《项目策划与设计管理规范》

《《项目策划与设计管理规范》》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《项目策划与设计管理规范》（196页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、滨才地产管理体系文件之八黑龙江省滨才房地产开发有限公司项目策划与设计管理规范（09版）受 控 号：持 有 人：文件编号： BCMS08发布日期： 2009 年 月 日生效日期： 2009 年 月 日 编制： 审核： 批准：目 录1 规范说明32 制度与流程42.1 项目拓展与论证管理程序42.2 项目拓展与论证流程152.3 项目可行性研究报告编制作业指引162.4 项目报批报建作业指引302.5 项目报批报建流程422.6 方案（概念）设计管理程序432.7 初步设计管理程序532.8 施工图设计管理程序762.9 景观设计管理程序1022.10 销售装饰设计管理程序1062.11 材料设备

2、选型定板管理程序1112.12 施工图交底管理程序1142.13 设计变更管理程序1161 规范说明1. 规范的管理和使用1、 本规范是公司为导入、实施规范化管理体系而编制，是公司管理体系的一部分，包括了公司项目策划与设计管理体系要求的关键制度与流程文件。2、 公司所有部门、人员应遵守本规范中的规定和要求。3、 本规范为公司受控文件，由总经理批准颁布执行。本规范是公司内部管理文件，未经公司总经理批准，任何人不得将规范内容以任何形式提供给公司以外人员。4、 本规范及相关表单将在公司OA办公系统中发布，公司相关人员根据公司授权查阅。5、 本规范由公司人力资源部负责管理。在本规范执行期间，如有修改建

3、议，各部门负责人应汇总意见，及时反馈到人力资源部。人力资源部每半年一次对规范的适应性、有效性进行评审，必要时对规范予以修改。2. 文件名称（体例）1、 规范：公司明文规定的工作标准；2、 制度：明确公司人员共同遵守的办事规程或行动准则的文件；3、 程序：明确或强调某项工作进行的先后次序及其要求的文件；4、 流程：明确或强调某项工作进行的先后次序，以流程图予以表述的文件；5、 办法：明确处理事情或解决问题的方法的文件；6、 规定：明确某一事务的有关方式、方法或数量、质量等要求的文件；7、 准则：明确言论、工作等所依据的原则的文件；8、 细则：明确某项规章、制度、措施、办法等的详细规则的文件；9、

4、 作业指引：某项工作的指导性文件；10、 表单：为完成某项工作所需的或提供客观证据的表格文件。3. 解释权本规范的解释权在人力资源部。2 制度与流程2.1 项目拓展与论证管理程序1. 目的为保证投资策略的贯彻落实，为明确新项目可研、评审工作程序，提高新项目决策和运营效率，控制投资风险，制定本程序。2. 适用范围本程序适用于新项目的投资机会研究、立项、决策的管理。3. 术语和定义1、 房地产开发项目可行性研究对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。4. 职责4.1

5、. 投资发展部1、 基础信息研究阶段：按公司既定战略和土地策略开展项目发展的基础信息研究；2、 投资机会研究阶段：土地信息的收集、评价与筛选；3、 初步可行性研究阶段：组织相关部门开展初步可行性研究，组织召开项目立项会形成决议；4、 详细可行性研究阶段：组织相关部门开展详细可行性研究并形成可行性研究报告；5、 项目决策与获取阶段：组织召开项目决策会，并负责项目获取工作（若决策通过）。4.2. 综合办公室1、 初步可行性研究阶段：参与项目初步谈判，提供法律意见；2、 详细可行性研究阶段：根据项目的背景情况进行法律风险分析。4.3. 人力资源部1、 详细可行性研究阶段：提出新项目人力资源配置分析意

6、见。4.4. 财务部1、 提出新项目财务指标及现金流要求；2、 完成新项目经济评价。4.5. 成本合约部1、 分析新项目成本，匡算新项目造价。4.6. 设计部1、 初步可行性研究阶段：提出产品类型建议和容积率数据；2、 详细可行性研究阶段：组织完成项目规划设计草案。4.7. 项目工程部1、 详细可行性研究阶段：开展新项目的工程技术评价。4.8. 营销管理中心1、 初步可行性研究阶段：通过分析项目土地属性、分析客户的土地属性需求、分析竞争楼盘的客户和产品的工作，得出本项目的客户初步定位，提出基于客户细分的产品建议；2、 详细可行性研究阶段：通过方案优选确定产品配比，并提出产品初步定位意见。4.9

7、. 总经理1、 初步可行性研究阶段：通过项目立项会，作出新项目立项决议。4.10. 董事长1、 项目决策与获取阶段：通过项目决策会，作出新项目投资决议。4.11. 项目发展工作小组1、 开展拓展与论证日常工作。5. 工作程序5.1. 项目发展工作小组5.1.1. 公司成立项目发展工作小组作为负责公司新项目发展论证的非常设机构。5.1.2. 小组构成1、 组长：总经理2、 副组长：投资发展部经理3、 组员：营销总监、财务部经理、设计部经理、成本合约部经理、项目工程部项目经理为常设组员；各部门指定一到两名业务骨干作为项目组员（不同项目成员可不同）。4、 论证阶段的项目发展工作小组办公室设在投资发展

