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1、广州市XX生活小区物业治理制度一、物业概况广州xxxx是由广州市xxxx房地产开有有限公司投资兴建的低密度园林大型住宅小区。匠心独特的规划设计和整体效果，使物业极具巨大的居住价值及升值潜力。据此，我公司制定出切实可行的治理方案，打算将该小区治理成为广州最好治理档次最高的住宅小区。依照国家建设部颁布的（94）33号令都市新建住宅小区治理方法和广东省人大党委会颁布的（93）公告33号广东省房地产开发经营条例等法规的规定，开发建设单位将广州xxxx托付给_进行治理，并签订物业治理托付合同，同时托付xxxx房地产顾问（广州）有限公司作为物业治理顾问。二、治理服务目标与整体策划（一） 治理服务目标物业治
2、理服务的最终目标是创一方文明、保一方平安，使住（用）户安居乐业，使该物业保值增值。物业治理服务要紧包括两大部分，一是对物业的治理，二是对住（用）户的服务。1、将广州xxxx作为广州物业治理的典范实施治理，将五星级酒店治理与物业治理融为一体，以高起点的治理、高标准的服务、高素养的人员，从而达到社会、环境、经济的高效益。2、内部治理上实行定员、定量、定额方式，以科学的治理方法，合理调配各工作岗位的人员，量化各岗位的工作指标，实行严格有效的考核制度，使治理队伍的素养不断地提高，为治理好广州xxxx，服务于住（用）户打好坚实的基础。A正确处理好开发商与住（用）户之间的关系，维护两者的合法权益，为开发商
3、提出合理的建议，为住（用）户排优解难，让住（用）户称心如意，安居乐业，让其感谢开发商、感谢物业公司。B通过严格治理与优质服务，更进一步提高开发商的名牌效应，将有效地促进小区的销售。C在物业治理方面，打算住（用）户入住后评上广州市物业治理示范小区。D通过高水平的物业治理，让住户享受“五星级”的家园，让商业户对该治理深感中意。E通过科学的治理服务，使该物业及其设施、设备、绿化等延长使用期，确保开发商和业主的物业高度保值、增值。F通过对广州xxxx的治理，更加提高广州市xxxx房地产开发有限公司的名牌地位。（二）治理服务目标整体策划广州xxxx的治理服务工作将按照“用心治理、真诚服务”的原则，将实施
4、一体化治理的综合服务。一体化治理，治理处就治理工作的实施分不设置职责不同之部门，负责协调治理中出现的各种情况和问题，保证小区的正常运作，受理业户投诉，监督服务质量，确保各种治理工作畅顺进行。治理处设有小区治理组，全面负责小区的日常治理服务工作，充分发挥一体化治理资源合理配置的优势，节约人力、物力的投入，加强小区各部分的相互支持和促进，提高治理效能。治理处将以人性化的治理贯穿于工作的始终，充分发挥职员的工作积极性、主动性和制造性，最好地满足住（用）户的各项要求。治理处将结合本小区的特点，制造出独具风格的治理模式，以尽善尽美的治理服务，为业户提供安全、舒适的居住环境。三、治理模式与实施打算（一）治
5、理模式 设置xxxx物业治理有限公司由精干、专业性强的人员组成，下设各治理服务专业部门： 1、治理处A人员的配置力求合理、科学，主任及助理须大专文化程度，精通物业治理，明白经营、明白法律，职员全面特证上岗。B各专业分工明确，在治理处总经理的指导下，各司其职、各负其责，以协调的、高效率的、相互促进的治理模式来实现治理的良性循环。C客户服务中心：负责房屋治理、入住治理、家政服务、环卫绿化、清洁信息处理等工作。D财务部：负责治理收支等工作。E设施治理中心：负责小区各种设备、设施的治理、维修、保养、抄水电表等工作。F安全服务中心：负责治安、消防、交通车辆、等工作。（二）实施打算1、全面推行五星级酒店服
