物业服务预案(DOC 61页)

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1、 川源 第一城物业治理方案 第 1 页 共 85 页 目目 录录 第一部分 项目概况 2 第二部分 前期物业服务方案 2 第一章 前期物业服务工作打算 3 第二章 前期物业服务明细工作 4 一 协调开展前期介 入 4 二 与施工方沟通 完善项目设 计 7 三 筹建物业服务团队 8 四 完善物业服务方 案 11 五 参与物业竣工验 收 12 川源 第一城物业治理方案 第 2 页 共 85 页 六 组织实施接管验 收 12 第三章 前期介入经 费 17 第三部分 正常期物业服务方案 18 第一章 秩序维护方 案 18 第二章 房屋及公用设施维护保 养 26 第三章 环境治理方 案 32 第四章 客

2、户服务方 案 40 第五章 川源第一城治理制度订立的原 则 46 第六章 物业资料档案建立与治 理 49 第四部分 物业服务费收支方 川源 第一城物业治理方案 第 3 页 共 85 页 案 55 第一章 费用支出测 算 55 第二章 物业费测 算 59 第三章 物业费收入测算 61 第一部分第一部分 项目概况项目概况 川源 第一城住宅小区位于位于合江县城区内中心城区西 侧 由泸州川源房地产开发有限公司开发建设的新世纪品位楼 盘 高档商住宅小区 该项目总用地面积 43041 86 总建 筑面积 171362 36 地上总建筑面积 117965 8 其中居 住面积 103213 8 商业面积 10

3、586 会所办公面积 3544 公共走道建筑面积 2725 地下总建筑面积 53396 56 其中商业 10730 93 车库 38148 47 电影院 1077 76 蔬菜市场 3509 4 容积率 2 999 绿化率 30 02 总户数 892 户 停车位 900 个 其中地上 30 个 地下 870 个 小区为高层建筑 容积率 2 999 建筑密度 33 24 小区共 川源 第一城物业治理方案 第 4 页 共 85 页 892 户 小区车位共 900 个 由此引发停车 治安 消防 环境等治理项目所产生的问题相对集中 小区地处合江城区中心区西侧 该项目为商住两用 商业有 配套的蔬菜市场 电

4、影城 酒店 超市等 因此配套设施相 对先进化 智能化 这就给川源 第一城小区物业服务中的 生活配套服务提出了更高的要求 第二部分第二部分 前期物业服务方案前期物业服务方案 物业服务是物业公司通过有偿方式向产权人提供合同约定 服务的一种社会活动 通过日常的维修 养护 治理使物业发 挥最大的使用价值和经济效益 它同物业的形成过程即投资决 策 规划设计 工程建设及房屋营销等时期均有着密不可分的 联系 因此 物业公司在治理中将建立追求全过程最佳效益的 现代化治理模式 从物业的开发时期就充分考虑建成以后的使 用和治理的需求 从项目规划设计时期就开始关注物业的全过 程效益 即前期物业治理工作 前期物业服务

5、工作是物业日常 运做的一个重要环节 川源 第一城物业治理方案 第 5 页 共 85 页 前期物业服务工作包括 前期介入 队伍筹建 方案完善 竣工验收 接管验收等内容 有效了解物业项目的详细情况 不仅对制订有效 系统 完整的物业服务方案奠定了坚实基础 还为正常期物业服务工作的开展提供资源便利 此外 专业化 物业服务团队的早期介入有利于提升小区的整体形象 为政府 这一民生项目 民心工程凭添更多的无形资产 必将赢得市民 的良好口碑 使政府执政为民的内涵得到最好的诠释 第一章第一章 前期物业服务工作打算前期物业服务工作打算 序 号 计 划 实施时刻 工 作 内 容 实 施 部 门 协 助 部 门 备

6、注 1 2011 年 5 月 签订 前期物业服务协议 项 目 筹备 组 项目 开发 建设 单位 2 2011 年 6 月 了解项目施工进度 视情况 调整本工作打算 项 目 筹备 组 项目 开发 建设 单位 3 2011 年 7 月 了解井道设计 采集资料 预防空调冷凝管施工堵塞 项 目 筹备 项目 开发 建设 川源 第一城物业治理方案 第 6 页 共 85 页 组单位 4 2011 年 8 月 跟进供电系统施工 采集资 料 了解设计 提出完善项 目 如垃圾中转等 项 目 筹备 组 项目 开发 建设 单位 5 2011 年 9 月 跟进消防系统施工 采集资 料 项 目 筹备 组 项目 开发 建设

