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1、.物业管理企业重组、整合的必要性和可行性背景：物业管理行业经过20多年的发展，在发展的过程中，经历了由小到大，由弱到强，至今，全国已发展到2万多家物业企业的规模。但就其管理水平，目前，大多数物业管理企业处于规模小、实力弱、专业化水平低的阶段，不足以与国外公司相抗衡。根据我 国物业管理发展的方向，物业管理企业通过资源的重组、整合，实现强强结合，优势互补，形成管理的规模化、集约化，降低经营成本，提高经济效益，积聚人才，扩充实力，增强企业抗风险能力。这是必然的趋势。一、 物业管理企业重组现状分析目前，物业管理的重组有三种状态：物业管理专业技术重组、物业管理单位重组、物业管理企业重组。前者是将传统的物
2、管企业中专业技术含量高的人才、技术、设备分离出来，按专业化运作管理服务于企业和整个社会的调整过程；中者是通过物业管理单位（管理处）的兼并、联合和改组等来实现物业管理单位的调整过程；后者是通过兼并收购、联合、改造等方式来实现物业管理企业之间的调整过程。1、专业技术重组（专业化分工）更为细化物业管理行业重组中的专业技术重组的产生，起初是在技术、资金、人才含量高的专业上发生的，如物管企业通常是在机电、智能化、消杀等方面交给专业公司打理，而现在的专业化重组几乎涵盖了物业管理的全部专业，如劳动力密集的清洁和绿化。据不完全统计，深圳凡国家一级和市属甲级物管企业，其清洁卫生几乎全部或正在全部交给社会上专业清
3、洁公司打理，因为这样做在成本、服务质量和劳资管理方面对物管企业更为有利。以至于这几年深圳的清洁公司如雨后春笋般产生。在深圳，停车场管理在物业管理工作属保安管理工作中的一部分，但随着深圳经济特区机动车停放和停车场建设管理条例的即将颁布实施，许多专业经营管理停车场的企业应运而生。这就是说，物业管理专业技术化重组将进一步在保安管理工作中细化分工，停车位的严重不足即资源稀缺和现代化停车场（库）的高技术含量（自动化控制，机电等）是这一专业技术重组的直接诱因。目前在国内外，如香港、日本等地区国家已有很多停车场经营管理公司。因此，物业管理行业重组的深化，专业技术重组不但在技术含量高的专业，在劳动力密集的非技
4、术专业也完全展开，同时随着高新技术的运用，将又不断产生出新的专业。2、物业管理行业重组从有形化为主向无形化为主转变这一层面的重组，主要发生在物业管理单位重组和企业重组方面。在深圳、上海的物业管理规模化发展初期，物管企业通过重组发展壮大，无一不是以人力、资金、物力以及技术的整合来实现的，更多的表现在全委托物管上，亦即有形的.而现在则更多是以无形的重组来实现企业的规模化经营，即通过半委托。顾问、咨询、合作等多种形式来实现管理（品牌、智力）的输出等实现企业的总收入增加和利润实现。前几年，南方许多物管企业大规模发起在内地圈地运动，但因全国各地的法规、经济、人文等诸方面的原因而形成的干差万别的物业管理环
5、境，造成深圳物管企业大多水土不服而陷入泥潭，这也是深圳物管企业从有形输出到今天的无形输出一个重要外因。从近半年来大多洋物管进入内地，更能说明行业重组的有形化向无形化发展。这些年的外资物管企业进入中国绝不是象当年改革开放初期那种挟巨资、技术的外资企业，而仅仅是一种无形的投资，带来的仅仅是品牌、管理理念等等。如近来活跃于国内物管行业的戴德粱行、嘉里建设等物业公司，看不到人、财、物的整合，这些企业从高管人员到普通员工基本都是国内本土员工组成。因此，不论是深圳物管企业之间的整合。还是对内地物管市场的拓展，抑或是洋物管的进入，我们更多地看到的是企业品牌、理念和管理的输出来实现重组。3、物管企业的资产重组
