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1、中国（泸州）西南商贸城710区销售策划方案谨呈：XXXXXXXXXXX有限公司依照与贵司有关协议的约定，我司现按时提交中国（泸州）西南商贸城项目之710区销售策划方案。贵司可将该报告用于与上述项目相关的开发与营销活动。并对本报告提出修改建议和意见。深圳市世方商业地产顾问有限公司泸州项目组注：本报告中所采纳之原始资料除特不注明外均来自深圳市世方商业地产顾问有限公司，内容属深圳市世方商业地产顾问有限公司与本项目开发商共有机密。未经许可，任何第三方不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。目录第一部分 泸州都市及商业地产差不多情况一、泸州都市综合情况1、泸州区位2、交通运输3、都市人口状况二
2、、泸州要紧产业与经济情况1、要紧产业2、经济情况三、泸州商业差不多情况调研1、泸州市商业总体情况分析2、泸州市商业网点进展规划四、泸州商业地产市场状况1、房地产开发的概况和数据指标2、泸州商业地产开发的概况和数据指标第二部分 泸州现有家居建材市场调查一、泸州市家居建材市场分布图二、详细市场调研1、鹏达建材市场2、江阳建材市场3、科维商城4、凤凰商城三、建材家居市场资料汇总四、建材家居市场总结第三部分 泸州在售商业项目与投资市场分析一、泸州要紧在售商业项目总体情况1、泸州要紧在售商业调研情况讲明2、泸州要紧在售商业情况一览表3、泸州要紧在售商业分布图4、在售商业项目详细情况5、龙庭御都第四部分
3、本项目710区业态定位与招商情况分析一、本项目710区经营定位及业态分布二、本项目710区招商情况1、710区招商租赁情况2、710区家居建材品牌落位图第五部分 710区前期销售情况调查与分析一、710区已售商铺的销售模式分析1、710区已售商铺销售模式2、710区已售商铺的销售方式3、自购自营销售政策二、710区已售商铺的销售价格分析1、710区前期销售价格2、前期价格体系制定的问题3、前期销售定价综合分析三、710区已售、未售商铺数量及位置分布1、7区销售情况3、9区销售情况4、10区销售情况5、前期销售区域及面积总结四、前期已售商铺要紧客户投资群体分析1、前期投资群体的认知途径分析2、前
4、期投资客户职业特征统计3、前期投资客户所属区域统计4、前期投资与自营客户统计5、前期售楼处登记客户统计6、前期接待客户要紧反映的问题五、本项目前期销售工作总结1、项目商铺定价体系问题2、层差价的设定比例不合适3、市场分区定价的问题4、前期的账面投资回报率过低第六部分：本项目710栋商铺销售方案一、泸州市商铺销售市场的综合分析1、在售商铺项目要紧信息汇总2、本商铺销售SWOT分析及竞争突破口分析二、本项目商铺销售目标客户定位1、目标投资客客户群体及区域2、目标客户投资特点、投资需求分析3、目标客户群体针对性推广策略三、项目销售模式建议1、本项目7-9区销售模式建议2、关于自购自营客户群体的销售模
5、式四、本项目商铺销售的推盘方式及销售操纵1、几种常见的商业地产项目推盘方式2、本次推盘方式的建议3、项目销售节奏4、销售操纵的过程及监管5、项目推盘时机的选择五、本项目铺位定价及价格策略1、项目的定价原则2、项目9区销售价格制定3、项目78区销售价格制定4、分区售价的制定原则5、本项目的价格策略六、项目销售执行细则及法律文本1、托付经营销售模式的具体实施方式2、自购自营模式的具体实施方式3、本项目各种销售文件及法律文本七、项目销售整合推广策略1、销售推广主题2、推广策略3、项目营销活动推广4、项目分时期推广策略第一部分 泸州都市及商业地产差不多情况一、泸州都市综合情况1、泸州区位泸州市位于中国
6、四川省东南部，长江和沱江交汇处，地处中国白酒金三角核心，是中国闻名的酒城，有四川省第一大港口和第三大航空港，是四川省南向综合交通枢纽、世界级白酒产业基地，是成渝经济区重要的商贸物流中心，长江上游重要的港口都市。2、交通运输泸州是川、滇、黔、渝四省(市)结合部枢纽，是国家交通部确定的二级枢纽站和长江主枢纽港都市。要紧对外交通有长江航运、321国道、西南出海大通道、泸州蓝田机场以及隆叙铁路。图1.1：泸州都市区位图 3、都市人口状况表1.1：泸州市近年来人口增长情况类不2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年人口状况（万人）473.99479.6484.1489.14
7、93.38497.15504.38自然增长率1.646.722.552.83.374.073.282004年至2010年，泸州人口保持平稳增长，在2010年，全市户籍人口超过500万。表1.2：泸州市人口分布情况地区江阳区纳溪区龙马潭区泸县合江县叙永县古蔺县合计人口数（人）5752334514013446018403367094735842997130834218426比重（%）13.64%10.70%8.17%19.92%16.82%13.85%16.90%100.00% 2010年全市登记的户籍人口为504.38万人，常住人口超过420万人，户籍人口与常住人口相差80余万，讲明泸州为劳务输
