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1、物业治理项目经理实操手册 如何提高物业项目总经理的能力水平随着物业治理相关法律法规的不断完善,业主维权意识的日益提高,物业项目经理的综合素养和治理水平也急需提升,不仅是整个物业治理行业持续、稳步进展的需要,.随着物业治理相关法律法规的不断完善，业主维权意识的日益提高，物业项目经理的综合素养和治理水平也急需提升，不仅是整个物业治理行业持续、稳步进展的需要，而且是各级政府大力倡导构建“和谐社区、效益社区”的迫切要求。欣慰的是，深圳市物业治理进修学院差不多全力以赴，召集业内专家投入物业项目经理专项培训的各项筹备工作。特不是，作为一名从事物业治理10多年的职业经理人，我荣幸的被邀请到进修学院，面对面与
2、专家探讨物业项目经理培训的话题，深受感动和启发。物业治理从深圳起步，不断走向全国，并得到社会各界的广泛认同和赞誉，期间溶入了所有从业人员的大量心血和汗水。作为服务行业，科技含量不高、专业水准不齐、入行门槛较低等，这是大部分市民群众对物业治理的评价。近些年，在行业内接连推出了物业治理员、物业治理部门经理、物业治理企业经理系列上岗培训，加上国家劳动和社会保障部组织的初级物业治理员、中级物业治理员、助理物业治理师、物业治理师等职业资格统一鉴定，差不多上在短期内对从业人员上岗所需差不多理论知识的培训和测评，没有实现提升从业人员特不是物理项目经理整体素养的目标。在日常的工作和交流中，我发觉作为一个项目的
3、负责人，在自我完善、自我充实的过程中，依旧需要进修学院专业的培训和辅导。从当前的项目经理自身素养和培训需求综合分析，大致归结如下几个方面：一、系统的行业法律法规培训。在物业项目经理队伍中，有大约60%以上人员对行业的法律法规不熟悉，甚至只是大概的了解，具体的适用范围和对象、要紧的章节和条款、详细的约定和处罚细则等，差不多上模糊不清。一个方面，项目经理本身所学的专业限制，另一个方面是在培训的过程中，学院的授课方式没有让他们完全的理解和明白，加上培训周期比较短，不常应用也容易不记得。要补充那个养分，除了项目经理自身加强学习外，更重要的是学院在培训的方式、方法上要更新，采取“以案讲法”、实际案例讨论
4、等，侧重点放在全面地了解和掌握。二、快速转变角色的培训。在行业内，我们不难发觉许多的项目经理，差不多上从客服、工程、保安等部门的主管直接擢升任用的，他们从一个专业型的执行人员到一个通用型的治理人员，角色的转变也暴露出知识的短板和缺陷。深入进行分析，要紧体现在四个层面：第一是宏观大局意识和团队建设治理能力的不足，不能统筹兼顾、运筹帷幄、全面把控，也缺乏治理整个团队的经验和素养；第二是经营意识和能力，一个项目整体的运行必须依靠经营来实现效益最大化，各项费用的缴交、招商引资、租赁等方面的知识需要及时掌握；第三是基础的财务知识，其中包括各种财务账目的熟悉、各项节能措施的实施、成本的有效操纵、各种公共责
5、任保险的全面了解等，这也是项目经理必备的知识；第四是沟通的技巧，项目经理要努力成为外交家、谈判专家，缺乏高效的沟通能力，显然是不称职的。因此，每个人的天性有差不，在培训方面也要有个性化的方式，因人而异，有针对性的培训和辅导。三、专业知识的培训。由于每个项目经理自身所学的专业有差异，迫切需要对工程设备治理、安全消防治理、心理学、园林绿化、环保节能等相关专业知识，进行系统的学习和弥补，以适应岗位治理的需要。同样，在弥补这些缺少的专业知识方面，学院应该幸免简单的讲教和理论讲解，要更多切合具体的工作环节和流程，以实际案例大伙儿一起来探讨，效果因此更好。四、不同项目治理的要点培训。尽管每个项目经理从事的
