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1、资产评估学 1 第一章 总论 第一节 资产评估的概念及重要性 一 概念 对被估资产在某一时点的价值进行评定估算 主要理解三个关键词 资产 价值 评估 二 资产评估的发展史 资产评估是商品经济发展到一定历史阶段的 产物 产品交换 商品交换 产权交易 个别评估 专业评估 综合评估 2 三 资产评估的重要性 1 中外合资 合作 补偿贸易的需要 2 是加强国有资产管理 落实资产保全 的需要 3 是确保国家税收的需要 4 是加强经济体制改革的需要 5 是中国经济走向世界的需要 3 第二节 资产评估假设及基本要素 一 假设 1 继续经营假设 原地继续使用 异地继续使用 2 公开市场假设 3 清偿前提假设
2、二 基本要素 1 评估目的 2 评估对象 3 评估价格类型 4 评估机构 5 评估程序 6 评估方法 4 第三节 资产评估的原则和特点 一 原则 一 工作原则 独立性原则 客观性原则 科学性原则 专业性原则 二 经济原则 贡献原则 替代原则 预期原则 二 特点 1 现实性 2 市场性 3 预测性 4 公正性 5 咨询性 5 第二章 资产评估的价格类型 第一节 资产记价类型概述 一 记价基础 1 资本市场可分类为要素市场和本金市 场 2 从资产运动方向看记价特点 1 资产投入记价 2 资产退出记价 3 本金流通 资本流动 6 二 计价类型 一 历史成本 会计中用 二 重置成本 虚拟价格 三 现行
3、市价 公平市场 四 收益现值 收益可预测 五 清算价 迫卖市场 7 第三章 资产评估方法 第一节 市场法 一 概念及适用前提条件 一 概念 又称市场比较法 指通过比较被 估资产与市场上最近出售的同类资产的异同 并据调整 从而确定被估资产价格的评估方法 二 前提条件 1 需要有一个充分发育的市场 2 参照物与被估资产的可比指标 技术 参数等可以搜集到 8 二 计算公式 被估资产现行市价 类比物市价 差异因素调整 主要差异因素有 时间 地点 功能 还需进行情况补正 三 市场法评估程序 四 优缺点 9 第三节 成本法 一 概念及理论依据 一 概念 二 理论依据 资产的价值与其构建成本密切相关 2 资
4、产的价值是一个变量 三 计算公式 核心公式 被估资产重置净价 重置全价 有形损耗 功能性损耗 经济性损耗 10 二 重置全价的计算 复原重置成本 更新重置成本 功能重置成本 一 重置核算法 重置成本 直接成本 间接成本 二 功能系数法 基于被估资产之成本与功能之间的关系 1 线性关系 P aF b P 资产的成本 F 资产的功能 a b 系数 11 2 指数关系 P1 P2 F1 F2 x P1 P2 F1 F2 x P1 P2 资产成本 F1 F2 资产功能 关系指数 3 物价系数法 被估资产现价 被估资产历史成本 物价指数 统计分析法 12 三 有形损耗计算 成新率的计算 一 观察法 二
5、使用年限法 成新率 尚可使用年限 已使用年限 尚可使 用年限 三 综合分析法 四 技术鉴定法 四 功能性损耗的计算 一 原因 13 二 公式 P Rt 1 33 1 i t 五 经济性贬值 实际上不一定计算 经济性贬值率 1 设备预计可利用的生产能 力 设备原设计能力 100 思考 1 贬值额如何计算 2 是否可用功能性贬值的公式来计算经济性 贬值 14 第三节 收益法 一 概念及使用前提条件 使用范围 1 概念 2 前提 预期收益可以预测并用货币计量 3 适用范围 企业产权变动 土地及其使用权 自然资源 无形资产等 二 计算公式 1 有限年 P Rt 1 i t 15 2 永续使用 P A
6、I 3 分段法 P P P Rt 1 i1 t Rn 1 i2 1 i1 N 三 预期收益的计算 一 Rt的理论观点 二 Rt的影响因素 三 Rt的计算公式 1 所有者权益价 16 R 税后利润 折旧 2 总投资价 3 总资产价 R 税后利润 折旧 扣税利息 四 i 的计算 1 计算基础知识 2 计算方法 1 累加法 i 安全利率 风险报酬率 通货膨胀率 17 2 加权平均法 i 长期负债占全部资本的比例 长 期负债利息率 自主权益占全部资本的比例 业 主权益所要求的报酬率 五 收益年限 经济寿命的计算 自然寿命 技术寿命 法律寿命 经济寿命 六 Rt与i 的对应关系 主要用于整体资产评估中
