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1、关于物业企业地税征税问题的调查报告XX年X月间，市地方税务局出台市地方税务局企业所得税纳税人分类管理实施办法（以下简称“办法”），规定了市区范围内应纳地税企业纳税分类依据和各类纳税标准。办法规定，新的征管办法自XX年X月X日起实施，由于众多物管企业在今年X、X、X月间仍被允许沿用老的征收办法计征纳税，所以，我们许多物管企业没有引起足够的重视，直至X月上中旬，物管企业在缴纳正常的营业税时都被告之：“必须先扣缴企业所得税”，我们方才意识到问题的严重性。该办法将全市地税应纳税对象划分为“商业、制造加工业、娱乐业、服务业、文化体育业、销售不动产行业、商品房销售业、交通运输业、建筑业、其它行业”等XX个
2、纳税行业分类，其中，“服务业”又划分为“旅馆业、广告中介代理服务业、饮食业、其它行业”。这当中，物管企业没有被直接、明确的分类；该办法还对市区范围内应纳税企业进行了a、b、c纳税分类并公布了分类依据。“分类依据”除其它框架条件外，将年销售额小于XXX万元的企业统划为低档位、亦即c类企业；办法所附企业所得税应税所得率核定表对“服务业”中的“其它行业”（c类企业）规定采取“核定征收”的企业所得税征管办法，同时核定征收所得率为X（有物业管理企业被核定征收所得率大于X，且企业为数不少）。按我们所了解的情况，市百余家物业管理企业中极少有年销售额大于XXX万元的，也就是说，市属绝大部分物业管理企业依办法分
3、类，当属“服务业”中的“其它行业”，同时，大部分物业管理企业又因年销售额小于XXX万元而被硬性划为c类企业。尽管有“按季预交，年终汇算清缴”的说法，但以南通市地税局的常规做法，“核定征收”户鮮有获得年终汇算退缴的。我们认为，市地税征收办法的调整必将在市物业管理行业中引发震荡，其影响深远。可认设想，征收办法的调整将会严重制约市物业管理行业的发展。一、市场需要物业管理，需要物业服务。物业管理（服务）是一种特殊的服务业，其社会作用不应当被忽略；另一方面，她亟待社会方方面面、尤其是政府（行为）方面的理解和支持。不同于其它服务业，物业管理是一种以服务为本质，以管理体现服务的特殊业态。近年来，国家建设部推
4、出了住宅产业化的一系列政策，促进了我国住宅产业从粗放型、数量型向集约型、质量型转变；同样，物业管理行业也亟待借鉴发达国家及地区的物管经验，探索符合国际惯例并适合中国国情的物管体系，建立社会化、专业化、企业化的物管新路。我市的物业管理起步于XX年，虽然起步较晚，但发展较快。年以来，随着我国住房制度改革的不断深入、房地产业的逢勃发展以及人民生活水平的不断提高，我市的物业管理工作在市房管局、市物业管理处等有关部门的直接领导下，物业管理新体制的构架已基本形成，物业管理的运行机制也日趋完善。物业管理不仅在机制、服务等方面已渗透到社会生活的各个环节。囿于资料的原因，统计截至二一年年底，我市已建立物业管理企
5、业XX家，物业管理从业人员XXXX人，实行物业管理的区域已经达到XXX个，受惠人数XXXXX人，绿化总面积 万平方米。（统计数据来源：XX年X月，市物业管理处关于市区物业管理现状的调查报告一文），时至今日，物业管理企业毋论是企业规模、从业人数，还是其所发挥的社会影响、社会作用已远远大于或高于XX年时的情况。偌大的市场，偌大的市场需求，物管企业就更需要社会方方面面、尤其是政府（行为）方面的理解和支持。这里所指的政府行为，是指政府及政府各相关职能部门对物业管理行业行为规范的指导、重视、关心和支持的综合行为。由于物业管理行业立法滞后且缺乏科学性和可操作性，加之前几年政府对物业管理行业的重视、关心、支
