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1、朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目土地一级开发实施方案14 / 54目 录第一章 摘 要1第二章 差不多情况1一、项目区域位置1二、土地利用现状情况2三、地上物现状情况2四、项目规划指标讲明2第三章 征地工作方案3一、征地情况概要3二、征地政策依据3三、征地费用构成及补偿标准4四、征地补偿费用5第四章 拆迁工作方案5一、拆迁情况概要5二、拆迁政策依据6三、拆迁补偿方式6四、拆迁费用构成及成本核算7第五章 市政基础设施规划实施方案1一、市政供水方案：1二、市政雨水方案2三、市政污水方案2四、市政供暖方案2五、市政中水方案2六、市政电信方案3七、市政有线电视方案3八、市政供电方案3九、市政道路方案3
2、十、市政建设费用估算3第六章 土地供应方案1一、供地打算1二、开发进度5第七章 投资方案1一、项目总投资估算1二、项目预期收入估算3三、项目预期收益4四、项目现金流量分析4附 件9 第一章 摘 要1.朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目位于北京市朝阳区高碑店北花园，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。 2.本项目总用地面积为538328平方米，其中建设用地面积为248582.4平方米，代征道路用地用地为119273.9平方米，代征绿化用地面积为170471.7平方米；规划地上建筑面积：646300平方米。 本项目用地范围内涉及国有土地0.3431公顷，其余全部
3、集体土地，共53.4869公顷，其中农用地5公顷，建设用地48.4869公顷。需要注意的是，我们参照近期朝阳地区的征地案例，征地补偿费暂按：每亩40万元。由于并未同当地镇政府及村委会进行协商，征地费用以实际发生的为准。3.本项目征用北花园村和三间房村集体土地共53.4869公顷，涉及住宅拆迁953户，拆迁建筑面积135725.25平方米，集体企业60家，拆迁建筑面积共8.59万平方米。国有土地涉及北花园小学拆迁，拆迁建筑面积1590.23平方米，占地面积3431平方米。需要注意的是，该项目拆迁基础数据采纳的是高碑店乡2002年5月调查的数据，该数据可能与项目实施过程中实际发生的数据有误差，最终
4、数据以实际发生为准。4.本项目土地一级开发成本要紧包括征地、拆迁、市政基础设施建设（达到“九通一平”，即场地平坦、通上水、通下水、通中水、通电力、通电信、通有线电视、通暖、通燃气、通路）、前期费用等直接成本和间接成本。经测算，本项目土地一级开发总成本为182825.73万元，分摊至项目总用地地面一级开发成本为3396元/平方米，项目建设用地地面一级开发成本为7354元/平方米。5. 本项目土地一级开发可能一级开发总体需要时刻为18个月，可能供地时刻为2009年2月, 可能土地出让金总额为27152万元，则可实现土地收益14512.98万元，成本收益率为6.9%。重要提示：以上内容摘自本项目土地
5、一级开发实施方案，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读实施方案全文。第二章 差不多情况一、项目区域位置1.项目位置本项目位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。本项目总用地面积为538328平方米，其中建设用地面积为248582.4平方米，代征道路用地用地为119273.9平方米，代征绿化用地面积为170471.7平方米。本项目位置示意图 图2-1本项目航拍图 图2-22.区域自然环境描述和分析本项目位于北京市朝阳区高碑店北花园村，紧邻通惠河，适宜居住。然而与之相对应的现状是建筑物大部分较为陈旧，多为平房，村内环境、基础设施
6、条件较差，亟需改造。二、土地利用现状情况本项目用地范围内涉及国有土地0.3431公顷，为北花园小学；其余为集体土地，共53.4869公顷，其中农用地5公顷，建设用地48.4869公顷。三、地上物现状情况从地形图上看，该项目范围内有居民点、企业以及村内的电线杆、道路等公共设施。四、项目规划指标讲明依照北京市规划委员会规划意见书（2007规意选字0054号），高碑店北花园居住小区项目的要紧经济技术指标如下：总用地面积：538328平方米其中：建设用地面积：248582.4平方米代征道路用地用地：119273.9平方米代征绿化用地面积：170471.7平方米规划地上建筑面积：646300平方米容积率
7、：2.6规划土地利用性质为住宅、公共服务设施、市政基础设施及公共安全设施。第三章 征地工作方案一、征地情况概要依照朝阳区高碑店乡提供的资料，本项目征用北花园村和三间房村集体土地53.4869公顷（合802.3亩），涉及953户。 征地情况一览表 表3-1序号类型数量（亩）备注1农用地耕地30其它农用地45小计752集体建设用地宅基地集体企业用地公建设施占地小计727.3035合计802.30二、征地政策依据 1.北京市建设征地补偿安置方法（148号令）；2.关于实施的通知（京国土征（2004）227号）；3.北京市征收防洪工程建设维护治理费暂行规定（市政府（1994）21号令）；4.北京市土地
