房地产发展投资决策与机会选择讲义(ppt 38页)

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1、单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版副标题样式 1 房地产发展投资决策 与机会选择 一 房地产投资决策的意义 n 房地产投资决策是房地产开发公司在房地 产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要 环节 它是对房地产投资项目的一些根本性问 题 诸如建设地点的选择 投资方案的确定等 重大问题做出判断和决定 因此 房地产投资 决策的正确与否 直接关系到房地产开发项目 的成败 对房地产投资的经济效益和社会效益 具有现实和深远的重要意义 n1 是房地产开发公司能否生存的关键 n 房地产投资项目建设的技术经济特点决定 了这一点 一方面 房地产投资项目的建设往 往构造复杂 形体庞大 具有整体性和固定性

2、只有在整个房地产项目全部完成后 才能发 挥投资经济效益 而且建设地点一经确定 就 与土地连在一起 始终在那里发挥作用 不能 随意移动和变更 n 另一方面 房地产投资项目建设周期长 占用和消耗人力 物力 财力多 一旦开工建 设 就不可间断 否则 会拖延工期 积压和 浪费已投入的大量人力 物力和财力 同时由 n于拖延工期 房地产产品错过了最佳的投入市 场的时间 难以产生较好的投资效益 n 房地产投资项目建设本身的这些技术经济 特点 就要求在房地产项目建设之前重视投资 决策 n 房地产业的产品投资大 建设周期长 风 险因素多 经营决策是否正确 是公司能否生 存的关键 正确的经营决策可以使公司获得利

3、润 不断发展壮大 而错误的决策 轻则造成 公司亏损 重则造成公司破产 n2 是房地产开发公司不断发展的关键 n 房地产开发公司经营的外部环境主要有经 营环境 物质环境 政策法律环境等 其中处 在不断变化中的是经营环境 经营环境的中心 内容是市场 正确的经营决策 抓住了有利的 投资机会 就可使公司不断盈利 在竞争中立 于不败之地 n3 是房地产开发公司不断提升品牌的关键 n 总的来说 房地产开发公司的经营目的是 n社会效益 环境效益和经济效益的统一 只有 进行科学的经营决策 才能使房地产开发公司 对有限的资源 人力 物力 设备和资金 进 行合理的安排 有效的利用 以达到预期的最 大经济效益 同时

4、兼顾社会效益和环境效益 二 房地产发展投资决策的影响因素 n1 国民经济发展 n2 宏观经济政策 短期 长期 n3 地方相关政策法规 n4 城市收入水平和增长速度 n5 住宅的自然需求 n6 城市化发展状况 三 房地产投资决策的内容 n1 确定房地产投资的目标 n 房地产投资决策的目的就是要达到房地产 投资所预定的目标 所以确定房地产投资的目 标是投资决策的前提和依据 n2 拟订房地产投资方案 n 在进行房地产投资决策的过程中 根据已 确定的目标 拟定多个可行的备选方案 判断 n某一方案是否可行 总的原则是按技术经济学 原理给予评价 即该房地产项目在技术上是否 先进 生产上是否可行 经济上是否

5、合算及财 务上是否盈利 n3 测量风险 n 由于房地产项目投资量大 建设周期长 以及涉及面广 不确定性因素多 故由此而造 成的风险相对其它投资项目要大 进行房地产 投资决策时 投资者不仅要测量或估计每一个 投资方案的经济效益 还要测量其可能承担的 风险 确定每一个方案在收益上的可靠性 n4 制定房地产投资的可行方案 n 决策在于选择 没有选择就没有决策在进 行房地产投资决策中 制定供决策者选用的各 种可行方案 是房地产投资决策的基础 制定 房地产投资的可行方案时必须注意各方案在整 体上的详尽性和个体间的相互排斥性 n5 分析与评价 n 方案的分析与评价就是要对每一个备选 方案 在进行选择之前