6、持程度远远不及其他行业，因此急需在政策上及宣传力度上予以必要的倾斜。办法所附企业所得税应税所得率核定表中，将物业管理这一特殊业态笼统并入“服务业”中的“其它行业”，此举有失偏颇。我们认为将其（相同于“旅馆业、广告中介代理服务业、饮食业”）单列为一种业态，并给予税收政策上的扶持，如此，恐更为恰当。如前所述，物业管理是一种特殊的业态，她需要地方政府在各方面给予关心、关注以及各项政策上的扶持。二、物业管理企业困难重重，步履维艰。据报载，河南省某市消费者协会近期发出消费警示，警示消费者：面对不合格的物业管理公司，消费者可以说“不”；面对不公平协议，消费者可以说“不”；面对物业管理乱收费，消费者可以说“
7、不”；面对物业公司乱罚款，消费者可以说“不”；面对物业公司擅自停水、停电、停气，消费者可以说“不”。警示发出，各地媒体争相报道，物业管理公司一时间面临全社会的公开声讨，原本就不利的社会舆论给物业管理造成了更大的压力，“收费难”的问题尤为凸显。有媒体报道，济南XXX多家物业管理公司，其中竟有近XX%的公司亏损；北京XXXX家物业公司在XX年的管理面积为 亿平方米，营业总收为XXX万元，基本为亏损。（中国房地产报XX年X月XX日济南：物管面临困境，作者：齐鲁）市的物业管理公司也同样处于苦苦支撑、多数企业入不敷出的状况。由于缺乏资金投入，物业管理企业在硬件的改善、员工培训、服务管理等方面力不从心，造
8、成管理不到位，服务质量、水平很难提高，物业管理费的收缴率呈逐步下降趋势，从而形成物业管理恶性循环的怪圈。在这种大的环境和背景下，市地方税务局办法的出台对原本就已经难以为继的我市众多物管企业而言，无疑是“雪上加霜”。我们实在难以理解，亏损企业并无“所得”，那咱缴的是哪门子“所得税”，你事实上是加大了她的企业亏损额度，不是吗？行业大面积的亏损、企业连续数年的亏损，那企业乃至这个行业还会有谁去考虑维持和发展！柿子在水果种类中，含有丰富的维生素c，味道很甜。但是，它的果皮松软，无法硬起来，经不住磕磕碰碰，还一碰就破。用“软柿子”来说明目前物业公司所遇到的种种问题乃至难以作为的现象，是一种恰当而又十分无
9、奈的比喻。前面的举例中，河南省某市“消协”的警示无疑壮了消费者维权的腰杆。但同时，作为地方政府是否也应当和众多物管企业一样，也能深深感受到物业管理企业肩负重担和所面临的舆论压力。物业管理作为一个新生事物，一直在磕磕绊绊中成长，一些业主不成熟的消费观念是其目前发展中的最大障碍。在这个过程中物业管理更需要政府以及全社会各界的关心、呵护和支持，因此通常所做的鞭策也好，批评也好，或是新近出台某项地方政策也好，都应该以促进物业管理良性发展为目的。鉴于此，让更多的人了解物业管理，认识物业管理，为物业管理创造一个良好的政策环境、消费环境以及舆论环境尤为迫切。三、我们的几点想法以及要求。我们委请行业主管部门、
10、行业协会出面协调有关方面，调整市地方税务局新近出台的企业所得税应税所得率核定表，将物业管理行业作为一个单项列项，税收政策上给予亏损企业应当得到的政策扶持。比如说，可以采取（按季、按经营成果）“预征”的办法，年末按企业实际经营状况：有所得，先弥补以前年度亏损后，再缴纳所得税；经营亏损则退返预征。在我市，物管仍然还在起步阶段，物管的工作内容基本还是最原始的操作模式，还没有向更深的渠道纵深，国家的房改一直在进行，物业管理的发展的空间将会越来越广阔。我们有理由相信，物管在我市乃至全国必将成为支柱服务行业。二年四月十二日附：市地方税务局企业所得税纳税人分类管理实施办法（根据抄件整理，与原行文有出入处以原