6、物业类型不同，但对不同物业类型项目治理的要点，大伙儿普遍渴望详细的了解。在专业化程度不断加速的今天，复合式、综合式的人才是企业的普遍要求，这也是对从业人员综合素养的一个检测。掌握的知识点越多，专业水平就越高，对自身的进展有益，对企业的贡献就越大，这是一个多赢的培训点，是学院应该重点涉及的一个方面。因此，物业项目总需要掌握的知识还有专门多，比如心理学、客户关系治理等等，上述只是我个人一些肤浅的认识和看法，抛砖引玉，希望大伙儿都来关注物业项目经理培训这件事关行业进展的焦点问题。在进修学院赵向标老师的办公室，我专门快乐看到了由进修学院、明喆物业公司、众安康物业公司、新东升物业公司联合编撰，深圳海天出
7、版社出版的医院类物业治理操作实务丛书，其中包括写字楼物业治理操作实务、工业区物业治理操作实务等系列内容，同时也获知学院正在联手全国物业治理协会、企业、专家，共同推动物业项目经理培训系列课程，我坚信物业治理行业的改日一定会更加灿烂辉煌！对中国物业治理行业而言，正是处在行业高速进展的黄金时期，物业治理企业要在激烈的市场竞争中取得有利地位，要求物业治理企业不仅要有一大批职业经理人队伍，同样，也要求有更多的道德高尚，综合素养高，热爱物业治理行业，明白治理善治理，有不断创新意识的职业项目经理的人才队伍。一、项目经理职业化的选择作为项目经理,在物业治理企业中因此地充当了一个重要角色。物业治理行业是一个服务
8、性行业，它的最终产品是最大限度地满足客户需要的服务，如何最大限度地满足业主(用户)的生活、学习和工作需要，那就需要物业治理企业(实际上是治理处)做好大量的营造环境氛围等服务工作，让业主(用户)在所居住和工作的环境里能够得到身心的休息和陶冶，人格得以升华，从而使房地产保值增值。在此过程中，项目经理既是确保一个小区或大厦的治理服务质量水平要紧执行者，又是一个建设精神文明制造社会效益的关键项目经理人物。知识经济时代的来临,要求物业治理企业不仅要有一大批职业经理人队伍，同样，也要求有更多的道德高尚，综合素养高，热爱物业治理行业，明白治理善治理，有不断创新意识的职业项目经理的人才队伍。以下就职业项目经理
9、的差不多条件和素养进行探讨。以下是一位项目经理总结中的日志片段，我们从他的工作总结日志来看项目经理的工作：以上只是项目经理工作的片段，相信每个项目经理应该都有自已悲惨的故事，程度可能只有过之而无不及。项目经理到底应该有哪些看家本领呢?物业治理项目经理实操手册【2】项目经理总结出：一个称职的项目经理应该要其备以下的能力：1.要易于沟通笔者在2002年时曾经亲自问过美国的一位项目治理专家-Dr.WilliamWells(曾任美国阿波罗登月打算的打算主持人)，问他一位最需要具备的功夫是什幺。那时他的回答是一位项目治理最需具备的有三件事，第一是沟通，第二是沟通，第三依旧沟通。请您回想一下，在执行项目时
10、，你花费最多时刻在什么部份?跟领导报告工作进度、跟客户介绍产品及讲明工作成果、跟项目成员交待工作、跟单位内的其它人员争取支持、跟合作厂商协调配合事项.项目经理总结出一天内大部份的时刻几乎差不多上在跟人沟通。沟通，能够专门简单，也能够专门复杂。关于部份人来讲，反正沟通确实是把我的意见表达出来吗，有什么难的。但是在项目过程中有那幺多的人与项目有关，因此要考量的，不仅是把意见表达出来而已，而在于在什么样的时刻，运用什么样的方式，将什么样的信息，传达给什么样的人。专门多项目经理人差不多上属于被动式的项目经理。确实是你先讲你要什么项目信息，我想方法去弄这些信息出来给你。因此，信息整理的工作差不多上是没有
11、列入工作管制的，只能够见招拆招，抱着应付的心态来面对信息的供应。项目经理总结假如换个比较主动的角度来看，项目经理先了解每个与项目有关的人想要明白什么，这些信息一定有重复的地点，然后将这些信息做个整理归类，不等你开口要，我就先提供给你，让你对项目没有不明白，化被动为主动。这些信息整理归类的动作，直接就纳入在项目经理的工作管制之中，如此对项目经理而言，也没有任何的意外。讲起来简单，做起来事实上也不难，二个小时就能够做好沟通打算，几个步骤掌握住就好：(1)认识项目干系人(2)分析项目干系人的信息需求(3)依照信息需求找出信息种类(4)将信息种类归类(5)决定信息传递的周期(6)决定信息传递方式(7)
