在 2005 年 中国精装修楼盘高峰论坛上 建设部住宅产业化中心发布最新数据显示 北京 北京新建装修住宅占到其总量的 25 30 市中心新建楼盘的装修 比例达到 70 左右 北京市居民愿意购买精装修房的比例超过 60 不仅高档住 宅大多选择精装 就连一些中档楼盘也开始尝试精装 可以说 目前精装住宅已 经成为北京楼市的发展趋势 3 61 上海 上海新建装修住宅占到其总量的 35 上海市中心装修比例从 2002 年 的 40

4、上升到 2004 年的 70 以上 徐汇区全装修房的比例已经达到 80 中心 区域的全装修房的比例也基本超过 40 在 2005 年 市中心新建住宅的全装修 房比例达到 70 以上 郊县区域的装修房比例为 15 20 之间 装修已经成为 上海中高档住宅的发展方向 是上海房地产走向成熟的标志 重庆 重庆城区新建装修住宅占到其总量的 10 左右 广州 广州新建装修住宅占到其总量的 50 青岛 青岛新建装修住宅占到其总量的 30 成都 成都中心城区装修住宅占到其总量的 40 杭州 目前杭州精装修房源约 1000 套左右 占市场总量的 5 左右 2 精装修的标准 精装修住宅是指新建房屋交付前 套内所有

5、功能空间的固定面和管线全部铺 装和粉刷完成 厨房和卫生间的基本设施全部安装到位 可以简称全装修住宅 在实际操作中 精装修住宅项目在装修内容定位上层次是不同的 当前主要有以 下几种装修方式 1 部分装修的毛坯房 主要完成厨房 卫生间的装饰 装修 2 菜单式精装修成品房 提供若干选择方案经购房者决定后 开发商统一装 修 装饰 其中又可划分为套餐式 点菜式和自助式三种 但菜单式装修的 实质仅是一种延伸服务 装修款也不计入房价 3 一次精装修成品房 购房者没有选择的余地 如果不能满足购房者的需求 必然影响销售或推翻原装修重来 4 全配置式成品房 配置全部家电日用生活用品这样的住宅 4 61 5 目前的

6、国内精装修成品房主要采取第 2 3 种 杭州发展现状 1 市场概况 消费者认知和接收程度 目前杭州楼市推出精装修项目的有近 20 多个楼盘 但这些楼盘都不是纯住 宅概念 其中一部分是精装修的小户型单身公寓项目 如天元西溪风尚 新青年 广场 中浙太阳国际等 另一部分是精装酒店式公寓项目 如丁香公寓 钱塘沁园 华润西子中心 世贸丽晶等 剩下是精装办公项目 如金桂大厦 万新大厦 西湖 金座 紫晶商务城等 这些精装房源因其户型面积小 总价低 去化速度较快 尤 其受到一些有经济实力的年轻人和一些从事外贸 IT 设计等智力型个私企业老 总的欢迎 市场接受度方面 根据中原地产对杭州第六届人居展购房需求的问卷

7、 调研 其中对室内装修这一块 接受毛坯房的占 55 1 接受简装修的占 25 3 接受精装修的逼近 20 占 19 6 是历届房展会最高 而影响消费者接受度的主 要为质量 价格和个性化三个方面 2 关于杭州精装修纯住宅楼盘的体量 综观市场 杭州精装修纯住宅楼盘现可推算的体量为 6532 套 此数据不含阳 光海岸的体量 除去不在新绿园项目竞争之列的经济型的新明半岛 市场上共 计有精装修豪宅体量为 1532 套 而这 1532 户中 未售套数近 1000 户 实际数据 为 997 这 1000 套房子的目标客户群相仿 都在寻求金字塔顶尖人士 随着阳 光海岸的推出及钱塘江岸部分江景房顶层改作精装修

8、精装修豪宅在未来二年 内的竞争态势将会愈演愈烈 5 61 杭州精装修纯住宅项目列表 楼盘名 称 开盘时间规划套 数 已售套数 剩余套数 套 价格 元 平 方米 主力户 型 平方 米 楼盘点 评 新明半 岛 2005 12 305000一期 400 400 二期 未开 均价 5700140 180 精装修 纯住宅 中端产 品 金色海 岸 2004 9 7569一期 234 3 二期 105 1 三期 未开 均价 22600210 368 国际江 景豪宅 倚 天 盛 世钱塘 2005 12 27196 精 装小户 型 196 1 朝北 见不到阳 光 17000 1800050 80 7 幢中的 一

9、幢为 LOFT 小 户型精 装修 通 策 钱 江时代 2004 7 30 约 20 20 20未定300 600 顶层精 装修豪 宅设私 家泳池 西湖八 号公馆 未开58未开40000 地价 为 25000 100 220 西湖边 极品住 宅 开发 商为义 6 61 乌本地 企业 观邸国 际 2006 1 4未定 预测为 200 套 左右 二期一线 江景规划 为精装修 未定 200 以 上 钱江南 岸国际 寓所 阳光海 岸 未开未定 据业界人 士预测为 精装修 未定未定 一线江 景豪宅 新绿园 项目 489 合计 6532 套 精装修发展趋势 1 我国住宅装饰装修的形式多样性会长期存在 目前消

10、费者既有表示只希望做精装修不做毛坯房 也有表示只做毛坯房不做 精装修房 对比实力还比较相当 发达城市如北京 上海 广州 深圳的消费者希 望购买精装修的比例也仅达到 60 左右 其它内陆城市和二 三线城市的消费者 精装修的意识还没有完成形成 2 精装修房发展成为市场主流的内外动因 1 国家政策 早在 2002 年 国家建设部就提出要在全国范围内推广住宅装修一体化 2010 年左右全国将推广住宅装修一体化 全面取消毛坯房 7 61 2003 年 浙江省建设厅也提出了三五年内使商品住宅装修一次到位率达到 30 50 2002 年 上海市住宅产业现代化发展 十五 计划 等相关政策的指示 本市全 装修住

