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1、.商铺选址学问大 零售业巨头有 随着中国加入世贸组织与世界经济接轨，中国市场在世界市场上的地位越发凸现出来，这些活跃在世界上的零售巨头也争相进入中国市场，来分得这块奶酪。家乐福、伊藤洋华堂、欧尚、易初莲花、沃尔玛等零售业巨头在北京迅速“抢占山头”，而他们所到之处，商业活跃，人流如潮，形成了自己独特的“商圈”。有眼光的投资者纷纷跟随这些世界零售巨头的脚步进行投资。投资者跟着这样的好品牌走，无疑将降低投资风险，当然前提是投资者和零售巨头所经营的项目要互补。据了解，人们大多看中的是零售巨头经过系统而科学研究之后的独具战略眼光的选址！世界零售巨头们一般都经过了很多年的成熟发展，他们在选址上都形成了一套
2、十分科学的选址方案，对建筑设施、周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等都做出了定量分析。而对于个人投资者来说，一般都是凭感觉来投资，由于没有科学的选址经验，成功的 几率是很低的。投资专家认为，零售巨头们为了保持自己的的经营业绩，它不可能在自己店址的选择上有任何失误，更不可能拿自己一点一滴积累起来的品牌当儿戏。他们在长时间积累起来的一些经验，也就是他们成功的关键所在。沃尔玛沃尔玛公司是国际著名的大型零售企业。低价策略是沃尔玛一贯的经营方针，在商品采购环节上是“从供货者那里为顾客争取利益”，态度坚决地对供应商坚持低价策略，现在沃尔玛的巨大销售额使其确定了供应链中的领袖地位，它90%的产品
3、直接从厂家进货，并且实现了全球性采购，从而使进货费用得以大幅降低。自1996年进入我国零售市场后，到2003年底，沃尔玛在我国共开设了33家分店。选址原因：沃尔玛在各方面都追求低成本的运作，包括选址。刚进入北京市场时，沃尔玛仍旧采用郊区化发展策略。首家店落户石景山，第二家店虽然选址中关村知春路，但也不在马路边，不容易被顾客找到。据沃尔玛内部人士透露，这样选址是因为楼盘租金相对更便宜。而老对手家乐福的门店一般都开在市中心，因此人气很旺。家乐福深谙，在中国目前公路建设滞后和私家车普及率不高的情况下，中国毕竟还是一个以市中心为居住和消费主体的国家。然而，在进入中国9年以后，沃尔玛开始向老对手家乐福学
4、习，往市中心走。宣武门店的开业即是转变的开始。沃尔玛购物广场宣武门分店位于宣武门地铁正南侧400米，紧邻南城知名商场庄胜崇光百货。沃尔玛选址要求 :一、对商圈的要求1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳二、对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则
5、上不能低于40米，临街面不低于70米2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4。5米以上（空调排风口至地板的距离）3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接7、商场要求有一定面积的广场三、对停车场的要求1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半
6、径18米四、其它1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，美工满足市政府停水一天的商场用水需求3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期家乐福1963年诞生的法
7、国家乐福，2003年以650亿美元的销售额成为全球第二大零售商。在中国，从1995年至今已开设分店41家，成为在中国大陆销售额最高的外商投资零售企业，所开店已遍布中国20多个城市，经营商品两万多种，家乐福95以上商品都是本地化采购。家乐福在我国的定位充分考虑国内整体消费水平较低的市场环境，以及商圈内居民的生活水平和消费能力，确立了以经营日常生活用品为主的商品结构，向消费者提供大多数生活必需的，不仅买得到、而且买得起的商品，实现了大批量销售。选址原因家乐福每开一家分店，首先会对当地进行详细而严格的调查与论证，历时都在一年以上。调查涉及的范围包括文化、气候、居民素质、生活习惯及购买力水平等诸多方面
