贵阳国际广场营销规划提案

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1、1 112 目录目录 一 贵阳房地产宏观市场分析 一 贵阳房地产宏观市场分析 1 1 一 2000 年贵阳房地产进展分析 1 二 2000 年贵阳市房地产进展趋势 1 三 贵州将推进住宅产业化 2 四 贵州省 2000 年居民住房消费状况 3 五 贵阳房地产郊区化进展成为趋势 4 六 贵阳市 2000 年 1 3 月批准商品房预售 5 二 贵阳市房地产微观市场分析 二 贵阳市房地产微观市场分析 7 7 1 从市场板块角度分析 7 2 从房地产实体分析 8 3 从项目包装推广手法分析 8 4 从房地产进展的成熟度上分析 9 5 从价格定位上分析 9 6 从消费群体上分析 10 三 贵阳市楼盘广告

2、分析三 贵阳市楼盘广告分析 1111 2 112 四 项目竞争对手个案分析 四 项目竞争对手个案分析 1818 中天广场案例 18 1 中天广场推出市场的形象是 19 2 中天广场目标客户群 22 3 推广策略 22 总结语 23 钻石广场案例 24 1 钻石广场推出市场的形象 25 2 目标客户群 26 3 推广策略 26 中天星园案例 27 1 中天星园推出市场的形象是 27 2 物业治理 29 3 中天星综合素养体现 29 4 目标客户群 31 5 推广策略 32 新大陆广场 32 3 112 1 新大陆广场在推出市场时的形象是 33 时代名仕案例 35 1 时代名仕楼在推出市场时的形象

3、是 36 2 目标客户群 37 3 推广策略 37 五 项目分析五 项目分析 3939 一 项目概况 39 1 智能化治理系统 40 2 户内配套 40 3 物业治理 40 4 总体规划 41 二 项目机会点 41 1 市场有空间 41 2 区域有优势 42 3 进展商有实力 42 4 自身规划设计及概念超前 42 5 有策划前置观念 43 4 112 三 项目问题点 43 1 进展商尚未有较高知名度 43 2 项目前期形象口碑不行 44 3 项目目标客户层面较窄 44 六 全林国际广场项目包装 项目定位策略六 全林国际广场项目包装 项目定位策略 4646 一 全林国际广场形象定位 46 二

4、项目的市场推广定位 47 三 目标客户群定位 48 1 CEO 老总阶层或首席执行官 48 2 二次或以上的置业人士 49 3 投资买家 50 4 长期驻贵阳的外来商人 50 5 私营经济中成长的 新贵 51 6 原住这一带的 老市民 51 7 在中华路一带的中小型公司单位 51 四 项目包装 52 1 宗旨 思路 策略 52 5 112 2 项目包装系列 53 五 项目自身素养提升策略 58 1 户型设计方面 58 2 外立面更改建议 看附件 58 3 园林概念设计 59 4 物业治理及功能配套建议 59 六 会所配套建议 59 七 物业治理建议 62 1 建立网络平台 63 2 物业治理方

5、面 能够实现 63 3 安全治理采纳集中监控手段 在安全防护方面 配备有 64 八 项目有关提高附加值的建议 65 1 直饮净水系统 65 2 提供高气纯净水 65 3 节能设备与节材的建议 65 4 环保设计 66 6 112 七 全林国际广场市场推广策略七 全林国际广场市场推广策略 6767 一 市场推广策略台阶 67 二 地标性物业的塑造 68 二 项目市场推广步骤 71 三 项 目 推 广 活 动 76 1 筹备 CEO 精英会 招募 CEO 精英会会员 76 2 连环奖上奖 消费越多 享受越高 77 3 全林杯 高尔夫球邀请赛 79 4 公关活动 贵阳市首个 CEO 沙龙成立仪式品酒

6、美食会 82 5 公关活动 最新德国奔驰 S 系列名车展及拍卖会 82 八 项目的全局统筹八 项目的全局统筹 8484 一 概念 84 二 内容 84 1 人员素养的训练和操纵 84 2 打算清晰详尽 85 3 人员安排和分配 85 4 操纵 85 7 112 5 信息反馈 85 6 策略调整 86 一 贵阳房地产宏观市场分析 一 贵阳房地产宏观市场分析 一一 20002000 年贵阳房地产进展分析 年贵阳房地产进展分析 2000 年贵阳房地产将面临前所未有的进展良机 与全国许多 都市相比 贵阳房地产业形势一直较好 前几年空置房比例 8 112 在 15 左右 近几年空置年率一直较低 这与国家

