收益法ppt课件.ppt

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1、 收益还原法的基本原理1 收益还原法操作步骤 2 收益还原法总结和运用举例 3 l 收集并验证与估价对象 未来预期收益有关的数据资料 l 预测估价对象的未来收益 l 求取报酬率或资本化率 l 选用适宜的收益公式计算收益价格 l 收益还原法的概念 l 收益还原法的理论依据 l 收益还原法适用的对象和条件 l 收益还原法的操作步骤 第六章 收益还原法及其运用 1 重点掌握内容 重点介绍了收益还原法的基本原理 具体运用方法 其 中报酬资本化法的公式及其计算 不动产收益的种类 净 收益的概念和求取 报酬率的概念和求取方法是重点掌握 的内容 2 一 概念 是将待估不动产未来每年的预期客观纯收 益以一定的

2、报酬率 还原利率 统一折算到估 价期日现值的一种估价方法 是建立在货币具有时间价值的观念上 是 对有收益性质资产的评估 测算出的价格通常 称为收益价格 第一节 收益还原法的基本原理 3 对于投资者来说 将资金用于购买不动产获取的收益 与将资 金存入银行获取利息所起的作用相同 二 理论依据 预期原理 决定不动产的当前价值的 重要的不是过去的因素 而是未来的因素 例如 某人拥有的不动产每年可以产生2万元的净收益 此人 另有40万元资金以5 的年利率存入银行每年可得到2万元的利 息 对于该人来说 这宗不动产与40万元的资金等价 即值40 万元 故 4 普通适用的收益还原法的表述 将估价时点视为现在

3、那么现在购买一宗有一定期限收 益的不动产 预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地 获取纯收益 如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净 收益的现值之和等值 则这笔资金就是该宗不动产的价格 5 三 适用对象和条件 适用对象 具有收益或潜在收益的不动产 不限于 估价对象本身现在是否有收益 只要他属于的这类 不动产有收益即可 适用条件 收益法评估的价格 取决于未来的预期 因此 收益法的适用条件是不动产未来的收益和 风险都能够比较准确地量化 6 四 收益还原法的操作步骤 运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的资 料 如估价对象及其类似不动产的收入 费用 等

4、数据资料 预测估价对象的未来收益 求取报酬率或资本化率 选用适宜的收益法公式计算收益价格 7 第二节 收益还原法的计算公式 一 一般公式 0 1 2 3 4 t 1 t t 1 n 1 n A1 A2 A3 A4 At An 通常以年为单位 V 价格 Ai 净收益 n 收益期限 Y 报酬率 8 二 净收益每年不变 A1 A2 A3 An A n r 0有限年 有限年公式 无限年公式 0 1 2 3 4 t 1 t t 1 n 1 n A A A A A A 9 公式用途 直接用于计算价格 不同年限价格的换算 比较不同年限价格的高低 用于比较法中土地使用权年限修正 10 1 直接用于计算价格 例

5、 某房地产于2006年9月1日以出让方式取得50年的 土地使用权后经建设并投入使用 利用该宗房地产预期每 年可获得的净收益为10万元 该类房地产的报酬率为7 5 试评估该宗房地产于2012年9月1日的收益价格 11 2 不同年限价格的换算 假设 则有 如果 An AN A 则有 如果 Y y 则有 12 例 已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为 5000元 报酬率为8 试求其30年收益权利的价格 13 例 已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为 5000元 对应的报酬率为8 试求假设其土地使用权为 50年 报酬率为10 下的价格 14 3 比较不同年限价格的高低 例 有A B两宗房地

6、产 A房地产的收益年限为50年 单价 10000元 B房地产的收益年限为30年 单价9000元 假设 报酬率均为7 试比较该两宗房地产价格的高低 计算A房地产30年的收益价格 15 A房地产无限年价格 B房地产无限年价格 A B 3 比较不同年限价格的高低 16 例 某宗工业用地使用权剩余年限为48年 所处地段的基准地 价为1500元 平方米 制定基准地价时设定的土地使用权年限为50 年 假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外 其他均相 似 现行土地报酬率为6 求该宗工业用地的价格 宗地价格 基准地价 K日 K区 K个 K容 K年 4 用于市场比较法中土地使用权年限修正 17 A发生在期

7、初 0 1 2 3 4 t 1 t t 1 n 1 n A A A A A A A 18 0 1 2 3 4 t 1 t t 1 n 1 n A A A A A A A A发生在期中 19 三 纯收益按一定比率递增 减 有限年公式 n 无限年公式 0 1 2 3 n A A 1 g A 1 g 2 A 1 g n 1 Ai A 1 g i 1 20 例 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的 土地 使用年限70年 于估价时点已使用了5年 预计该房地产未来第 一年的净收益为8万元 此后每年净收益会在上一年的基础上增 长2 该类房地产的报酬率为9 试求该宗房地产的价格 21 四 纯收益按一定数额

8、递增 有限年 无限年 0 1 2 3 n A A b A 2b A n 1 b Ai A i 1 b 22 例 某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万 元 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万 元 收益年限可视为无限年 该类房地产的报酬率为 9 试求该宗房地产的价格 23 递减没有无限年 24 五 预知若干年以前的净收益和若干年后的 房地产价格 Vt A1 A2 A3 At 0 1 2 3 t 25 若t年前的纯收益每年相等 若t年前的纯收益每年按一定比率g递增 若t年前的纯收益每年按一定数额b递增 26 例 某宗房地产现行的价格为3000元 年净收益为200 元 报酬率为8 5 现获知

