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1、“省地税局大楼”物业治理方案一、项目概况及特点地理位置优越：省地税局大楼位于地处福州市鼓楼区铜盘路62号。东至左海大厦相邻小巷，南至铜盘路，西至武警总队围墙，北至二环路，总建筑面积30303平方米，占地面积：11690平方米，地下一层，地面23层。此地段汇合了众多的写字楼，交通方便、经贸活动频繁、信息集中通畅，是集中办公、处理公务的好场所。设施配套完善：大楼配置了完善的智能化系统，有摄像闭路电视监控系统、消防自动报警、灭火系统，给排水系统，电梯系统、中央空调系统、供配电系统等，是现代化的智能办公大厦。功能齐全，设施配套：大楼有服务前台、大小会议室、车库、餐厅、商业网点、游泳池、网球场等配套服务
2、场所设施。二、整体方案策划思路针对“省地税局大楼”的条件和业主构成特点，按照福建省物业治理条例、福建省物业治理服务等级标准之规定，本公司预备对“省地税局大楼”拟采取的总体治理思路为：（一）公共事务治理与人性化服务 针对“省地税局大楼”业主的实际情况，本公司预备在公共事务治理中全面推行标准化治理和人性化服务的治理模式，特不措施有： 1.设定大楼服务中心。采取酒店式一站服务的方法，只需业主打一个热线服务电话，所有服务需求中的问题均可在承诺的时刻得到处理。 2.“时效制”。所有治理处的对外服务工作均采纳限时工作制，在对业主公开承诺的时刻内完成。 3.唱诺制。这是本公司最新引进的在全国行业界享有盛誉的
3、人性化服务制度，通过唱诺制的全面推行必将大大提高物业治理的服务水平。 4.不均衡治理。所有职员的工作均是按照业主的工作节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为要紧目标。（二）综合治理1.档案治理 (1)建立档案治理制度 依照档案资料初建的情况，拟首先制定如下制度： 物业档案治理制度 档案查询利用制度 库房治理制度 档案移交验收制度 档案内容及分类分密级标准 档案文件借阅规定 (2)确定档案的内容 物业治理中档案治理具体治理内容涉及建筑物、业主档案、治理运作、历史档案。依照要求以下仅就建筑物档案、治理工作档案的治理具体讲明。 建筑物档案 A建筑物原始档案。包括竣工验收资料、房屋单体竣工图，
4、具体清单如下： a.产权资料。包括：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照。 b.技术资料。包括：竣工图一总平面图、建筑图一建筑图、结构图、附属工程及隐蔽管的全套图纸、地质勘察报告、工程预决算分项单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单、隐蔽工程验收记录、沉降观看记录及沉降观看点布置图。 c.竣工验收证明书。包括：基建工程竣工验收书、建筑消防验收合格证、电信局电话工程竣工验收证书、要紧材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、水、电、卫生器具等设备及卫生洁具的检验合格证书、砂浆、混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、物业公司代管的设备。 d.房屋使用资料。包括：业主名单、地址
5、、电话清单、建筑面积计算书。 e.供电、供水系统如需物业公司临时代管的，竣工验收后加办以下协议及证书。包括：供用电协议书、用电许可证、托付银行代收电费合同书、变压器报停申请表、用水申请审批表、月供水打算报告单。 B.建筑物维护、改造档案 建筑物维护、改造档案是指物业治理单位在物业治理工作中对所管物业建筑本体进行维护、改造的有关资料： a.维护改造申请表及批准文件 b.维护改造工程施工许可证 c.维护改造方案d.维护改造工程合同 e.维护改造工程预算书及批准文件 f.维护改造工程施工技术。文件(按城建档案治理部门制定的相关规定执行) g.维护改造工程验收讲明书 h.维护改造工程结算(核算)表 i
6、.各设备及工程使用维护讲明书 j.各设备及工程使用许可证(政府规定需要申办的应全部具有) K.维护改造工程施工设计图及竣工图 l.装修、改造工程档案 C.装修、改造工程改造档案一般内容如下： a.装修、改造申请表及审查意见 b.装修设计图 c装修、改造过程中的治理、监理资料 d完工后的验收意见 治理工作档案 治理工作档案是指物业治理公司在物业治理日常工作中产生形成和需要收集归档保存的文件材料，要紧为： a.政府颁发的物业治理各项法规、条例、通知等 b制订的各种治理规定、公约c.公司ISO体系文件 d财务资料 工作打算、方针、目标记录 f.各项治理工作日志 g纠正和预防措施方案 h质量环境安全操
7、纵记录 i.设备设施保养规程，巡查、维修、养护记录 j.中意度调查记录、回访记录日志及回访登记表 k.投诉及投诉处理记录 L.其他需要收集归档的工作记录、服务记录。 档案的分类、编目及著录 档案的整理装订 档案的电脑化治理2.现代化治理：应用计算机、智能化设备治理手段 我公司在物业治理过程中采纳微机治理方式，要紧应用于资料、档案治理；日常文件处理；网络服务；局域网服务；电子文档处理，更好的处理日常物业治理服务，也将更好的服务业主。3.投诉治理：(1)大堂专设客户服务中心，负责协调工作，处理日常治理事务和紧急事项。(2)实施首问责任制。治理处任何职员对用户的报修、建议、意见及投诉，均须第一时刻同
8、意，立即报告相关部门并跟踪落实结果，确保问题解决、用户中意。(3)投诉的处理原则：当用户投诉时，坚持“五清晰，一报告”的处理原则。即听清晰、问清晰、跟清晰、复清晰、记清晰；及时报告。4.回访治理：(1)坚持治理处经理每季安排专门的用户专访，收集用户要求、意见、建议或投诉。(2)治理处职员日常随机走访征询意见是最重要的沟通渠道。(3)治理处每月向业主行政办公室作正式汇报，征询各方面意见和建议。(3)坚持每半年发放服务工作意见征求表，并组织一次用户座谈会，广泛了解各部门、工作人员对物业治理服务的需求。(4)强化服务系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足用户服务需求。5.报修治理：严格派工单制度，
