《立润投资集团惠城三环项目定位报告终稿ppt课件.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《立润投资集团惠城三环项目定位报告终稿ppt课件.pptx（70页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、惠城区三环北路5 8万平米项目 定 位 报 告 聚泰地产营销策划部 2011年4月 项项目定位推导导思路 CCTI定位推导模型 项目定位 市场态势场态势 trend 研究 竞竞争者 competition 研 究 消费费者 consumer 研究 项项目自身 item self 资资源 研究 项项目市场场定位 目标标客户户定位 项项目产产品定位 目 录录 项项目自身资资源 规规 划 研 究 市场态势场态势 研究 项项目定位 项目自身资源 第一部分 一 项目经济技术指标 1 建筑容积率 2 3 2 建筑密度 30 3 住宅建筑净密度 22 4 计容积率建筑面积 134180 其中 住宅建筑面积
2、120460 商业建筑面积 13420 公共设施建筑面积 300 5 机动车停车位配建标准 每100 计容积率建筑面积 1个 6 绿化率 30 7 适建性 住宅 商业及配套设施 二 项项目位置 卫卫星图图 三环环北路 金 龙龙 大 道 三环环北路 新 旺 路 农批市场 万科城 华府 海伦堡 万科金域 华庭 三宅一生 25号保 障性小 区 鼎峰 61 万m 项项目 粤东家 具博览 中心 德威 32万 m 项目 惠 州 大 道 火车车站 项目 地块 项项目地块处块处 在金龙龙大道与三环环北路交汇处汇处 所处处地段道路四通八 达 交通条件优优越 新旺路 地块块目前较为较为 平整 约为约为 277米
3、215米方正规规范的四边边形 便于规规划设计设计 和施工 项项目地块块 现现状实实拍 项项目 地块块以北为钢为钢 材 物流 农贸农贸 市场场 以东东家具博览览中心 德威地产项产项 目 以西 以南为为住宅 公建和工厂 整体氛围围尚未形成 无外围围景观资观资 源 项项目四至 现场实现场实 拍 项项目北面的钢钢材 板材市场对项场对项 目形象有一定影响 项项目配套 配套设设施除学校 农农批市场场外 目前缺乏其他生活配套 三 项项目街区功能 CLD 中央生活区 1 优势 Strength CLD区位优势 地段 交通条件优越 规模开发与整体规划优势 三环北路纳入市区范围 项目区位将有一个整体的提升 四 项
4、项目SWOT分 析 周边生活配套暂时缺乏 公交线路暂时不发达 临东的三环北路 车流多 噪音大 项目北面的物业形态对项目形象有较大影响 江北保障性住房25号小区 与同区位的中高 端住宅形成反差 2 劣势 Weakness 3 威胁 Threat 市场供应量充足 竞争激烈 消费者对价格的承受力有限 金山湖 惠南新城片区的规划与发展势头较快 将对项目区域形成一定冲击 房地产调控的不确定因素 新国八条中限购 禁购令的出台与执行 对惠州这样的三 线城市是一个机遇 房地产整体处于上升期 深圳 十二五 期间将向惠州分流200万人员 中高端住宅区受人追捧 价格洼地下异地投资者蜂拥而至 4 机会 Opportu
5、nity 小结 项项目位于41号小区 周边边住宅物业业 均为为高档 区位条件优优越 项项目 莞惠城际轻轨际轻轨 已于2009年动动工 预计预计 2012年竣工 另外 北环环三路将改成8 车车道城市内环环道 并可直接与深圳 东东莞 广州的高速接驳驳 项项目 火车车站 1 2公里 项项目 行政中心 0 8公里 项项目 商务务服务务区 0 6公里 项项目 惠州大道 0 5公里 规 划 研 究 第二部分 惠州市今后发展思路 2008年底国务院颁布的 珠三角地区改革发展规划纲要 把惠州整个版图划进了珠三角 明确了到2020年的发展思路 提出建设 五大基地 推动惠州进入富裕发达的地区行 列 成为广东省最具
