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1、公寓不墅的物业治理方案公寓不墅的物业治理方案1第一节公寓不墅治理的概述1一、公寓不墅治理的概念1二、公寓的特征2第二节公 寓 的 管 理4一、机构设置的指导思想与原则4二、公寓物业治理制度建设4第三节不 墅 管 理5一、不墅的特征5二、不墅的特性5三、不墅的物业治理6第一节公寓不墅治理的概述一、公寓不墅治理的概念(一)公寓公寓是比一般居民住宅高一个档次的居住场所，其要紧居住者是境外来华工作人员、经 商办事机构的常驻人员、三资企业外方的工作人员以及国内少数高薪阶层、有产阶层中的部分人员等。公寓一般由专门的物业治理公司进行专业化治理，收费较高，目前国家尚无统一收费标 准，收费价格一般由业主和用户与
2、物业治理公司协商确定。尽管公寓目前占我国城镇居住面积比例比较小，但从长远看是我国城镇建设进展的方向 。随着我国生产力的进展，人们物质文化生活水平的提高，以及人们生活适应的改变，公寓的需求量必定越来越大，要求居住的标准和环境亦必定越来越高，对物业治理的档次也会有 更高的要求。(二)不墅不墅是我国目前最高档次的居住场所，一般是两层或三层小楼、独门独院。其特点是建 筑档次高，设施设备配套，功能齐全；治理收费多，服务周全。一般是几十栋或上百栋、几百栋建在一个区域，形成群体，规模化治理，优质服务。我国目前不墅占的比例专门小，要紧是为来华工作的国外高级人员、经商的老总、高级雇 员，国内少数明星、名家、名人
3、以及有产阶层中的高收入者等。一栋不墅造价少则几十万、上百万人民币，多的几百万人民币。不墅尽管有其存在、进展的客观必要，但终究是为极少数人提供享受的，不是我国房地 产大规模进展的方向，因此也不是我国物业治理的主体部分。我国商务物业建筑和治理起步较晚，是改革开放后，随着市场经济的进展，房地产被确 认为商品之后，全国宽敞城镇高档建筑迅猛进展而兴起的，时刻短，缺乏经验。但相信随着生产力的提高，人们物质文化生活水平的不断提高，今后我国商务物业的建设和治理，一定 会有一个更快的进展和提高。二、公寓的特征(一)建筑档次高，硬件设施齐备我国目前新建高档公寓，一般是按规定在“统一规划，综合开发”的原则下进行开发
4、建 设的，其设计规范，设备设施配套；专业化施工，要紧设备和关键原材料进口，其建筑档次与其他商务物业差不多相同。只是公寓为能使业主和用户居住更舒适、方便，在设计、硬件配 备和装修上更具匠心，如：1.设计在讲求质量，延长寿命，确保安全，提高使用效率的基础上，充分考虑用户的舒适方便，体现对人的关怀。框架式，大开间；在房间的安排上，讲究户外自然采光，客厅面 积大，可按用户的意愿调整分割装修，适用性强。2.居住面积大。公寓每户的居住面积比一般居民住宅小区每户的居住面积大得多，据统计分析，一般比例大约是1：1.51：2。因此居住起来宽敞舒适。3.硬件配备齐。公寓除与一般居民住宅一样供水、电、暖、煤气，通讯
5、、电视天线外，还供应有热水，有的还设有中央空调。层次较高的还配有家用电器，如彩电、冰箱；家具， 如床、沙发、写字台、桌椅板凳；厨具，如灶具、炊具、餐具等。要讲明的是，由于我国公寓建设起步较晚，目前在硬件配备上专门不统一，有多有少，还 有待于进一步进展和规范。(二)客户相对稳定，服务周期长我国公寓从目前实际情况看，开发商一般是采纳出售或出租两种方式进行经营治理。因 此，其业主和客户都相对比较稳定，较少变化，流淌性较小。1.服务周期长。公寓的物业治理除与智能化的写字楼相似之处外，其要紧特征是治理服务周期长，一天24小时，从早到晚，从白天到晚上，每时每刻都有人住、有人进出；物业管 理要不间断地进行治
6、理与服务。不像写字楼上班时刻人员集中，流淌性大；下班后，人走楼空；物业治理只留少数人值班就能够了。2.治理服务对象较为复杂，不像写字楼治理服务要紧对象是工作人员，公寓内居住的是一家一户、几代人，有老有小，衣食住行，饮食起居，时时刻刻，年年月月，都要治理好， 都要服务好。人员层次不一，无形中增大了治理服务的难度。(三)治理要求严，服务层次高公寓客户对居住条件和环境要求比较高。因此，对物业治理的要求也高的，特不是保安 、保洁和服务等方面：要保证住户安全，进出口设有保安值班岗位，非居住人员不得入内，来客要进行登记，征得主人同意后，方可入内。卫生保洁也像智能化写字楼一样，按规范要 求，不断地进行清扫、
7、擦洗，进行环境绿化，努力为住户制造出一个安全、静雅、优美、温馨的良好生活环境。在方便住户，搞好服务上，要举办各种服务项目，如：购物中心、餐饮、洗衣、文化娱 乐、代定报刊杂志等项目。第二节公 寓 的 管 理一、机构设置的指导思想与原则(一)公寓物业治理机构设置的指导思想公寓物业治理机构设置的指导思想是：1.有利于加强公寓的物业治理，保证住户的人身、财产安全，生活方便、舒适，物业保值增值；2.有利于物业治理公司的自身进展；3.有利于为物业治理公司股东制造一定的效益。(二)公寓物业治理机构设置的原则公寓物业治理机构设置的原则是：“精简效能”，即在保证搞好物业治理与服务的前提下，尽力精简机构，压缩编制
