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1、市场定位核心策划报告目 录一、市场定位前言 4定位策略5定位推导思路 5定位原则 7二、项目总体评价 8项目概况9技术资料9地块资源10周边配套17交通条件19街区功能19三、项目价值发觉(SWOT分析)21S优势分析22W劣势分析23O机会分析24T威胁分析25四、项目开发策略原则26复合原则 27适量原则 29空缺差异原则30创新需求原则33经济+漂亮34相对效益原则36五、项目综合定位37产品定位38项目目标对象定位38产品定位50价格定位54形象定位55建筑风格定位60项目发模式定位61开发竞争优势定位63六、项目案名/主题口号(项目竞争力分析)64命名方式65命名建议65案名推举66
2、主题口号67卖点梳理68七、价格策略70定价原则71可类比楼盘销售单价83本项目市场销售单价建议88定价分析90项目价格提升潜力分析91价格表模拟50一、市场定位前言本报告立志在了解研究郑州市房地产市场现状,预测以后进展趋势,由市场反映的讯息定位本项目。 (一)定位策略本次市场调研深入了解了郑州市场环境,依照市场制定合适的,差异化优化产品,填补市场空白。(二)定位推导思路1、项目的目标市场定位了解潜在市场消费群的特征、年龄、分布,以之查找消费群体的构成和可能购买本项目的消费群体,并通过对那个群体的描述,为项目基础定位提供依据。2、建筑产品定位通过对该项目所处环境的宏观、微观调研,了解和论证该项
3、目区域的人文适应、生活方式以及项目地块的交通、配套等基础因素,并辅以对周边环境的地产项目实态、竞争势态及建筑文化的研究,为本项目产品的建筑定位提供依据。3、项目营销推广的主题定位 调查该项目环境的适应文化、心理趋向以及开发商的商号(投资商、开发商的企业品牌)、品牌(小区或花园命名)、信息传播内容和手段等并研究其优劣势,为项目销售推广的包装、形象、诉求内容等以及项目的传播策略和定位提供依据。4、项目的销售价格定位 通过对该项目所在社区的商品房进展趋势,市场现状的调查,周边项目的产品品质及价格,对消费心理,购买行为的阻碍程度,为本项目的价格定位以及营销组合提供依据。5、项目的市场营销策略定位 通过
4、对该项目所在社区的宏观市场调研,政策法规调研,购买行为、购买适应、消费观念、消费意识、收入及消费能力调研,研究周边项目和本项目的优、劣势及周边项目的营销策略,为项目营销决策提供依据。6、推广通路定位 了解该社区消费群接触媒体的适应、文化层次,了解他们对媒体广告的心理反映。明确广告定位,查找最佳广告诉求和信息(软广告及硬广告)传播方式,进行有效的广告定位及媒体组合。(三)定位差不多原则:1、从消费者的心理谋求定位,而不是以开发或销售者的立场来确定;2、针对特定目标市场,而非整个市场;3、充分考虑市场风险和市场潜力,以及进展商资金压力;4、结合本项目区位特点,充分发挥区位环境优势;5、走自己的路,
5、走不人尚未走或不能走的路,寻求差异化的产品,制造出郑州市的样板品牌。二、项目总体评价(一)项目概况项目位于郑州市金水区,107国道以西与农业路以南的交汇处,属于郑州老的中心城区的边缘区域,与新规划的郑东新城仅一路(107国道)之隔。项目总建筑面积10万平方米。(具体位置见下图) (二)技术资料项目总占地面积:34928.7平方米;总建筑面积:10万平方米;道路面积:27113.5平方米;容积率:约2.9;覆盖率:40;绿化率:40。(三)地块资源项目地东临107国道,南面是果菜批发市场,西面是常砦村,北临农业路,项目地自然资源较为贫乏,它现在展示在人们面前的是一片嘲杂之地,其它资源(列如树木、
6、河道等)差不多缺乏。其自然资源的具体表现为:1、周围环境景观A、项目地现状 B、东面,107国道。(见下图:) C、南面,常砦果菜批发市场。(见下图:) D、西面,常砦村。(见下图:) E、北面,农业路。(见下图:)环境景观综述:地块缺少良好的自然景观,景观资源评判几乎为零。2、污染状况 A、工业污染:该地块处于郑州东区,距离市中心区近,周边无厂矿企业所形成的工业性污染。B、空气污染:项目紧临107国道与果菜批发市场,天气晴朗时的公路扬尘与果菜批发市场的废弃物,污染项目地空气质量。C、噪音污染:地块的东面的107国道,以后规划中的立交桥也在本项目前面,二面环路,常砦果菜市场距离本项目专门近,因
