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1、 . .2013届 分类号：F293.2 单位代码 ：10452 毕业论文（设计）正华文苑房地产项目风险管理研究姓 名 孙茜 学 号 200904170120 年 级 2009级 专 业 房地产经营管理 系（院） 建筑学院 指导教师 李文军 2015年 3月 26日word教育资料 . .摘 要本文从国际及国内对房地产开发项目风险管理的研究现状入手，结合房地产项目风险管理相关理论；随后结合山东省聊城市了正华文苑房地产开发项目的环境分析、聊城市房地产市场供求分析以及正华文苑房地产项目的定位及其优势劣势分析；然后借助盈亏平衡分析、敏感性分析及模糊数学理论与层次分析法相结合的综合分析方法，对正华文苑
2、房地产项目识别出的风险因素进行定量分析；最后依据东丽湖房地产开发项目风险分析的结果，提出了可供该项目选择的风险控制策略和方法，旨在为我国房地产项目风险管理实际过程提供借鉴和指导，以推动我国房地产行业长期稳定的健康发展。关键词：房地产；房地产项目；风险管理；控制ABSTRACTThis article from the international and domestic status of the study of real estate development project risk management, combining with the real estate project ri
3、sk management related theory; Then combined with the shandong liaocheng c-com beautiful environment of the real estate development project, liaocheng city real estate market supply and demand analysis and c-com beautiful real estate projects positioning and its advantage disadvantage analysis; Then
4、with the help of break-even analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematics theory and hierarchical analysis method of comprehensive analysis method, the c-com beautiful to identify risk factors for quantitative analysis of real estate project; Finally on the basis of toray lake real estate dev
5、elopment project risk analysis, put forward for the project to choose the risk control strategies and methods, aiming at actual ? project risk management of real estate in our country.Key words: Real estate; real estate project; risk management; control目 录摘 要IABSTRACTII引言11 城市土地集约利用的基本理论11.1 城市土地集约利
6、用的概念和内涵11.2 城市土地集约利用研究的理论基础22 临沂市城市土地利用概况22.1 临沂市地理概况22.2 临沂市城市土地资源利用现状23 临沂市城市用地特点及存在问题23.1 临沂市城市用地特点23.2 临沂市城市用地存在的问题34 制约临沂市城市土地集约利用的原因44.1 地租地价与土地集约利用44.2 管理制度与土地集约利用45 临沂市城市土地集约利用措施45.1 树立节约用地的观念45.2 严格按规划搞好城市用地管理55.3 开展城市存量土地挖潜工作55.4 建立和完善城市建设用地综合开发机制55.5 深化土地使用制度改革，培育规范的土地市场55.6 改革政府绩效评估制度，建立
7、土地供给监督与约束机制6结论6参考文献7致 谢8引言随着我国经济社会发展和人民群众生活水平的提高，特别是 1999 年全国全面推进住房制度改革、取消住房实物分配以来，人们对住宅和房地产的需求迅猛增长，极大地促进了房地产行业的发展，有力地推动了群众居住水平的提高，房地产业逐渐成为我国国民经济的基础性、先导性产业，成为促进我国国民经济发展的重要推动力量。在目前社会上出现的所有投资项目中，房地产行业扮演着非常重要的角色。作为全世界固定资产的重要组成部分之一，它的发展优劣将直接影响世界资产是否稳定，国民经济发展是否正常。房地产行业作为国民经济的基础组成，它的投资失误不仅影响的是它本身，还不可避免的将这
