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1、第五章 房地产价格张永岳陈伯庚孙斌艺编著第一节 房地产价格的特点和作用n 一、房地产价格的特点 （一）房地产价格的基本特性n 房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性n 在这里之所以说是“基本上”，是因为房地产价格的形成与其它一般商品的价格形成相比，有着不同的特点 房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格 房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全
2、是劳动产品 （二）房地产价格的具体特点n 1 、房地产价格具有明显的权利价格特征 n 2 、作为房地产价格基础的价值具有特殊性 n 3 、房地产价格具有特殊的形成机制 n 4 、房地产价格具有显著的个别性 n 5 、房地产价格具有多种表现方式 n 6 、房地产价格总水平具有上升趋势 n 二、房地产价格的基本类型 房地产价格可以根据不同分类标准划分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格两大类 n 房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格和存量房买卖价格，俗称为“ 产权价格” n 房地产他项权利价格可细分为租赁权价格（通常称为租金）、抵押权价格、地上权价格
3、、地役权价格、典权价格 （二）按物质实体形态划分的房地产价格类型n 土地价格 n 房屋建筑物价格 n “ 连房带地” 的房地产价格 n 按房地产物质实体的种类或用途划分为： 商品住宅价格 工业厂房价格 商铺价格 办公楼价格 （三）按形成方式划分的房地产价格类型n 根据价格形成的方式不同划分为： 理论价格。理论价格是指房地产内在价值的货币表现 评估价格。评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的方法对房地产的市场价值进行估算而得出的价格 实际成交价格。实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格，其中受到供求关系、竞争烈度等因素的深刻影响n 房地产价格形成方式可从价格形式的角度进行划分为：
4、自由市场价 政府指导价 政府定价 （四）按计价单位划分的房地产价格类型n 按计价单位的不同，房地产价格可以分为总价和单价两种 总价是指一套房地产总价格，即每套价格 单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格 n 三、房地产价格的地位和作用 （一）房地产价格的基础地位 n 房地产价格在整个价格体系中，处于基础价格的重要地位，住房作为最基本的价值量最大的生活资料，必然纳入劳动力再生产成本，因而住房价格作为劳动力要素价格之一，也就影响到商品的生产成本，最终影响到一切商品的价格 （二）房地产价格的主要功能和作用n 作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平 n
5、 住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用 n 价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用 第二节 房地产价格的形成和运动n 一、房地产价格形成的基本原理 在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的 房地产的内在价值，仍然是房地产价格形成的基础 商品的价格受供求关系影响而上下波动 商品的市场价格受到竞争规律的调节 预期原理对房地产价格形成也有特殊作用 n 二、影响房地产价格的因素 （一）经济因素n 国家、地区或城市的经济发展水平n 经济增长状况n 产业结构n 就业情况n 居民收入水平n 投资水平n 财政收支n 金融状况
6、（二）社会因素n 人口、家庭 n 城市形成历史 n 城市化状况 n 社会治安 n 文化与时尚 （三）行政与政治因素n 行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施 （四）房地产内在因素和周边环境因素n 指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等 n 三、房地产升值 （一）房地产升值的涵义和特点n 房地产升值是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产的市场交换价格不断上
7、升的趋势。n 受经济、社会、行政政治和环境因素的影响，房地产价格在时间上处于不断的变动之中，尤其是受经济景气循环的影响，房地产价格也呈现出上升、下降、再上升的周期性循环特点。房地产价格上升的幅度往往大于一般物价涨幅，意味着房地产内在市场交换价值的增长 （二）房地产升值的原因和前提n 由其特定的供求关系所决定的 n 土地效率提高型升值 n 劳动积累型升值 n 土地用途转换型升值 （三）房地产升值的作用和调控n 房地产升值可以给房地产投资者带来额外的收益，房地产升值可以刺激对房地产的投资，而房地产投资可以带动建材、建筑、家电等一系列相关行业的发展，从而有利于经济增长n 由于均衡原理的作用，房地产升
