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1、名流商业广场市埸调研及建议（一）深圳市联昌房地产交易评估有限公司深圳市万利达房地产开发有限公司： 总经理陈达岗先生： 副总经理莫伯平先生： 衷心感谢贵公司的信任及给我们提供这种机会。 承蒙信任，我们有幸能向贵公司提交我公司深圳市联昌房地产交易评估有限公司的“名流商业广场市场调研及建议之一”，供贵公司领导决策时参考。本建议是基于目前深圳市及龙岗房地产市场，结合我司专业人员近10年的专业经验及对本项目相关物业调查研究而完成的，由于受时刻和资料的限制，未必能把本项目所有情况考虑在内，希望有进一步沟通和合作的机会，使之更加完善，更具操作性，以达到成功开发和销售的目的。再次表示感谢！策划：谢建民、协助：
2、田贞佘总监：汪春林目 录第一篇 深圳地产及商业 房地产政策和市场情况-5 第二篇 龙岗中心城商业龙岗区及房地产概况-11第三章 龙岗中心区商业状况-13龙岗中心城商业的进展 -17谁在购买商铺 -22中心城商铺市场前景 -25 一：中心城商服物业的供应 -25 二：开发投资注意或遇到的新问题 -26 三：进展前景：困难不小，值得一搏 -27第三篇 名流商业广场 第七章 项目概况 -29第八章 困难点与机会点 -30规划设计建议 -33营销策划建议 -35第十一章 预备工作内容及安排 -36附件：龙岗楼盘资料第一篇： 深圳地产及商业国家政策于市埸有利，但深圳开发和空置量太大，市埸饱和，有降价要求
3、。综合商城、主题商城、住宅裙楼，出现过量开发，导致商业的供应量大增。超过了市场承接力。市埸竞激烈。98年以后房地产总体开发水平大有提高，开发商和代理商在开发和营销方面苦下功夫，然而难有新招。深圳住宅和商业在硬件设施与服务内容方面日趋完善，竞争中价格的作用已上升到首要位置。 第一章、房地产政策和市埸情况一、 政策面对楼市的阻碍政策方面的评价：目前效果欠佳，总体对深圳楼市十分有利中央银行第七次大幅度降息，以图刺激消费，初始短期10多天引起躁动，股市大涨，中央领导电视讲话，喧闹一阵后，仍没有达到刺激消费的目的。其它的信用贷款担保，没有明显作用。然而关于赶出存款资金，关于开发商降低资金成本的作用是积极
4、的。国家征收20%的储蓄利息所得税，刺激消费市场的力度进一步加大，并使存款收益进一步减少，相当于降息，于房地产、汽车等高额消费有促进作用，而房地产具有的投资保值作用的看法更让人偏爱。房地产减免部分税费，以图刺激房地产市场，由于各种交易税费的直接减免，使购房者的购房成本有所减少，对购房者来讲机会好于往常。房地产按揭贷款年期加长，按揭利率降低，关于刺激房地产有直接的积极作用。市场面对深圳楼市的阻碍市场方面评价：供应总量太大、竞争激烈，有降价趋势总供应量过度增长，造成形势更加严峻99年比98年的市场形势更为严峻，99年年供应总量1000万平方米，销售量只有450万平方米左右，空置大大超过去年，平均每
5、个房地产项目有1/2的空置。成交量比去年增长，但价格在98年下半年的基础上小幅走低4%，由于新老楼盘太多，需求追不上供给，空置将在较长时刻存在。下半年新盘、大盘、超大型楼盘不断涌现。如：中心区的中海华庭、金海湾花园、黄埔雅苑、共和世家、瑞达苑、江苏大厦；罗湖区的鹏兴花园二期、翡翠园；龙岗区的万科四季花城、中海怡翠山庄、中城康桥花园；南山区的文德福花园、蔚蓝海岸、创世纪海滨花园、招商海琴、海月花园等等。今后三年，政府对物业的供应会在所操纵，但数量仍然专门大，供大于求将长期存在。有降价空间和要求。 尽管中央和地点政府采取各种方法刺激消费，刺激房地产，然而目前作用并不十分明显。本方案认为，深圳房地产
6、如无特大经济、地产政策发生作用，以后二年内，深圳房地产价格将呈现下跌态势，平均下跌510%后，成交量才会全然好转。进入地产正常竞争状态。实际上，一些聪慧的地产商意识到：“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，价格竞争的作用谁都不可否认。有些开发商追求的是薄利快销，以低价或降价取得成功。特不是近年位置十分优越的楼盘，如嘉汇新城、星河明居、国际文化大厦、金地翠园、彩福大厦等无不是以低价取胜（起价50006000，均价为6500-8500）。这些地产商大多能够面对现实，不存侥幸心理。其审时度势的理智作为，值得许多开发商深思。深圳地产通过几年的价格调整，平均毛利率降低至21%（市统计局公布）。3、
7、促销大战爆发并持续时刻长 99年下半年，深圳房地产将以价格为要紧促销售手段，明降暗降的势态。许多楼盘在上半年，出于市场的各种缘故没有力推，在年底全面释放而套现，百仕达以震撼全球的折扣6.5折已在豪宅市场掀起波澜，200年为了消化空置，各种促销大战将长期全面开展，可供楼盘和楼盘信息量铺天盖地。 以深圳特区报社、深圳商报社为要紧主办单位，1999年下半年在高交会馆二次进行的房地产交易会，尽管使出浑身解数，但只是业内喧闹，市埸冷清。三、外销市埸：将稳步进展 香港经济从98年的稳定到2000年经济的恢复性增长，已使香港楼市日趋活跃，也将与深圳楼盘的价格差距拉大，还由于国外对人民币贬值的看法或预期长期存