7、 单位 6 2011 年 10 月 跟进排水系统施工 采集资 料 项 目 筹备 组 项目 开发 建设 单位 7 2011 年 11 月 设计 印制 业主归约 区 域防火责任书 前期物业服 务协议 等资料 项 目 筹备 组 项目 开发 建设 单位 8 2011 年 12 月 确定小区标识系统方案并与 开发单位协调制作 标识牌 消防疏散图等 项 目 筹备 组 项目 开发 建设 单位 9 2012 年 与开发商商讨并确定车场车 项 项目 川源 第一城物业治理方案 第 7 页 共 85 页 1 月辆行驶方案 目 筹备 组 开发 建设 单位 11 2012 年 2 月 跟进小区监控系统设计 施 工 项

8、目 筹备 组 项目 开发 建设 单位 12 2012 年 3 月 跟进小区绿化设计 施工 跟进供电 供水 消防系统 调试 项 目 筹备 组 项目 开发 建设 单位 13 2012 年 4 月 1 招聘物业中心岗位人员 2 与进展单位确定 入伙通 知书 样式并印制 3 实施服务人员专业知识培 训考核 4 筹备交房 定方 案 彩排 5 配备物业中 心运作物资 6 接管验收 移交资料 验房 移交钥 匙 7 整理 清洁小区环境 项 目 筹备 组 项目 开发 建设 单位 14 2012 年 6 月 1 办理交房手续 2 转入正常期物业服务 项 目 项目 开发 川源 第一城物业治理方案 第 8 页 共 8

9、5 页 筹备 组 建设 单位 讲明 1 本打算为常规 要紧 事项 2 具体工作打算参照项目工程进度调整 第二章第二章 前期物业服务明细工作前期物业服务明细工作 一 协调开展前期介入 一 协调开展前期介入 1 前期介入工作的意义 1 对物业的整体规划提出合理建议 对所管物业进行全面了 解 针对物业设计 注意和提高其在工程 功能 环境 治理 四个方面的质量 使物业使用更为合理 有效 经济 以便充分 发挥物业价值 如在规划设计一项上 针对配套设施的合理设置 水电供应容量 安全保卫系统 垃圾处理的方式 消防设备的 处理 建筑材料的使用状况等多方面提供专业的参考意见 提请 设计单位注意 从而将一些隐患幸

10、免在初始时期 我们将对诸如 土建结构 管线定向 设施建设 设备安装等物业的情况进行 了解 达到了如指掌 对今后不便于养护和维修之处提出改进 意见 并做好日后养护维修的重点记录 更好地为业主服务 2 察看工程建设现场 审视工程土建构造 管线走向 出入线路 保安系统 内 川源 第一城物业治理方案 第 9 页 共 85 页 外装饰 设施建设 设备安装的合理性 重点察看消防安全设 备 自动化设备 安全监控设备 通讯设备 给排水设备 空 调设备及电力设备 交通运输及电梯设备 服务设备等 对施 工现场提出符合物业治理需要的建议方案 磋商解决方法 在 施工现场做好日后养护 维修的要点记录 图纸更改要点记录

11、参与工程验收 进行器材检查 外观检查 性能检查 功能测 试 铭牌检查 并按整改打算督促整改 3 建立与业主或使用人的联络关系 听取业主或使用人对物业治理的要求 希望 了解业主或 使用人对物业使用的有关安排 打算 4 为后期治理做好预备 物业治理是一项综合治理工程 通过物业治理把分散的社 会分工集合为一体 并理顺关系 建立通畅的服务渠道 以充 分发挥物业治理的综合作用 此外 在对物业实体实施治理之 前 还应设计物业治理模式 制定相应的规章制度 并协同开 发商草拟有关文件制度 筹备成立业主治理委员会 印制各种 证件 以及进行机构设置 人员聘用 培训等工作 物业治理 前期介入就能够在现在期把上述工作

