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1、 2010年新政下楼市百态 珠三角楼市报告 2011年2月 景博行市场研究部 第一篇 宏观市场分析 第二篇 珠三角城市楼市分析 第三篇 2011年房地产市场发展趋势 目 录 第一篇 宏观市场分析 宏观经济背景分析 新政解析和市场表现 宏观经济背景分析 外需超预期增长是经济保持较 快增长的重要原因 2010年三大产业产业GDP增长长情况 全年国内生 产总值 生产值 亿元 对比去年同期 增长 第一产业404974 3 第二产业18648112 2 第三产业1710059 5 GDP走势分析 经济增长强劲 内需平衡 外需增长 2011年上半年物价上涨压力仍将较大 但通胀压力总体仍然处于可控范围 CP
2、I PPI走势分析 CPI涨幅符合市场预期 输入型因素导致PPI上涨 国民经济分析 2010年经济三驾马车 投资回落 消费平稳 出口超预期 农业生产稳定 增长 粮食连 续七年增产 工业生产平稳增 长 企业效益大 幅提高 投资保持较快增 长 投资结构继 续改善 消费平稳较快 增长 热点商 品销售旺盛 货币供应量稳定 增长 人民币存 贷款增量减少 城乡居民收入稳定 增长 农村居民收 入增速快于城镇 进出口总额较快增 长 贸易顺差有所 减少 市场物价同比 上涨 食品价 格涨幅较大 房地产开发投资分析 行业发展迅速 生产规模扩大 产品质量提升 房地产产开发发企业业完成投资资及增速情况 2010 年 未
3、完成投资资 亿亿元 同比增 长长 地区住宅类类住宅类类 全国48267 0734038 1433 232 9 广东3659 692538 0223 621 4 商品房销销售面积积和销销售额额增长长情况 2010年 地区商品房销销 售面积积 万平 商品房 销销售销销 售面积积 增速 商品房销销 售额额 亿亿 元 销销 售额额 增速 全国104349 1110 152478 7218 3 广东7322 013 75476 4819 1 七十大中城市房屋销销售价格指数 2010年 房屋销销售价 格指数 新建住 宅价格 指数 地区同比环环比同比环环比 全国106 4100 3107 6100 3 广州
4、100 4101 1100 1102 4 七十大中城市房屋销销售价格指数 90平米及以下 2010年 新建住宅 价格指数 新建商品住 宅价格指数 地区同比环环比同比环环比 全国109 9100 3111 1100 4 广州103 0102 8103 0103 0 房地产信贷分析 信贷规模的缩小 信贷门槛的提高及审查的趋严将导致房地产贷款减少 直接影响明年楼市的发展 央行持续控制 信贷增速放缓 总体经济增长稳步上升 通货膨胀愈演愈烈 信贷规模收紧 房地产行业发展迅速 宏观经济小结 虽然每月经济增幅变化不定 但2010年经济仍 保持良好上升趋势 CPI增幅屡创新高 预计仍会不断上 升 通货膨胀压力
5、加大 收紧银行信贷规模 以房地产贷款为主的居 民中长期消费贷款增幅明显放慢 2010年各项开发指标均有不同涨幅 行业发 展空间大 新政解析和市场表现 外部流动性过剩 通货膨胀预期上升 进一步推高了资产价格 促使房价 越调越高 流动性过剩通货膨胀 可持有资产 价格上涨 09楼市反弹新国十条9 29新政 宏观背景 行业背景 4万亿救市CPI持续升高 黄金 白银 大蒜 绿豆 严格问责 约谈 最低首付三成 调整税收优惠 应该限购套数 建立考核问责机制 首套可二成 二套五成1 1倍利率 可以限购套数 首付二成 利率7折 商品房销售面积涨 42 1 商品房销售金额涨77 商品房销售均价涨 23 2 地方执
6、行不力 楼市量价齐升 救市 楼市愈调愈涨 政府信心临危 数据来源 世联数据平台 政策频繁出台背景 新国八条 限购令 序 号 主要措施具体内容 1 进一步落实地 方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任 2011年各城市 人民政府要根据当地经济发展目标 人均可支配收入增长速度和居民住房支 付能力 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 并于一季度向社会公 布 2 加大保障性安 居工程建设力 度 各地要通过新建 改建 购买 长期租赁等方式 多渠道筹集保障性住房房 源 逐步扩大住房保障制度覆盖面 加强保障性住房管理 健全准入退出机 制 切实做到公开 公平 公正 有条件的地区