7、交通与市场而产生的噪音阻碍较为严峻。3、社会治安状况本项目位于郑州市的都市边缘,靠近107国道(以后的东环路)来往过境的车辆繁多,以及项目地南边的果菜市场,项目地西面是常砦村的专门位置,形成专门的综合环境,从而导致项目的周边比较复杂的社会治安环境。4、卫生状况 项目地周边的总体卫生状况较差,缘故有以下四点:A、项目地周边的汽车修理业比较繁荣,同时严峻污染周边环境。B、项目地西部的常砦村住宅档次较低。C、周边的道路车流量繁多,容易扬起尘土。 D、位于项目地南部的果菜批发市场,卫生状况极差。因此,项目地块来讲,卫生状况将是一个较为严峻的问题。5、水资源状况 郑州位于黄河的中下游,水量季节分配不均,
8、年际变化较大。一年之内,往往夏秋暴雨成灾,水量过多,而冬春则往往长期干旱,全省多年平均降水量为785毫米,相当于1296亿立方米的水量。约有76的水量被植物、土壤汲取和水面蒸发,只有24的水量形成了地表河川径流,常常造成年际间旱涝不均的现象,这讲明河南水资源利用的可靠性不大。(四)周边配套1、项目所在区域居民家庭数量及人口总数据不完全统计,截止至2001年年末,金水区居民家庭总户数为288037户,人口总数为914259人,是市辖区中人口最多的一个区域。2、居民适应的日常购物场所项目区域为目前郑州市都市边缘,郑东新城还在规划中,而且中间还隔有一条107国道(以后的东环路),因此周边缺少上档次,
9、有特色的商业设施,这和区位楼价在全市范围内偏高的市场不符,据了解,区域内有“思达超市”但规模较小,农业路“单尼斯”百货与金城国际广场有“金搏大”百货商场。提供居家生活配套,距离本项目最近的步行十五分钟。3、周边居民文体设施 缺乏大型的公众活动的文体场所,除购物外,市民户外活动的机会比较少。4、医疗卫生纬五路省人民医院、省胸科医院、省肿瘤医院,东明路省老干疗养院。差不多上省内有名的医院,离本项目较近,驱车在5-10分钟,为业主提供了健全的健康保障。5、金融服务周边的银行较多,如光大、中行、农行等大中型银行,距离本项目五分钟路程,相对比较方便。6、学校教育概念对住宅地产的拉动是明显的,规划拆迁扩建
10、的常砦小学相临,为本项目的小学教育提供了方便。(五)交通条件位于项目地块东面107国道(以后的东环路)南通京珠高速,北通连霍高速,北面农业路直通市区;其交通较为畅通,然而,从现状来看,项目地周边的公交线路较少,路过项目的公交车只有312路,交通虽通畅但不便利。(六)街区功能1、目前形象项目位于107国道边,周边汽车修配、果菜批发市场和常砦村的流淌人口,在市民心目中的印象差,且环境浑浊,车辆拥挤、人口素养低下。2、以后进展由于项目地块位于郑州城区的东部,紧靠以后的东环路,与规划中的郑东新城仅一路之隔。在今后的进展中,东环路(现在的107国道)将成为郑州市的要紧交通动脉,同时项目所在的区域将成为郑
11、州的老城区与CBDR过渡地段,同时对郑东新城的进展起到至关重要的作用,政府可能会大力整顿该片区的市场与市容,但可能还要通过一段时刻才能完成。那么本项目小区也将担负美化市容的都市功能,也有可能成为该片区的标志性建筑。3、互动功能本项目位于郑州城东区,与2A级国家康居工程的德亿时代城、鑫苑名家、圣地数码商务楼等项目位置距离较近,在本项目小区建成后可与这些小区联合互补 ,从而形成一个大而集中的新兴高尚住宅区群。三、项目价值发觉(SWOT分析)S 、 优势分析 紧临107国道(以后东环路)与农业路,交通比较畅通; 项目处于老城与郑东CBD的过渡地段,依托CBD,区域进展前景看好; 项目属于行政中心区,
12、金水区又是近年的置业的热点区域,市政配套设施比较齐全; 项目周边的汽车贸易及汽车修配业发达,这对本项目的商业物业带来机会; 临街面广,利于商服物业的进展; 新拆迁扩建的常砦小学,对本项目的销售有利; 项目的展示面好,利于项目的形象建设; 项目地型比较平坦、整齐,同时还处于规划设计时期,提升了项目适应市场的灵活性; 开发商享有政策优势,具备专业的开发理念。W、 劣势分析 项目地块的景观较差; 项目地块中存在噪音污染、空气污染; 社会治安比较复杂; 交通虽通畅但不便利; 卫生状况较差,直接阻碍项目的形象; 项目的容积率高,项目以高层与小高层组成,从而阻挡了一部份只愿住多层的客户,同时还阻碍小区的内部景观。O 、 机会分析 郑东CBD不断升温,提升项目区域的市场知名度; 规模化开发渐成主流,大盘优势明显; 房地产市场