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1、编号： 毕业设计（论文）题 目：多元统计方法在房地产 中的应用 学 院： 专 业： 学生姓名： 学 号： 指导教师单位： 指导教师： 职 称： 题目类型： 理论研究 实验研究 工程设计 工程技术研究 软件开发XXXX 年 XX 月 XX 日摘 要房地产业是国民经济中的一个大产业，它随着社会生产力的发展，特别是市场经济的发展和工业化、城市化进程的加快应运而生，并迅速成长为国民经济中一个独立的、巨大的产业部门。中国房地产业在短短的十几年内经历了大起大落的发展阶段，且跟随着各省市的经济发展水平脚步，房地产区域发展也极不平衡，所以对房地产区域进行分类以制定相关政策有重要意义。房地产市场的区域分类是进行
2、房地产微观市场分析和宏观市场研究的基础。只有进行了合理有效的区域分类，才有可能对房地产市场行为有清晰的把握和认识。本文基于各省市房地产市场发展规模的各项指标，运用多元统计方法中的因子分析、聚类分析、方差分析对我国房地产市场进行了分析，有利于正确认识与评价我国各省市房地产业之间的差异。同时，多元统计分析的结果对提出房地产业的发展战略，促进中国房地产业的持续、协调发展具有重要意义。关键词：房地产；区域分类；因子分析；聚类分析；方差分析AbstractThe real estate industry is one of the major industries of national economy
3、, and it is developed with the social development of productive forces, especially the development of market economy and the process of industrialization, urbanization, and the rapid growth of national economy in an independent, huge industry departments. Chinese real estate industry had experience
4、the dramatic development stage in only a few years, and with the level of economic development in various provinces, real estate area development is very uneven.So it is important to make the classification of real estate for formulating relevant policy. The classification of the real estate market
5、areas is the basis of analysis of the micro regional market and the research foundation of the macro market.Only the reasonable classification, the real estate market behavior could be use a clear grasped and understood clearly.Based on the indexes of the real estate market development in various pr
6、ovinces, and with the methods of multivariate statistical, such as factor analysis, cluster analysis and variance analysis, the analysis of the real estate market of our country has been given, which is contributed to correctly understand and evaluat the difference of Chinese provinces real estate i
7、ndustry between different regions. At the same time, the results of the analysis are benifit to propose the development strategy of the real estate industry. And also, they are contribute to the harmonious development of Chinese real estate industry.KEYWORDS: Real estate; Classification; factor anal
