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1、1 第二章资产评估的基本方法 学习目标通过本章学习了解资产评估的基本方法 成本法 收益法 市场法 如何对各种资产评估方法进行比较和选择 学习要求了解成本法 收益法 市场法的基本概念 理解成本法 收益法 市场法的基本原理和方法 掌握成本法 收益法 市场法的优缺点 掌握成本法 收益法 市场法的常用计算公式 熟悉资产评估方法的使用 2 第二章资产评估的基本方法 1 1成本法1 2收益法1 3市场法1 4资产评估方法的比较与选择 3 资产评估基本途径和方法 市场途径 成本途径 收益途径 评估基准日 过去 未来 成本法 市场法 收益法 第二章资产评估的基本方法 4 市场法 成本法 收益法 直接比较法 类
2、比调整法 重置成本 成新率 重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法 观察法 使用年限法 修复费用法 收益额 折现率 收益期 资产评估方法体系 第二章资产评估的基本方法 市盈率法 5 一 成本法的基本原理 一 成本法的概念 二 成本法的理论依据 三 成本法应用的基本思路 四 成本法应用的前提条件二 成本法的具体评估方法 一 重置成本评估方法 二 各种贬值评估方法 三 综合成新率及其估算三 运用成本法评估资产的程序四 成本法的评价 1 1成本法 6 1 1成本法 一 成本法的基本原理 一 成本法的概念成本法是指从被评估资产在评估基准日的现实重置成本中扣除各项价值损耗来确定资产价值的方法 二
3、 成本法的理论依据1 资产的价值取决于资产的成本 2 资产的价值是一个变量 即在条件允许的情况下 任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时 他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本 磨损和自然力使物理性能下降 实体性贬值 新技术的推广和应用使原有技术落后 性能降低 功能性贬值 资产以外的外部环境 政治 宏观政策等 使价值下降 经济性贬值 7 资产评估值 被评估资产重置成本 被评估资产重置成本 资产实体性贬值 资产功能性贬值 资产经济性贬值 综合成新率 三 成本法应用的基本思路 1 1成本法 被评估资产重置成本 成新率 资产功能性贬值 资产经济性贬值 一 成本法的基本原理 8 1 1
4、成本法 一 成本法的基本原理 四 成本法应用的前提条件1 被评估资产处于继续使用状态 2 应当具备可利用的历史资料 3 形成资产价值的耗费是必需的 4 被评估资产必须是可以再生的或可复制的 9 二 成本法的具体评估方法 1 1成本法 重置成本评估方法 重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法 生产能力比例法规模经济效益指数法 各种贬值评估方法 实体性贬值功能性贬值经济性贬值 观察法使用年限法修复费用法 10 1 1成本法 二 成本法的具体评估方法 一 重置成本评估方法 复原重置成本是指运用与原来相同的材料 建筑或制造标准 设计 格式及技术等 以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生
5、的费用 更新重置成本是指采用新型材料 现代建筑或制造标准 新型设计 规格和技术等 以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用 11 相同点 均采用现行价格计算 不同点 采用的材料 标准 设计等方面存在差异 但是并未改变基本功能 有条件情况下 尽可能选择更新重置成本 理由 1 更新重置成本比复原重置成本便宜 超额投资成本 2 用更新重置成本形成的资产性能可改进 超额运营成本 1 1成本法 12 1 重置核算法 是利用成本核算的基本原理 将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法 1 基本原理 1 1成本法 13 2 计算公式 重置成本 直接成本 间
6、接成本 建造成本构成 材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润 取得成本构成 购买价格安装调试费运杂费人工费 间接成本构成 取得和建造资产的管理费用 设计制图等费用 1 1成本法 14 例2 1待估资产为一机器设备 评估师拟运用成本法评估 评估人员收集的成本资料有 该机器设备的现行市场价格每台180000元 运杂费5000元 安装成本为20000元 其中原材料6000元 人工成本13000元 其他费用1000元 安装期限较短 评估人员分析认为 被评估资产为外购需安装机器设备 其重置成本应包括买价 含增值税 运杂费 安装成本 其他费用 由于安装期限较短可不考虑资金成本 按重置核算法估算该机器设备
7、的重置成本为 重置成本 购买价格 运费 安装成本 180000 5000 20000 205000 元 1 1成本法 15 例2 2被评估资产为一台2年前购置的机器设备 据调查 该机器设备目前还没有换代产品 经查验资料 该设备账面原值为10 2万元 其中 购买价为8万元 运杂费1 6万元 安装费中直接成本0 4万元 间接成本为0 2万元 根据对同类型设备的调查 现在购买价格比2年前上涨20 运杂费上涨80 安装费中直接成本上涨40 间接成本占直接成本百分率不变 问 该设备的重置成本是多少 1 1成本法 16 1 计算直接成本购买价 8 1 20 9 6 万元 运杂费 1 6 1 80 2 88
8、 万元 安装费中的直接成本 0 4 1 40 0 56 万元 直接成本 购买价 运杂费 安装费中的直接成本 9 6 2 88 0 56 13 04 万元 2 计算间接成本间接成本占直接成本的百分率 0 2 8 1 6 0 4 2 间接成本 13 04 2 0 26 万元 3 计算重置成本重置成本 直接成本 间接成本 13 04 0 26 13 30 万元 1 1成本法 17 3 重置核算法的评价 重置核算法既适合用于计量复原重置成本 也适合于计量更新重置成本 但是工作量大 且前提是能够获得处于全新状态的被评估资产的现行市价 1 1成本法 18 是在资产历史成本的基础上 通过价格变动指数 将其调