7、18 第四节 清算价格法 一 概念 用清算价格评估备估资产价值的方法 二 前提 1 资产尚能继续使用 2 资产变现后 其价值弥补清理费用由余 三 清理类型 一 合同到期清理 二 破产清理 19 1 限期强制清理 2 有一定宽限期的清理 注意破产法 拍卖法 清算组织 清算程序等 20 第五节 各种评估方法的比较 一 评估方法的试用范围 二 成本法与收益法 三 成本法与市场法 四 收益法与市场法 21 第五章 机器设备评估 第一节 机器设备评估 一 机器设备及评估特点 一 机器设备特点 二 评估特点 1 以单台件为对象 2 以技术检测为基础 3 把握价值构成特点 22 二 机器设备分类 1 从会计
8、核算角度 2 按使用范围 3 按在生产经营中的地位 三 评估程序 1 了解待估设备的资料 数据 划分类别 2 设计评估方案 3 现场踏勘 并进行技术鉴定 4 确定适用价格标准与评估方法 5 计算 分析比较 得出结果 编制报表 23 第二节 机器设备的重置成本 法评估 一 重置全价的计算 一 重置和算法 复原成本与更新成本 二 指数调整法 三 功能成本法 四 点面推算法 24 二 有形损耗计算 一 年限法 1 简单年限法 2 会计折旧年限法 3 综合分析法 4 加权年限法 退役年限法 二 技术鉴定法 专业技术人员用专门仪器进行测定 设定测 量指标体系 分别评分 汇总分析 25 三 修复费用法 成
9、新率 1 设备修复费用 设备重置成本 三 功能性贬值计算 注意明扣 暗扣 一 原因 二 公式 三 测算步骤与实例 26 第三节 机器设备的现行市价 分析 一 原理与公式 二 评估步骤 三 实例 27 第四节 特殊情况的机器设备评估 一 进口设备评估 一 进口设备价格构成 二 进口设备中国外费用与国内费用评估 三 当年享受进口优惠 现在企业转制 如何处理 二 超期服役设备评估 三 闲置 报废 破损 淘汰设备评估 28 第六章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 一 房地产的特征 一 土地的自然特征与社会特征 二 房屋特性 二 房地产分类 1 生产用房地产 2 商业用房地产 3 居住用房地产 29
10、 4 行政 军事机关及公用事业用 三 房地产评估原则 1 房地合一原则 2 地域原则 3 最佳利用原则 要按最高最优原则 来评估房地产价格 30 第二节 房地产价格 一 房地产价格体系 一 土地使用权价格体系 基准地价 标定地价 出让地价 转让底价 二 房产价格体系 生产用房 31 居住用房 商业用房 行政事业单位用房 二 土地价格构成 1 土地征用费 2 拆迁安置费 3 土地开发费用 1 七通一平费 2 市政基础设施费 3 利息费用 32 4 利润 5 付费 三 房地产价格构成 1 生产成本 2 流通费用 3 税收 4 利润 四 影响房地产价格的因素 一 一般因素 1 政策因素 33 2 社
11、会因素 3 经济因素 二 区域因素 1 住宅区 2 商业区 3 工业区 三 个别因素 1 土地个别因素 2 房屋建筑个别因素 34 第三节 土地使用权价格评估 土地价格的本质是地租的本金化 其计算公式为 P R i 式中 P为土地价格 R为年地租额 i为本金化率 一 市场比较法 一 原理 二 使用条件 1 要有比较发达的土地交易市场 2 交易实例与被估对象之间尽量的相似 35 3 交易实例的有关资料要尽可能翔实 可 靠 公正 三 计算公式 被估地产价格 交易实例 每平方米单价 1 差异因素调整 被估地产面积 被估地产价格 交易实例单价 交易情况修 正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 交
