零售选址ppt课件.ppt

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1、 零售选址 M记应该开在哪 主要零售店址的相对优势 n商店的协同效应 n覆盖的客源 n娱乐休闲资源 n对天气变化的防范 n安全状况 n营业时间的安排 n承租人规划与组合 n停车场 n经营成本 加租金 n步行交通状况 n业主的控制程度 租 卖 n竞争的激烈程度 n税收优惠 前言 n有些因素之所以被称为 基本因素 是因为 它对企业的发展必不可少 从春秋一直 到互联网迅猛发展的今天 零售业都存 在一些一成不变的基本原理 n21世纪的零售业 变化会越来越快 但 我们不能为了追逐技术而忘记了零售业 的本质 零售地理信息系统 n服务于商业领域空间分析需求的GIS应用 n主要用于满足零售企业在开店选址 店

2、网布局 物流规划 购并评估等投资决 策中对空间分析和地理信息的需求 n能有效提高零售连锁企业投资成功率并 降低投资风险 选址为什么重要 n店址是顾客选择商店时首要考虑的事情 n选址具有战略重要性 可以建立持续竞 争优势 因为选址决策的改变成本高 n零售业的发展 人口增长速度的降低和 新商业圈发展速度的缓慢使得选址更加 困难 商圈选址 n店址决策划分为三个级别 地区分析 商圈分析 店址分析 n零售商在进行选址的时候必须同时考虑 以上三个层次 城市里面选商圈 零售店址的类型 n商店可以建在不同的地方 对于不同的 零售商来说 好的店址并不一样 n成本和店址所在地段的价值决定零售商 的选择 n中心商业

3、区 购物中心 独立店址 n购物中心和独立店址可以混用 商 工 业 居民住宅可以混用 中心商业区 CBD n城市里的传统商业区 n商业活动活跃 n公共交通枢纽地区 n大量步行者 n成本高 偷窃 停车问题 n未改造过的CBD缺乏商业规划 n新的零售商的扩张使得竞争更激烈 次级中心商业区 n城市里的其他非中心购物区域 n位于郊区或较大城市的次要商业区 n成本更低 n顾客集中度较差 n新兴阶层的主要集中区域 例如 n各地的新区 n大学城 n城市周边开发的新兴 小区 购物中心 n一群零售商和一些作为独立实体的计划 发展和管理的商业机构 n条形购物中心 非封闭型 步行街 n复合商城 传统的复合商城是封闭的

4、 购物中心的几种类型 n邻里购物中心 服务邻近顾客 一半是 超市 一部分药店 主要提供食品 私 人服务 n社区购物中心 包含最广泛的零售业态 超市 药店 折扣百货店 低价商店 专业店 有更多的服装和非耐用消费 品 n条形购物中心 n开放式购物 n有一定的停车位 复合商城 n零售业态众多 n购物与娱乐的结合 使得购物成为享受 和休闲活动的一种 n承租人的组合可以组合 体现出购物中 心的独特价值和吸引力 n零售外部环境高度统一 由开发商和商 城管理公司规划和运作 其他类型的购物中心 n地区性购物中心 银基 n跨地区购物中心 n服装 专业购物中心 北京燕莎 西单 主要针对中高端客户 n品牌处理购物中

5、心 处理由于无序和滞 销导致挤压的商品 n主题 节日购物中心 西安依托古城墙的 消费区 各地老城区的仿古一条街 独立店址 n有可能邻近购物中心 n适合对空间有较大要求的零售商 比如仓储式 会员店和超大型超市 大型专业店 n租金较低 足够大的停车场 没有直接竞争 很少的广告 没有营业时间和商品的限制 易 于扩张 n缺点 没有和其他商店在一起的协同效应 五大类零售商圈 n中心商业区 n社区商业区 n条形购物中心 n复合商城 n独立店址 合同条款 租赁的类型 n绝大部分零售商都会选择租赁经营场所 因为不动产会占用他们的资本 另外 最佳地段买断的难度较大 n租赁有两种 百分比租赁 定额租赁 百分比租赁