8、值可以促使人们对土地进行集约化使用，有利于使日益稀缺的土地资源得以充分利用n 房地产升值也是导致房地产过度投机的诱因，如果投机过盛则会造成经济过热，容易产生经济泡沫，引发经济危机n 对房地产升值的调控主要是两个方面： 控制房地产升值的速度，既要维持房地产升值，又要将其幅度控制在适度范围内，抑制非正常升值 合理分配升值收益，抑制过度投机 具体措施： 1 、控制土地供应量 2 、控制房地产投资规模 3 、实施房地产价格管理 4 、通过税收来合理分配房地产升值收益。 5 、通过规范房地产交易行为，抑制投机行为 第三节 房地产价格的构成n 一、土地价格和土地使用费 （一）土地价格的实质 n 土地价格是
9、地租的资本化，在现实生活中通常表现为人们为取得土地的占有、使用、收益和处分的权利而支付的费用 （二）土地价格的形式n 土地使用权协议出让方式产生的协议价格 n 土地使用权招投标方式产生的招标出让价格 n 土地使用权拍卖方式产生的土地拍卖价格 n 土地使用权租赁方式产生的土地租赁价格 （三）土地价格的差异性n 世界各国的情况都表明，土地价格是房地产价格中一个最重要的构成要素，而且越是发达的城市，越是繁华地段，土地价格在房地产价格中的比例也越高。 n 由于土地的空间固定性和土地条件的不均衡性，土地价格在地域空间上具有显著的差异，地价通常在市中心最高，随着距市中心距离的增加而降低 n 二、房地产开发
10、经营成本 狭义的房地产开发成本指房地产开发商在取得土地以后，为开发所负担的一切经济代价，即除了土地取得成本以外的一切开发费用n 三、房地产开发税费 与房地产开发有关并可列入商品房成本进入房地产销售价格的税种主要有营业税、城市维护建设税和其他相关税种 与房地产开发有关的规费，是各类政府部门和公共事业部门向房地产开发企业征收的管理费n 建设工程设计招标管理费n 工程定额编制管理费n 建筑工程执照收费n 建筑物命名收费n 房地产登记勘丈收费n 人防建设费n 绿化建设费等n 四、房地产开发利润 房地产开发利润是指按房地产开发行业平均利润率计算，为开发房地产而投入的全部资本（包括土地取得成本和狭义的房地
11、产开发经营成本）所应获得的正常利润 房地产开发利润表现为房地产开发企业年销售收入扣除开发经营成本（包括土地取得费用）以后的余额，由于房地产一定程度的垄断性，有时还可以获得垄断利润 房地产是高投资、高风险、高回报并存的产业，在房地产经济周期波动的过程中，随着房价的上下波动开发利润也呈现出周期波动的特点，但总体上仍然是利润率较高的行业 n 五、中国城市房地产价格的基本构成要素 城市房地产价格主要是由九项因素构成的：n 土地取得费用n 前期工程费n 配套费n 建筑安装工程费n 管理费n 销售费n 税费n 利息n 利润 第四节 房地产价格评估n 一、房地产价格评估的基本概念 房地产价格评估，又称房地产
12、估价，是指专业的房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地产的真实、客观、合理的价格所作的估计、推测和判断 房地产估价专业人员，是指经过专业的资质认定并注册登记的房地产估价执业人员 房地产估价具有两个鲜明的特性n 科学性n 艺术性n 二、房地产价格评估的意义和作用 房地产价格评估的意义 n 专业化劳动 n 公正性 房地产价格评估的作用n 1 、为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务 n 2 、为建立股份制企业、合资、合营、国有企业转制、企业兼并、破产等经济活动服务 n 3 、为信贷、保险
13、等金融活动服务 n 4 、为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务 n 5 、为政府征税服务 n 6 、为处理房地产经济纠纷的司法仲裁活动服务 n 三、房地产价格评估的基本思路和方法 1、市场比较思路n 市场比较思路源于房地产价格形成的替代原理。替代原理使存在替代关系的房地产之间出现价格的相互牵引，并趋于一致。因此，一宗房地产的市场价格可以由近期出售的相似房地产的价格来决定。也就是说，可利用与评估房地产有替代关系的其他房地产的成交价格，来推测房地产最可能实现的市场价格n 按市场比较思路评估房地产价格的过程中，要对成交实例和评估房地产进行比较，分析两者之中的特性差异，进而定量估测由这些差
14、异影响所可能产生的价格差异 2、成本积算思路n 成本积算思路就是根据房地产开发所需的成本来评估房地产的价格。它是由市场上“ 经济人” 的替代规律所导致的。开发成本是供需双方都能够接受的价格。成本积算思路在理论上的反映就是“ 生产费用价值论” n 成本积算思路是先搞清楚在当前的市场上购买一块与该房地产土地类似的土地的价格，然后确定建筑物的重新开发成本，再扣除其累计折旧 3、收益资本化思路n 收益资本化思路源于房地产价格形成的预期原理，即房地产的价格是由房地产将来给业主带来的全部经济收益的现值来决定的。供需双方都能接受的价格便是房地产在权利期限内所产生的全部收益的现值总和。这样一种价格判定的过程，便是“资本化”n 根据这一思路对房地产价格评估，须先评估房地产在持有期内产生的总收益，并扣减为获得这些收益所必须支付的费用，再求取房地产的收益率，最后根据这一收益率将房地产的净收益折算为房地产的现时价