11、行文为准。）附件：（根据抄件整理，如有与原行文出入处以原行文为准。）市地方税务局企业所得税纳税人分类管理实施办法为了进一步规范企业纳税行为，增强纳税人依法纳税意识，提高企业所得税办税能力和办税质量，根据国家税务总局关于加强中小企业所得税征收管理工作的意见的精神，结合我市征管实际，制定本办法。一、适用对象本办法适用于市市区范围内由地方税务机关管辖的应缴纳企业所得税的所有纳税人，各县(市)局可参照执行。二、分类依据和标准(一)按照纳税人纳税申报、缴纳税款、纳税档案、遵守税法及财务管理水平等综合情况，将企业所得税纳税人划分为：a类企业所得税纳税人、b类企业所得税纳税人、c类企业所得税纳税人。(二)具
12、体标准X、a类企业所得税纳税人在一个纳税年度内能同时具备以下条件：(X)企业财务制度健全，能严格按照“两则、两制”规定设置会计科目，进行复式记帐，正确核算盈亏，能准确按时报送财务报表，准确核算应纳税所得额，配有专职持上岗证的财务人员，或委托税务师事务所代理记帐，妥善保管会计档案资料；(X)企业规模：市区企业年营业额在XXX万元以上；党政机关、社会团体、行政事业单位；(X)纳税申报准期申报率达XXX；(X)年度累计计算差错税额不超过X万元，或计算差错率X以内；(X)纳税档案按规定保管完好率达XXX；(X)按规定办理税务登记证年检年审及换证；(X)轻微的税收违章行为不超过一次，地方税、基金(费)的
13、年查补率在X以内；(X)能安全保管及正确使用、填开地税各类发票。X、b类企业所得税纳税人在一个纳税年度内能同时具备以下条件：(X)企业财务制度相对健全，能按照“两则、两制”规定设置总帐及各类明细帐、日记帐、帐证齐全，基本能正确核算盈亏和计算应纳税所得，能按时报送财务报表，配有专职持上岗证的财务人员，或委托税务师事务所代理记帐；(X)企业规模：年营业额XXX万元XXX万元；(X)企业应税所得率不低于X；(X)纳税申报准期申报率达XX以上；(X)年度累计计算差错税额不超过X万元，或计算差错率X以内；(X)纳税档案按规定保管完好率达XX；(X)已按规定办理税务登记证年检年审及换证；(X)轻微的税收违
14、章行为不超过两次，地方税(费)基金的查补率XX以内；(X)能安全保管及正确使用填开各类地税发票。X、企业在一个纳税年度内有下列情况之一的，列为c类纳税人：(X)企业规模达不到a、b类标准的；(X)准期纳税申报率低于XX；(X)纳税档案完好率在XX以下；(X)税务登记证年检年审及换证，不能在规定的期限内办理；(X)地方税、(费)基金的查补率在lX以上；(X)财务核算相对混乱，不能正确核算盈亏或未按规定建帐、未配备专职核算会计的；(三)有关计算公式及定义解释l、企业应税所得率当年度企业的应纳税所得额当年度企业的销售(营业)额；X、企业所得税申报及时率实际按期申报次数应申报次数，经税务机关核准延期纳税申报的，计入实际按期申报次数；X、纳税档案包括：税务登记表、各税种申报表、完税凭证、税务检查表、发票购领证、发票存根、有关财务会计报表以及税务机关要求保存的其他涉税资料。X、计算差错率差错税额应纳税额。X、地方税(费)基金查补率该年度企业被查补的地方税(费)基金额该年度应缴纳地方税(费)基金额。三、企业所得税纳税人分类管理鉴定办法(一)鉴定时间每年度确定在X月底前完成。纳税人按照分类标准向征管分局书面申请并提供有关资料，征管分局受理后依照纳税人分类管理具体标准进行综合评定。对已确定为a、b类纳税人的企业，如果实际运行中降到