9、该地区将兴建一座大型的现代化 火车站 该火车站将在6年后建成投入使用 到那时该地区将达 到该城市现有火车站地区的繁荣程度 在该城市现有火车站地 区 同类房地产的价格为5000元 据此预计新火车站建成投 入使用后 新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元 试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格 27 例 预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55 万元和60 5万元 两年后的价格比现在上涨10 该 类房地产的报酬率为10 求该宗房地产现在的价格 28 例 某写字楼于2008年10月30日取得50年的土地使用权 于 2011年4月底建设完成 即将投入使用 现在因抵押贷款需要评估 该写字楼于2011

10、年5月1日的市场价格 市场分析显示 其未来前4 年的净收益分别为200万元 220万元 250万元 280万元 第5年 开始经营走向稳定 每年的净收益将保持在300万元左右 该类房 地产的报酬率为8 试评估该写字楼于2011年5月1日的价格 0 1 2 3 4 5 47 5 50 2 5 200 220 250 280 300 300 29 第三节 净收益和收益年限的确定 房地产价格的高低取决于3个因素 1 可获净收益的大小 即Ai的大小 2 获得该净收益的可靠性 即Y的大小 3 可获得净收益期限的长短 即n的大小 30 1 对于出租不动产的收益确定 潜在毛收入 是假定不动产在充分利用 无空置

11、 即100 出租 情况下的收入 有效毛收入 是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失 后的收入 空置等造成的收入损失是因空置 拖欠租金 延迟支付租金 少付租金或不付租金 以及其他原因造成 的收入损失 2 对应用于经营的不动产的收益的确定 经营收入 一 不动产收益的确定 31 二 运营费用的确定 运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用 及归属于其他资本或经营的收益 管理费 包括工资 出租过程中消耗的公共设施消 耗费用 通常按年租金的2 5 维修费 通常按建筑物重置价的一定比例 保险费 一般按房屋重置价或现值的0 15 0 2 税金 包括房产税 营业税 城市建设附加税 教 育附加税 中介费用 一

12、般为一个月租金 1 出租的总费用 32 经营服务型 商品销售成本 经营费用 管理费用 商品销售税金及附加 财务费用和商业利润等 生产型 生产成本 产品销售费用 产品销售税金 及附加 财务费用 管理费用和厂商利润等 2 企业经营费用 33 1 出租的净收益 净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 运营 费用 有效毛收入 运营费用 注意 在实际求取净收益时 通常是在分析租约的基 础上决定所要扣除的费用项目 2 经营的净收益 不动产纯收益 总收益 经营总 费用 3 尚未使用或自用的不动产净收益 比照类似不动 产计算得到 三 净收益的确定 34 注意 在求取净收益时不仅包括有形收益 还要考虑 各种无

13、形收益 四 求取净收益应注意的问题 1 有形收益和无形收益 有形收益 由不动产带来的直接货币收益 无形收益 由不动产带来的间接利益 自豪感 提高个 人的声誉和信用 35 2 客观收益和实际收益 客观收益 排除各个企业实际收益中属于特殊的 偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收 益 实际收益 待估不动产在现实的经营水平下 实际 取得的收益 一般不直接用于估价 注意 有租约限制时 租赁期限内的租金应采用租 约资金 租赁期外的租金应采用正常客观的市场租 金 36 五 净收益流量的类型 1 每年基本上固定不变 2 每年基本上按某个固定的数额递增或递减 3 每年基本上按某个固定的比率递增或递减 4

14、 其他有规则的变动情况 六 净收益流量的求取 1 调查求取估价对象过去3 5年的净收益 然后将其简单算 术平均数作为A 2 调查预测估价对象未来3 5年的净收益 然后将其简单算 术平均数作为A 3 调查预测估价对象未来3 5年的净收益 然后采用下列等 式求出A 37 例 题 例1 某宗房地产收益年限40年 判定其未来净收益 基本上每年不变 通过预测得知其未来4年的净收益 分别为25万元 26万元 24万元 25万元 报酬率为 10 试求该宗房地产的收益价格 38 例2 某商店的土地使用年限为40年 从2008年9月 1日起计 该商店共有两层 每层可出租面积各为 200m2 一层于2009年9月

15、1日租出 租赁期限为5 年 可出租面积的月租金为180元 m2 且每年不 变 二层现暂空置 附近类似商场一 二层可出租 面积的正常月租金分别为200元 m2和120元 m2 运营费用率为25 该类房地产的出租率为 100 报酬率为9 试测算该商场2012年9月1 日带租约出售时的正常价格 39 1 商店一层价格的测算 租赁期限内年净收益 200 180 1 25 12 32 40 万元 租赁期限外年净收益 200 200 1 25 12 36 00 万元 2 商店二层价格的测算 年净收益 200 120 1 25 12 21 6 万元 该商店的正常价格 375 69 229 21 604 90

16、万元40 例3 某房地产于2010年9月12日出租 租期为10年 月租金为24元 现市场上类似房地产的月租金为30 元 假设报酬率为8 试求2012年9月22日的承租 人权益价值 A 30 24 12 72元 Y 8 n 10 2 8年 有租约约限制下的价值值 无租约约限制下的价值值 承租人权权益价值值 41 一 土地估价 根据土地使用权年限来确定 二 建筑物估价 根据建筑物经济寿命来确定 三 房地估价 土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致 七 收益期限的确定 42 1 建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起 结束 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n 40 3 5 32年 0 n 土地40年 建3年建筑物50年 已用5年 43 2 建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以t 50 5 45计算价格V0 求取t年剩余土地价值VL 土地70年 建2年 用5年 建筑物50年 VO VL 0 t 44 一 报酬率的重要性 净收益 万元 报酬率 评估价值 万元 54125 00 55100 00 5683 33 5862 50 51050 00 51241 67 第