8、部，投资发展部经理任召集人。5.1.3. 小组职责1、 拟定项目详细可行性研究工作计划并组织开展工作；2、 各部门项目成员基于部门职责，完成小组分派的详细可行性研究工作；3、 各部门经理为部门项目成员分派资源，指导项目小组成员完成项目详细可行性研究工作，并审核其工作成果；5.1.4. 小组成员分派的工作任务列入部门工作计划，按公司绩效考核办法进行考核。5.2. 基础信息研究5.2.1. 基础信息研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、土地研究和竞争对手研究等分项研究工作。5.2.2. 投资发展部（经理）负责整个基础信息研究计划的制定、监督

9、。5.2.3. 投资发展部（项目拓展专员）负责基础信息研究，并整理信息库。各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在日常信息报告中和以年度为节点的总结报告中体现。5.2.4. 基础信息研究的成果，最终提炼作为三年经营计划外部环境分析的主要部分，并在此基础上制定公司土地储备三年动态计划，以指导土地储备工作的进行。5.2.5. 投资发展部根据公司战略规划组织制订土地储备计划。5.2.6. 投资发展部每月编制房地产及土地市场月度报告提交公司高层和人力资源部。5.3. 投资机会研究5.3.1. 投资发展部负责土地信息的收集、整理和总结等。5.3.2.5.3.3. 土地信息的收

10、集可通过如下几种渠道进行：1、 政府公告收集类从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地招拍挂公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。2、 其他主动收集信息类主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等。3、 其他被动收集信息类土地信息人来电、传真、约访、推介等。5.3.4. 投资发展部了解到土地信息，需于最迟不超过两日内添加项目信息数据库。投资发展部（经理）每月末对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断，会议结果形成土地信息采集表，报总经理。5.3.5. 总经

11、理根据土地信息采集表，筛选土地信息，确定进入初步可行性研究阶段的土地范围，并向董事长报备。5.3.6. 投资发展部负责编制意向项目信息通报表并通报公司各高管和相关部门经理；未通过筛选的土地信息由投资发展部填写判断意见，存入土地信息库，并统一答复信息提供人，此后由投资发展部（项目拓展专员）对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。5.4. 初步可行性研究5.4.1. 投资发展部组织相关部门开展初步可行性研究。5.4.2. 投资发展部（经理）根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判断项目的获取方式，资料汇总后提交综合办公室（法律顾问）审查。5.4.3. 综合办公室（法律顾问）提

12、供法律意见，最终做出项目用地购买操作方式的判断。5.4.4. 投资发展部负责分析项目对于公司的战略意义，即在利润贡献型项目、现金流贡献型项目、区域市场进入型项目或合作型项目各类中的定位，并指导财务部据此提出财务指标要求。5.4.5. 财务部负责根据项目战略定位，对项目的总利润、利润率、内部收益率等指标提出要求，同时根据公司的现金流情况，对项目的现金流安排提出关键节点的要求（如首期开发要求的面积和回款时间、实现正向现金流的时间等）。5.4.6. 营销管理中心负责分析项目土地属性，具体要求的土地属性因子如下：配套设施文脉属性教育配套娱乐休闲配套医疗配套交通条件公共交通便利性私家车交通便利性交通拥堵

13、交通噪音环境景观条件可视景观距离景观区距离空气质量城市角色产业发展趋势历史接受度1、 可通过描述或评级等多种方式进行分析，考虑实际操作，不建议用评分的方法；2、 此部分工作应在城市地图的工作内容中体现。上述所列土地属性因子，需要根据当地市场的具体情况，进行增减修正，以最大限度的符合城市实际市场情况。5.4.7. 营销管理中心负责分析客户的土地属性需求1、 分析每一类细分客户对土地属性的需求，土地属性因子应该与上一步的土地属性因子相同，分析的具体方法可采用描述、评级，不建议评分；社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代孩子健康养老老人1、2、3代富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实投资

14、盈利2、 项目土地属性分析与本步骤的工作结果，能够筛选出对本项目土地属性认可度较高的细分客户，也即回答了“什么样的客户认可我们项目位置”的问题；3、 如果公司已经完成了客户细分工作，此部分工作也基本完成。如果尚未完成客户细分工作，则需要市场研究人员根据项目所在区域完成城市局部的客户细分工作，客户细分的类别应根据城市的市场情况灵活制定，不需要完全依照上表所示；4、 当项目所在城市的各区域市场有较大的差异性时，尤其当项目位于一个城市中较为封闭的区域市场（如卫星城镇）时，需要特别注意客户细分的相应变化；5、 土地属性中有部分因子是项目能够自我改善的（如教育配套、交通便利性等），并进而改变项目的客户细分结论，需各公司根据项目实际情况灵活处理。如果因此产生相应的投资，也需要在成本测算中有所反映。5.4.8. 营销管理中心负责分析竞争楼盘的客户和产品1、 根据上一步区域市场的客户细分结论，对本项目竞争产品的客户构成与相应的产品构成进行分析。即回答“什么样的客户在我们的竞品中选择了什么类型的产品”；竞争楼盘项目名称产品类型户型类型户型面积户型均价户型总价规模比例年去化速度社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代孩子