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1、德国住房制度ow 一、国家的住房政策德国政府认为，国家庭在四个方面进行政策干预一是保证有足够的住房建设，同时防止；住房过剩；二是保证住房的质量和环境的保护；三是住房结构和房价老百姓能够承受；四是住房产品能满足社会各阶层的需要。 关键问题是要保障国家、企业投资住房的经济效益和对社会的良好结果。 国家对建房储蓄体系给予大力支持，国家对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策，同时企业给予雇员储蓄津贴。 有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐年上升。 统一前德东地区私人住房只占5%，目前已上升到27%以上，德国私人拥有的住房已达到40%以上。 二、住房储蓄体系在德国，
2、目前共有35家住房储蓄银行，他们受到专门法律的保护和限制，同时也接收联邦信贷监督局的监督和管理。 其中，13家是国家性质的，其他22家是私营股份企业。 联邦德国的住房储蓄银行法对住房储蓄银行的业务范围作了明确规定，储蓄银行是法律规定的专业银行，法律规定其它全功能商业银行不能承办专项住房储蓄业务。 一般的住房储蓄银行只能在一定的区域内经营，不能自行跨区域。 地方储蓄银行由当地的政府进行管理。 德东住房储蓄银行是个例外，是对整个德国东部住房储蓄业务进行经营管理的银行，涉及到五个州和半个柏林。 德国的住房储蓄体系是一套内部封闭式的长期储蓄和融资体系。 储蓄银行不交存款准备金，但住房储蓄银行必须上存同
3、业系统3%风险基金。 封闭式的系统是指。 只有那些事先参加了住房储蓄的人，才能得到以后申请买房和建房的低患贷款。 住房储蓄存款的唯一用途是为了建房、购房进行融资，而不是为了其他的消费目的申请货款。 通过大量的储蓄者的参与而形成一个互助集体。 这种住房储蓄不受资本市场及其利率波动的影响而独立存在。 德国银行商业性的住房抵押贷款利率近几年在8%l1%之间波动，而住房储蓄的存款利率是3%（国家有条件地另行补贴10%），而住房储蓄贷款利率是固定的5%。 穗东住房储蓄银行存款利率是2.5%（国家同样补贴），贷款利率是4.5%。 一般存贷款利差保持在2%左右，而且德国银行是不交营业税的。 只有通过与住房储
4、蓄银行签订住房储蓄合同的客户，才能取得低息贷款的资格。 在签订合同时，住房储蓄者向银行就商定好住房储蓄的金额给予承诺，以及提出若干年后，申请贷款的方式和最高贷款额。 住房储蓄者每月有规律地在住房储蓄银行存款，通常每月确保最低存入住房储蓄合同额的4%，存款利率固定不变，确保最低储蓄月数为18个月，同时达到储蓄合同规定的40%以上存款，才能申请货款配贷。 配贷资格必须满足银行规定的以上三个基本条件，银行决定的优先贷款系数是存款存款系数十利息利息系数银行的评估值储蓄所得的总额存款时间。 对系数大的客户，可以优先发放贷款，贷款和存款的比例一般是11。 偿还贷款的形式是每月付银行固定的还款，但每月偿还必
5、须确保合同金额的6%。 存款系数是储蓄银行进行调节的经验，每年公布一次。 体现公平、公正、公开的原则，由国家金融管理局进行监督管理。 三、国家对住房储蓄的奖励政策在德国，住房储蓄是唯一能得到国家奖励的一种储蓄形式。 1996年开始实行的经过改进的新政策使更多的家庭能享受到政府的这项优惠政策，从而帮助更多的家庭实现购买个人住房的梦想。 德国政府的住房储蓄奖励政策主要有三大项。 （一）住房储蓄奖金。 l、对年满16岁以上的单身者，年收入不超过5万马克的，对其每年住房储蓄存款（最高1000马克）奖励10%，即100马克。 2对夫妻两人年收入不超过10万马克的家庭，对其每年住房储蓄存款（最高2000马