8、种风险扩展到其他行业，比如说是建筑、施工、金融、能源、运输等。这种连带反应可能发生的可能性使我们不得不投入到对房地产投资方面的研究中去。为了保证国民经济的健康快速发展，我们必须有效降低房地产开发和投资项目的风险，这也必然会对整个宏观经济的发展速度和质量带来正向的影响。1 项目风险管理的理论基础2.1 项目及项目风险2.1.1 项目与风险在人类历史与社会经济不断发展的过程中，项目表示为了取得特有的产品或创造特定服务所努力进行的一次性任务，这个任务是一个唯一的事件，抑或是在特定的预算或规定的时期内所期望取得或达成的预期目标，也可以说项目是一个系统的、动态的过程。到目前为止学术界还没有对风险进行统一
9、的界定，对其主要存在以下观点：其一，认为风险即为从事某一项或多项特定活动时存在由不确定因素致使的自然破坏或经济损失的可能性；其二，将风险定义成具有不确定性且不愿意发生的客观事件体现；其三，从统计学的角度理解，把风险定义成为某种事件所产生破坏的机率；其四，认为风险即遇到损失或是破坏的危险或是机会。2.1.2 项目风险项目风险即为项目在其寿命周期内发生的导致经济损失的可能性，是各种相关因素导致的项目可能发生的损失，或发生损失的可能性。而项目的风险分析就是对项目风险可能性的分析，即分析在项目实施的时间和空间内存在的导致经济损失的因素发生可能性及其变化程度。项目风险主要包含了风险规律性、风险全面性、风
10、险持续性、风险多样性等特点，其中风险规律性是由于同类项目具有相同或相近的规律，风险的发生及其影响也具有一定的规律；风险全面性是由于项目具有整体性和程序性特性，各个环节相互联系、相互制约，项目风险一旦发生，就会对整个项目的进展情况造成全面影响；风险持续性是由于项目侧重于过程，项目的实施必然经历一个或长或短的时期，在项目实施的整个过程中都将面临或相对稳定、或随过程变化的风险，风险将持续地存在于项目的整个生命周期内；风险多样性是由于一个项目中可能发生的风险有很多种，各种风险因素之间也存在着复杂的内在联系。所以说在充分认识和把握风险规律的基础上，风险可以进行预测和防范。2.2 项目风险管理的要点2.2
11、.1 项目风险识别风险识别就是辨别项目在实施过程存在哪些风险，各风险因素产生的原因是什么，哪些风险因素是主要的，以及各风险变量是否相关等，还要分析风险可能引发的后果或可能对项目造成的损失情况。风险识别的方法有很多种，既可以用结构化和非结构化来划分，也可以用经验性或系统性来划分。通用的方法主要有环境分析法、系统分解法、流程图法、财务报表分析法、风险识别问询法等五种。2.2.2 项目风险控制风险对策实施控制包括实施风险管理方案以便在项目过程中对风险事件做出回应，当变故发生时，需要重复进行风险识别，风险量化以及风险对策研究一整套基本措施。 1、风险对策控制方案风险对策控制方案包含了实际风险事件和附加
12、风险识别。其中实际风险事件是指有些已识别了的风险事件会发生，有些则不会。发生了的风险事件是实际风险事件或说是风险的起源，而项目管理人员应总结已发生的风险事件以便进行进一步的对策研究；附加风险识别是指当项目进程受到评价和总结时，事先未被识别的潜在风险事件或风险的起源将会浮出水面。2、风险对策实施控制的工具和方法 首先，对消极的风险事件而言，工作区是一种不列入方案的对策。所谓不列入方案是指在感觉上它并未定义在风险事件发生前。其次，附加风险策略研究。如果风险事件未被预料到，或后果远大于预料，那么计划的风险策略将会不充分，这时就有必要再次重复进行风险对策研究甚至风险管理程序。再次，风险对策实施控制方法
13、一方面是校正行为，即校正行为首先包括实施已计划的风险对策（比如实施预防性计划或工作区计划），另一方面是实时调整风险管理计划，一个预料之中的风险事件发生或没发生，对实际风险事件后果的评估，对风险系数和风险机率的评估，以及风险管理方案的其它方面，都应进行实时的更新调整。2.3 房地产开发项目风险管理的要点房地产开发项目风险管理是在房地产开发过程中对项目有可能遇到的主要风险因素进行识别与分析，采用合理经济的手段对风险因素加以防范和处理，通过最小资金投入为项目提供最大安全保障的一种管理活动。从房地产开发的产业特点看，房地产开发项目投资风险表现出具有个别性、复杂性、全面性、不确定性等特征。房地产开发项目
14、由于地域不同、项目类别不同，不同类别的项目具有各自不同的风险；即使同类的开发项目，因为项目的市场定位、决策系统、风险偏好、规划和施工技术等各不相同，项目所可能遇到的风险也各不相同。近些年，许多专家和实际工作者从不同角度对房地产开发项目风险因素进行了分类分析，形成了不同的风险分类方法。房地产开发项目风险的主要内容包括房地产项目风险因素、房地产项目风险事件和建设项目风险损失三个方面：1、房地产项目风险因素房地产项目风险因素是指能够引起或增加房地产项目风险事件发生的机会和影响损失严重程度的因素，是事件发生的潜在条件。风险因素包括无形风险因素及有形。2、房地产项目风险事件房地产项目风险事件是指直接导致房地产项目损失发生的非计划的、非预期的、非故意的偶然事件，它使得风险的可能变成了现实并导致损失的后果。3、房地产项目风险损失房地产项目风险损失是指由于房地产项目风险事件的发生而导致投资商投入资本的减少，或者预期收益与实际收益之间出现负偏差值。风险损失包括直接损失和间接损失。3 正华文苑项目市场环境分析与项目定位3.1 公司与项目概况3.3.1 公司概况聊城正华置业有限公司位于山东省聊城市，其是以房地产开发建设、策划、营销以及房地产方面培训与教育、房地产项目投资、管理顾问、销售代理等相关业务为主的大型综合企业。聊城正华置业有限公司成立于2010年2月，注册资金达一千万元，该公司创办以来，
