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1、SZJG 深圳市质量技术监督局 发布2006-06-25实施2006-06-25发布房屋建筑面积测绘技术规范(修订版征求意见稿)Specifications for estate surveying and mappingSZJG/T 222006SZJG深圳经济特区技术规范ICS 07.040A 78 1SZJG/T 222006目 次前 言II引 言III1 范围12 规范性引用文件13 术语和定义14 总则85 房屋数据采集106 房屋建筑面积计算137 房屋建筑面积变更测绘338 房屋建筑面积测绘成果报告书35附录A （规范性附录） 房屋建筑面积测绘外业记录表与分割测绘说明39A.1
2、房屋建筑面积测绘外业测量记录格式示例39A.2 点位、标高外业测绘记录表格式示例39A.3 房屋分割测点点位略图格式示例39A.4 房屋分割测点点位坐标表格式示例39A.5 房屋分割测点点位测绘说明格式示例39附录B （规范性附录） 房屋建筑面积测绘成果报告书标准格式45B.1 深圳市房屋建筑面积测绘报告45B.2 深圳市房屋建筑面积分栋分类汇总表45B.3 深圳市建设工程竣工测量报告46附录C （规范性附录）条文说明75C.1 术语和定义75C.2 总则75C.3 房屋数据采集75C.4 房屋建筑面积计算77C.5 变更测绘89附录D （资料性附录）核减建筑面积计算89D.1 核减建筑面积计
3、算规定89D.2 建筑技术经济指标测算报告书标准格式94III前 言本标准是推荐性标准。附录A、附录B、附录C为规范性附录。本标准自发布之日起实施。基于房屋建筑面积测绘的计算规则前后衔接的考虑，凡在本标准实施日期之前已取得深圳市建设工程设计方案审批意见书的新建建设工程项目的房屋建筑面积计算，或由深圳市地籍测绘大队进行过房屋建筑面积预售测绘、竣工测绘、现状测绘并出具有效的房屋建筑面积测绘报告项目的后续房屋建筑面积的测绘计算均仍按主管部门原计算规则执行。本标准由深圳市人民政府批准。本标准由深圳市规划和国土资源委员会提出。本标准由深圳市规划和国土资源委员会负责归口并负责解释本标准由深圳市地籍测绘大队
4、负责起草。本标准主要起草人：时晓燕、黄是佩、涂志勇、蔡恒刚、章淑君、夏辉、黄庆彬、费奎、罗和平、樊钟声、邹志平、文伟强、熊远社、周运林、龚代琼、杜绪奎、陶刚、刘勇。引 言2000年2月国家质量技术监督局发布了由建设部和国家测绘局联合编制的GB/T 17986-2000房产测量规范。原深圳市规划国土局根据建设部关于认真贯彻执行房产测量规范加强房产测绘管理的通知（建住房2000166号）精神，于2000年10月发布了深圳市房屋建筑面积测绘技术规程。该规程根据我市规划国土管理和房地产权管理的实际需要，依据GB/T 17986-2000对建筑空间的面积计算标准和方法进行了补充和完善，从而成为我市房屋建
5、筑面积测绘的实施细则。随着建筑设计的不断创新，原规程已不能涵盖许多新的建筑形式，且其中一些定义不够严格的问题也凸显出来。2013年12月，为满足工程造价计价工作的需要，建设部与国家质量检验检疫总局联合发布了GB/T 50353-2013建筑工程建筑面积计算规范。为保持与国家标准的协调一致，使房屋建筑面积测绘计算标准更加科学合理，进一步规范我市房屋建筑面积测绘工作，原深圳市国土资源和房产管理局对2000版深圳市房屋建筑面积测绘技术规程进行全面修订，经深圳市人民政府批准，于2006年6月25日由市技术监督局发布实施了房屋建筑面积测绘技术规范，规范和统一了深圳市房屋建筑面积的测绘计算，并成为全国第一
6、个房产测绘领域的城市性地方标准，在全国起到很好的示范作用。根据测绘标准的复审、修订一般不超过五年的原则，对房屋建筑面积测绘技术规范进行修订。此次修订严格遵循相关国家标准，广泛收集近年来出现的各种新建筑形式设计案例，认真总结多年来房屋建筑面积测绘方面的实践经验，充分考虑我市在国土资源管理、城市规划管理、房地产权管理等方面的基本要求和特殊需要，并与已发布实施的深圳市建筑设计规则充分衔接。本次修订的主要内容是：1.第二章中更新、增补了部分规范性引用文件；2.第三章根据深圳市建筑设计规则修改了地下室、半地下室等部分术语的定义，增加了地上核减建筑面积等相关术语和定义；3.第四章中增加了分类房屋建筑面积测
7、绘成果，将原第五章中的房产测绘精度要求的内容修改调整至第四章；4.第五章中增加了房屋属性数据采集内容；5.第六章中根据GB/T 50353-2013、深圳市建筑设计规则及近年来的实践，修改了阳台、室外楼梯、凸窗等建筑空间的建筑面积的计算方法， 并将原第八章中的基底面积计算修改调整合并至第七章；6.附录B中增加了房屋建筑面积分栋分类汇总表、建筑技术经济指标测算报告等内容；7.附录C中，根据前述修改，增补、修改、调整了相关条文解释和说明；8.将深圳市建筑设计规则中关于核减建筑面积计算的相关条款作为资料性附录增加了附录D。SZJG/T 222006房屋建筑面积测绘技术规范1 范围本标准规定了深圳市房
8、屋建筑面积测绘计算中的一般及特殊情况的计算标准与处理方法。本标准适用于深圳市建筑工程设计、建设工程规划报建、建设工程规划验收、房地产开发与销售、房地产权登记、征地拆迁赔偿、旧城改造、历史遗留房地产问题处理等活动中各类房屋建筑面积指标的计算和统计。2 规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。GB/T 17986-2000 房产测量规范GB/T 50353-2013 建筑工
