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1、 房地产估价学习情境七其他估价法学习情境七其他估价法焕a单E1,路组价法一,路线价涂的合义|路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地,设定标准深度(也就是高道路距高远近的一个标准,求取在该深度上多宗土地的平均单价,并附设于特定街道上,即得到该街道的路线价。路线价指的是这条街道上的价格,而不是标准深度土地的价格。学习情境七其他估价法|二玲线价泊的基本原理|路线价佼价法认为城市内各宗地土地(以商业用地为主)价格的高低,随其距离道路的远近程度即临街深度的增加而递减宗地越接近道路者利用价值越大,地价也越高;距离道路越远,利用价值越小,地价也越低。可以说路线价法实质上是一种市场比软法,是市场比较法
2、的派生方法,其基本原理是普代原理和区位论的具体运用。路线价法与一般的市场比较法主要有以下三点不同:1)不做“交易情况修正“和“市场状况调整“;2)先对多个“可比实例价格“进行综合,然后再进行“房地产状况调整“;而不是先分别对每个“可比实例价格“进行有关修正、谋整,然后再迹行综合3)利用相同的“可比实例价格“一一一路线价,同时评佶出许多“似价对象“一一一该街道其他临街士地的价值而不是仅评似出一个“佼价对象“的价值学习情境七其他估价法三、基本公式路线价法的一般公式为地价一路线价公深度百分玄X其他修正系数X宗地面积对于一舫条件的宗地,如形状比较规则,其他因素对土地效用的影响小,此时使用公式:宗地地价
3、一路线价X深度百分玄X宗地面积学习情境七其他估价法四、路线价法的牺点与透用范图|1路线价法的实质是一种土地的市场比较法-2)踹线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的佼价,一般的土地俘价方法主要适用于单宗土地的估价,而且需要花费较长的时间,而路线价法被认为是一秋快速,相对公平合理,能节省人力、财力,可以同时对大量土地进行佶价的方法特别适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对土地进行的佼价。3)路线价法估计的前提条件是:有可供使用的科学合理的深度指数表和其他吉种修正率有完智的城市规划,街道系统较规整,临街各宗土地的排列较整齐-学习情境七其他估价法4路线
4、价法适用于市街地,主要适用于商业繁华区域土地价格的佶算,对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市,效果更佳。5)路线价法霞要载多的交易案例,并且房地产市场比铭规范,能够正常运转-否则,路线价的计算结果将会存在误差,影响士地价格评估的精度6)路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。路线价的佶算是先设定标准深度,求得宗地评价价格,然后用深度指数表等途径进行修正,因此,它的仿价糠度取决于路线价和修正体系-学习情境七其他估价法二aaqastt1一划分路线价区段(二)设定标准深度(三)选取标准宗地(四)调查评估路线价(五)制作价格修正玄表学习情境七其他估价法在同一路线价区段内,蛛然临接同一
5、街道,但因各宗地的宽度、形状、面积、位置等不同,等要在深度修正的基础上,迹行其他因素修正-dd1,密度修正4.出让、转让年期修正一吴一里匹,2,密深比例修正5,朝向修正匹a,一命一工3,客积率修正6,地价分配率修正7g学习情境七其他估价法(六)计算临街各宗地价格1,祝计深度价格修正辞以标准临街宗地的总价作为路线价时,应采用累计深度价格修正辜。1)佶价对象土地临街宽度与标准临街宗地宽度相同:y(总价一标准临街宗地总价巧单狡深度价格修正率y(单价二V总价/佶价对象士地面积2)佼价对象土地临街宽度与标准临街宗地宽度不同:y(总价一标准临街宗地总价X工单独深度价格修正率X临街宽度/标准宾学习情境七其他估价法2,累计深度价格修正辞当以单位宽度的标准临街宗地的总价为路线价时,应采用累计深度价格修正牺:y(总价一路线价X累计深度价格修正率X临街宽度y(单价一路线价X累计深度价格修正率/临街深度3,平均深度价格修正辞当以标准临街宗地单价作为路线价时,应采用平均深度价格修正玄:y(单价一路线价X平均深度价格修正率Y(总价一路线价X平均深度价格修正率X临街宽度X临街深度