6、实施的规模和跨度日益加大物业管理行业重组的前两种重组，在物管企业内部或物管企业之间可以实现，但跨行业、跨区域的多企业重组却是一种社会经济行为，近期的几起物管企业重组表明较重的政府行政色彩，使得物业管理企业的资产重组的规模和力度前所未有。深圳市常安物业对凯虹物业和启利物业的兼并重组，就基本上是在南山区政府的主持和协调下顺利完成的。常安物业是市属甲级物管公司，而凯虹和启利物业仅为乙级和丙级资质，管理规模也不大，通过这一政府行为重组后的常安物业规模得以迅速扩大，管理内容从过去走单一住宅物业扩展到了工业区物业等，也顺利度过了重组后的磨合期，目前常安物业成为南山区大型物管企业之一。天津市天孚物业管理有限
7、公司的重组则是政府行为最成功的重组。在天津开发区工委的主持下，将天津市分属三个系统的8家物管公司组建为现在的天孚物业公司。这种跨系统、跨单位的重组，只有用政府这只强大的手才有可能顺利实现。强强联合的企业重组使得物业管理的区域跨度和品牌资质的集中度空前加大。招商局物业的整合重组应该是目前国内动作最大的重组之一。其跨度之大，物业单位分布在香港、北京、上海、南京等地区，面积1000多万平方米，人员4000多人，具有2个甲级，多个乙级和丙级的品牌，在招商集团的主持下，最后重组整合为招商物业这一个品牌。最典型的是近期发生的堪称目前国内品牌级别最高的重组中航物业和南光物业的重组，两公司都具有国家一级和深圳
8、甲级资质。这些成功案例还有诸如上海中环陆家嘴物业的重组等等。物业管理经过近几年的成熟期，其行业中的企业重组，已完全不仅限于优胜劣汰，大吃小的范畴，新的重组趋势表明，物业管理企业重组将向跨区域、跨企业、品牌高度集中发展，重组的目的是为了更好的实现企业的发展战略，通过资产重组来实现产权的多元化是建立现代产权制度、扩大企业规模、提高企业竞争能力和参与资本市场的重要途径。在政府或集团的行为下，企业重组规模和态势将愈演愈烈。二、资本重组的理论基础1、 资本运营理论资产重组不仅符合建立现代企业制度的客观要求，而且也是企业实现资本运营和向外扩张的有效手段。随着生产和服务的社会化程度的不断提高，企业通过联合、
9、合并、收购等资产重组手段促进资本规模和企业规模的扩大是一种必然趋势。对于物业管理企业来说，这种重组、整合的好处主要体现在以下几方面：首先，有利于实现资源共享，节约管理成本，实现规模经济效益。其次，有利于实施品牌管理。可以将所管辖的所有物业统一在一个品牌的旗帜下，使每个物业项目在管理理念、服务宗旨、运作模式、规章制度、行为规范等方面都体现品牌的特色。再次，可以增强企业的竞争能力，物管企业的发展不是凭借对特定物业管理的垄断经营权，而是凭借优质和人性化的服务与管理。在这方面大企业比中小企业具有明显的竞争优势。通过资产重组来扩大企业的规模，除了采取并购的方式之外，一个重要的途径就是利用现有的资本市场进
10、行资本运营。资本市场的发展为物业管理企业的资产重组提供了良好的外部环境。 2、资源配置和战略管理理论广义的资产重组实际上包括业务重组、人员和机构重组以及资产和债务重组三部分内容。资产重组的目的有两个，一个是为了实现企业资源的优化配置，另一个是满足企业的发展战略的需要。以资源的优化配置为基础的资产重组主要是根据市场的需要来不断的调整和整合企业所具有的各种资源。比如许多物业管理企业主要是以项目管理为基础来组合和配置企业的人力和物力资源，但是随着对物业管理水平要求的不断提高和物业管理中科技含量的不断上升，越来越需要专业化的物业管理服务。适应这种市场变化的企业就可以考虑对企业进行资产重组，根据自己的核
11、心竞争能力来确定自己的核心业务。以企业发展战略为基础的资产重组则是弥补企业资源短缺、实现企业发展战略的一个有效手段。比如当从事单一的物业管理的企业在向综合的项目管理公司发展的过程中，往往面临资源的短缺，这时企业就可以通过合并、兼并、收购等资产重组方式来满足自己的发展需要。当然对于任何一个企业来说，如果能够通过资产重组而进入资本市场，资产重组对企业发展就具有更加重要的意义。三、资产重组的现实意义对物业管理企业进行资产重组对我国物业管理行业的发展具有重要的现实意义。我国物业管理企业主要有三类，一类是由房管所转制的物业管理公司，这类企业由于缺乏完全的企业经营自主权，所以难以发挥其积极性和潜力。另一类
