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1、沈阳市住宅物业治理规定第一章总则第一条为了规范住宅物业治理活动,维护业主和物业治理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，依照国务院物业治理条例，结合本市实际，制定本规定。第二条在本市行政区域内从事住宅物业治理活动，适用本规定。第三条本规定所称住宅物业治理，是指住宅区内的业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、治理以及维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本规定所称业主，是指房屋的所有权人。本规定所称物业使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。本规定所称物业治理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物
2、业治理服务活动的企业。第四条市房产局是本市物业治理活动的行政主管部门，负责本市物业治理活动的监督治理工作。区、县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业治理活动的日常监督治理工作。区、县（市）人民政府及街道办事处（乡镇人民政府）对本辖区内物业治理活动实施监督治理。第二章业主大会和业主委员会第五条物业治理区域，应当依照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分，新建住宅区，在商品房销（预）售之前，建设单位应当向区、县（市）房产行政主管部门提出划分物业治理区域的要求，建设单位应当向房屋买受人告知物业治理区域划分情况。分期建设的住宅，其配套设施设备为共用的，应当划分为一个物业治理区域；尚未划分
3、或者需要调整物业治理区域的，区、县（市）房产行政主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）进行划分。第六条一个物业治理区域只能成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。同一物业治理区域，住宅房屋按套计算，业主入住率达50%以上，或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年的，应当由物业所在地的房产行政主管部门会同街道办事处指导业主代表和建设单位组成业主大会筹备组，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。业主大会应当依照物业建设情况和业主入住情况增选业主委员会委员。第七条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按其拥有的住宅套数计算，每套住宅为一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权
4、数，按其拥有的物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋所有权证的为一票；超过100平方米的，每超过100平方米计一票；超过部分不足100平方米的不计票。单个业主在业主大会会议上所持的投票权，不得超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。第八条业主大会会议能够采纳集体讨论的形式，也能够采纳书面征求意见的形式；但应当有物业治理区域内持有12以上投票权的业主参加。业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权12以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业治理企业的决定，必须经物业治理区域内全体业主所持投票权23以上通过。业主大会
5、做出专项维修资金使用和续筹方案的决定，需经涉及物业范围内的全体业主所持投票权2/3以上通过。第九条业主大会应当制定业主大会议事规则，就业主大会议事方式、表决程序以及业主委员会工作经费的筹集、治理、使用等事项作出约定。第十条业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中选举产生。业主委员会委员由五人以上单数组成。业主委员会委员任期为三年，可连选连任。任职期间发生变动，应及时进行补选。业主委员会委员必须履行业主义务，公正廉洁。第十一条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。并告知物业所在地的区、县（市）房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。第十二条业主大会、业主委员会作出的决定违反
6、法律、法规、规章规定的，区、县（市）房产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第十三条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区委员会协作，共同做好维护物业治理区域内的社会治安等相关工作。业主大会、业主委员会应当配合社区委员会依法履行自治治理职责，支持社区委员会工作，并同意其指导和监督。业主大会、业主委员会作出决定，应当告知社区委员会，并认真听取社区委员会的意见、建议。第三章前期物业治理第十四条在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业治理企业，依法签订前期物业服务合同，由受聘的物业治理企业实施前期物业治理。第十五条住宅物业的
7、建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业；投标人少于3个或者建筑面积少于5万平方米的，经区、县（市）房产行政主管部门批准，能够采纳协议方式选聘具有相应资质的物业治理企业。第十六条物业治理企业与建设单位办理物业承接验收时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验中发觉问题的，由建设单位负责，并由交接双方书面认定。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第十七条办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业治理企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护
