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1、崇州项目规划建议 宏观市场格局 崇州楼盘情况 客户需求调查 项目规划建议 规划建议思考路径 宏观市场格局 政策出台 一线城市 成交量大幅下滑 成交价格有所松动 来自中国指数研究院的一周监测数据显示 1 35个主要城市中 有21个城市的商品房成交面积环比下跌 其中杭州跌幅最大 环比下跌73 2 4个一线城市的成交量也是全面下跌 如深圳下跌64 北京下跌45 上海下跌38 广州下跌2 中国指数研究院有关分析师表示 楼市新政对房价过快上涨城市作用明显 投资性需求得到有效抑制 随着政策进一步落实 楼市将进入较长的观望期 楼市 降价风 起6月8日 上海绿地集团宣布 将在全国41个城市的全部100多个项目
2、开展 优惠月 活动 仅绿地在上海的12个楼盘 单价降幅就在1500至3000元之间 有专家测算 绿地此次最低降价幅度约为九四折 6月9日 万科南京金色里程项目每平方米降价1000至2000元 就在此前一天 深圳万科第五园开盘 喊出了开盘日降8万元的 优惠 口号 经折算 价格最高每平方米降幅可达5000元 据报道 除万科之外 未来还将有20个左右的楼盘加入降价队伍 降价幅度至少都在一成以上 成都成交量大幅下滑 观望情绪严峻 成交价格基本稳定 本月成都市商品住宅成交较四月大幅下跌 成交总量为1496963 成交套数14886套 分别环比下跌33 08 及33 43 新政效应逐渐显现 本月成都市商品
3、住宅成交较四月大幅下跌 成交总量为1496963 成交套数14886套 分别环比下跌33 08 及33 43 新政效应逐渐显现 本月成都市商品住宅成交较四月大幅下跌 成交总量为1496963 成交套数14886套 分别环比下跌33 08 及33 43 新政效应逐渐显现 5月成都市商品住宅成交较四月大幅下跌 成交总量为1496963 成交套数14886套 分别环比下跌33 08 及33 43 新政效应逐渐显现 第20周主城区商品房住宅成交备案价格为7327元 环比下降7 2 价格较上周有所有所下降 主城区商品房住宅成交备案价格为7327元 环比下降7 2 价格较上周有所有所下降与三月基本持平 崇
4、州市场近期成交量开始下滑 但价格基本稳定 受政策影响 崇州楼市近期成交量较之前有一定下滑 不排除楼盘都属于尾盘销售期因素 但各楼盘销售价格基本稳定 未出现降价 打折 崇州未来城市发展规划明确 未来发展空间较大 交通规划成温大线崇州段预计和温江段今年年底同步开工 成温大线起于地铁4号线江安河站 经温江及崇州城区 止于大邑城区 全长55公里 规划建设成温邛快速通道 街子新环线和龙门山旅游快线等三条快速通道 届时将拉动当地的旅游经济发展 产业结构的调整 带来新的消费群随着崇州市对交通的不断改善 崇州市的产业结构也在不断的调整和重新规划 工业区已形成了以家具 制鞋 食品 建材为主的工业基地和以新材料为
5、主的轻工产业园区 两大园区落成后 将成为成都循环经济产业聚集区 吸引超过1000家企业入驻 提供60万个就业岗位 交通和产品发展规划 带来崇州新的发展机会点 产业结构调整代理的新的人口增长 对崇州房地产市场发展带来新的增长动力 崇州楼盘情况 崇州房地产格局 新老城区房地产开发产品两极分化明显 老城区开发楼盘的开发体量都不大 10万平米以上开发量的楼盘屈指可数 区域楼市发展相对缓慢 客群主要以本地居民为主 对楼盘品质要求不高 而未来的新城区从项目的品质和环境的打造上来看明显高于老城区的楼盘 上林西江国际炎华置信 上林西江国际社区社区 位于崇州市 临西江 占地415亩 规划由别墅 花园洋房和景观电
