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1、富力地产 附件1签订合同的基本常识 富力地产常用合同范本仅供内部使用?严禁外传第1页共21页附件1?签订合同的基本常识 一、签订合同应掌握的原则在谈判及签订合同中应注意风险控制的有利性原则一是应注意核实与分析对方的资质与合同履行能力?二是在合同履行(付款)等条款中?应注意履行(付款)时间顺序的有利性?三是应注意施工与人身安全责任的归属?四是违约责任条款中应注意实际损失的赔偿?五是应注意争议处理方式的有利性。 二、合同应具备的主要条款由于经济交易内容不同?合同的内容就会不同?但各种合同均有共同的基本的条款?缺少这些基本条款?合同的效力或履行就会存在问题。 合同的基本条款有? 1、当事人的基本情况
2、。 包括当事人的姓名(自然人)或名称(经济组织)、法定代表人(负责人)、委托代理人、住所(自然人的户口所在地或经常住所地、经济组织的主要办事机构或主要经营场地)、电话、传真、银行账号等。 这些因素应当尽量注明?主要是为了经济交易的一般需要(如发货收货地、通信地址、联系地)和经济管理的特殊需要(如发生纠纷时司法文书送达地、强制措施的执行地)? 2、合同标的。 标的是指合同各方当事人权利义务指向的对象。 如买卖合同中的具体买卖的物品、演出合同中的演出行为等。 3、数量。 数量是衡量合同权利义务大小的尺度?如物品的数量(如吨、台、量、个、间)?劳务的数量(如工作多少天、小时)?有些标的数量是概括性的
3、?如承建一幢大楼?仓储一批货?中间涉及到个别物品的单价?也涉及到工作、服务的时间等多种数量标准。 概括性数量常用于以劳务作为标的的合同中。 在社会生活中?没有数量约定的合同?通常是没有效力的合同?在阶段供货合同中?可以约定以收货单计算合同数量?在大宗交易的合同中?还应当约定损耗的幅度和正负尾差。 4、质量。 富力地产常用合同范本仅供内部使用?严禁外传第2页共21页质量是对合同标的品质的内在要求?如货物属于优等品还是合格品?技术服务是一般技术服务还是特殊技术服务?质量高低直接影响到合同履行的质量以及价款报酬的支付数额。 质量标准有不同类型?应当谨慎适用?一旦选择其一?必须忠实履行?不能“偷梁换柱
4、”。 在社会生活中?质量条款能够按国家质量标准进行约定的?则按国家质量标准进行约定?没有质量标准的标的?可约定按样品来规定质量。 5、价款或者报酬。 在约定中?除应当注意采用大小写表现合同价款外?还应当注意在大写文字的表示方式上?不能有错误、简写等情况?以免对以后的履行造成障碍。 6、履行期限、地点和方式。 履行期限是合同中确定的各方合同当事人履行各自义务的时间限度?是确认合同当事人是否违约的一个主要的标准。 履行期限可以有先有后?也可以同时履行。 经双方协商?还可以延期履行。 在连续性的交易中?有些可以不规定期限。 履行地点是当事人一方履行义务另一方享受权利的地点。 履行地可以是合同当事人的
5、任何一方所在地?也可以是第三方所在地?如发货地、交货地、提供服务地、接受服务地?具体选择由当事人协商确定。 确立履行地主要是为了安全、快捷、方便地履行合同义务。 履行方式是当事人履行义务采取的方式。 履行方式主要有两方面内容?一是合同标的的履行方式?这种方式主要有自提、送货上门、包工包料、代运、分期分批、一次性缴付、代销、上门服务等?二是价款或报酬的结算方式。 这种方式有托收承付、支票支付、现金支付、信用证支付、按月结算、预支(多退少补)、存单、实物补偿等。 7、违约责任。 违约责任是合同当事人一方或各方不履行合同或没有完全履行合同时?违约方应当对守约方进行的救济措施。 违约责任是为了保证合同