12、搜集信息(8)传递信息(9)检讨信息传递成效2.要想的周全项目经理有点像魔术师。事前先考虑要表演那些魔术，然后将道具预备好，跟助手、灯光及舞台配合，先仿真演练几遍，指示每个人互动方法，同时事先想到假如发生问题时如何处置;确认都没有问题后，开始表演;表演时要掌控会场气氛，使整个场子有高潮迭起的感受;假如环节出了问题，要立即能够应变，使节目能够接着下去，而不是就此停顿;节目结束后，感谢每个人的合作，同时检讨整个表演的过程需要改进的地点，如此一段表演才算正式收尾。项目经理的责任确实是掌控全场，把这段表演完美无缺的呈现出来。只是太难了，执行过的项目的人都明白，首先客户的需求不容易了解，其次打算时刻不够
13、，再来执行时问题重重，等到收尾时只能草草了事。表演魔术能够事先演练，找出问题先解决，执行项目可没方法先来一遍。因此项目经理能不能够将以后半年、一年或二年如何执行及因应先演过一遍，就对项目的成功有专门大阻碍了。而这就靠项目经理做打算的功夫。做打算事实上是专门烦人的事，相信每个人都有经验。必须考量有多少时刻、要怎幺做、有谁能够做、技术上是否能够支持、关键技术是否能够掌握等，做到那个地步，可能早已是满身大汗。做个小练习：取一张白纸，在纸的上缘首先将要交给客户的产品以树状方式画出来。然后在纸的中间，将如何做出这项产品的要紧工作步骤(5-6个即可)，以流程图的方式由左至右用箭头连起来;需要供货商供货或其
14、它单位配合的部份，以分支的方式指向各要紧步骤。上述步骤，确实是整个打算的基础了。由上图，能够进展出细部的工作步骤及时刻、所需的人力资源及预算需求、采购品项及合同商要求等。如何进展出这些细节，限于篇幅，尔后再论。如此还不够的。再取一张白纸，将执行这些工作步骤所可能产生的问题列出来。那个是专门关键的步骤，列的愈多，今后临机处理的状况愈少(试想假如项目执行过程中可能发生100个问题，你能事先考量到99个，你只要去担心那突然出现的1个;但假如你只事先考量到1个，那结果可就不得了了)。这些问题，确实是你要先期处理，以减少处理意外状况的时刻。二张纸，一个打算的框架就成形了。如此事实上还不足以执行项目，项目
15、经理总结出最起码项目经理先将整个项目执行过程大概想了一遍(就有如魔术师先行彩排一样)，同时也建立一个以后细部打算的基础。由以上的练习来看，做打算并不难，重点在于去不去想，去不去做。3.要能够预测结果日前一个朋友赴美，飞机误点，航空公司没有宣布会担误多久时刻，因此在机场枯坐了三个钟头。搭乘那班班机的乘客，有的人需要转机，有的人有亲友在目的地机场接机，有的人初次访美。现在在机场看到每个人差不多上焦虑的眼神，焦虑的缘故在于他们无法明白误点多少时刻，因此没有方法操纵之后的行程。你的项目是不是也是如此?打算是想，执行是做。确实去做的时候，碰到需求、能力、技术、治理、人力等问题，都会阻碍到执行效果。尽管最后都能够完成，然而假如无法推测完成的时刻、成本及产出，项目经理就像是那些旅客一样彷徨无助。因此项目经理除了要会做打算之外，还要能综合研判情势，预测项目时刻、成本及产出的结果。以一个一年的项目来讲，开始之后，项目经理人就负了成败责任，所有的压力都落在项目经理肩上。每天项目经理要想的，不应该只是谁的问题要怎幺解决，今天的生活要如何过，而是一年后的今天，我是否能够将客户要的东西按时交付、公司的项目盈余目标能够达成、今天无法达成的，剩下的时刻里我应该如何处理才能达成。因此总的来看，项目经理不仅要做MicroManagement(细节治理)，同时