7、支持房地 产业进展的政策逐步完善有关 也与百姓住房消费观念的加 强和房改的深入 住房信贷投入增加 开放住房二级市场 减免部分税费等有专门大关系 贵阳市的房地产市场价格近 年来呈稳中有升趋势 尤其是中心区房价 高层多层升幅不 同 多层升幅更大 究其缘故 由于市区土地供应减少而使 市区商品房 尤其多层 供应相对减少 因而市区房价上扬 在所难免 市民将应改变过去那种不愿离开中心区居住的观 念 目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移 马当 白云 小河地区的房地产开发潜力专门大 现在交通 道路又有了专门大改观 老百姓住房投资升值保值的观念加 强 会有更多的市民将余钞票投向房地产 从那个角度上看

8、 2000 年的筑城楼市将会出现新的进展势头 二二 20002000 年贵阳市房地产进展趋势年贵阳市房地产进展趋势 1 房价将适度上扬 2 土地交易活跃 换手 量增大 3 花溪等郊区置业者增多 4 多层住宅精品楼盘将会增多 5 高层公寓将更多采纳新技术 新设备 9 112 6 空置积压房会特价优惠抛售 7 房屋置换量大大增加 8 中华路住宅的交易将日渐火爆 商业气氛日渐复苏 三三 贵州将推进住宅产业化贵州将推进住宅产业化 贵州属联合国土地警戒线以下的省份 而住宅又多是砖混结 构 什么缘故 因为廉价 这就专门矛盾 按市场物以稀为 贵的原则 土地稀缺的必定结果是砖的价格应较高 住宅产 业化的推进就

9、要 纠正 这种错误 住宅产业化的推进 实 际上是在告诉企业如何看市场的问题 比如讲 出台以经济 适用房建设为重点的政策 实际上是告诉开发商目前市场需 求中 中低水平的消费仍是主流 住宅产业化的推进涉及面 还专门广 各地的实际情况 也有差异 但首先应该强调的 是观念更新 据了解 许多省份在机构改革中 已有意增设 10 112 省级中心 住宅产业化的推进是一个过程 也是一个必定的 进展趋势 四四 贵州省贵州省 20002000 年居民住房消费状况年居民住房消费状况 1 2000 年贵州省将重点启动居民住房消费 实际上是在去年居 民住房消费居领导地位之后的连续和进展 目前 据称房管 部门仍有 60

10、万 M2存量房 因而盘活存量有大量工作要做 而通常手法是通过减免 补贴税费降低交易门槛 房改房暂 缓交土地收益金亦可入市等方法 存量房大多存在位置 房 型 配套等不理想之外 因而以合理价格出售是最好的方法 之一 房管部门将会有更大的动作 更优惠的政策刺激 从 而盘活存量 促进二 三级市场大力进展 2 贵州省经济适用房投资成倍增长 房改刺激是主因 贵州省 经济适用房去年完成投资 20 76 亿元 较上年增长 108 并 11 112 带动其它相关住宅产业投资增加一倍以上 出台了以存量补 贴为特点的住房分配货币化方案及要紧立足于中低收入家庭 的住房供应体系等措施 有力带动了经济适用房的建设 据 统

11、计 去年贵州省共完成住宅总投资 37 亿元 比上年增长 90 住房新开工面积 480 多万 M2 竣工面积近 420 万 M2 分不比去年增长 64 和 56 其中经济适用房约占全省新开 工面积的 80 较上年增长 95 经济适用房竣工面积占住 房竣工面积的 75 是商品房竣工面积的 2 7 倍 五五 贵阳房地产郊区化进展成为趋势贵阳房地产郊区化进展成为趋势 随着贵阳市两城区旧城改造的差不多完成 市中心区土地资 源越来越稀缺 特不是今年市政府严格操纵市区土地的批租 使市中心土地供应更趋紧张 与此同时 国家取消福利实物 分房 实行住房分配货币化 增加住房信贷的投入 开放住 房二级市场 减免部分税