9、维修人员在接到派工单后，应在5分钟内到达现场，并及时完成维修任务。不能及时完成的应向用户讲明情况，征得谅解，并速报工程部。小修立即处理，急修力争只是夜。（三）安全治理 安全治理是物业治理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。针对“省地税局大楼”的物业特点，本公司采取全封闭式治理，即在人员治理上将进出大楼的人员严格实施“来访登记”的方式进行操纵；在交通、物品出入治理上，采纳本公司独有的“经历+规范”法，对大楼业主的车辆粘帖“特有标志”的准停卡，标准化治理，以确保车辆及物品出入的安全；同时，本公司独特的“安全预案制”、“巡楼制”、“不均衡治理法”也将全面应用于“省地税局大楼”，
10、以确保“省地税局大楼”在安全治理上的万无一失。近年，随着经济体制改革的不断深化，我司对劳动爱护的工作内容、工作方法及活动方式等提出了新的要求。运用“一法三卡”和职业健康安全治理体系相结合，规范了公司开展安全检查的要紧标准和具体内容，具有专门强的有用性和可操作性，使企业的安全生产监督与企业的安全生产治理有机结合，提高了对各类事故隐患的超前预防、监控和治理的效果。“一法三卡”指重大事故隐患和职业危害监控法及安全检查提示卡、有毒有害化学物质信息卡、危险源点警示卡。事故隐患和职业危害监控法指在生产(工作)区域内对事故隐患和职业危害作业点采取排查、评估、建档、立卡等措施，建立监督操纵体系，促进隐患整改的
11、群众性劳动爱护方法。有毒有害化学物质信息卡对企业事故隐患作业点名称、危险等级、易发生事故种类、防护措施、监控要求、紧急预案、责任人、检查周期等内容做出提示。危险源点警示卡是通过在危险区域或岗位挂牌，提示存在的危险，让职员提高警惕。安全检查提示卡是对作业现场安全检查要紧内容予以提示。（四）消防治理对“省地税局大楼”的消防工作我们将采取以下措施： 1.严格按照有关消防法规的要求，协助组织实施接管验收。 2.建立防火规章制度，由治理处与大厦业主签定消防责任书。 3.建立一支由治理处全体职员及部分业主共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系。 4.经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放
12、的物品，消除办公区域内的火险隐患。 5.定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态。(五)设备运行维护治理设备维护保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。1.维护保养工作方式维护保养工作方式分日常运行维护保养和定期维护保养二个层次：日常维护保养属运行操作人员的职责范围，各部门使用的机器设备要有专人负责，并严格按照操作规程操作使用。其工作内容要紧是巡视检查及调整、清洁，由值班、巡视人员进行，重点在于设备的外观、功能状态。定期维护保养工作关于保持设备良好的运
13、转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及打算性修理，由维修人员在工程技术人员指导下实施。2.日常运行维护保养、定期维护保养的质量操纵日常和定期维护均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人，专职负责。各责任人按规程、打算做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时治理处主任与工程技术人员依照设备治理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议，发觉不合格即查找其发生缘故，提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果，将作为职职员作业绩量化考核的依据。3.要紧系统定检工作要点(1)供配电系统：对相
14、零地线端子检查是否接压良好，牢固可靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表是否正常，其接线是否牢固，显示是否清晰。(2)给排水系统：检测各种水位检测和操纵器件动作灵敏度，是否有误动作。(3)空调系统：对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试，对各个电磁阀门进行开、合测试。定期对风机盘管进行清洗。年度换季时进行大清洗。(4)电梯系统：按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。(5)闭路电视监控系统：检测各处监视探头镜头是否清洁，螺丝是否有松脱，云台是否转动灵活，线路是否连接完好。中央监控室的屏幕图像是否清晰，信号是否受到干扰，录像机是否工作正常，录制磁带是否图像清晰。(6
15、)中央监控室机房监控系统：检测中央监控室的空气温湿度是否符合标准，防静电环境是否合格，各路子系统弱电信号是否正常，模拟屏或电视墙显示是否正常，集控台与运端通讯是否正常，楼宇自控软件系统是否运行良好，各个设备接地是否良好，UPS不间断电源是否工作良好。(7)消防监控系统：检测消防联动操纵台各项操纵功能是否有效，线路连接是否可靠，报警信号装置是否失效。抽查烟、温感探头是否反应正常，试验消火栓破玻按钮信号是否有效，检查消防应急广播功能是否正常，检查试验送风及排烟系统设备。(8)发电机系统：检查冷却水位、油位、滤芯塞指示器，检查传动皮带松紧度，检查机组有否漏油、水情况和启动蓄电池电压、液位及比重，检查机组外部螺丝有否松动现象。 (9)防雷接地：雷雨季节到来之前，均应对整个系统进行检查和维护、提早做好防雷预备。在大雷雨后，也要尽快对系统进行检查，查看是否有因雷击而导致某些连接点的松脱和断开。若有问题，立即处理。（六）房屋维修养护