8、在，因此关于住宅和商业的外销市埸差不多上有利的。 、商铺市埸：关内空置严峻，关外机会尚存1、关内整体市埸偏淡：从98年中至现在，商铺空置率不断上升，全年空置达51万平方米。据深圳市信息局社会经济调查中心99年资料显示：1999年前三个季度全市共批准预售商业用房29.27万平方米，比1998年同期减少14.55万平方米，降幅达34%，前三个季度批准的预售商业面积要紧集中在福田区和罗湖区，达14.65万平方米，占全市的48%。99年商铺销售情况较去年大幅回落，前三个季度共售12.26万平方米，同比减少31.7%，商铺现楼比楼花销售较好。99年商铺空置与98年持平，得益于政府对商业用地的操纵。 深圳
9、各区的商服物业价格走势及销售不理想，宏观环境的不景气和商铺的供过于求，是商辅市埸整体偏淡的重要缘故。2、关外机会尚存：总体的淡势并不排除局部市埸的活跃。商铺进展商在淡市中的灵活应变能力是热点商铺走强的要紧缘故。近两年深圳的商铺热点要紧在东门、国贸、华强北一带。今年商业热点除了罗湖和福田外，南山和宝安已呈新热点。南山区原有的愉康、人人乐、法国的加乐福使竞争相对平静，但99年出现更大商业和主题商城使南山的商业异军突起。如：主题商城南山女的世界分店、女儿国、西部电子时代广场、东方巴黎服装批发市场；大商业有海雅百货、美国沃尔玛（在建）。 在宝安区，万佳第四分店、美国沃尔玛进驻将使宝安区的商业总体水平上
10、一个新台阶，并呈龙争虎斗的竞争格局。3、龙岗依旧处女地 龙岗商业的总体开发及经营水平走在全市各区最后，起步晚，水平低，规模小、无品牌，这也是龙岗的布吉镇及龙岗中心城区内的铺位多被看好的要紧缘故。诸候混战，各自划地而治，称雄一方，各自小有收获是龙岗开发企业的反映。一些号称当地大商埸的企业，与市内商业比较，不管从哪个方面差不多上无法比较的。假如龙岗进入大型象万佳、沃尔玛一类的知名商业，龙岗的中小商埸、商铺的销售及经营将受极大的冲击，万佳、沃尔玛所到之处差不多上横扫千军。4、商服开发和经营思想更为成熟要紧表现在：放弃纯粹依靠大买家的不切实际的方法，按市埸规律脚踏实地办事。改变过去出售、出租后就不管的
11、做法，而是考虑长线投资，可持续经营，与小业主商家共进退。开始注重“以人为本”，从规划开始就能替消费者或业主解决实际问题的考虑。从大小分割随意到更专业的分割，商铺的人流、物流、布局展示等更适合消费者或小业主。主题式商业显示了强大的竞争力。第二篇： 龙岗中心城商业城区规划国内一流，“圈地运动”完成，但开发还处低水平、慢速度。住宅和商业在硬件设施与服务内容方面有待完善。城区配套不足、人气不旺、商气偏差大。低档次、小商铺一统天下，目前供应量太大，有效需求不足，商铺泡沫现象严峻，炒家占买家重要比重。上档次、大商业存在机会。开发商业比开发住宅的风险小，相对成本低，获利空间大，销售比住宅好。目前还有一定的市
12、场，抢时机开发，可能获得满钵黄金，即使滑坡，也确实是打一埸价格战， 第二章、龙岗区及房地产概况一、龙岗区概况龙岗区是深圳市六区中面积最大的一个区，面积达940.9平方公里，约占深圳市总面积的“半壁江山”，它东临漂亮宁静的大亚湾、大鹏湾，南临是繁华大都市-深圳特区和香港，西边与宝安区相邻，北边紧靠惠州、东莞两市。龙岗区于1993年1月1日成立。现辖平湖、布吉、龙岗、横岗、坑梓、坪山、坪地、葵涌、大鹏、南澳10镇，总人口近百万，常住人口17.1万人。数十万外来人口移居此地投资兴业、打工创业，使那个地点充分体现了深圳这座移民都市的特点，构筑成了这片热土十分诱人的兴盛景象。深圳市的重要工业基地，龙岗区
13、内可供开发的土地达300平方公里，居全市各区的首位，是深圳市“二次创业”的大工业区所在地。至今，已有6000多家工业企业落户龙岗，逐步形成了以电子、通信、机械、服装、玩具、食品、建材行业为主导，其他行业互为依托协调进展的工业新格局。龙岗区有着得天独厚的区位优势：紧邻华南地区唯一的国际集装箱中转大港盐田港，是盐田港的后备仓储区基地；区内三条铁路的交汇，建有大型的平湖编组站和一个操纵面积40多万平方米的铁路仓储区。优越的地理位置，便利的交通设施，良好的经济基础、宽敞的市场交易体系，为龙岗进展以运输业、仓储业、商贸金融业、房地产业为主的大流通提供了独一无二的条件，龙岗将成为深圳这座经济中心都市的区域性物流中心。 二、龙岗区地产概况 龙岗区地产市道平稳进展，总体稳中有升，特不是布吉镇一直表现良好，良好的交通条件，大量的可开发用地，工业进展的人口汇聚，市、区两级政府对中心城建设的