12、易时间修正系数 被估地产面积 四 操作程序 36 时间修正系数 区域因素修正系数 被估资产总得分 交易实例 总得分 个别修正系数主要是面积 形状 容积率及土 地使用年限等因素对地价的影响 将各个个别 因素相乘得出总的个别因素之值 土地使用权年限修正系数 K 1 1 i m 1 1 i n 其中 i为折现率 m为待估 地产剩余使用年限 n 为交易实例剩余使用年限 37 二 基准地价系数修正法 一 原理 二 计算公式 P A a1 a2 a3 式中 P为土地转让价 A为基准地价 a1为年限 修正系数 a2为个别因素修正系数 a3为市场转让因素修正系数 38 三 收益现值法 一 原理 二 计算公式
13、P R i 1 收益额测算 1 求取总收入 2 求取总费用 3 求取总收益 4 求取纯收益 39 2 i 的计算 还原利率 安全利率 风险报酬率 三 实例 四 重置成本 一 原理 二 公式 地产重置成本 土地取得费用 土地开 发费用 利润 税费 三 估价步骤 四 实例 40 五 剩余法 一 原理 假设开发 二 公式 地价 楼价 建筑费 专业费用 利息 利润 税费 三 使用范围 主要适用于待开发土地及待拆迁改造土地 之估价 四 实例 41 六 线路法 一 原理 地价与其临街长度 形状 深 度等有关 二 计算公式 P A ki Mi 三 实例 42 第六节 房屋价格评估方法 一 重置成本法 一 原
14、理 二 方法 1 重置全价计算方法 1 重编预算法 2 预决算调整法 3 指数调整法 2 房屋建筑物损耗计算 43 1 使用年限法 2 打分法 3 房屋建筑物功能性贬值与经济性贬值 计算 三 实例 二 残余法 一 原理 二 公式 B a L r1 r2 d a2 r2 d 44 三 实例 三 市场比较法 一 原理 二 方法 1 市场房价对比法 2 单位造价调整法 三 实例 45 第七章 流动资产评估 第一节 流动资产分类 特点及评估程序 一 分类 一 按所处领域分 二 按现行会计制度分 三 按在生产经营过程中形态与作用分 四 按管理方式分 五 按评估方法分 46 二 特点 三 程序 方法 以自
15、查为主 评估机构抽查 评估方法简单 47 第二节 实物类流动资产评估 一 材料评估 1 重置成本法 2 市价法 为主 二 在产品与自制半成品评估 三 产成品评估 1 重置成本法 2 现行市价法 48 第三节 债权类及货币类流动 资产评估 一 应收账款及预计货款评估方法 1 坏帐法 2 帐龄分析法 二 应收票据评估 1 按本金加利息计算 2 贴现值法 3 实例 49 三 预付费用 待摊费用和短期投资评估 一 预付费用评估 二 待摊费用评估 三 短期投资评估 市价法 短期投资证券评估值 股数 每股市价 四 货币 存款评估 主要是查实 50 第八章 无形资产评估 第一节 无形资产评估概况 一 无形资
16、产概念 1 概念 2 理解要点 二 无形资产分类 1 按期限 2 按可否确指 51 3 按取得方式 4 按自身性质 5 其他分类法 三 特点 1 非实体性 2 垄断性 3 效益性 4 不确定性 四 无形资产评估目的 1 摊销 52 2 投资 转让 五 无形资产评估影响因素 六 无形资产的经济寿命 一 概念 有效使用并能创造收益的时间 二 寿命特点 1 同法定年限联系密切 而同自然寿命关 系不大 2 仅存在无形损耗 3 无形损耗有三种形态 53 三 经济寿命评估 1 法定 合同 年限法 2 更新周期法 3 剩余寿命预测法 54 第二节 无形资产的重置成本 法 一 成本特性 1 不完整性 2 弱对应性 3 虚拟性 二 评估方法 一 自创无形资产评估 1 核算法 2 市价调整法 55 二 外购无形资产评估方法 1 市价类比法 2 物价指数法 三 成新率评估 1 直线折余法 2 摊销折余法 四 无形资产重置净值评估 P 重置全价 成新率 56 第三节 无形资产收益现值评 估方法 一 评估基础 一 转让前提 1 能产生超额收益 2 能带来垄断利润 二 无形资产功能特性 三 计价及付费方式 1 绝