12、安排就绪 以使物业一旦 正式交付验收 便能有序地对物业实体进行治理 2 前期介入工作安排 我司依照对川源 第一城的了解 打算派遣 2 名具备一定 物业治理知识 熟悉物业治理政策法规 实践治理经验丰富 具备良好组织协调能力的治理人员 组成前期介入工作小组 专门负责前期物业治理工作 川源 第一城物业治理方案 第 10 页 共 85 页 3 前期介入工作小组人员分工 前期介入工作小组在公司领导 的指导下开展工作 由一名项目主管和一名技术主管组成 1 项目主管 负责收集项目工程资料 产权资料 客户资料 供方资料 图纸变更资料以及电子图片资料等 建立物业原始 档案系统 分类存放治理 提出小区整体 VI

13、标识系统建议 参 与物业服务方案的完善和物业治理文件的拟订 建立畅顺的沟 通协调渠道 保持与建设单位 施工单位之间的联系和沟通 建立良好的合作支持关系 为后期的正常治理服务 参加与供 方的碰头会 协调会等 了解项目信息 协调与各方的关系及 函件往来 参与竣工验收 2 技术主管 负责设备设施的跟踪调试 隐蔽工程 水电管 线 燃气管道 技防设施的施工监管等 提出涉及后期治理方 面的技术性建议和意见 制作设备设施台帐 参与竣工验收 4 前期介入工作目的 1 熟悉掌握物业项目的总体规划 设计方案 配套建设项目和差不多建设情况 提出合理意见或 建议 2 配合项目营销提出意见或建议 3 修正 完善 物业服

14、务方案并与建设单位保持沟通交流 4 对物业项目的 配套设计 配置及布局提出意见和建议 5 依照物业规划 配套及业主定位确定物业治理服务内容 6 分析项目的客户 川源 第一城物业治理方案 第 11 页 共 85 页 群体并提出意见或建议 7 依照目标客户确定物业治理服务 标准 8 依照物业治理服务内容 服务标准科学测算 确定 物业治理服务收费标准 9 拟订 前期物业服务协议 临时治理规约 区域安全责任书 等资料并公示 10 提供物业咨询服务 5 前期介入明细工作 1 拟订并签署 前期物业服务协议 2 提议召开物业前期介入专题会议 3 协调开发单位 办理前期介入人员进场手续 4 建立前期介入档案系

15、统 5 修正 完善物业服务方案 6 拟定用户手册 治理规约等文件资料 7 安排治理用房 职员宿舍及社区中心相关办公设备 8 物业接管验收 移交钥匙 图纸资料等 9 组织开展房屋本体完好率查勘 10 清洁开荒 环境整治 11 安排人员值班 提供物业服务 12 明确小区入伙日期 筹备入伙 装修等工作 二 与施工方沟通 完善项目设计 二 与施工方沟通 完善项目设计 川源 第一城物业治理方案 第 12 页 共 85 页 1 每周与施工单位对接人员进行沟通 了解工程进度 按照物 业服务要求 提出工程设计的修改意见和建议 2 前期介入工作小组每周召开一次小组工作会议 讨论前期介 入工作 并将工作会议纪要上

16、报公司领导 3 建立前期介入工作日志 记录项目跟进工作进度 作为项目 原始资料存档 三 三 筹建物业服务团队 筹建物业服务团队 服务团队是百汇赢得竞争的全然所在 公司倡导 以人为 本 的用人理念 本着 专业严谨 务实高效 团结合作 共 创多赢 的原则 将建立一支年轻化 专业化 高素养 复合 型的治理队伍作为目标 以人性化 科学化治理保证各项物业 服务工作高效 快速的开展 在保证各项治理工作有效落实的 基础上 尽可能的节约人工开支 以使有限的经济资源发挥最 大的效能 1 1 物业服务中心组织架构物业服务中心组织架构 物业服务中心 经 理 客 户 部 护 卫 部 护 部 财 务 部 环保 部 工 程 部 保 安 员 保 安 员 保 安 员 保 洁 员 绿 化 员 物业助 理 川源 第一城物业治理方案 第 13 页 共 85 页 2 2 物业服务中心岗位及人员配备 物业服务中心岗位及人员配备 序 号 部 门 岗位设置 性 不 要 求 年 龄 要 求 文 化 程 度 工作技能及工作经验要求 配 置 人 数 一 服 务 中 心 物业服务 中心经理 不 限 45 岁 以 下 大 专 从事物业服务多