6、能够顺利、完整履行而由双方自主约定的。 它可以给合同各方形成压力?促使合同如约履行。 违约责任的种类有?违约金、赔偿金、继续履行等。 8、解决争议的办法。 解决争议的办法是当事人就纠纷解决协商的一种可取途径。 争议的解决主要有四种?一是当事人双方自行协商解决?二是由第三人介入进行中间调解?三是提交仲裁机构解决?四是向人民法院提起诉讼。 ?1?选择以仲裁方式解决合同争议应注意的问题合同当事人将合同争议提请仲裁?必须基于有效的仲裁协议。 根据仲裁法第十六条第二富力地产常用合同范本仅供内部使用?严禁外传第3页共21页款的规定?仲裁协议内容必须具备三个要素?一是要有请求仲裁的意思表示?二是要有仲裁事项
7、?三是要有选定的仲裁委员会。 其中对第一项和第三项的规定?合同当事人往往会由于不了解仲裁制度和仲裁机构的设置?在合同争议条款中做出以下几种不规范的仲裁协议?第 一、约定了仲裁地点?但没有约定仲裁机构?或虽然有约定?但约定的仲裁机构名称的方式、术语不规范。 如?争议在合同签订地?履行地?仲裁解决、争议所在地仲裁解决、争议由本市仲裁机关仲裁、本市有关部门仲裁、当地仲裁委员会仲裁、争议由XX市经济合同仲裁委员会仲裁等。 第 二、同时约定两个仲裁机构仲裁。 如?争议可提交A市有关仲裁机构仲裁或B市有关仲裁机构仲裁。 第 三、既约定仲裁?又选择诉讼。 如?发生争议向合同履行地?签订地?仲裁机关申请仲裁?
8、也可以直接向人民法院起诉、争议由合同履行地仲裁机关仲裁?对仲裁不服?向人民法院起诉等。 在现实案例中?上述各类不规范的仲裁协议?虽不是一律被认定为无效?但多数会因为无法明确当事人的仲裁意思表示或无法确定仲裁机构而导致无效。 ?2?选择以诉讼方式解决合同争议应注意的问题根据我国民事诉讼法的规定?只有因合同发生的纠纷?可以由双方当事人通过订立合同争议条款自由约定由哪个法院来管辖。 合同当事人可以通过约定一个对自己有利的法院?往往规定在本地法院?来管辖案件?以节省费用?避免地方保护主义因素产生的不利影响。 应注意的是?合同当事人的这种自由选择权是有条件限制的?这些限制主要表现在以下几个方面?第一?协
9、议管辖不得违反级别管辖与专属管辖。 第二?被选择的法院必须与合同有关联?即只能在被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地的法院中进行选择?而当事人在制订合同争议条款时应做到表述明确?选择的管辖法院是确定、单一的?不能含糊不清?更不能协议选择两个以上管辖法院。 如类似因本合约发生的任何诉讼?双方均可向原告所在地人民法院提起诉讼。 的约定?虽在一般情况下不会被认定为无效?但若发生合同双方当事人同时提起诉讼的情况?则很容易引起管辖争议?造成诉讼程序的延长?诉讼成本的增加?给当事人带来很多不必要的麻烦。 第三?合同当事人只能就第一审案件约定管辖法院?而不能以协议约定第二审法院。 第
10、四?双方必须以书面方式约定管辖法院?口头约定无效。 可以看出?虽然法律赋予了合同当事人自由选择解决合同争议方式的权利?但如何运用好这项权利?订立适当的合同争议条款?富力地产常用合同范本仅供内部使用?严禁外传第4页共21页应该引起高度的重视。 基本条款是一般合同常用的条款?除此之外?根据不同的情况?一些合同中也有特别约定的条款?如货物买卖中的标的物包装条款等。 总之?合同条款由当事人自由约定?法律规定的基本条款具有指引性?不具有强制性。 对于遗漏条款?当事人可以通过订立补充协议(合同)的方式进一步加以规定 二、签订合同一般应注意的几个问题 1、合同的合法有效性。 这应当是在签订和审查合同过程中最