9、整为评估基准日时的重置成本 2 物价指数法 1 基本原理 资产重置成本 资产账面原值 物价变动指数 2 计算公式 1 1成本法 19 物价变动指数 定基指数 环比指数 1 a1 1 a2 1 a3 1 an 其中an表示第n年环比价格指数 1 1成本法 20 例2 3某机床于2005年购置安装 账面原值为16万元 2007年进行一次改造 改造费用为4万元 2009年又进行一次改造 改造费用为2万元 若定基价格指数2005年为1 05 2007年为1 28 2009年为1 35 2010年为1 60 要求 计算该机床2010年的重置成本 1 1成本法 21 重置成本计算表 1 1成本法 22 3
10、 物价指数法和重置成本法的比较 物价指数法估算的重置成本 仅考虑了价格变动因素 因而确定的是复原重置成本 而重置核算法既考虑了价格因素 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 而重置核算法则建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上 对于科学技术进步较快的资产 采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 两种方法的共同点 建立在历史资料的基础上 因此应用这两种方法要注意 重置成本与委托方提供历史资料是否存在口径差异 1 1成本法 23 3 功能价值法 参照物功能价值 被评资产重置成本
11、 单位生产能力 是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物 根据资产功能与成本之间的内在关系 由参照物成本推算被估资产重置成本的方法 1 基本原理 资产重置的目的在于重置其功能 功能相同 购建成本也应相同 2 理论假设 1 1成本法 24 3 计算方法 A生产能力比例法 P a b F 能力F 价格P 1 1成本法 25 例2 4被评估资产为一台经改进的锻压设备 该设备由50吨压力机改装而成 生产能力为70吨 经调查 市场上有系列压力机出售 其能力与价格如表所示 1 1成本法 26 用最小二乘法求得 a 31 67b 0 98则直线方程为 P 31 67 0 98F被评估设备能力为F
12、70吨 可得 重置成本P 31 67 0 98 70 100 27 万元 1 1成本法 27 B规模经济效益指数法 一项资产生产能力的大小 虽然与其制造成本呈正比 但不是线性的 而是指数关系 也就是说 当某项资产的生产能力扩大一倍时 其制造成本并不一定增加一倍 表现出规模经济效应 以建筑物为例 如果把建筑物的面积扩大一倍 其建筑成本也许只增加0 8倍或0 9倍 X 规模经济效益指数 是个经验数据 在美国一般为 0 4 1 2 如加工业一般为0 7 房地产业一般为0 9 我国目前尚无统一数据 所以要慎用 1 1成本法 28 例2 5某设备生产能力为50000件 年 参照设备生产能力为30000件
13、 年 重置成本为12000元 设规模经济效益指数为0 7 则该设备的重置成本为 1 1成本法 29 4 统计分析法 1 基本原理 某类抽样资产的重置成本 被评估资产的重置成本 1 1成本法 当被估资产单价较低 数量较多时 为降低评估成本 可采用此方法 30 1 将被估资产按一定标准分类 如房屋建筑物按结构划分为 钢结构 钢筋混凝土结构等 2 抽样选择代表性资产 并选择适当方法计算其重置成本 3 计算调整系数K 2 计算步骤 1 1成本法 4 据K值计算被估资产重置成本 某类资产重置成本 某类资产原始成本 K 31 例2 6被评估资产为某类通用设备 经评估人员调查了解 该批通用设备为同年购入 并
14、同时投入生产 使用状况基本相同 该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元 评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备 其账面历史成本为50万元 经估算其重置成本之和为80万元 该类通用设备的重置成本为 该类通用设备的重置成本 1200 80 50 1920 万元 1 1成本法 32 二 各种贬值评估方法 1 实体性贬值评估方法2 功能性贬值评估方法3 经济性贬值评估方法 1 1成本法 二 成本法的具体评估方法 33 1 实体性贬值评估方法 决定实体性贬值的因素有 使用时间 使用率 也叫利用率 资产本身的质量 维修保养程度 是资产由于使用和自然力作用形成的贬值 1 1成本法 34 1 观
15、察法 计算公式为 资产实体性贬值 重置成本 1 实体性成新率 通过观察确定新旧程度 主要通过观察被评估资产的外表 光洁度 腐蚀程度 形体物理变化程度等综合分析资产的设计 制造 使用 磨损 维护修理 大修理 改造情况及物理寿命 1 1成本法 35 形体物理变化程度 机器设备评估主要包括 机器的长度 厚度 水平度 垂直度 强度 硬度 软度等是否发生变化 有无裂痕等 房屋建筑物评估主要包括 墙体表面的剥落程度 裂缝的长度和宽度 裂缝的性质 建筑物是否发生垂直或水平方向位移等 1 1成本法 36 2 使用年限法 公式法 资产的实体性贬值 重置成本 预计残值 资产实体性贬值率 名义已使用年限 资产利用率
16、 实际已使用年限 尚可使用年限 实际已使用年限 总使用年限 1 1成本法 注 还可以用资产的工作量 行使里程等指标来测算 37 例2 7南岗公司的某资产于2000年2月购进 2010年2月评估时名义已使用年限是10年 根据该资产技术指标 正常使用下 每天应工作8小时 该资产实际每天工作7 5小时 一年按360天计算 由此可计算资产利用率 1 1成本法 实际使用年限为 10 93 75 9 4 年 38 3 修复费用法 直接价值法 修复费用法是指利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法 它一般适用于可以恢复功能的资产价值评估 1 1成本法 使用这种方法时 要尽可能把实体性贬值分为可修复部分与不可修复部分 可以修复 且经济上合算 不能修复 或可以修复 但在经济上不合算 对于可修复部分 以直接支出的金额来估算 对于不可修复部分 可运用观察法和使用年限法来确定 39 2 功能性贬值及其估算方法 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗 功能性贬值有两种表现形式 1 超额运营成本 2 超额投资成本 1 1成本法 40 1 超额运营成本