6、 n租金随着销售额和通货膨胀情况的变化 而变化 n特定最大限额百分比租赁 n特定最小限额百分比租赁 n滑动费率租赁 定额租赁 n社区中心商业区经常使用 n固定租金 n累进租赁 一段时间后 租金自动变换 n维持 增加 补偿租赁 房东在公共设施 房屋保险费用增加一定程度的租金提高 n净租赁契约 维护和公共设施投入由零 售商负责 房东不投入 其他条款 n禁用条款 限制房东把房产租给特定的 承租人 n独家使用条款 禁止房东把房子租给竞 争性对手 n免责条款 零售商可以一定年限后销售 额未达到某个水平时终止租约 商圈里面选店址 影响地区或商圈需求的因素 n人口统计与生活方式特征 人口增长速率 家庭的大小

7、与构成 人口特征 n商务环境 区域就业 区域经济水平 n竞争 饱和商圈 商店稀缺商圈 商店过剩 n管理控制的跨度 区域霸主与全球霸主 n规模经济与自相残杀 商圈内某零售商的店面 数量控制的问题 判断理想店铺地址的四个条件 1 规模性的目标顾客群及较强的购买能力 2 便利的道路与交通条件 3 持续经营能力 4 卖场面积的合理性 商圈定义 n商圈 trade area 也称商业圈 是指 店铺吸引消费者的地理区域 商圈的大 小 与消费者所购买商品的特性 消费 习惯 交通因素等有很大关系 一般以 店铺设定的地点为圆心 周围一定距离 为半径所划定的范围作为商圈设定考虑 的因素 商圈示意图 卖场 边缘商圈

8、 包含剩余 的顾客 次要商圈 包含大约 二成的顾客 主要商圈 包含大约 七成的顾客 注 商圈基本上是没有形状的 然而为了方便计划 一般事前规划 可用圆形或地形式来为商圈推算 影响店址吸引力的分析内容 宏观分析 1 城市性质 不同性质城市的消费特点有很大差别 了 解该城市是商业城市还是工业城市 是历史城市还是 新兴城市 是中心城市还是卫星城市 2 城市大小及经济发展水平 城市大小及经济发展程度 对于超市的选址有直接影响 比如就目前我国情况来 看 仓储式超市及大型综合超市不适合在经济发展程 度相对较低的小城市发展 3 3 5年内城市建设规划 掌握3 5年内城市道路建设 计划 城市区域开发计划 城市

9、公共设施建设计划 评估潜在商业价值 4 城市人口整体文化发展程度 风俗习惯 人口消费偏 好等等 微观环境 1 目标地址的人口特点 主要是目标地址的人口收入水平 职业性 质 年龄特点 2 目标地址的人口密度 调查计划开店的区域内居民小区的数量 大小 住户数 人口数 该区域内未来人口增加的速度 规模及 购买力提高度情况的预测与分析 3 交通条件 交通条件影响客流量大小 调查交通的便利性 道路 的宽窄 每日车流量特点 观察该地区人行道与行车道是否有严 格的区分 每日步行人流量多少 4 场地条件 包括调查场地周围设施建设状况 如有无学校 宾馆 写字楼 大型机关 厂矿企业 旅游景点 医院等等 数量多 少

10、 规模大小 判断该地区消费潜力 调查店铺面积 形状 方 位 地势高低 店铺门前空地大小 是否有必要的停车条件 厂 商进货道路是否畅通等等 5 竞争店情况 首先限定将要调查的竞争店的范围 一般情况下 中小型超市以方圆2000米为界限 如果是大型综合超市则以方圆 5000米为界限 调查界限范围内竞争店数量 规模 各店分布特 点 经营业态 经营品种 经营业绩 美誉度情况等等 人口与购买力分析部分 n有关人口数和家庭人口的组成 可参考选址地域街道 办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料 所需调查的项目包括 1 常住人口数 2 家庭及构成 3 人口密度 4 教育程度 5 从事行业 6 自然增加率

11、7 社会增加率 8 家庭人均收人 9 白天流动人口数 10 年龄构成 11 家庭年支出及支出结构 1 1 家庭人口及收入水平 家庭人口及收入水平 2 2 人口密度 人口密度 3 3 客流量 客流量 4 4 购买力 购买力 1 家庭人口及收入水平 n家庭状况是影响消费需求的基本因素 家庭特点包括 人口 家庭成员年龄 收人状况等 如每户家庭的平均 收入和家庭收人的分配 会明显地影响未来商店的销售 如所在地区家庭平均收入的提高 则会增加家庭对选 购商品数量 质量和档次的要求 n家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响 比如 一个两口之家的年青人组成的家庭 购物追求时尚化 个性化 少量化 而一个三口

