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1、开盛太阳广场全程营销战略总纲第一篇 项目分析前言一、投资分析61、商业环境2、商铺投资特点3、商铺投资者二、项目SWOT91、项目优势（Superiority）2、项目劣势(Weakness)3、项目机会点(Opportunity)4、项目威胁点(Threat)三、项目综合分析结论13第二篇 项目定位一、综合目标群体定位141、投资者定位2、消费者定位二、项目营销定位16第三篇 商业规划及产品提升一、商业规划定位211、项目概念定位2、项目零售品消费者定位3、项目经营理念4、项目功能定位5、项目经营模式定位6、项目商业规划7、经营商品及价格定位8、项目经营策略定位9、项目经营治理原则二、项目提
2、升29（一）软件提升1、项目概念提升2、项目经营提升3、专业治理公司的介入（二）硬件提升1、主力商家的引进及分层主题商场的设置2、完善的硬件配套设施第四篇 项目营销执行策略一、项目整体运营模式32二、销售实施策略341、五点一线整合攻击手法营销策略2、项目营销渠道策略3、营销价格策略三、产品营销时刻段划分及策略371、项目形象的树立蓄水期2、项目形象的拓展开盘期3、项目形象的确立强销期4、项目形象的完善持销期四、广告策略421、广告传播方式2、广告时刻段划分和诉求重点3、项目市场形象推广4、广告营销费用建议五、后期文件内容列附47前 言首先感谢贵公司对本道的信任，有机会参与贵公司开盛项目，我们
3、深感荣幸，相信通过我们双方紧密的合作，会为双方在以后建立更进一步的合作关系奠定良好基础。基于此，现将本道对贵公司开盛项目的全案营销战略总纲提交贵方。同时，为了能使贵公司开盛项目全面成功，我们在此殷切期望双方以后工作的紧密配合,如此双方工作才更具目标性。我们共同的目标-将“开盛太阳广场”打造成为整个中卫县内规模最大、设施最完善、经营理念最新、经营模式最灵活的综合类大型购物中心。第一篇 项目分析一、投资分析1、商业环境A.以中卫现有的商业状况及消费结构来看，现有商业业态普遍滞后，需要得到全面的调整。B.从商品结构、购物环境、商场形象甚至楼层分布来看，中卫现有各大商场均缺乏准确的定位和固定的客户群。
4、C.现有代表性商业-鼓楼百货、人民百货、金世纪百货业种有并存状态，传统百货商品重复雷同、无产品特色且无市场价格标准。D.中卫市场环境发生改变后，这种局势显然不能迎合社会及购买力的进步。E.在对整个商业市场进行分析后，结论如下：谁填补了大型综合购物中心-流行百货、超市、主题商场、专业店、专卖店的空缺，谁就能够在中卫商业市场独领风骚。2、商铺投资特点A商铺投资的稳定性特点投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短。而商铺的租约通常为1至3年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增客观保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使
5、租金收取也较有保障。B商铺增值的特点商铺投资是一个长期过程，它可不能因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的进展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必定的。长期租用从资金成本的角度确信不如买下来，假如讲住宅的价值还能够相对准确地衡量，那么成功商铺的价值正所谓是无价之物。C商铺投资回报率较高与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必定。商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平常及时卖出，完成该商铺的全部投资过程。D商铺的投资潜力目前在
6、国内，商铺投资的概念正在全面普及，而中卫的商业铺位与住宅的价格之比还远不到成熟市场的4151，可见商铺价格还有较大的上涨空间。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的关于商铺的“圈地运动”。3、商铺投资者商铺的投资者要紧有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人仅为35%，另外有10%
7、的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。一个可信的投资方向和投资载体，最能吸引中卫投资者的眼光。商铺投资市场的热点可能在整个盘中突出，盘面一方面要具有较高的素养，另一方面，进展商还应具备灵活的市场应变能力和高超的推广策略。从街头询问及抽样调查分析，中卫投资者普遍希望这座新建起的开盛广场在结构、楼层分布、销售模式、经营方式及理念方面都不要重复现有的其他商场模式，通过在意向投资者中的详细调查，结论如下：A投资者要求商铺配套设施方面：83%的人希望设超市；76%的人希望商铺内设有扶梯、货梯；63%的人希望有中央空调；66%的人希望商铺内具有专业商业公司治理。B、投资者要求的商铺面积：商铺购买者以面积为3