11、宅的建设目标是 2002 年 3 万套 己落实 32100 套 2003 年 10 万套 十 五 期末 新建住宅基本实现全装修 2006 年 8 月初 杭州市政府转发的 关于推进杭州市区住宅产业现代化工作 的实施意见 中 明确提出 2008 年起 杭州新建商品住宅中 全装修房的比例要 占到 50 以上 2 行业趋势 有关资料显示 精装修房在北京 上海 深圳及广州等城市的楼市产品中所占 比重正以每年 10 的增幅递增 目前 广州 60 以上的新建楼盘都实行精装修 上海约为 50 2001 年至 2004 年上海住宅全装修房占总开发套数的比例从 0 58 上 升到了 40 增长态势迅猛 徐汇 静安

12、 黄浦 卢湾等市中心区域更是达到 70 以上 而北京的精装修楼盘也达到 40 以上 在这些城市中 销售最好的往往就 是精装修房 可见精装修房在这些房地产发展较为成熟的城市已经显示出其优 越性和广泛的市场接受度 作为走在中国房地产发展前列的长三角城市 杭州的楼市近年来出现了成品 装修房 并呈现出大受市场欢迎的良好局面 目前已有金色海岸 逸天广场 新 明半岛等楼盘推出了精装修房 从市场反应来看 这种不同于毛坯房的精装修房 得到了广泛的支持和大部分购房者的青睐 这也说明杭州购房者的消费习惯在 随着住宅产品的升级换代逐渐改变 变得更加成熟 更具有理性眼光 8 61 3 市场认同 各方面的调查数据均显示

13、在北京 上海 广州 深圳的经济发达城市 全装修 房已被市场普遍接受 上海的接受程度已经直逼 80 多次置业者 海归派 追 求生活品质的家庭以及投资客户对于全装修房都有着旺盛的需求 4 客户需求 从直接收益看 精装修可为业主节省大量时间 减少精力和财力的浪费 对开 发商而言 由于集中采购 可以用同样的价格选择最好的优质材料 为业主提供 最佳性价比 从间接附加收益看 精装修房还能在很大程度上提高其投资价值 真正实现即买即住即收益 省却了毛坯房装修期的空置 5 社会需求 减少二次污染和浪费 做到资源节约化 尽量减少材料资源耗用 走资源消耗 低 环境污染少 生态能够良性循环的发展之路 才是开发企业所追

14、求的发展目 标 6 核心竞争力 通过全面家居解决方案 能够加强开发企业的核心竞争力 扩大与竞争对手 的差距 7 发展时机 纵览当今发达国家的住宅产业 基本都是全装修交楼 现在 国内经济发达的 大城市消费者对精装修住宅的市场认知度和消费能力的不断提高 精装修市场产业链 本 身生产要素的逐渐具备和成熟等因素 已使住宅市场具备了推进全面家居解决方案 9 61 的条件和环境 3 精装修房是住宅产业不可阻挡的趋势 精装修房是世界居住的普及形式 也是今后房地产开发的主导方向 是成熟客 户和成熟开发商的共同选择 房地产开发行业由单纯的开发建设转向开发 建设 服务并重的局面 产品也由初级向高级提升 产业服务也

15、由基础性向增值性不断 深化 精装修房在未来的变化主要体现在几个方面 1 首先是 量 会进一步扩大 而且会加速的扩大 随着毛坯房装修显现出 的种种弊端及部分消费者对毛坯房装修的厌倦 市场存在一定的需求变 化 同时精装修住宅在资源节约 质量保证 环保等方面具有毛坯房不可 比拟的优势 消费群体比例逐年上升 2 它的区域性会进一步扩散 会由集中于中心城区向外发散 由发达城市 向内地城市发展 向二线 三线城市发展 3 是价位 随着市场的逐步成熟 开发商资源整合能力不断加强 装修房的 价位会逐渐下降 4 随着住宅开发的工业化和标准化 住宅精装修将朝模式化和集约化方向 发展 消费者参与度越来越高 5 装饰装

16、修行业的大组合 10 61 在新建住宅中 精装修的比重会不断上升 在这种发展过程中 市场应该说会 形成三类主要的企业 第一类企业就是有比较大品牌的企业 主攻方向配合房地 产开发商做一次精装修 第二类就是比较专业化的企业 主要是根据各个消费层 次进行个性化的二次精装修 第三类就是专业分包性的企业 有劳务分包 或者 是有专项安装 个案调研和分析 精装修楼盘配置 杭州项目 楼盘名 称 精装修成 本 元 室内部分公共部分 点评 精装纯住宅 金色海 岸 6000 吊顶 英国 BPB 双层石膏板 门窗 德国旭格断 桥隔热门窗系统 厨房 原装进口西 门子 SIEMENS 嵌 入式厨房电器 原 装进口德国西曼 帝克 Siematic 厨 柜 电梯 原装进口 OTIS 电梯 定位国际江 景豪宅 装 修用材品牌 明确 强调 精装修工艺 用造名车的 标准造房 核心广告语 尽享人 生 11 61 空调 日本大金户 式带新风中央空 调 热水 A O 史密 斯中央热水炉 洁具 德国唯宝 汉斯格雅兴 福络 双人按摩浴缸 雅 生龙头花洒 开关 德国吉徕 墙面 上等墙纸 新明半 岛 1100 吊顶 客厅 饭厅 走廊局部