6、务物业治理模式，一手抓物业治理，一手抓精神文明建设，树立广州xxxx高尚住宅小区的物业形象。2、依法治理、按章办事，在原有的一整套规章制度和治理基础上，有更多更新的创新，以人为本、以治理服务为中心、以业（用）户中意为目标。3、坚持“以人为本”，抓好职员队伍的教育和培训，牢固树立“业主至上，服务第一”的思想。在服务中加强治理，寓治理于服务之中，做到以情感人、以理服人、以自己的实际行动去教育人、带动人。4、建立健全治理制度、岗位责任制及操作规范；实施诱导式的培训机制、情感式的激励机制、自我约束量化评制、目标治理业绩考评制，提高职员的集体荣誉感、自豪感，激励职员爱岗敬业，体现人生价值和成就感。5、依
7、照开发商对广州xxxx物业形象的定位，按照全国物业治理优秀示范小区的标准，对小区的路牌、标识、警示牌、宣传栏、广告栏等统一设计、制作及安装，使住（用）户进入小区方向明确、目标清晰、行有规范、动有准则，同时也扩大xxxx物业治理有限公司的知名度。6、在每幢楼宇的楼梯口、道路、公共场所设置垃圾分类箱，向住户发放垃圾分类袋，将可回收垃圾、不可回收垃圾分类放置处理，减少垃圾二次污染。7、从人、环境和谐的角度动身，采纳多种形式，积极进行环保的宣传教育，制造新型的环保社区。8、采纳车辆交通科学化治理方案，实施人车分流在车行入口，设置指导岗；在车行道路上，设置警示牌、减速驳等设施，最大限度地减少汽车噪音、废
8、气对小区的干扰和污染。9、加强装修治理，严格按照装修治理规定，规范住（用）户二次装修。11、住（用）户装修申报制、装修施工队伍登记制、治理处审批制。12、保证安全网、空调机的安装、施工动火、材料搬运、人员出入等装修治理规定落实到位。13、严格装修施工的巡查、监管，落实治理员、水电工、保安员三重多频次的巡查，切实杜绝违章装修。14、治安保卫消防（1）实行24小时保安制度，采取人防与技防、昼与夜紧密结合，动态与静态治理相结合的措施，最大限度地减少治安发案率。（2）采纳先进的电视监控防范系统，对小区的梯口、通道、电梯、公共场所等进行中央监控治理，构成小区技防网络。（3）定期进行消防演练及消防宣传，做
9、到“以防为主、防消结合”，确保小区无火灾发生。（4）严格保安值班、交接班、巡逻工作规程，实行保安员军事化治理。（5）保安员是保一方平安的关键，是业（用）户中意的要紧因素，严格保安员的选聘、录用、培训、考核，从军队退伍兵中招收合格人才，保证保安员思想过硬、军事过硬，规定不是退伍兵、不够高度、不够高中文化程度者不聘。（6）依照广东省物业治理条例，协助成立广州xxxx业主委员会，切实做到业主自治治理和专业化物业治理相结合，实现广州xxxx的治理目标。（三）人员的培训及要紧内容：1、治理人员为适应物业治理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的进展趋势，在治理人员队伍上，除严格调选、公开向社会招聘
10、具有专业水平、实践治理经验丰富、善于协调各种人际关系、高素养、高效、精干的人员外，还必须定期组织学习培训，采取集中与分工种培训，本单位内部与派出去培训相结合，造就房屋治理、电脑与档案治理、治安治理、消防治理、水电治理、财务治理与经营活动等专业的人才，建立高素养的治理服务队伍，有人才便出好成果。培训要紧内容：本岗位规章制度及岗位责任制；物业治理应知应会；文明礼貌用语及行为道德规范；土建、水电、消防、市政等设备、设施检查的差不多要求；物业治理应知的法律法规；物业治理有用技巧；2工程技工本岗位规章制度及岗位责任制；物业治理应知应会；文明礼貌用语及行为道德规范；本小区各种设备、设施的治理制度、维修保养