8、出大市；三大城区常驻人口近140万人，占全市的三分之一。二、泸州要紧产业与经济情况1、要紧产业泸州是一个以酿酒、化工、机械为龙头，轻重工业并举的综合性工业都市 。“泸州老窖”、“古蔺郎酒”闻名遐迩，有全国最大的制曲基地泸州老窖制曲生态园，使泸州拥有“酒城”的美誉。年产合成氨80万吨 、尿素124万吨的泸天化（集团）有 限责任公司是我国目前最大的尿素生产企业，被列为全国十八个化工基地之一，中国500家最大工业企业和最佳经济效益企业。泸天化集团公司是目前中国最大的尿素生产厂和油脂化工基地。天华股份有限公司, 是我国引进30万吨/年合成氨、60万吨年尿素装置的大型骨干企业。泸州是全国九大工程机械生产
9、基地之一，是全国大中型全液压汽车起重机、挖掘机制造中心。现已组成了以长江起重机厂、长江挖掘机厂、长江液压件厂为骨干的四川长江工程机械集团公司。在长江沿岸都市中，泸州的工程机械生产规模仅次于上海。2、经济情况1）近五年GDP及三大产业情况表1.3：泸州市近来年GDP与产业情况涨幅年限GDP（亿）第一产业（亿元）占比第二产业（亿元）占比第三产业（亿元）占比2006331.1275.8123%138.1942%117.1135%2007403.890.722.5%179.744.5%133.433%2008508.4105.820.8%247.248.6%155.430.6%2009587.6100
10、.6917.1%303.151.6%183.8131.3%2010714.81108.83152%403.7156.5%202.2728.3% 图：1.2泸州06-10年GDP及增速 图1.3：川南五市GDP对比由左图能够看出，泸州近年GDP处于稳定上升的趋势中，09年受全球金融环境阻碍增速小幅回落，10年迅速反弹，第二产业比重不断增加，讲明了泸州的工业持续进展，同时，第三产业保持相当比例，一般而言，都市进展水平越高，第三产业所占比重越大，能够看出，泸州人民的生活水平和生活质量不断提升；在川南五市对比中，泸州处于中间水平，与乐山特不接近，在四川18个地级市中GDP排名中，排第9。2）泸州城镇居
11、民收入水平及增长趋势图1.4：泸州06-10年人均可支配收入及增长率 图1.5：川南五市人均可支配收入对比2010年城镇居民人均可支配收入15505元，增长13.3%，其中人均工资收入10746元，增长13.9 %。年末城乡居民储蓄存款余额517.19亿元，比年初增长19.3%。其中，活期储蓄存款余额192.10亿元，增长29.6%；定期储蓄存款余额325.09亿元，增长14.0%。泸州06-10年人均可支配收入平均增长率超过10%，而在川南五市的对比中，泸州排在第一位，反应了都市经济水平、人民富裕程度较高。3）泸州市城镇居民社会消费品零售状况图1.6：泸州06-10年消费品零售总额及增长率
12、图1.7：川南五市消费品零售总额对比泸州消费品市场持续健康进展。全年实现社会消费品零售总额259.82亿元，增长18.8%。分地域看，城镇市场实现零售额191.41亿元，增长18.7%；乡村市场实现零售额68.41亿元，增长18.8%。而在川南五市的对比中，泸州排第二，讲明泸州市民消费能力强，为本地的消费市场提供了强劲的动力，都市整体表现出较强的竞争力。三、泸州商业差不多情况调研1、泸州市商业总体情况分析目前泸州市区已形成了回龙湾专业市场商圈、白塔（水井沟）零售商圈、大山坪三大商圈。其中回龙湾专业市场商圈汇合服装鞋包、小商品、副食、灯具、文具等品类的各大批发市场，占川、滇、黔地区极具阻碍力；白
13、塔零售商圈是泸州市都市零售商业中心，区域内集中了汇通百货、重百、人人乐等大型百货、超市；大山坪商圈突出数码特色，区域内汇合了佰腾数码广场、诺玛特卖场、泸州广夏电脑城等多个电脑 数码卖场。 图1.9：泸州市三大商圈分布情况2、泸州市商业网点进展规划据泸州市都市商业网点规划（20062020年）规划， 泸州市都市商业空间布局体系将形成“以一带四，众星拱月”的差不多格局。即以一个市级商业中心（白塔商业中心）为核心，围绕该中心规划建设三个区域商业中心和一个商务会展中心，整体形成覆盖整个市区、资源共享、特色互补且与本地经济进展良性互动的商业功能空间布局。同时，以社区商业、专业（特色）街作为补充，全面构建
14、具有自身文化特色且富有层次性和立体感的都市商业级次结构。具体情况如下：白塔都市商业中心：北起迎晖路，南至肖巷子，西起江阳北路，东至治平路与慈善路，并外扩涵盖江阳北路西侧苏宁电器、摩尔玛等大型商业设施等用地。进展成为集购物、休闲、娱乐、旅游等多元组合功能于一体的都市商业中心，辐射全市及周边县市，是都市对外交流的窗口，体现都市商业精华和都市形象。城北区域商业中心：位于城北新区，龙马大道与春雨路交叉口西南，规划为城北新区大型零售商业设施集中进展区。进展成为服务城北组团的综合性商业中心，满足区域居民日常消费需求，发挥都市文化体育中心功能，成为都市商业中心的有益补充及龙马潭区零售业进展亮点。城西区域商业中心：位于新房子的城西大道与规划西南向32米宽干道“T”型交叉口地带。进展成为集购物、休闲娱乐和商贸金融服务于一体的综合性商业中心，满足城西居住人口的综合性消费需求，是都市向西扩展及都市商业中心