12、费等一系列措施 极大地提高了群 12 112 众改善和购买住房的积极性 住房开始成为人们最大消费 面对这一市场局面 开发商们跃跃欲试 据悉 贵阳如此一 个不大的都市 现已注册 400 多家房开企业 仍有许多从事 其它行业的企业家 预备进军房地产 贵阳近年来的房地产 进展势头使深圳 广州等地的诸多房地产商 抢摊贵阳 已 成为共识 在目前市中心地带土地供应十分紧缺的情况下 开发商们开始把目光投向郊区地带 河冲路至小河一线及小 河一带 花溪一带 贵钢至二戈寨沿线 省政府背后小关一 带 二桥至贵工一带 这些昔日不被看好的土地资源纷纷升 值 一块土地 好几家房开公司 较劲 市郊房地产开发 行情 看涨已成

13、为不争的事实 以中天花园 榕筑花园等 为代表的城郊物业 代表着一种以城郊结合部绿色和环境文 化为要紧特征 倡导回归自然 脱离都市喧嚣 通过绿色环 境和整体平面规划的要紧内容及人性化 以人为本 为卖点 13 112 的突出特点 从内涵 价值上更加符合宽敞中低收入消费群 需求 故销售都比较红火 同时 筑城郊区住宅的文化板块 正在形成 市民居住都市中心的传统观念正在发生变化 投 资者越来越重视物业的环境 配套设施和物业治理 郊区地 块大有可为 关键是你如何样去做 六六 贵阳市贵阳市 20002000 年年 1 31 3 月批准商品房预售月批准商品房预售 栋数 31 建筑面积 1787942 87M2

14、 其中批准预售其中批准预售 非住宅申报预售价 781127 6M23100 15000 元 M2 14 112 住 宅申 报 1006815 3M21500 3000 元 M2 抵押登记信息抵押登记信息 在建工程项目16 宗14528 7M23110 万元 个人房产抵押12213292 5M22188 8 万元 个 人 按 揭74175381 1M210644 6 万元 二 贵阳市房地产微观市场分析 二 贵阳市房地产微观市场分析 1 1 从市场板块角度分析 从市场板块角度分析 贵阳市的房地产市场从价位等不同层次进行分类 可分三种不 同的区域板块 中华路板块 环市路内 除中华路 板块 环市路 外

15、围板块 15 112 1 中华路板块中华路板块 均价均价 36003600 元元 M M2 2左右左右 作为贵阳的商业中心 也是贵阳市房地产开发的重点区域 近两 来一直是房地产的热点市场 房地产业在本区域得到了飞速进展 同时引进了先进 超前的开发理念 对推动贵阳房地产业起了巨大 的作用 因此本区域的物业较被消费者所同意 成为贵阳市民众望 所归的置业地带 置业区域物业价位不断上升 由于开发相对过量 处于供过于求的状态 加上价格提高增加了置业的门槛 因此现时 期该区域处于竞争的酷热化状态 2 2 环市路内环市路内 除中华路除中华路 板块板块 均价均价 24802480 元元 M M2 2左右左右

16、此区域有强烈的市区概念 据敞司的了解 贵阳市民多数喜爱居 住在市中心或副中心地段 由于市中心的房价高企 该区域成为众 多贵阳市民首选的位置 因此它的房地产市场还存在极大的进展空 间 3 3 环市路外围板块环市路外围板块 均价均价 17501750 元元 M M2 2左右左右 16 112 环市路外围的部分地区给人一种郊区的感受 物业普遍处于中 低档水平 由于价格低 为中低薪阶层所同意 特不贵阳的西部预备 开发一个金羊小区 因此郊区的房地产市场商机无限 但要把握好 时机 2 2 从房地产实体分析 从房地产实体分析 贵阳的房地产实体如建筑物 园林 道路等硬件设施都处于一 种初级时期 与西部大开发的贵阳都市不是专门匹配 部分小区尽 管借鉴选进的建筑理念 但实操能力还有一段距离 也只能处于表 的模仿时期 精品物业在贵阳市存在专门大的市场空间 3 3 从项目包装推广手法分析 从项目包装推广手法分析 1 策划及项目包装理念有超前意识 但建筑商对精品的筑造不能 匹配社区的概念 因此整体性的效果不明显 2 部分项目的前期策划水平比较高 但营销时期专业人士往往没 有介入 或者介入不深 因此好的策划方案得