9、程建筑面积计算规范GB/T 20257.1-2007 1:500 1:1000 1:2000地形图图式CJJ/T 8-2011 城市测量规范深圳市建筑设计规则3 术语和定义下列术语和定义适用于本标准。3.1 房产测绘名词3.1.1房屋面积测绘房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。房屋建筑面积测绘计算分栋进行。3.1.2房屋的建筑面积房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑。3.1.3
10、房屋的套内建筑面积房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。3.1.4房屋的使用面积房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。3.1.5房屋的共有（公用）建筑面积建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的共有建筑面积和不分摊的共有建筑面积。3.1.6房屋的专有建筑面积建筑物内由单个产权人占有或使用的建筑面积，一般情况下，对应于房屋的套内建筑面积。3.1.7房屋的产权面积产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产登记部门登记确权认定。3.1.8房屋基本单元（户）有固定界限、可以独
11、立使用并且有明确、唯一编号（栋号、房号等）的房屋或者特定建筑空间。3.1.9房屋建筑施工图面积测算依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。用于建设工程设计与报建参考。3.1.10房屋建筑面积预售测绘依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。用于房地产项目的预售审批及销售。3.1.11房屋建筑面积竣工测绘依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产权登记。3.1.1
12、2房屋建筑面积现状测绘依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房地产权登记等。3.1.13房屋建筑面积变更测绘因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。3.1.14房屋建筑面积分割测绘依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。分割测绘属于变更测绘的一种。3.2 建筑容量名词3.2.1用地面积经市土地行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。3.2.2建设用地面积经市土地行政主管部门
13、划定的建设用地范围内的土地面积。3.2.3建筑基底面积平地建筑基底面积为建筑物首层结构外围水平投影面积；坡地建筑基底面积为半地下室露出地面部分与建筑首层直接接触地面部分的结构外围水平投影面积之和。3.2.4塔楼建筑基底面积塔楼接触裙房屋顶的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。3.2.5建筑覆盖率建设用地范围内所有建筑物建筑基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。当建设用地规划许可证中对建筑覆盖率有分级控制要求时： 一级建筑覆盖率：一级建筑覆盖率=建筑基底面积/建设用地面积；二级建筑覆盖率：二级建筑覆盖率=塔楼建筑基底面积/建设用地面积（当裙楼高度24米时）或：二级建筑覆盖率=裙楼24米处外围
14、水平投影面积/建设用地面积（当裙楼高度24米时）或：二级建筑覆盖率=裙楼规定标高处外围水平投影面积/计算用地面积（当建设用地规划许可证中有特别要求时）3.2.6总建筑面积建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。3.2.7规定建筑面积指标地上规定建筑面积指标市规划、土地行政主管部门在建设用地规划许可证和土地使用权出让合同书中规定的计容积率建筑面积。 地下规定建筑面积指标市规划、土地行政主管部门在建设用地规划许可证和土地使用权出让合同书中规定允许建设的地下建筑面积。3.2.8地上（地下）规定建筑面积在项目设计、实施阶段，经市规划、土地行政主管部门核定的建筑物地面以上/下部分实际使用地上/下规定建筑面积指标的建筑面积。3.2.9地上核减建筑面积地面以上建筑室外或室内透空空间、凹槽、建筑层高、阳台面积等不按规定设置或超过相应规定限值时，应占用地上规定建筑面积指标的建筑面积。3.2.10地上（地下）核增建筑面积市规划行政主管部门为了公共安全，方便公共活动、改善公共环境、鼓励配建机动车停车位等目的，经核定允许在地上/下规定建筑面积指标以外增建的特定用途的地上/下建筑面积。3.2.11容积率容积率计容积率建筑面积/建设用地面积计容积率建筑面积地上规定建筑面积地上核减建筑面积地上核增建筑面积不计容积率建筑面积地下规定建筑面积地下核增建筑面积3.2.12