7、可以把建制镇纳入住房保 障工作范围 努力增加公共租赁住房供应 3 调整完善相关 税收政策 加 强税收征管 调整个人转让住房营业税政策 对个人购买住房不足5年转手交易的 统一按 销售收入全额征税 加强对土地增值税征管情况的监督检查 重点对定价明 显超过周边房价水平的房地产开发项目 进行土地增值税清算和稽查 加大 应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度 坚决堵塞税收漏洞 严格执行个人转让房地产所得税征收政策 各地要加快 建立和完善个人住房信息系统 为依法征税提供基础 4 强化差别化住 房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于60 贷款利率不低于基 准利率的
8、1 1倍 人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制 目标和政策要求 在国家统一信贷政策的基础上 提高第二套住房贷款的首 付款比例和利率 加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查 对违规行为严肃处理 新 国八条 具体内容 新 国八条 具体内容 序 号 主要措施具体内容 5 严格住房用 地供应管理 各地要增加土地有效供应 落实保障性住房 棚户区改造住房和中小套型普通商品住 房用地不低于住房建设用地供应总量的70 的要求 在新增建设用地年度计划中 单 列保障性住房用地 做到应保尽保 今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低 于前2年年均实际供应量 大力推广以 限房价 竞地价
9、方式供应中低价位普通商 品住房用地 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查 参加土地竞买的单位 或个人 必须说明资金来源并提供相应证明 对擅自改变保障性住房用地性质的 坚 决纠正 严肃查处 对已供房地产用地 超过两年没有取得施工许可证进行开工建设 的 及时收回土地使用权 并处以闲置一年以上罚款 依法查处非法转让土地使用权 行为 6 合理引导住 房需求 各直辖市 计划单列市 省会城市和房价过高 上涨过快的城市 在一定时期内 要 从严制定和执行住房限购措施 7 落实住房保 障和稳定房 价工作的约 谈问责机制 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标 新建住房价格上涨幅度超过年 度控制目标
10、或没有完成保障性安居工程目标任务的省 区 市 人民政府 要向国务 院作出报告 有关部门根据规定对相关负责人进行问责 对于执行差别化住房信贷 税收政策不到位 房地产相关税收征管不力 以及个人住房信息系统建设滞后等问题 也纳入约谈问责范围 8 坚持和强化 舆论引导 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验 要加大宣传力度 引导居民从国情 出发理性消费 对制造 散布虚假消息的 要追究有关当事人的责任 各直辖市 计划单列市 省会城市和房价过高 上涨过快的城市 在一定时期内 要从严制定 和执行住房限购措施 拥有2套及以上住房的 禁止再买房 解读 细则中对限购做出了具体指示 原则上对已有1套住房的当地户
11、籍居民家庭 能够提供当地一 定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭 限购1套住房 对已拥有2套及以上住 房的当地户籍居民家庭 拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭 无法提供一定年限当地纳税证 明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭 暂停在本行政区域内向其售房 由此 不难看出 限购出现了国家统一性的指导文件 同时 明显扩大了限购范围 各直辖市 计划单列市 省 会城市和房价过高 上涨过快的城市 截至到目前 全国有18个城市出台限购令细则 据不确定消息 或将有60个城市将加入限购行列 重点政策解读 限购细则从严 广州市独有 的限购条件 广州限购令细则解读 内容 限购范围扩大 扩大至