8、储备和一级开发暂行方法（京国土市2005540号）；5.北京市实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例的方法（京政198793号）； 6.北京市人民政府办公厅关于印发北京市耕地开垦费收缴和使用治理方法的通知（京政发200251号）。三、征地费用构成及补偿标准1.土地补偿费：依据北京市人民政府148号令及京国土征（2004）227号文件，由于并未同当地镇政府及村委会进行协商，我们参照近期朝阳地区的征地案例，征地补偿费暂按：每亩40万元（该费用包括土地补偿费和安置补助费）。 2.防洪费：依据北京市征收防洪工程建设维护治理费暂行规定（市政府1994）21号令），项目总用地面积20元/。3.耕地开垦费：依
9、据北京市人民政府办公厅关于印发北京市耕地开垦费收缴和使用治理方法的通知（京政发200251号），一般耕地每公顷30万元。4.耕地占用税：依据北京市实施（中华人民共和国耕地占用税暂行条例）的方法（京政发198793号），朝阳的耕地占用税为9元/m2，在测算中，我们按照9元/m2计算。四、征地补偿费用1.征地补偿费用802.3亩40万元亩=32092万元2.征地相关税费防洪费：802.3亩20元/平方米666.67= 1076.66万元耕地开垦费：30万元/公顷2公顷=60万元耕地占用税：27元/平方米2公顷=54万元3.征地总费用本项目征地总费用如下表：项目收费标准数量（亩）金额（万元）土地补偿
10、费40万元/亩802.332092防洪费20元/平方米802.31069.74耕地开垦费30万元公顷3060耕地占用税9元平方米3018.00合计33239.74第四章 拆迁工作方案一、拆迁情况概要高碑店乡2002年5月对北花园村进行了摸底调查，本项目拆迁涉及住宅共计953户，涉及拆迁建筑面积135725.25平方米。个体经营户营业面积共计20358.79平方米。非住宅拆迁涉及村集体企业共60家，拆迁建筑面积85900平方米；涉及国有土地拆迁1家，为北花园小学，占地面积3431平方米，因未提供建筑面积，从地形图上量得建筑面积1590.23平方米 。拆迁基础数据表 表4-1序号项目拆迁户数拆迁总
11、人口占地面积（平方米）建筑面积（平方米）营业建筑面积（平方米）1居（农）民953135725.2520358.792集体企业859003国有企业34311590.23二、拆迁政策依据1.北京市都市房屋拆迁治理方法（市政府87号令）；2.关于修改并重新印发的通知（京国土房管拆2007777号）；3.关于印发的通知（京国土房管拆字20011234号）；4关于北京市都市房屋拆迁补助费有关规定的批复（京政函2001109号）；5.关于公布的通知（京房管拆字2003808号）；6.关于印发的通知（京房地评字（1999）656号）；7.关于房地产中介服务收费的通知(京价（房）1997第398号)；8.关于
12、房屋拆迁治理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函（京价(收)字(1993)第238号、京财综(1993)1465号）。三、拆迁补偿方式本次拆迁补偿实行货币补偿方式。四、拆迁费用构成及成本核算1.拆迁费用构成（1）拆迁补偿及奖励费：依照市政府87号令、京政函2001109号、京房管拆字2003808号、京房地评字（1999）656号等据实际情况确定。 （2）拆迁评估费依照北京市物价局、北京市房屋土地治理局关于房地产中介服务收费的通知(京价（房）1997第398号) ，按照拆迁补偿费用的0.8计取。（3）拆迁服务费依照北京市物价局、财政局关于房屋拆迁治理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函京价(收)字(1
13、993)第238号、京财综(1993)1465号，按照拆迁补偿费用的1计取。（4）拆除费依照全市拆迁市场的平均水平，并结合当地情况，取20元/平方米 。2.成本核算（1）农、居民拆迁补偿及奖励费拆迁补偿及奖励费标准：（按市政府第87号令规定）。A.基准地价按1600元/计算（据市国土房管局关于印发北京市房屋拆迁评估规则(暂行)的通知京国土房管拆字20011234号文件，该地块属于五类地区确定）。B.基准房价按600元/计算（据市国土房管局关于印发北京市房屋拆迁评估规则(暂行)的通知京国土房管拆字20011234号文件，该地块属于五类地区确定）。房屋重置成新价：800元/ （依照北京市国土资源和房屋治理局、北京市物价局关于公布北京市房屋重置成新价评估技术标准的通知京房管拆字2003808号进行测算确定，该重置成新价含房屋重置成新价、附属物补偿、树木补偿等）。C.分体式空调拆装费：每台一次性补助400元。D.电话移机费：每部一次性补助235元。E.有线电视拆移费：每户一次性补助350元。F.热水器改移费：每户一次性补助300元。G.危电改造费：每户一次性补助150元。H.临时过渡补助费：每户一次性补助5000元。I.提早搬家奖：每户2000元。J.工程配合奖：每户40000元。K.一次性停产停业综