8、定员 。可设可不设的机构，坚决不设；可要可不要的岗位，坚决不要。二、公寓物业治理制度建设公寓的物业治理工作是一个系统工程，包括各个方面的治理与服务，如：人事、劳动工 资、劳保福利治理制度，财务治理方面的制度，保安消防方面的治理制度，工程、设备设施运行、治理、维修保养方面的治理制度等。第三节不 墅 管 理一、不墅的特征1.不墅的群体性。不墅的突出特征之一是群体建筑，一般是几十栋、上百栋，统一设计，统一施工，构成群体，形成规模，自成体系。2.占地多、面积大是其第二个特征。3.楼层少，每户占用土地面积大，一般是一、二层，最多不超过三层的小楼，建筑面积一般在200400平方米之间。二、不墅的特性(一)
9、建筑档次高设备设施齐备不墅在建筑档次和设备设施配套上除与写字楼、公寓等相同处之外，其要紧特性是：1.框架式结构，23层，防震性能好，安全系数大，保证业主或用户使用安全可靠。2.要紧建筑用材料，特不是装饰材料要紧是进口，如钢材、铝带、胶合板、涂料、卫生洁具、家用电器等。3.配套设施齐备，从衣、食、住、行，到吃、喝、玩、乐，从设计到施工，均为业主或用户居住安全、生活舒适、方便进行了全面安排和考虑。4.环境优美，由于不墅占用土地面积大，每户差不多上独门独院，空闲面积多，为绿化环境提供了条件，一般有山(或营造人工假山)，有水，丛林簇拥，片片绿地，乃至鸟语花香。(二)住户层次高在我国目前(今后可能也是如
10、此)能够买得起或租住得起不墅的，是极少数人，而决非一般工薪阶层或一般老百姓。据了解目前在北京要购买一栋不墅，少则几十万、上百万人民币 ，多的几百万人民币，最高的则要上千万人民币。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民币16元以上。因此，凡能购买或租住得起的，差不多上有钞票的人。而有大钞票的人一般差不多上(个不 的除外)文化层次和社会经济地位较高，对居住条件和居住环境比较讲究，自然对物业治理和服务要求较高。(三)物业治理和服务要求高正是由于客户层次高，因此对物业治理的档次要求也相应高。因为有钞票，更容易引起坏 人的注意。因此，物业治理必须从高标准、严要求动身，特不是消防保安方面、环境绿化方面和多种
11、项目服务方面等，要有可靠的保证，要实行封闭式治理。(四)物业治理收费标准高我国目前物业治理收费标准，只有居民小区，国家及各级政府房地产主管部门都做了具 体规定。北京市政府1996年制定的托付治理收费标准中，对一般居民住宅收费标准做了 明确规定。而商务物业，如：写字楼、公寓、酒店、不墅等，国家目前尚未做出具体规定，一般是由托付方与受托方共同协商确定。从目前北京市实际情况看，三星级及其以上物业， 收取治理费大体在人民币1640元(平方米月)，而以公寓收费最高。三、不墅的物业治理(一)物业治理的指导思想与原则1.指导思想不墅物业治理的指导思想是：(1)有利于加强不墅的治理，保证住户的人身、财产安全，
12、生活方便舒适，物业保值增值。(2)有利于物业治理公司自身的进展。(3)有利于为物业治理公司股东制造一定的经济效益。2.原则物业治理的原则是：全心全意为业主服务，一切从有利于业主和用户的角度动身，搞好 各项治理和服务工作。(二)不墅物业治理的关键性依照上述不墅的特征与特性以及治理的指导思想和原则，不墅的物业治理与服务，除了 与写字楼、公寓等相同之处外，应重点做好以下几个方面的治理与服务工作：1.要特不抓好消防与保安工作前面我们差不多讲过，能够购买得起或租住得起不墅的一般差不多上有钞票的人、社会经济地位 比较高的人。因为有钞票、因为社会经济地位比较高，财产比较多，就更容易引起坏人的注意。因此，物业
13、治理应特不突出加强消防与保安治理工作，要实行封闭式治理，24小时全面巡 逻、全面监控；对进出的人员进行监视，外来人员一律实行登记制度，对来访客人，还要电话征得住户同意后，方可放入。要采取一切有效措施，确保住户的人身、财产安全。2.要搞好环境绿化工作一般居住在不墅群里的住户，绝不仅仅是解决居住的问题，而是讲求享受，除了要求要 有一个安全的居住条件外，还要求有一个清静、优美的生活环境。因为一般不墅差不多上23层 小楼，独门独院，楼前房后空地专门多，如：位于北京东北郊温榆河畔的丽京花园不墅，占地 20万平方米，建有389套不墅，平均每套占地514平方米。而园内建有人工湖泊水域面积高达 6500平方米；绿化面积占总建筑面积的60，人均占有绿地110平方米。给环境绿化提供了 前提条件。因此，物业治理应特不注意搞好环境绿化工作，为住户制造出一个花园式的居住环境，使栋栋不墅，掩映于绿荫丛中，处处鸟语花香。3.搞好全方位服务为方便住户，物业治理要在保证设备设施安全正常运行、卫生保洁达到标准要求、礼貌 服务符合规定标准的前提下，搞好多种服务，如：通讯、商业网点、餐饮、康乐、各项体育场所、学校、代订报纸、代购物、代送子女上学等。13 / 13