11、规定及操作规定；物业治理应知的法律法规；3保安员本岗位规章制度及岗位责任制；物业治理应知应会；文明礼貌用语及行为道德规范；土建、水电、消防、市政等设备、设施检查的差不多要求；物业治理应知的法律法规（重点治安、消防方面）；突发事件处理有用技巧；保安员应知应会；4清洁绿化工本岗位规章制度及岗位责任制；物业治理应知应会；文明礼貌用语及行为道德规范；不同区域、不同项目清洁、保洁的标准及操作规范；物业治理应知应会的法律法规（重点环卫、绿化方面）；清洁用品的使用规范及安全操作事项；不同绿化品种治理养护的标准；常见病虫害及防治；喷撒农药杀虫安全操作；常用农药的稀释配量；四、小区规章制度、档案的建立与治理（一
12、）规章制度1、公众治理制度（1）业主公约（2）精神文明公约（3）业户手册及装修守则（4）摩托车、自行车停放治理规定（6）钥匙治理规定（7）关于住户室内装修工程的有关规定（8）安全用电、用水治理规定（9）关于加强车辆治理的若干规定（10）消防治理规定（11）儿童娱乐设施治理规定（12）地下停车场治理规定（13）小区治理的标准规范2、内部岗位责任制（1）、（治理处总经理、部门经理、主任、助理、会计员、小区文员、治理组主管、治理员、保安队长、保安员、水电组长、水电工、小区车治理员、绿化工、清洁工等）岗位责任制（2）小区房屋维修岗位责任制（3）小区水电维修目标责任制（4）、回访制度3、治理工作规定（1
13、）物业验收与接管资料接收物业报建、建设、验收、图纸等资料的规定房屋验收程序及要求物业移交接管协议书（2）办理业主收楼入住手续及治理规定（3）装修治理规定装修申请程序装修审批程序装修施工队伍治理规定装修施工治理规程装修巡查规程装修验收规程（4）设备、设施治理规定小区维修电工安全操作规定小区水泵房设备运作、保养、检查制度水池清洗治理制度水池清洗操作规定柴油发电机设备（治理制度、维修、保养规定、操作规定）电梯维护、保养规定电梯安全操作规定（5）治安、消防治理刑事或治安案件发生应急措施及处理程序火灾应急措施及处理程序消防器材安全操作规定（6）清洁绿化治理清洁、保洁操作规定清洁用品安全使用规定绿化养护操
14、作规定绿化病虫害防治措施喷撒农药杀虫安全操作规定绿化机械安全操作规定（7）车辆治理车辆保管工作流程车辆安全检查规定4、质量检验标准（1）房屋及维修治理工作质量检验标准（2）小区资料档案治理及收费工作质量检验标准5、奖惩制度（1）人事治理制度细则（奖惩部分）（2）职员守则（3）职员奖惩制度6、考核标准（1）人事治理制度细则（考核内容）（2）小区治理处（各级治理人职员作业绩）考核标准（3）小区治理处维修职员考核评分标准（二）档案的建立与治理1、档案的建立由各个部门按不同岗位、不同要求制作原始档案资料，并在每规定时刻（月、季）汇总交治理处办公室分类归档。2、档案的治理所有操作档案资料一式两份，分不由各操作部门治理（操作查阅使用）及治理处办公室治理（备份）各部门治理的档案，由各部门主管负责治理，治理处办公室治理的档案设专人治理。部门主管或档案治理员调离本岗位，必须认真交接所治理的档案。所有档案必须造总目录及卷内目录，按档案治理存放标准存放，要防火、防盗、防潮、防虫。所有档案的查阅，必须按查阅治理手续执行。物业治理档案为永久性档案资料，任何人不得以任何借口消毁档案。档案资料归档后，必须及时输入电脑，以便应用现代化手段进行物业治理