12、从化 增城 限购户籍及套数 拥有2套以及以上住房的广州市户籍居民家庭限购 但可卖一买一 外地人2年内纳个税或缴社保累计满1年限购1套房 非广州户籍高层次人才限购一套房 政策要点 限购是国八条奏效的关键 国八条限购令细则解读总结 具体影响 一方面 一手市场 包括二手市场 可能出现成交急剧萎缩 不仅投资投机性 需求受到严厉的打压 改善型购房家庭恐怕也几乎不能再通过 卖小买大 买大 卖小 合二为一 等方式来改善家庭的居住条件 另一方面 二手房市场可能出现挂牌量急剧萎缩 由于新买房受限 手中有房 的投资客或将不愿在出售房源 对贷款 包括住房公积金贷款 购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于60 贷款利
13、率不低于基准利率的1 1倍 重点政策解读 完善差别化的住房信贷政策 购房成本增加 买房者无力承担首付放弃购房 改善型需求的受伤程度远高于投资投机型需求 心理层面 由于对调控从紧而对房价预期发生变化 而放缓购房 解 读 这一措施对市场中低端项目的影响将大于高端市场 对中小面积的常规二房 三房的影响大于大户型 豪宅 2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标 人均可支配收入增长速度和居民 住房支付能力 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 对于开发商而言 在年度价格控制目标出来以后 其开发项目新开上市的产品价格策 略必会受到一定的影响 而在更大程度表现为价格预期下调 重点政策解读 合理确定住
14、房价格控制目标 解 读 宏观上来说 因其与 问责机制 挂钩 或将可以增强政府对不同地区房价走势的把握 对房价控制目标涨幅过高的地区进行控制 一定程度上遏制房价出现非理性过快上 涨 就购房者来说 或将稳定其对于未来房价走势的预期 一定程度上缓解观望情绪 促 进其下定成交 加强对土地增值税征管情况的监督检查 重点对定价明显超过周边房价水平的房地 产开发项目 进行土地增值税清算和稽查 细则措辞留有余地 何为 明显超过 周边房价水平 又如何确定等 或将更多取 决于政府等主观意愿 存在较大的可操作空间 重点政策解读 调整 完善 加强税收征管 解 读 小型企业影响大 部分企业原较少考虑土地增值税的清算问题
15、无 做预算 企业的短期资 金流会产生不小的影响 大市场环境影响有限 其进行清算的重点为 定价明显超过周边房价水平的项目 这 基本是针对高端市场 而对于外郊环 远郊等项目影响不大 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标 新建住房价格上涨幅度超过 年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省 区 市 人民政府 要向国务 院作出报告 有关部门根据规定对相关负责人进行问责 本细则更多表现为增强地方政府在具体实施执行过程中的 责任感 同时也向公众传达了中央 坚决遏制房价过快上涨 促进房地产市场平稳健康发展 的决心 重点政策解读 进一步落实地方政府责任 解 读 新 国八条 结论 综述 相较之前
16、出台的政策 新 国八条 的力度有所加大 但本质上依旧是前 期政策的延续和已有成果的巩固 即调控目标依旧是抑制房价过快上涨 而非房价下降 房地产市场的发展需要稳定 而非快速 过热 同时 我们可看到 虽然本轮调控的重点依旧是打压投机 投资性需求 但相较之前的政策 改善型需求或将被更大程度的误伤 第二篇 珠三角楼市分析 珠三角都市圈定义 珠三角各重点城市楼市概述 珠三角都市圈定义 珠三角的定义 珠江口湾区 珠江口湾区粤东 粤西 粤北及周边省区的相邻地区 珠江口湾区 港澳 三个次区域 由广东 福建 江西 广西 海南 湖南 四川 云南 贵州等九省组成的区域 珠 三 角 大珠三角 环珠三角 泛珠三角 珠三角都市经济圈由9个 地级市组成的经济圈 分别 指广州市 深圳市 珠海市 佛山市 惠州市 肇庆市 江门市 中山市和东莞市 l通常所言珠三角是指 珠三角都市经济圈 或 大珠三角 经济区 l 环珠三角 和 泛珠三角 称为珠三角的腹地 大珠三角城镇群区域范围珠三角都市经济圈区域范围 珠三角都市经济圈 2005年 珠三角都市经济圈9个地级市的国内生产总值 GDP 为 18116 74亿元人民币 约占大陆