6、发展活力的城市之一 一是建设世界级石油化工产业基地 二是建设国家级电子信息产业基地 三是建设全省重要的清洁能源基地 四是建设粤港澳地区休闲度假基地 五是建设全国统筹城乡发展综合改革试验基地 惠州 十二五 交通规划 1 五年新增公路2000公里 交通投资总额将达825亿 将形成以惠州市区为中心 外联各市 内通各县 的高速公路网 实现所有县城15分钟 所有乡镇30分钟内通达高速公路的目 标 2 三环路已纳入市区范围 将三环路升级改造成为双向八车道的市政大道 加装路灯 排水系统 绿 化带和人行通道 3 公共交通 新增或更新1400辆公交车 5年内将新增或更新1400辆公交车 使公交车总量达2550辆
7、 进一步提升江 北 仲恺 河南岸等地的公交运力 惠州城际轻轨规划方案 惠莞城际预计际预计 2012年建成通车车 莞惠城际轨际轨 道主要站点 惠州市江北规划方案 江北将打造成惠州市级 行政 会展和文化中心 以江北南区的市政府 体育中心为核 心 以完善原有规划功能 完成城市政府 的发展预期为主要目标 包括政府行政办 公 会展设施和文化设施的建设等 江北中心区建设博物馆 文化艺术中 心 科技馆 会展中心 图书馆 青少年 宫 远期在南部新城中心区规划增加一 些具有区域性影响的大型文化娱乐设施 尤其是扩充大型博览展示设施 提高惠州 会议展览 文化 商业交流的承办能力和 水平 江北将打造成惠州铁路 客运中
8、心 物流商贸中心 依托惠州铁路枢纽 在江北东北区部地区 发展商贸业 在铁路西侧沿线 重点发展 物流产业 小结 惠州已纳入珠三角的规 划范围 将成为珠三角最具潜力 的城市 而项目所在地江北 是惠州一个中高端住宅聚集区 莞惠城际的建成 北三环的规划 改造 将极大提升项目的竞争优 势 同时 江北将成为惠州的交 通 行政 物流配送 商贸中心 区位优势十分显著 市 场 态 势 研 究 第三部分 1 发展迅猛 市场日益成熟 作为珠江三角洲和改革开放的前沿城市 惠州从上世纪90年代初炒地皮阶段开始 一直是 房地产较为活跃的城市 惠州房地产可谓几经沉浮 但惠州房地产市场真正进入快车道是在 2005年 近年来
9、随着深圳等周边城市房价迅猛飞涨 房价超出了普通民众的消费承受能力 而 惠州目前的房价只有6000元 米左右 处在珠三角价格洼地 惠州的物业尤其是中高端物业开 始受到本地高收入人群 外地人群如深圳 东莞 香港 广州等地人群的追捧 在惠州 随着中高端楼盘竞争的进一步激化 客户消费心理的逐渐成熟 买家开始关注 产品的综合素质 任何一方面的缺陷都可能影响他们的购房行为 一 惠州市场场特征 2 市场需求潜力旺盛 消费能力强劲 在 十二五 期间 深圳将向惠州分流人员200万 另外 惠州 深圳 东莞 三市同城 城际轻轨加速建设 城际往来将更为便捷 其次 惠州作为山水之城 环境秀丽 空气清新 适宜居住 同时
10、又处于价格洼地 不仅惠州 更多的深圳 东莞甚至广州等地商人 民企老板 企业金领 白领阶层 这些较高收入人群纷纷脱颖而出 不断展现出强劲的消费能力 而 这些城市新贵正是惠州中高档住宅消费市场的主力人群 旺盛的需求潜力 强劲的消费能力 必将带动惠州中高端住宅产品的发展 3 消费者趋向理性 中高端产品更受市场追捧 房产新政 尤其是禁购令 限购令的出台 惠州这个三线城市是这次新政的受 益者 但是 现在的消费者尤其是异地的投资型客户 其购买行为更为理性 产品某 种标新立异的卖点已经不能成为左右他们下单的唯一因素 全面评估项目的综合 素质已经成为购房者最显著的购房特征 从市场来看 惠州高档住宅如别墅 洋房
11、销售旺盛 说明中高端产品受市场追 捧 月 份 市场场 供应应 宗 供应应面 积积 万 m 环环比成交 宗 成交面 积积 m 环环比挂牌 均价 元 m 环环比成交 元 m 均价 环环比 11765 8大幅 下降 35138 25小幅 上涨涨 937大幅 上涨涨 601持平 2428 46大幅 下降 1150 94大幅 下降 1307大幅 上涨涨 105570 3727 6小幅 下降 29108 81大幅 上涨涨 896 34 781 26 4816 54 40 318 67 83 150067 8033 二 2011年1 4月惠州市一级级市场场成交分析 数据来源中原地产监控 月 份 网 签 套数