8、ysis; cluster analysis; variance analysi40 / 46目 录引言11 中国房地产现状分析31.1 房地产总体情况分析31.2 房地产企业情况分析32 理论基础52.1 因子分析52.1.1 因子分析简介52.1.2 因子得分62.1.3 因子分析的步骤62.1.4 因子旋转72.1.5 综合得分及得分排序72.2聚类分析72.2.1 聚类分析原理72.2.2 谱系聚类方法介绍82.3 方差分析92.3.1 方差分析简介92.3.2 单因素方差分析基本步骤103 实证分析113.1 数据来源、指标选取及指标体系113.1.1数据来源113.1.2 指标体系
9、113.2 2008年的实证分析123.2.1全国31个省市地区指标值分布的初步比较123.2.1数据标准化处理133.2.2主成份分析133.2.3因子分析143.2.4 综合评价163.2.5聚类分析173.2.6方差分析194 历年的主要研究结果204.1 房地产发展水平的总体趋势分析204.2 房地产经济区划的聚类结果比较分析215 结论与建议245.1 结论245.2 建议24谢 辞26参考文献27附 录28引言 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业。近年来，我国房地产业持续快速发展，已经成为推动我国经济发展的重要产业，房地产业作为国民经济新的增长点而迅速崛起，成为衡量国民经济是否
10、良性发展的标尺之一。但是 ,无论是房地产经济发展水平，还是发展增长速度在我国各省市之间都存在很大差异，正确认识与评价我国各省市之间的差异，并在此基础之上制定相应的宏观调控政策，对促进我国房地产经济的协调发展具有重要的意义。房地产行业是一个巨大的区域差异，收入显著差别。社会经济发展和人民的经济生活水准的差异，使不同地区的发展程度，房地产布局结构，规模和速度有巨大的区域差异。我国是一个幅员辽阔的、各区域经济不平衡的国家，地区的自然条件、资源、经济和技术条件、管理水平以及因素，如历史和文化有很大的不同。这种不平衡也决定了不平衡的房地产开发等，房地产行业具有很强的相关性，对国民经济发展起着巨大的推动作
11、用。直接关系到房地产相关的行业多达50个以上，房地产行业不仅涉及建筑材料业，住房设备行业，工程机械行业和冶金，化工，机械，电子，仪器仪表，通讯，和其他资本货物生产部门，还涉及到家电，纺织品，家具和其他民用工业，以及旅游，园林，交通，商业和其他服务。房地产，被称为国民经济的“风向标”和“晴雨表”，在国民经济发展中发挥基础性作用，带头作用。区域房地产行业正成为一支重要力量，促进经济增长，成为国民经济的主导，支柱产业和新的经济增长点和区域经济发展，而且也促进有效发展的房地产行业。但是，我国不同地区之间的差异较大，经济发展水平，房地产的区划问题，还需要对房地产中的各类指标数据做进一步研究才能得出结论。
12、国内外专家学者在房地产区域细分问题上提出了不同的看法，各个国家的具体实行措施也截然不同。美国人口普查局进行市场调查是以大都市统计区（MSAs）为依据的。这是一个基于数据的联邦划分标准，它通常包括一个人口在50000以上的建制县和至少一个的外围县。它的基本划分依据是区域内的流动性。这个方法最重要的特点是，在每一个区域单位内部，劳动力在地理位置上是可以自由流通迁徙的，而不受工作单位地理位置的影响。而我国现阶段房地产市场的划分是以地理位置和行政区域单位为标准的。这个方法是延续了行政建制的特点，显然在经济领域有严重的弱点。中国国土辽阔，生产力发展不平衡。循序渐进的经济改革方法，没有在全国范围一次性地铺
13、开，导致了中国各个行政区域经济发展的不平衡性。即使相邻的省份，经济状况也是有相当的差距。以此为基础对房地产市场进行区域划分显然是不能合理体现市场发展特点的。又由于中国传统的定居观念使得中国居民不具有西方人的流动传统，中国人口众多，交通相对落后，迁徙成本大于西方国家，这造成中国居民流动性大大弱于西方国家。另外，中国特有的户籍制度也大大限制了人员的流动。缺乏了流动性的前提条件，中国显然不能实行大都市统计区的区域划分方法。在本文，提出了中国房地产市场区域划分的新思路。运用多元统计方法中的因子分析、聚类分析、方差分析，选取反映房地产市场发展状况的重要指标，在31个 行政区划分的基础上，采用因子分析和聚
14、类分析方法对31个地区进行深入分析，进一步整合区域划分范围，以便更好地分析区域的房地产微观市场行为，针对不同区域进行宏观调控。1 中国房地产现状分析1.1 房地产总体情况分析随着中国政治经济实力越来越强大和全球经济的日趋一体化，中国房地产业迅速发展，中国房地产市场的种种问题也逐渐暴露出来，房价涨幅过快，房产开发结构不合理，地方相关政策不完善等等，影响着我国经济的发展。我国房地产企业也如雨后春笋般成立着，这么多的房地产企业如何在竞争激烈的市场上占有不败的一席之地，至关重要的是经营战略的制定应用，但房地产企业中也同样存在着许多问题，所以研究企业如何解决存在的问题已经迫在眉睫，另外我们还得借鉴国外房地产业是如何解决这些问题的，这样才能使企业做大做强做久，才能让社会主义经济建设取得长远成效。1.2 房地产企业情况分析中国房地产目前的企业整体上有4个特点：（1）房地产企业数量众多，规模小。（2）中国房地产企业开发能力低，规模经济差。 （3）房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。 （4）房地产企业信用差，不重视品牌的创立。我们知道，中国现在正处于社会主义初级阶段，经济水平和发达国家有较长的距离，房地产业发展水平和经济发展水平密切相关。我
