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1、宁波高层楼盘典型项目浅析 项项目名 称 开发发商基本资资料 物业类 型容积率 绿化率交房标准开盘时 间 项目状态 日湖花园 银亿 集 团 高层 独栋别墅 幢写字楼 2 235 2 毛坯2006 6 16接近封顶阶段 外滩滩花 园 银亿 集 团 海景花园雅戈尔高层4 5 精装 3000元 平米 2005 9 9 铺设干挂花岗岩外 立面 完工程度85 都市森林雅戈尔 高层 小高层 多 层 1 5248 毛坯2006 4 8 已结构封顶 除32F 层高接近封顶 国际际花 园 金地集团高层 小高层2 4 毛坯2006 10 两期开发 一期尚 未结构封顶 万达广 场场 大连万达 办公 公寓 酒店 商业
2、2 03 毛坯2005 8装修阶段 丽丽园馨 都 宁波中房 高层 小高层 多 层 2 57 毛坯 2004 11入住 南苑国 际际 南苑置业高层2 3 精装2005 9 主楼未结顶 附 楼外立面已完成 江北项项 目 凯德置地公寓 写字楼 商业 未开盘 1 基础数据 项项目位置江北区日湖板块 占地面积积 5 5758m2建筑面积积地上122668m2 总建筑面积154632m2 总总容积积率2 2绿绿化率35 2 楼面地价 销销售均价8700元 m2 开盘时间盘时间2006 6 16交房时间时间 2008年5月全面交付 银亿通常是在合同 约定期前3个月交房 交房标标准毛坯房物业类业类 型 8幢高
3、层 18层 顶层跃层 共477户 8幢独栋别墅 1幢写字楼 项项目现现状目前正在进行结构施工阶段 接近封顶阶 段 开发发商 宁波银亿集团有限公司始建于1994年 以房地产开发为主业的多元化大型企业集团 旗下的宁波银亿房地产开发有限公司是国家一级资质 的股份制专业房地产开发企业 连续3年上榜中国房地产百强企业 2005年居42位 目前 银亿集团的房地产异地开 发项目达20多个 遍及全国10多个大中城市 在建工程总建筑面积200多万平方米 总 销售额100多亿元 银亿房产在宁波成功开发了30多个时尚住宅区和高档写字楼 总 建筑面积300多万平方米 开发规模居宁波市同行前列 典型项目有 世纪城 外
4、滩花园 清泉花园 日湖花园 典型项目典型项目 日湖花园日湖花园 2 地理位置及基本描述 西靠约43 6万平方米的日湖公园 距宁波繁华中心区 三江口 天一广场约3公里 集高层湖景住宅 独栋别墅 高端写字楼和主题商业街于一体的复合型社区 典型项目典型项目 日湖花园日湖花园 总体规划布局采用坡地式规划 地基填高 比道路高出近2米 并且基本每幢高层都架 空 从而形成从别墅到商业再到高层 层层 抬高的视野 整体布局时考虑到西面的日湖水景资源 八栋高层呈L型依次排开 1 6号楼配以圆型 半圆型的客厅和弧形飘窗 观湖角度更大 7 8号楼布局相对较差 园林设计缺乏鲜明的主题 3 规划设计 典型项目典型项目 日
5、湖花园日湖花园 建筑单体外立面设计时代感 强 大量运用玻璃 结合圆形 厅 弧形飘窗的设计 线条柔 和 品质感强 既取西面的水 景资源 又最大限度放大了室 内的采光效果 但是从建筑布局来看 日湖 在其项目的西侧 而建筑单体 没有围绕此核心价值点做相应 的角度旋转 仍采用正南正北 的设计 没能够最大化该项目 的湖景价值 较为可惜 4 建筑设计 典型项目典型项目 日湖花园日湖花园 5 项目配套 地下车库 完全人车分流 车位配比 1 1 5 采用 泛会所 将南面和西面的沿街主题商业 婚庆广场 来代替会所功 能 在3层商业楼顶层设有露天游泳池 1 3号 7 8号楼二梯二户 电梯排布类似入户电梯设计 4