12、 环比 同比网签面 积 万 环比 同比成交均价 元 环比 同 比 活跃区 间 11991环环比 29 23 14环环比 30 62094 31 120 144 21090 54 47 12 74 55 51 5762 6 11 120 144 3169455 23 19 1851 26 59674 15 120 144 4220330 7 24 9230 12 62635 19 60 120 2011年1 4月份惠城区二级级市场场成交分析 数据来源中原地产监产监 控 一 土地供应增量扩大 成交量将有所降温 1 2010年 惠州市土地出让情况较为良好 2 2011年土地供应增量将继续增加 总体供
13、应或将高于2010年同期 3 受市场政策和市场交易的惯性影响 而且开发企业对2011 2012年 惠州房地产市场预期较为中性或不乐观 购置土地的热情不如2010年 高涨 三 2011 2012年惠州房地产产市场场研判 预计短期土地成交量所有下降 预计全年成交量将较2010年有 一定幅度的下降或最多持平 二 房地产开发投资短期内仍将继续保持高 位增长 1 2010年 惠州市房地产开发投资保持较快增长趋势 2 2011年受各种政策的影响 开发企业预期的 金四银五 不如往 年 同时受未来市场不测定因素和资金压力的影响 将加快对2010年 土地储备的消化 加快新项目的开工 施工和竣工速度 不断增加投
14、资 预计在短期内惠州市房地产开发投资形势仍然较为良好 短期 内高位增长趋势不减 2011 2012年有望进一步冲高 三 商品房新增供应量将继续冲高 1 2010年惠州市房地产市场总体表现为供大于求 2 2011年惠州新增供应量将大幅增加 以惠城为例 按中原地产统计数 据显示 2011年 惠州惠城区新增供应量将达到420万平方米 其中上半 年约有170万平方米 下半年约有250万平方米 中信 方直 德威等公司 的多个大盘将陆续入市 3 新开工楼盘不断增加市场供应 而市场成交较2010有所萎缩 预计2011年惠州市商品房新增供应量将继续冲高 四 供应结构日趋合理 1 2010年惠州市房价过快上涨
15、2 中小户型住房总房价相对偏低 满足自住需求 3 市场销量较好 开发企业迅速回笼资金 开发积极性高 预计2011年中小户型住房有效供给规模会继续扩大 供 应结构日趋合理 五 商品房成交量短期有所放缓 长期回落 1 受目前国家及地方政府调控政策的影响 惠州市各类购房需求暂时有 所抑制 成交量短期内有所回落 2 市场各方预期较不乐观 3 惠州没有受到限购的影响 相反广州 深圳的限购可能会促进惠州的 成交量的回复 4 惠州市房价不断走高 成交将受到抑制 5 惠州市2011年将建设 筹集各类保障性住房1 2万多套 2011 2012年惠 州的房地产市场将有所回落 预计2011 2012年惠州市商品房成
16、交量将有所回落 六 商品房价格或将继续上涨 涨速趋缓 1 2010年 惠州市商品房价格表现总体平稳 局部上涨过快 2 2010年惠州市商品房销售形势良好 开发企业资金充足 降价意愿不高 开放商与购房者的博弈依然存在 3 在近期成交量略有回落运行的情况下 惠州市房价上涨趋势仍然较为明 显 4 2009年下半年至2010年上半年的大牛市 造成了惠州市新开工面积急剧放 大 这将造成2011年3月份至2012年6月份期间 市场上可能有大量的新增潜在 供应 5 惠州房地产价格面临一定的下行压力 预计2011 2012年惠州市商品房价格可能持平或保持小幅上 涨 项 目 定 位 第四部分 1 现阶段 产品仍是决定市场的关键 立润集团将三环北路地块项目打造成怎样的产品将直 接决定本案在市场中将要面临的局面 是创新 另辟新境 还是常规思路 四面树敌 2 锁定怎样的目标客户群 怎样的产品面对怎样的客户 怎样的客户打造怎样的产品 两者 相互辩证 但是 值得我们庆幸的是惠州的市场潜力 价格洼地 中高端产品不缺消费者 3 惠州江北相对惠州来说 是一个中高端产品聚集区 尤其是项目明显的区位优势 事实上 在江北广受