12、之家的家庭 有一个独生子 女 则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行 n家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求 比如 老龄 化的家庭其购物倾向为购买保健品 健身用品 营养食 品等 而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品 玩具等 2 人口密度 n一个地区的人口密度 可以用每平方公里的人数或户数来确 定 一个地区人口密度越高 则选址商店的规模可相应扩大 n要计算一个地区的白天人口 即户藉中除去幼儿的人口数加 上该地区上班 上学的人口数 减去到外地上班 上学的人 口数 部分随机流入的客流人数不在考察数之内 n白天人口密度高的地区多为办公区 学校文化区等地 对白 天人口多的地区 应分析其消费需求的特性进行经营

13、 比如 采取延长下班时间 增加便民项目等以适应需要 n人口密度高的地区 到商业设施之间的距离近 可增加购物 频率 而人口密度低的地区吸引力低 且顾客光临的次数也 少 3 客流量 n 一般在评估地理条件时 应认真测定经过该地点行人 的流量 这也就是未来商店的客流量 人流量的大小 同该地上下车人数有较大关系 上下车客人数的调查 重点为 1 各站上下车乘客人数历年来的变化 2 上下车乘客人数愈多的地方愈有利 3 上下车乘客人数若减少 又无新的交通工具替代的 情况下 商圈人口也会减少 4 根据车站出入的顾客年龄结构 可了解不同年龄顾 客的需求 n一般而言 调查人口集聚区域是企业选择地址的重点 如 1

14、居住人口集聚区 如新建小区 居民居住集中区等 2 日常上班的场所 学校 医院等 是白天人口集结 之场所 也就是人口聚集地区 3 火车站 汽车站 地铁站等是人们利用交通工具的 集结点 也是人口聚集之处 4 体育场 旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动 的场所 4 购买力 n商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的 因此 商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影 响 n比如北京西郊某商厦在家庭人均收入可通过入户抽样 调查获取立地之初 就对周围商圈一至二公里半径的 居民按照分群随机抽样的方法 抽取出家庭样本2000 个 经过汇总分析 这2000户居民中 人均收入在月 千元左右的约占50 500

15、1000元的占 20 1000 1500元的占20 人均月收入500元以下的10 人均月收入2000元以上的约占10 由此说明 该地 区居民大都系工薪族家庭 属于中等收入水平 店址可接近性的宏微观分析 n宏观 n道路布局 道路状况 障碍 天然与人 工 n微观 n可见性 交通流量 停车场 拥挤程度 出入难易度 在购物中心内 n要考虑累积吸引力 n要考虑 n1 有相互竞争的商品与商家 n2 有互相补充的商品与商家 店址调查的流程 n第一 从宏观上把握各种数字与资料 再根据自己的建店政策选 定自己的区域 重点考虑人口规模 地域的将来性和商业饱和度 等 n第二 对特定或选定区域的调查 包括店址环境 商

16、业环境 市 场特点 竞争店四方面 将要点具体化 n第三 从上述的调查中选出最有希望的地区 进一步考虑如下问 题 如必要家庭 人口 数的位置 有望成为生活区及工业区发展 地的位置 从商业环境看更有利的位置 能否与竞争店做到有差 别 政策上预见如何 预算销售额的基准如何等 n第四 对具体的选定建店地点实行详细调查 并对其优劣 适合 性做评价 确认周围公共设施及排水设施状况 n第五 对用地的每一基础性必要条件做出确认 开始用地交涉 商圈演示文稿方式 1 演绎法 n此方法即是一种慢慢导入结论的一种方法 先按照商 圈调查办法所收集到的各种资料 再加以分析而得出 最后的结论 2 归纳法 n此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法 即是 在演示文稿一开始 便提此商圈何处适合开店及开何 种类型的商店 然后再以各种收集到的资料来支持此 一论点 商圈演示演绎法 1 讲述大纲 A 商圈范围 B 商圈特征 C 人流趋势及交通状况 D 消费特征与人口特性 E 可能净利的推算 F 本商圈的优 缺点评估 G 以后可供设店有利的地段 H 发展情况 I 结论 商圈演示演绎法 续 2 概述内文 A 商圈简图的投影片 将商