6、梯公寓组成的复合型水岸国际社区 项目划定340000 城市风景圈 鳌占西江最上游 3大公园环抱 近享30万平米城市绿肺 引西江活水入园 打造4万平米欧景美湖 项目以国际规划理念 打造质感异域建筑 缔造崇州仅有原味英伦原味高尚生活 上林西江国际社区社区面积规划及去化情况 90平米以下户型占 38 85 主力去化面积 110 130平米 3室2厅2卫1厨120 4室2厅3卫1厨156 2室2厅1卫1厨89 2室2厅1卫1厨82 4室2厅2卫1厨161 上林西江国际社区营销走势 具体信息 上林国际社区以1200亩的占地面积雄居目前崇州房地产市场规模的首位 项目分三期开发 开发周期共5年 产品定位为崇
7、州高端低密水岸生活典范社区 目前在售的期房源 共500余套 其第一批次和第二批次分别于2009年9月12日和10月13日开盘 排号拍到了600多位 由于建筑形态受到崇州本地人喜好 所以销售情况较好 唐人街 唐人街以美国现代街区的时尚 开放 和谐 包容的都市生活区为蓝本 充分利用地块特点 引入街区模式的规划理念 以北美特色的建筑风格 打造具有浓厚历史文化底蕴 体现现代人居文化 商业文明和城市风貌 是集高尚居住 商务办公 休闲购物 美食娱乐 文化展示 旅游服务和居住配套等功能于一体的城市综合体 3室2厅2卫1厨112 2室2厅1卫1厨91 66 2室2厅1卫1厨70 2室2厅2卫1厨108 82
8、3室2厅2卫1厨117 93 2室2厅2卫1厨108 82 唐人街营销走势 唐人街项目于2010年4月20日开盘 开盘当天销售近50 主要客户群里80 以上来自崇州本地 少量来自周边县市地区 由于地处郊县因此面积相对较大 以舒适两房和舒适三房为主 总价在35万元每套左右 加上项目体量大规划较为合理 去化速度比较理想 3室2厅2卫1厨96 3室2厅2卫1厨108 3室2厅2卫1厨121 3室2厅2卫1厨126 3室2厅2卫1厨141 3室2厅2卫1厨159 愿景 学府新城 崇州繁华中的秀域 愿景 学府新城 地处崇州市杨祠街中段 由四川愿景实业有限公司倾力打造 总建筑面积22038 6 整个社区景
9、观以一条蜿蜒曲折的水系贯穿而成 挥洒江南水乡的温润 又处处彰显出 愿景学府新城 对巴蜀水文化的传承发扬 配以梅兰竹菊等名花名树 生动地勾勒出一幅意境幽深的画面 学府新城项目规划及户型区间情况 愿景学府新城的建筑形态为4 1 5 1 6 1多层板式花园洋墅 共5栋208户 是崇州市目前罕见的绝版地段的纯多层花园洋墅社区 错落的坡面屋顶 轻逸的全景飘窗 超大面积的屋顶露台 项目自身配套及周边规划配套 周边配套设施 中小学 崇州市学府街小学综合商场 崇州市学府街菜市邮局 西街邮政局银行 农业银行 中国银行医院 蜀都医院 崇州市中医院其他 红旗连锁 九龙超市 愿景学府新城的建筑形态为4 1 5 1 6
10、 1多层板式花园洋墅 共5栋208户 多层面积区间 83 164平方米 均价3680元 平方米 价格区间 3168平方米 4398平方米别墅面积区间 161 270平方米 均价4000元 平方米 学府新城面积规划及去化情况 90平米以下户型占48 92 主力去化面积 70 90平米 愿景 学府新城 营销走势 愿景 学府新城 综合评述 借鉴点 项目地处崇州市杨祠街中段 整个社区景观以一条蜿蜒曲折的水系贯穿而成 挥洒江南水乡的温润 处处彰显出巴蜀水文化的传承发扬 配以梅兰竹菊等名花名树 生动地勾勒出一幅意境幽深的画面 城市中心 稀藏一席美地 人文深处 秉承千年书香 低密度 高绿化 由4栋多层花园洋
11、房及1栋联排别墅组成 精致全水景活水院落 庭台阁榭 古韵新风 写意庭院生活 传承江南神 别致的园林景观会吸引客户的关注 为价格的稳健提供了基础 项目配套设施与周边配套完善 营销警示 从崇州大市场环境的楼盘价格分析 此项目价格属于中上阶段 但在地理位置上没有体现其优势 学府新城客群分析 对于一部分改善性居住的客户有一定的吸引力 且对于该街区有认可度的客户以及周边临近县城的客户购买较多 一品天下 繁华宁静尽入眼中的高层电梯洋房 由金盆地房产 恒昌房产联合开发的一品江山是崇州市首席电梯洋房 位于崇州市金带街 金带街向来就是西江片区地理位置绝佳 生态环境优越 一品天下项目规划 小区由三栋多层花园洋房和