6、对其有关的技术经济 和社会环境等各个方面的条件 因素以及潜在 n问题作可行性分析 并与预先确定的目标进行 比较做出评价 n 对决策和行动方案有一定约束条件的限制 因素进行分析 以在现有条件下求优 对每一 个备选方案可能发生的潜在问题做科学的预测 以便事先防范 减少潜在问题发生的可能性 n6 选择方案 n 选择方案不仅是整个决策过程的中心环节 也是房地产决策者的重要职责 同时 也是 科学性和技巧性的综合体现 四 房地产投资决策的原则 n1 经济效益原则 n 获得利润 不断发展 是每个企业必须面 对的市场经济要求 房地产开发企业也是如此 n 开发商在对具体房地产开发项目进行决策 时 必须将房地产项

7、目的盈利目的放在首要位 置 只有盈利的项目才能确定为开发项目 这 就是房地产投资决策的经济效益原则 n2 科学化 民主化原则 n 房地产投资项目涉及面广 牵涉因素多 整个建设过程十分复杂 因此 要求房地产投 资决策必须遵循科学化 民主化原则 n 所谓科学决策程序 就是坚持 先论证 后决策 的原则 必须做到先对房地产项目进 行调查研究和论证 然后再进行投资决策 杜 绝 边投资 边论证 更不应该采取 先决策 后论证 这种违反客观规律的做法 n3 系统性原则 n 影响房地产投资项目建设的因素很多 而 且这些因素又是相互联系 彼此制约的 因此 在进行房地产投资决策时 首先要深入调查 和搜集各方面的投资

8、信息 并对其进行科学的 分析和研究 n4 时间性原则 n 投资的时间观念即资金的时间价值 事实 上也是开发成本 n 房地产项目投资先于房地产项目收益而发 生 因此 房地产开发商必须考虑到不同时间 的资金其价值是大不相同的 先期投入的资金 和后期产生的收益金 虽然在价格上一致 但 它们在价值上却是十分不同的 这其中最直接 的就是利息问题 n5 风险控制的原则 n 房地产开发企业对房地产项目进行决策时 要比其它产业的企业更加注重对可能产生的 风险进行必要的预测 并努力地将其控制在一 定的范围之内 n 这既要求房地产开发商在确定自己的目标 时留有一定的合理余地 同时更主要是要求房 地产开发商在实施房

9、地产投资方案的过程中采 取一切尽可能采取的方法和措施 尽量把风险 降到最小程度 n6 责任制原则 n 所谓责任制就是要求决策者对其决策行为 所带来的投资风险负有不可推倭的责任 n 必须建立责 权 利相结合的房地产投资 决策责任制 是确保房地产项目投资决策的科 n学性 避免和减少投资决策失误的重大措施 n7 选择性原则 n 房地产开发企业对房地产项目进行决策时 必须有两个以上的房地产项目可供选择 而且 每个项目也应考虑多种开发方案 这样才能保 证房地产开发企业决策时能有一个优化选择的 可能 即最佳项目和最佳项目中的最佳方案的 选择 五 房地产投资决策方法 n1 确定型决策方法 n 确定型决策方法

10、 Decision Under Certainty 是指房地产决策方案中有待实现的条件是确 定的 其结果也是明确的 这类决策问题为确 定型决策问题 n 确定型决策是指一个方案只有一种确定的 结果 只要比较各个方案 就可以作出决策 n 一般地说 涉及到房地产投资的土地费 建筑面积 建筑类型 专业人士费 利率 广 告费等问题的决策都属于确定型决策的范围 n 应用确定型决策需具备的条件 n 第一 可供决策的可行方案有若干个 n 第二 未来的经济事件的自然状态是完全 确定的 n 第三 每个方案的结果是唯一的 并可计 量 n2 风险型决策 n 风险型决策方法 Decision Under Risk 是指

11、在房地产企业的开发经营活动中 存在着 某种不可控制的风险因素 一个方案又可能出 现几种不同的结果 n 进行风险型决策应具备以下几个条件 n 第一 要确定决策者希望达到的明确目标 获利大或亏损小 n 第二 要有两个或两个以上可供选择的方 案 第三 每个方案要存在两种或两种以上 不以决策者主观意志为转移的自然状态 n 第四 不同方案在不同自然状态下相应的 损益值可以计算 n 第五 决策者根据科学的理论和经验 可 预先估计或计算出自然状态出现的概率 n 这种房地产投资决策由于无法控制 其 影响决策结果的某种自然状态 要在一定的概 率条件下作出 需要冒一定的风险 故称之为 风险型决策 n3 不确定型决