6、6号楼二梯三 户 电梯选用 通力 电梯 配置较高 3分钟应急电源 每户配有各自的智 能卡 只能到达自己的居住层 每户赠送新风系统和净水系统 典型项目典型项目 日湖花园日湖花园 6 设备配置 1 3号楼 A1 四房两厅两卫 183m2 A2 四房两厅两卫 173m2 户型设计亮点 电梯排布与智能卡相结合 入户电梯 内部公共活动空间和私隐空间功能划分清晰合理 大面宽弧形落地窗创造180度全视角 配景观卧室 景观客厅 主卧配低窗观景卫生间 南北通透 间间采光 明厨明卫 户内花园 173 183m2 92 5m2 7 户型特点及配比 典型项目典型项目 日湖花园日湖花园 130 135m2 共477户
7、4 6号楼通过底层商业连接 二梯 三户 三房两厅两卫和两房两厅一卫 其户型设计总体感觉介于1 3号楼 和7 8号楼之间 虽然在景观资源的可得性方面明显 低于1 3号楼 但也能充分考虑到西 向的湖景 而使每户至少拥有一个观 景点 功能分区较为清晰 同时房间排布 偏好将卧室排在南边 尤其是B2两居 室 三间房间均朝南 B2没有设置工作阳台 B3将工作阳 台设置在入户花园内 功能混乱 7 户型特点及配比 4 6号楼 B1 三房两厅两卫 135m2 B2 两房两厅一卫 92 5m2 B3三房两厅两卫 125m2 典型项目典型项目 日湖花园日湖花园 8号楼 D1 三房两厅两卫 130m2 7号楼与8号楼
8、户型设计类似 二梯二户 三房二厅二卫 相对 1 6号楼 其户型设计较差 没有体 现出 首席湖畔五星级豪宅 的 品质 将书房设在进门入口处 使得功 能分区混杂 不够清晰 并且书 房外设置阳台 削弱了其采光效 果 工作阳台 餐厅和厨房的排布 没有充分考虑住户的生活路线 不够合理 7 户型特点及配比 典型项目典型项目 日湖花园日湖花园 销售现状 目前1 6号楼除2 3层外基本销售完毕 主要在销售7 8号楼 婚庆广场 商铺采用销售和招商两种方式并用 目前尚未定价 写字楼目前处于内部认购阶段 均价约在7000 8000元 平方米范围内 定价方式 1 6号楼9000元 平方米 十层以上达到11000元 平
9、方米 7 8号楼均价8700 平方米 本项目由开发商自己旗下的 银泰销代 负责销售 基本没做销控 1 8号楼同期推出 从目前销售状况也反映出1 6号楼市场反响较好 特别 是92 5平方米的两居室小户型 销售速度很快 业主多为当地的经商人 士及政府事业单位的高级工作人员 8 营销 销售策略及定价 典型项目典型项目 日湖花园日湖花园 首席湖畔五星级豪宅 为品味领袖专业打造 是其宣传口号 围绕此设 计了如下卖点 市中心最后一个可以私享的湖 外滩过去一点点 享受天然氧吧 为家人的健康加冕 新豪宅主意 领袖品味生活 栋栋朝湖 户户见景 国际酒店服务标准 五星级生活礼遇 8 营销 包装宣传 通过 浙江日报
10、 宁波楼市 四个版面整版刊登软文及硬文广告 主题商业区 婚庆广场 已投放公交广告 相对位置较次的7 8号楼 在宣传上 用图片配上文字 中庭园林 三百米左右无 高层建筑 上千米皆日湖风光 栋距需以公里计 来弱化其在位置上的劣势 典型项目典型项目 日湖花园日湖花园 售楼处位于项目规划的商业区 两层 室 内较为开阔 一二层中庭设计 一层为模型 展示区和洽谈区 二层为示范单位展示区 一层销售接待区装修风格 家具排布和选 择与其项目定位吻合 8 营销 现场包装 典型项目典型项目 日湖花园日湖花园 项目的LOGO 楼书 销售工具等设计较 贴切该项目的定位 示范单位的装修技巧性的将一些主要功能 区排布朝湖
11、但与实际房屋朝向不符 本项目的开发商为本地开发商中的佼佼者 多开发高档项目 地块位置较好 L型的整体规划较充分的利用了日湖的湖景资源 体现了其 首席湖畔五星级豪宅 的定位 但在建筑单体的排布上没有能够将稀缺的日湖资源作为其始终如一的开发核心 仍采用 正南正北的摆放 建筑外立面设计和品质感较好 户型设计水平参差不齐 7 8号楼户型设计上的欠缺反应出开发商在做 豪宅 方面的把握 能力有待提高 营销方面 整体包装效果较好 景观 建筑 及物业管理均聘请国外专业机构担纲 物管及企划销售均为自 己的队伍 销售工具 样板间配备齐全 但对销售节奏没有控制 8幢楼全部一期推出 没有将楼 盘的整体价值最大化 宣传