11、应当注意的问题。 我们应当从下列几个方面去审查这个问题?1?合同主体资格在签订合同过程中?不仅要重视合同的内容?还要对合同主体的签约资格进行审查。 为慎重起见?可以要求对方提供资质证明?以确认其签约资格。 另一方面?应当区分企业法人的分支机构和内部职能部门的签约问题。 一般情况下?企业法人的分支机构如果具备营业执照?非法人营业执照?就具有签约主体的资格?但其是否独立承担民事责任就是诉讼中应当解决的问题?这不应当影响其签约主体资格。 而企业的职能部门就不具备这样的资格。 我们在面对小企业的时候比较容易区分?但对于规模比较大?分支机构和职能部门比较多的企业可能就会存在一些问题?这就需要在签订和审查
12、合同的过程中加以注意。 ?2?合同双方的行为是否合法?是否违反国家强制性的法律法规的规定?不要违背社会利益?不要存在欺诈的情形。 ?3?合同主要条款是否具备。 当事人在合同签署过程中?对条款的设置往往出于自身利益的考虑?而且主要是从商务的角度出发?往往会出现缺少某些主要条款。 ?4?审查代理权限在签约过程中?不可能都是企业的法定代表人直接签署?而是由授权代表加以签署?在授权代表签署的情况下?应当要求其提供权委托书及其本人身份证明等资料。 ?5?对方当事人对合同所涉及的财产是否具备处分权或取得了所有权人的授权?6?合同成立和生效的条件。 合同成立的条件比较容易明确?而对于合同的生效由于可能会涉及
13、到法定的审批?所以当事人在理解上可能会存在偏差?认为合同一经签署成立就生效了。 应当注意两者之间的区别。 2、确保维护当事人的合法权益。 富力地产常用合同范本仅供内部使用?严禁外传第5页共21页?1?权利义务的内容应当明确应当结合合同的性质?确立合同的主要条款?例如标的物的性质、质量要求、交付期限?延迟交付的责任等等。 ?2?设置终止、解除合同的条件新合同法的颁布实施?主要体现了当事人意思自治的这样一个原则。 这就说明了虽然法律规定的合同解除条件?但由于其并不明确具体?我们就需要提示当事人注意在合同中明确这些条件?包括违约情形、违约责任?违约所产生的损失范围及补偿?比如对于可预期利益的范围的界
14、定?避免将来产生争议。 ?3?为避免产生争议后出现损失?应当设置保护性的条款。 合同中除设定违约责任外?还应当设置其他的保护性条款。 特别是合同标的额比较大?履行周期比较长的?可以考虑设置定金条款、履约保证金条款、抵押、质押等?从而减少风险。 虽然这些条款的设定并不一定会得到对方当事人的同意?但在谈判过程中仍应当主动提示。 充分明确双方当事人在合同履行过程中权利义务。 合同双方在签署合同的过程中往往是出于良好的愿望?但在履行过程中?由于客观情况出现变化?而双方当事人对此时的权利义务约定不明就会产生争议。 富力地产常用合同范本仅供内部使用?严禁外传第6页共21页附件2?几个常用合同签订时应注意的问题签订购销合同应注意的几个问题根据合同法?签订购销合同应注意以下内容? 1、产品的名称必须明确?使用地区习惯名称时?双方要意见一致。 2、产品的数量和计量单位要清楚准确?对有的产品?在签订合同时?可根据有关规定和实际情况明确规定合理耗损?超欠幅度和正负尾差等。 3、产品的种类、等级和质量?有国家标准的?按国家标准执行?无国家标准有部颁标准的?按部颁标准执行?无上述标准的?由当事人双方协商确定。 对某些干、鲜、活产品要根据国家有关规定进行检疫后方可交易。 4、产品的包装标准?按国家或专业标准执行?没有国家标准或专业标准的?由承运方与托运方协商确定?包装物的供应由双方当事人商定。