6、克）奖励10%，即200马克。 3储户在存款期满七年以上者，不购买住房也可以得到政府的住房储蓄奖励。 （二）雇员资金积累款。 每个职工都可以让他的雇主把雇员资金积累款（每年最多936马克，每月交存78马克），直接存人职工的住房储蓄帐户中去。 这是职工工资以外的住房补助，但7年之后才能使用。 （三）对雇主储蓄奖励。 国家对企业主每月自愿付给雇员的住房储蓄补助，同样给予10%的奖励，即936马克。 但能得到这项政府奖励的职工年收入不得超过27000马克，夫妻家庭年收入不得超过54090马克。 若中低收人家庭每年存入住房储营2000马克，可得到雇主补助936马克，政府奖励200马克及93.6马克，那
7、么政府的奖励和企业的补助是其住房储蓄的61.48%，这是十分可观的比例，具有很大的吸引力。 政府除了对参加住房储蓄的居民给予奖励，同时对购建住房者也给予补助。 1如购买自住新房，购买者在8年内可得政府每年5000马克的补助；若有孩子，每人每年月可得到150O马克的补助（即5000马克8年十15O0马克/孩子8年）。 2如购买自用旧房，也可在8年内得到政府每年2500马克的补助；若有孩子，也是每人每年再可得到3500马克的补助。 3如购买建造合作社住房，购买者在8年时间内，每年可得到政府2400马克的补助；若有孩子，每人每年可得到750马克的补助。 德国、英国住房制度考察报告2000-9-12财
8、贸所杨圣明等前不久我们对德国和英国的住宅制度，特别是它们的住宅融资制度进行了考察。 在接待单位热情友好、精心安排下，我们主要访问了德国最大的住宅储蓄银行-施威比豪尔住宅储蓄银行及一些与住宅抵押、住宅开发有关的银行和公司、伦敦经济学院、爱丁堡艺术大学、苏格兰皇家银行、建筑社、金融服务监管局、抵押贷款者协会、保险协会等机构，颇有收获。 一、基本情况德国现有人口约8100万，1995年人均GDP26000美元(西德)，1989年私人消费中约有18.4%用于住房消费。 在统一之后的十年里，住宅投资占GDP的比重一直保持在6%左右。 德国的住房类型主要有小单间、出租的单元房、独宅和大型别墅。 二战后，如
9、同大多数西欧国家一样，西德经历了很长的住房匮乏时期。 进入 60、70年代，在生育高峰期出生的人已长大成家以及移民的增多等需要住房。 为此，德国政府和民间住房机构作出了极大的努力，克服了很多困难，成功地解决了大部分居民的住房问题。 东、西德合并以后，大量的原东德居民涌入西德，又给新联邦政府带来住房问题。 1988年初至1994年底，原西德地区的居民增长了约400万人。 大量的需求刺激了建房速度，1989年以后建房数量急剧上升，1992年仅在原西德地区建成的住宅就大约有375000套，1994年超过480000套。 同时，政府调整建房政策，将原东德地区的住房修复作为重点，通过“复兴贷款”和“促进
10、计划”等方式给予援助，从1990年初到1995年，修复并达到现代化水平的住宅约200万套。 1995年德国住房已达3499万套，住宅面积西部地区人均35平方米，东部地区人均为28平方米。 1998年底，全德国住宅已达3800万套，人均面积36平方米。 随着住房数量的增加，质量也大幅度提高，现德国的住房95%以上的住宅有洗澡间，90%以上的住宅有集中供暖。 德国自有住房的比率一直比较低。 从1995年的统计资料来看，自有住房38%，出租房62%，其中私人出租房36%，社会出租房26%。 大大低于英、法等其他欧洲国家，也低于欧盟和欧洲国家的平均水平。 欧盟国家平均自有住房56%，欧洲国家平均自有住