12、是由开发商建立的物业管理企业，这类企业大多以经营自己开发的写字楼和住宅小区的物业管理为主，在经营上具有一定的垄断性，市场化程度不高。第三类是适应市场需要而自发产生的各类保安、保洁、绿化等专业化物业管理企业，这类企业的一般服务单一而且规模较小。这些企业如果要获得发展必须走联合发展的道路。1、资产重组有利于建立现代企业制度物业管理作为一个特殊的服务行业是房地产业在消费领域的延续，是随着我国经济的发展和住宅的商品化而产生的新生事物。当前我国物业管理行业发展所面临的一个重要问题就是产权结构不合理，企业缺乏经营自主权和积极性。对于开发商自己组建的物业管理企业来说也存在产权结构不合理的现象，这主要表现为大
13、部分物业管理企业是房地产开发商的二级企业而没有成为完全的企业法人，它们主要承担一级企业开发的项目的物业管理，经营上没有压力和动力，同时缺乏经营自主权，也缺乏创业意识。因此，通过资产重组实现产权的多元化，尽快的建立起适应市场化运营的现代企业制度，是完善物业管理行业市场主体的重要措施。2、资产重组有利于消除垄断促进市场竞争我国物业管理行业中存在的另一个突出问题是市场发育不充分，公平竞争的市场环境还没有建立起来。除了缺乏市场需求主体和必要的法律环境这样一些外部因素之外，由于物业管理企业自身产权主体的问题而形成的经营垄断是导致市场缺乏竞争的重要原因。作为一种寓经营管理于服务之中的服务性行业，竞争的市场
14、环境对企业的发展具有巨大的推动作用。但是从我国物业管理企业的主体来看，无论是在房管所转制基础上形成的国有物业管理企业，还是房地产开发商的物业管理公司，都有自己特定的经营领域和垄断市场，彼此之间很难展开公平竞争。以后者为例，绝大多数物业管理公司是开发商自己组建的，是房地产开发中的一个环节，遵循着“谁开发，谁管理”的经营模式。这种模式所产生的保护机制是形成市场垄断的基础。一般说来垄断经营都会产生可观的垄断收入，但有些开发商为了推销自己的商品房和写字楼推出“零物业管理收费”服务，这不仅破坏了市场竞争环境，而且使物业管理企业处于从属的地位，很难独立的进行自主经营。针对物业管理市场中存在的垄断经营现象，
15、各地的政府管理部门都在积极的推行物业管理项目的招投标制度，希望以此来消除垄断，营造公平竞争的市场环境或机制。通过市场竞争来承接物业也是管理水平较高的物业管理公司的共同心愿。但目前通过招投标方式承接的物业只占整个行业的少部分。商品房管理市场的物业基本由房产商自己组建的物业管理公司所垄断。这种情况表明，政府的行政干预在不具备独立的市场主体的条件下很难发挥它应有的作用。要彻底的解决物业管理市场中的垄断现象，尽快的形成竞争的市场环境，还必须通过资产重组来塑造自主经营的市场主体。3、资产重组有利于物业管理企业的规模化经营虽然物业管理是一个劳动密集和技术劳务型的服务性行业，但是其经营效益仍然是建立在规模经
16、营基础上的。特别是对于某些经营性物业项目来说现代化的物业管理手段和技术的应用的前提条件是物业管理必须具备一定的规模。然而，我国物业管理行业中存在的另一个问题就是企业的经营还没有达到合理的规模。由于物业管理企业的经营规模较小，专业化程度较低，因此成本高效益差，大多数企业处于微利或者亏损状态。由此看来，通过资产重组，促使小企业之间的联合，实现集约化和规模化经营是物业管理行业发展的客观要求。通过资产重组实现规模化和集约化经营对改善物业管理有非常重要的意义。首先其有利于资源共享，实现优势互补和资源的优化配置。资产重组合并之后，公司可以对所管辖的所有物业，统筹调配人力物力，提高设备利用率管理的效率，降低管理成本，从而实现规模经济。其次，有利于实施品牌管理。可以将所管辖的所有物业统一