8、保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用讲明文件；（四）物业治理用房、商品房买卖合同示范文本、业主临时公约、书面承诺等物业治理所必需的其他资料。物业治理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第十八条建设单位应当在销（预）售物业之前，制定业主临时公约，并在与买受人签订商品房买卖合同时，向买受人明示，并予以讲明。买受人应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。业主临时公约应当对物业的使用、维护、治理和业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项依法作出约定，不得侵害物业买受人的合法权益。第十九条建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期
9、物业治理服务合同约定的内容。建设单位应当将前期物业治理服务合同向物业买受人明示。第二十条建设单位应当按照不低于物业总建筑面积03%的标准配置物业治理用房，但总面积不得低于150平方米。其中，物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋，具备水、电、供热等条件。任何单位和个人不得改变物业治理用房的使用用途。确需改变的，应当经业主大会同意，并依法办理相关手续。第二十一条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位、物业治理企业不得擅自处分。第二十二条已建成物业治理区域内存在的开发建设遗留问题，由相关行政主管部门依法处理。业主委员会、物业治理企业发觉开发建设遗留问题
10、，应当及时向相关行政主管部门报告。第二十三条物业治理企业应当对其服务合同、服务内容、收费标准以及所承接物业的有关情况进行公开，同意业主和其物业所在地的房产行政主管部门及相关部门监督。第四章物业治理服务第二十四条物业治理企业应当在取得工商行政治理部门核发的企业法人营业执照后，向市房产行政主管部门提出核定物业资质申请。符合条件的，由市房产行政主管部门核发资质证书。第二十五条业主大会能够通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业治理企业。业主委员会应当与业主大会选聘的物业治理企业订立物业服务合同。签订物业服务合同能够参照建设部示范文本，约定物业服务范围、服务项目、收费标准、双方的权利和义务、违约责
11、任等内容。第二十六条市房产行政主管部门应当建立健全物业治理市场服务体系，将物业治理企业自然情况、资质等级、治理项目、诚信状况向社会公布，为业主择优选聘和企业公平竞争制造条件。第二十七条物业治理企业收取服务费用，应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则，并区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门依照物业治理服务等级标准等因素制定具体收费方法。物业治理企业依照业主的托付提供物业服务合同约定以外服务项目的，服务酬劳由双方协商确定。第二十八条物业服务费用，由业主依照物业服务合同的约定交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物
12、业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。已竣工出售并办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人交纳。第二十九条物业治理企业应当协助公安机关做好物业治理区域内的安全防范工作。聘用的保安人员应当通过专业培训合格，并同意公安机关的监督治理。第三十条物业治理企业不得将物业治理区域的全部物业治理事项一并托付给他人。第三十一条住宅区物业治理合同提早解除时，应当由街道办事处对住宅区域内的环境卫生和垃圾收集实施治理，并按未实施物业治理住宅区卫生费标准收费，直至业主大会选聘新的物业治理企业。第五章物业使用与维护第三十二条物业使用禁止
13、下列行为：（一）破坏房屋承重结构；（二）损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备，移动共用设备；（三）破坏房屋外观；（四）违法搭建建筑物、构筑物；（五）擅自改变物业的使用性质；（六）侵占绿地，损毁花草树木；（七）随意停放车辆；（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；（九）违反规定生产、储存、经营易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；（十）擅自设置摊点；（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。业主、业主委员会、物业治理企业发觉有前款行为的，应当进行劝阻和制止。对经劝阻和制止拒不改正的，可向有关行政治理部门报告，有关行政治理部门应当依法及时处理。第三十三条
14、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业治理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。责任划分如下：（一）供水设施：进户管道第一阀门及阀门以内部分由业主负责，其余以外部分由供水公司负责。（二）排水设施：住宅区建设红线范围内的排水管道及窨井（不含市政管线）由业主负责；以外的由市政部门负责。住宅区内的化粪池由业主清掏、清运。（三）供气设施：由燃气部门负责，维修、更新改造费用按有关规定执行。（四）供热设施：由供热企业负责。（五）供电设施：低压架空线路维修治理的分界点为用户墙外接户线与用户的接头，如无接头以穿墙套管外端200毫米处为分界点，分界点以内由业主负责（房屋产权单位），分
15、界点以外的供电设施维护治理由供电部门负责；配电变电站配出的低压电缆以电缆终端住宅供电柜（开关箱）内主低压刀闸负荷侧接点及低压零母线接点向负荷侧200毫米为分界点，分界点以上由供电部门负责治理，分界点以下由业主（房屋产权部门）负责。（六）通讯设施：由通讯部门负责。（七）有线电视设施：由有线电视部门负责。由业主负责维修养护的，能够托付物业治理企业实施维修养护。第三十四条任何单位或个人不得擅自占用、挖掘物业治理区域内的道路或场地。业主、物业治理企业，确需临时占用、挖掘道路或场地的，应当征得业主委员会的同意；其他单位或个人应当事先征得业主委员会和物业治理企业的同意。临时占用、挖掘道路、场地完工后，要及时恢复原状。第三十五条车辆在物业治理区域内停放、收费和治理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，可参照物价部门规定的收费标准收费。业主大会成立前，车辆在物业治理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业治理企业另行签订保管合同。公安、消防、抢险、抢救、环卫等特种车辆执行公务时在物业治理区域内停放，不得收费。物业治理区域内停放车辆，不得阻碍其他车辆和行人的正常通行。第三十六条业主装饰装修房屋时，应当事先告知物业治理企业。物业治理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主。第三十七条物业存在安全隐患，危及公共利益及