11、房65%。 最近几年这一比率没有大的变化。 自有住房率低，除历史、民族习惯等外，住房质量好，成本高导致房价太高是主要的原因。 在德国，一般房价每平方米2000-8000马克，人均收入每月4000-5000马克。 如果一个月收入10000马克的家庭想购一套150平方米，每平方米5000马克的住房，约需 7、8年的总收入才能买得起。 对多子女家庭、残疾人、老年人和低收入居民，德国政府是通过建造福利住房来解决他们的住房。 在原西德地区，出租住宅中约16%是福利住房。 凡收入不足以租赁适当住房的居民按法律规定都有权得到住房补贴。 补贴一般由联邦政府和州政府各负担一半。 1994年，住房补贴曾高达70亿
12、马克。 英国住房私有率和政府公房比例大大高于德国。 萨切尔夫人上台以后推行私有化，实施了一系列削减政府预算，减少政府开支，以及减税的措施，使买房比租房更为合算且方便。 有人测算过，如果申请抵押贷款购房，每月还贷额一般占居民月收入的3-15%，最高18%，而租房租金则占月收入的15-18%；近年来英国的房价上涨快于通涨率的上升，买房可保值；1990年初开始放松对抵押贷款市场的管制，除传统上的建筑社等住房融资机构外，还允许其他商业银行，甚至房地产公司也可发放贷款。 激烈的竞争使贷款购房的条件更为优越；买卖住房的费用很低，没有增值税，印花税仅1%，仅对10万英镑以上的交易征收。 这些都使得英国的社会
13、住房，特别是原来由各级政府建造的公有住房大量出售。 住房转手率大大高于德国等其他欧洲国家。 在英国，每年约有16%的居民在换房。 1989年私人消费中有19.5%用于住房，这一比例大大高于欧盟其他国家，仅次于高福利国家丹麦(27.4%)和瑞典(20.0%)。 1996年的资料显示，英国约有住房2400万套，其中67%为自有住房，10%为私人出租房，19%为地方政府出租房，4%为住房合作社(非赢利机构)出租房。 现自有率已达72%。 随着私有化的成功，英国政府近几年的住房政策也有所改变，将原税收鼓励买房转为地方政府管理的出租房移交给住房合作社，用于出售或出租。 在英格兰已有1/5这样的住房移交给
14、了住房合作社。 这意味着当社会住房问题已基本解决，高度发达的住房市场形成并健康运作以后，政府已经逐步从对住房的直接干预，转为对市场的监管，扮演“守夜人”的角色。 二、德国的住宅金融体制德国的住宅金融相当发达，具有以中央银行为核心、商业银行为主体，专业银行和其他金融机构并存、共同发展的金融服务体系。 到1998年底，德国银行总数达3403家，下属分行和营业网点有5万多个，平均每千人就拥有一个营业点，密度要高于同等的发达国家。 德国的中央银行是“德意志联邦银行”，主要负责管理国家经济活动中的货币流通和信贷供应，保证货币的稳定，并负责国内外财政金融往来的结算业务。 在中央银行的监督管理下，商业银行按其业务范围划分为两大类:一是全能银行。 主要从事比较全面的金融服务业务，包括吸收中短期和长期储蓄存款；建立长期专项基金；发行各种投资证券；提供中短期和长期贷款；从事证券买卖业务和其它金融服务。 全能银行有不同的所有制形式，如私人商业银行、合作银行和公营银行等。 二是专业银行。 主要从事专项金融服务，也分私营和公营。 分营银行是按政府特定法律建立的，其功能和私营银行一样，只不过服务于政府特定的政策目标，并由政府承担其债务。 在德国从事住宅信贷的金融机构很多，主要包括储蓄银行、抵押银行、住房与互助储蓄银行、信贷合作社、保险公司、商业银行和特别信贷银行等。 其中，住