12、12栋高层电梯洋房组成 环抱围合式建筑增大小区的居家私密性 3米高的层高 58 7米的超高楼间距增加房间的开阔性 现浇框架剪力墙结构建筑 防震等级8级小区内设有健身跑道 健身广场 羽毛球场等配套设施 小区采用电子车库管理模式 实行一车一卡制 安全方便3000平方米活水中庭 城市力的岸落家园原生30米广度原生树阵 打造繁华与宁静共享的归家感觉原树600米林荫小道 有涵养的树有情趣的家原岸3大主题林溪 傍晚漫步的心灵小径原动力三大主题广场金带街生活商业配套 90平米以下户型占46 25 主力去化面积 90 130平米 一品天下面积规划及去化情况 小区由三栋多层花园洋房和12栋高层电梯洋房组成 户型
13、区间从85 7 135 5 不等一共8种套二和套三户型 由于楼间距宽敞 所以户型大多都是明厨明卫 通风采光较好 D2型2室2厅1卫1厨85 70 C1型3室2厅2卫1厨112 60 三室两厅双卫135 5 D1型3室2厅2卫1厨119 一品江山 营销走势及综合评述 一品江山 综合评述 问题 地处繁华地段 但跟其他纯生态环境的楼盘相比 居住环境上的优势没有能够得到很好的体现 借鉴点 该项目是属于生态环境优越 生活配套成熟的地段 五百米内超市 菜市 银行 学校 医院等生活配套应有尽有 与餐饮一条街仅一街之隔 小区自然的配套商业使生活更加方便 围合式建筑增大小区的居家私密性 3米高的层高 58 7米
14、的超高楼间距增加房间的开阔性 空中阔景 体现了其品质感 崇州楼盘主力供应特点 崇州楼盘结论体系 1 90平米中小套型及110 120平米改善居住套型 供销两旺 2 多层 小高层 高层电梯公寓同时并存 多层产品为主力供应产品 3 各建筑形态销售价格基本持平 位置和档次差异形成价格落差 4 楼盘用地具有一定规模 园林景观规划各具特色且有一定品质 客户需求调查 特征一 本地客和居住需求客户为主 本地客是崇州在售楼盘的主要购买客群 崇州周边地区客户新区置业客户比较多 其他区域客户比较小 自住和改善型需求为崇州客户置业的主要特征 特征二 楼盘整体品质为客户主要关注点电梯公寓更为客户关注 从客户对购买楼盘
15、除价格外关注点发现 客户对园林景观在内的楼盘整体品质较为关注 客户普遍认知电梯公寓比多层更具有品质和档次 客户调查结论体系 1 作为二级市场项目 本地客户将成为本项目的主力客群 2 客户的购买目的为改善型居住需求 同时包含小部分刚性需求 3 二级市场客户更偏好电梯产品 同时注重居住户型舒适度 4 优良的景观对客户吸引力较大 同时便于项目价值提升 项目规划建议 地块现状 地块位于老城区 周边环境较差 地块有待拆迁建筑 项目地块 地块对面 地块现状 地块周边 地块分析 规划道路分割3个地块组团 地块总规划用地面积 157225 64平米 合计 235 84亩 政府要求 城市新增道路规划将地块分割成
16、三个地块组团 规划前提 规划核心命题 如何保障多地块组团的产品布局合理 产品搭配协调 提高楼盘品质保障销售目标达成 组团地块规划建议 原则 依据分割地块规模 地块方正较大采用组团式布局 通过不同建筑产品围绕中心景观和楼间绿化景观梯次布局 构建层次感 核心点 1 产品风格保持一致 2 园林景观搭配合理 各中心组团有主题或亮点绿地 3 楼间绿化以功能进行规划 健身区 儿童区 休闲区等 建筑形态建议 在指标允许情况下 小高层 高层 多层 后期还迁部分考虑 根据二级市场产品形态发展情况 电梯产品的销售价格高于多层产品 同时市场接受度较高 所以建议在商品房开发部分放弃多层产品 以高层和小高层为主 搭配部分商业 拉大楼间距 做好中庭景观 在后期返迁房中可选做多层 加大密度 增加房源 建筑产品分布 商业 18F 2F底商 18F 2F底商 18F 18F 18F 11F 11F 11F 11F 产品分为18层和11层 放弃多层可以增加楼间距 便于景观环境打造 同时主力小高层 高层电梯的产品规划 符合二级市场客户喜欢电梯产品的需求取向 将18层分布在地块外围 形成天然项目隔离 中间分布11层小高层电梯