12、能够抓住宁波当地的消费心理 既宣传楼盘的尊贵与高品质 也宣传其升值前景 品牌营造方面 采取将企业品牌与项目品牌捆绑宣传 相互促进的方法 9 综合点评 典型项目典型项目 日湖花园日湖花园 1 基础数据 项目位置 宁波江东区三江口东岸 西边紧 依奉化江 东南路19 51号 新河路口 琴桥畔 基地面积 13200平方米建筑面积 60000平方米 总容积率4 5绿化率不详 楼面地价3114元 平方米物业费4元 平方米 月 销售均价17000元 平方米 开盘时间2005 9 9交房时间2007 6 8 交房标准精装修 3000元 平方物业类型高层 3幢 38层 30层 30层 项目现状铺设 干挂花岗岩外
13、立面 完工程度85 开 发 商 宁波雅戈尔置业有限公司 雅戈尔集团的成员企业 创建于1992年 迄今总资产 已逾9亿元人 民币 开发面积达150万平方米 2005年销售收入13 3亿 开发建设中 秉承 以人为本 的理念 凭借准确的市场定位 超前的产品规划设计和 优质的物业管理等方面的专业优势 树立了良好的品牌形象 在宁波市 拥有较高的知名度和美誉度 典型项目典型项目 海景花园 宁波雅戈尔置业有限公司海景花园 宁波雅戈尔置业有限公司 项目位置 位于宁波三江口江北区人民路东侧 白沙路西侧 咸宁路南侧 惊驾高架 路以北 地块西侧是大于30米宽的城市绿化带 东侧 即为甬江及沿 河绿化带 南侧约 100
14、米为宁波市美术馆 与宁波市历史保护步行街休 闲区 基地面积 19400平方米建筑面积300000平方米 总容积率1 6绿化率45 楼面地价未知物业费2元 平米 月 销售均价10000元 平米 开盘时间2005年10月交房时间2006 9 30 交房标准 公共部分精装修 元 平米 房 间内部毛坯 物业类 型 高层 6栋26 32层 项目现状处于内外装修阶段 开 发 商 宁波银亿 集团有限公司始建于1994年 以房地产开发为 主业的多元化大型 企业集团 旗下的宁波银亿 房地产开发有限公司是国家一级资质 的 股份制专业 房地产开发企业 连续 3年上榜中国房地产百强企业 2005年居42位 目前 银亿
15、 集团的房地产异地开发项 目达20多个 遍及全国10多个大中城市 在建工程总建筑面积200多万平方米 总 销售额100多亿元 银亿 房产在宁波成功开发了30多个时尚住宅区和 高档写字楼 总建筑面积300多万平方米 开发规 模居宁波市同行前 列 典型项目有 世纪城 外滩花园 清泉花园 日湖花园 典型项目典型项目 外滩花园 宁波银亿集团外滩花园 宁波银亿集团 2 规划设计 总体平面布局 由6幢点式高层公寓形成两组建筑群 分别布置于地块南侧与地块北侧 并利用点式公寓的体形特点 相互错开 使各幢建筑物之间南北距离拉大 完全避免阳光遮挡问题 江景资源利用 东南面江 较为充分的利用了江景资源 户户面江 厅
16、厅见景 3 户型配比及特点 三种户型配比较平均 两梯三户 共485户 车库配比 1 1 户户都有双卧室面江 部分客厅也可欣赏到江景 户型设计中十分注重卧室采光与通风 三种房型均有双卧朝南 而客厅朝向则分别向南 西 北 注重主人私密空间 三套房型书房均与客厅相对分离 动静空间得以有效区分 F户型 约195M2四室二厅二卫 对卧室和厅的采光都很注重 双卧和客厅均朝南 均可欣赏到江景 南北通透 分别表现在两厅 双卧 主卧和书房均通透 采光通风绝佳 双明卫 采光通风较好 非明厨 不过厨房正对入口 与起居室和卧室有效分离 A户型 约173M2四室二厅二卫 双明卫 采光通风较好 注重卧室采光与通风 双卧朝南面江 且南北通透 不是很重视厅的采光和通透 客厅朝北 且餐厅与卫生间相对 4 营销情况 销售现状 截止到2006年10月15日 485套房源已售掉450多套 占93 8 其中150平米剩余较少 集中于近邻江的1 3 5号楼 其他两种房型各剩余10多套 销售对象 本地生意人 在外做生意偶尔回宁波与父母同住者 基本都是自住客 营销理念 2 规划设计 l 建筑造型刚毅简约 体块之间强调相互穿插咬合 整