8、049 m²的需求者为主，占45.5%，其次是1029 m²,占27.3%。C、投资者要求的商铺价格：中卫投资者心目中商铺价位是每平方米3000元以下,占50%，另有40.9%的投资者表示能够同意30006000元/m²的价格，表示能够同意8000元/ m²以上价格的仅占9.1%。D、投资者要求的付款方式：银行按揭已成为投资者的首选付款方式。投资者心目中商铺的理想总价是1029万元，占47.6%,理想的付款方式是银行按揭(52.9%)和分期付款(31.5%),最感兴趣的按揭方式是7成10年(42.2%)。商铺作为买家的经营用地，具有增值价值，同时又存在相
9、当的经营成本回报率的风险。因此，具有长远眼光的进展商会让专业的策略提供商和专业的商业治理公司经营治理商铺。二、项目SWOT1、项目优势（Superiority）钻石区位庞大人流量及巨大升值潜力开盛广场位居北大街钻石商圈内的龙头位置，占据中卫县中心最繁华的黄金区位。专业策略提供商本道策划机构以其多年丰富的从业经验及独特、新颖、有用的操盘手法对开盛广场整体项目的策划及跟踪服务。全产权崭新经营理念开盛广场项目，本道提出的全产权式的商铺经营模式在整个中卫地区业界尚属首次，崭新理念引导本地商铺经营的二次创业。名家机构的专业治理开盛广场将是中卫地区首家引进专业商业治理公司治理的大型商业购物中心。项目超大规
10、模及自助完善的配套设施开盛广场项目从建筑规模、内部结构体系及业态划分等方面都荣登中卫商业之榜首。项目硬件、软件配套齐全，为消费者提供一个良好优质的购物空间。项目开发商在当地的业界阻碍力及良好信誉度开盛广场项目开发商在中卫本地经商多年，实力较强，在本地居民群体中拥有良好的信誉度和支持度。2、项目劣势(Weakness)所在县区地理位置相对偏避所在县区物流滞后，交通不便所在县区经济进展速度相对较缓慢所在县区超前消费意识淡薄3、项目机会点(Opportunity)政策支持-撤县设市据国家有关部门及当地政府出台的相关文件（打算性草案）获悉，明年十月中卫将撤县设市。项目的可塑性及前瞻性开盛广场项目是整个
11、中卫县内规模最大、配套设施最完善、经营理念最新、经营模式最灵活的ShoppingMall，目前业界其它百货商场无法与之抗衡，在此平台上项目本身需进一步完善进展，使开盛广场处于商业首领地位，成为中卫地标性商业项目。旅游资源带动巨大客流随着中卫地区旅游资源的前期扩建与后期开发工作不断前进，中卫县将成为整个宁夏地区甚至全国的旅游重镇，国内外来宾将源源不断的涌入中卫那个富有活力的都市。县区支柱产业经济实体蓬勃进展以宁夏香山酒业、美利纸业等大型企业集团为首的县区支柱产业经济实体稳步进展，不断带给整个中卫县新的经济利润增长点。4、项目威胁点(Threat)老牌商场短期内依占市场份额鼓楼百货、人民百货、金世
12、纪百货、文昌购物中心等老牌商场短期内在中卫居民心目中仍占据要紧地位，开盛广场进驻中卫消费者心理市场还需短暂的时刻和过程。都市进展后带动商业竞争激烈在中卫县经济不断进展的大环境下，业内各百货商场将各显其能，追逐开盛广场的经营手法，调整产业结构，争夺消费群体。邻近省会都市银川对中高档消费商品的垄断性由于中卫县内商业界整体服务意识不健全，业态陈旧，划分不合理，缺乏品牌产品的引进，致使中卫中、高收入的消费群体消费区域转向相邻的银川等地。投资者思想观念转变较慢开盛广场商铺投资者由传统承包租赁的投资观点，转变为购置现代产权式商业不动产的全新投资理念，思想观念转变速度较慢，还需进一步进行引导。三、项目综合分
13、析结论1、依照中卫县城的总体规划，人们的物质需求和文化娱乐业并未形成区域性的划分。由于中卫县群众受到经济条件和投资意识的限制，投资者都将投资定位在商业经营。2、中卫要紧商场业种相对齐全，业态普遍滞后。从商品结构、购物环境、商场形象及楼层分布来看，现有的商场均缺乏准确的定位及固定的客户群。各商场货品重复、雷同且无特色，中、高档消费品在业内目前依旧空白，消费者买不到高品质、高档次的东西，同类商品无参照价格。3、开盛广场将改变整个中卫的传统投资理念，以一种对财宝负责，充分利用现有的财宝去制造更多财宝的态度，送给中卫居民一个全新的投资理念。4、开盛广场集黄金区位、超大规模、投资低门槛、领先业态、统一专
14、业治理、景观购物为一体，以保障商铺投资者收益为全然动身点，同时带给投资者巨大的商铺升值空间及稳定高效的回报率。投资开盛广场将是中卫百姓家庭超前的新投资打算，它将引导中卫商业消费新时尚，构建中卫商界中货品和服务超全的商业航母！第二篇 项目定位一、综合目标群体定位1、投资客户群定位商铺投资者将为县区内中老年结构及有一定货币积蓄的中高层居民群体。自用型客户占60，投资型客户占40。商铺投资作为一种较稳健型的投资模式，较适合以投资置业获得固定期限，可保证回报的理智稳健型投资者。同类案例操作实践证明，中老年人群较青年族群成交更为踊跃。由以下客户群定位我们能够看到，开盛广场将成为全民投资型项目；A项目所在地周边客户