12、策方法 n 一个风险事件在某一系统中发生的概率 就理论而言是可以人为地 主观地估计出的 但在实际中 有时很难估计出事件发生的概率 即对事件在系统中所发生的概率 不能作出 主观可能性的估计 而只能对风险后果有所估 计 这种决策称之为不确定型决策 Decision Making Under Uncertainty 它的准确程度完 全取决于决策者的经验与判断能力 n 不确定型决策的特点是 不仅不知道所处 理的未来事件在各种特定条件下的明确结果 自然状态 甚至连可能的结果及各种结果发 生的概率都不知道 在这种情况下的决策 n由于信息不完全 带有很大的主观随意性 所 以人们只得提出若干不同的决策准则作为

13、不确 定型决策的依据 这些准则包括 乐观准则 悲观准则 最大最小后悔值准则 机会均等准 则 六 房地产投资决策的程序 n 房地产投资项目的决策程序 是指房地产 投资项目在决策过程中各工作环节应遵循的符 合其自身运动规律的先后顺序 n 按照科学的投资决策理论 房地产经营决 策可分为如下六个基本步骤 n1 发现问题 n 决策是针对所需要解决的问题而进行的 所以发现问题并分析其产生的原因 进而找出 解决问题的症结是房地产投资决策的起点 n 所谓问题是指房地产开发公司实际经营状 况与应达到或希望达到的经营状况之间出现的 差距 n2 确定目标 n 目标是经营决策的依据 目标选择错了 就会一错再错 造成整

14、个经营决策的失误 在 发现了经营问题之后 就要进行调查研究 具 体分析 一一弄清问题的性质 特点和范围 尽量以差距的形式把问题的症结所在表达出来 找到产生差距的真正原因 从而确定问题所 期望达到的结果 即决策目标 n 一个好的房地产投资决策目标应满足以下 要求 n 1 针对性 Pertinency n 房地产经营决策目标的提出应当有的放矢 针对所存在的问题 切中要害 选中解决问 题的突破口 或是把握住开拓发展的最好机会 没有针对性的目标就是空洞目标 针对性错 了则是错误目标 目标的综合性来源于对问题 的综合分析和判断 n 2 明确性 Definitude n 确定房地产投资决策目标的目的是为了

15、实 现它 因此投资决策的目标必须明确 具体 使人能够领会执行 经营决策目标的含义要准 确 不能模棱两可 含糊其词 也不能空洞无 物 必须有定性与定量的表述 同时 必须严 格规定目标的约束条件 n 所谓约束条件 Constraint Condition 就 是一些限制因素 如经营决策时涉及的资源 人力 财力 物力 国家法令 制度等方面的 限制性规定以及必须达到的起码界限 n 3 层次性 Hierarchy n 当同一经营决策系统中同时存在着多个目 标时 必须分清主次 应从其可靠性 可能性 重要性等方面出发 按照主次顺序进行排队 有取有舍 形成一个有机整体 n3 拟制方案 n 拟制供决策者选用的各

16、种可能行动方案是 房地产投资决策的重要环节 在确定房地产投 资决策目标之后 就应充分发动公司有关人员 收集 掌握丰富的信息 集思广益 科学论证 精心设计 拟制各种备选方案 供进一步选 择 n拟制方案时 需注意以下两点 n 1 整体的详尽性 n 拟制的备选方案应把通向目标所有的方案 包括无遗 以供下一步评价选优 如果有遗漏 那么最后选定的方案就有可能不是最好的方 案 但在实际中要做到这一点是很困难的 这 是由于经营的外部环境是多变的 复杂的 而 拟制可能的备选方案也是个逐步认识的过程 n 2 相互排斥性 n 各种备选方案之间应是相互排斥的 执行 方案一 就不可能执行方案二 只有这样 才 可能进行方案的比较选择 n4 分析评价 n 方案的分析评价 Andysis Weighting 就 是对每一个备选方案 在进行选择之前对其有 关的技术 经济 社会环境等各方面的条件 因素 潜在问题进行可行性分析 并与预先确 定的房地产投资目标进行比较 做出评价 n 1 限制因素分析 n 任何一个经营决策和行动方案都有一定的 约束条件 因此 必须研究论证方案所有限制 的资源 人力 物力 时间 技术以及其它有