8、。在北京，已开四家分店。这四家店铺分别是创益佳店、方园店、方庄店、马连道店。这几家店都集中在居住片区和国展等人口高度集中的区域，具有稳定、大量的人流。同时，交通便利，由于不在市区，租金也较便宜，更有利于超市的发展。从空间布局上看，4家店铺的分布形成了一个整体优势，其影响范围、辐射范围遍及北京绝大地区。家乐福在中国每开一家新店都严格按照其选址要求进行：家乐福的顾客群：60的顾客是34岁以下，70是女性，54是已婚；家乐福的主要理念：低价、一次购足、免费停车、高周转、新鲜程度、品质；现代化的商店就是：卫生、舒适、店内通道进出方便、国际标准家乐福在选址方面有以下要求地理位置要求：交通方便（私家车、公
9、交车、地铁、轻轨）人口密度相对集中两条马路交叉口，其一为主干道具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求600个以上的停车位建筑物要求：建筑占地面积15000平方米以上最多不超过两层总建筑面积2万4万平方米转租租户由家乐福负责管理建筑物长宽比例10：7或10：6停车场要求：至少600个机动车停车位，非机动车停车场地2000平方米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用伊藤洋华堂2003年伊藤洋华堂以272亿美元的销售额名列世界500强。它以商圈内，中等收入家庭消费者为主要目标顾客。为满足其需求，伊藤洋华堂对商品的选择十分细致。吃、穿、用商品经营面积的比例是3：4：3。食品类以鱼、肉、鲜果、蔬菜为主，并
10、设有面包房、寿司房、日式餐厅等颇具特色的经营项目。服装类以新品种为主打商品。家居类以全新的日用百货为主打商品，突出装饰性和功能性商品。独特的选址定位策略：伊藤洋华堂明确提出不在所谓“一类地段”开店的思想，其80年代以后开设的店铺均在交通便利的城乡结合部，目前的新店选址仍遵循这一原则。这样做首先避免了与通常在此类地区建店的传统百货店的正面竞争，同时在客观上适应了在工业化不断发展的过程中必然出现的城市空洞化的趋势。在此基础上，伊藤洋华堂将店铺的目标商圈锁定在35公里范围之内，力争通过GMS业态的“一次性购物功能”和良好的服务为社区居民提供全方位的购物方便，赢得顾客的频繁光临，成为区域内购买力的实现
11、中心。伊藤洋华堂的员工常说，我们并不奢求城市的所有居民都成为我们的顾客，我们更为看重的是附近的居民每天都能来这里购物。为了取得得绝对的竞争优势，伊藤洋华堂一旦确定开店地区，通常会采取一种密集开店的策略，在区域内占据所有的商圈面积，例如再北京朝阳区就开有十里堡店、亚运村店、望京店。这样做的结果是首先提高了所在区域的行业进入成本，遏止了竞争对手的发展，另一方面使区域性的物流中心等技术设施得到了最充分的利用，通过规模共享降低了总体运营成本。易初莲花创建于1921年的正大集团经过80余年的持续发展，连年跻身于世界500强企业之列，并被美国未来杂志评为亚洲十大优秀企业之一。易初莲花购物中心是正大集团在中
12、国投资的大型零售企业，它强调为家庭成员而设，倡导“衣食住行一应俱全”的消费理念，目前在中国已成功开张了28家大型连锁购物中心。在上海，易初莲花共开设了11家购物中心，成为当地开店数量最多、营业面积最大、营业额最高的外资零售企业。在北京，易初莲花开设了8家大型超市购物中心。选址原因选址问题一直是这个公司十分重视的。从规模上看，大多选在全国范围内面积两万平方米左右的大卖场，例如草桥店、金源店。因为要突出品种的齐全、形成规模优势必然要选择空间较大的场地。但是他的选址无一在市区闹市，大多分布在北京周边的地区，例如通州店、北苑店。选择周边地区主要是：周边地区拥有众多的居住小区，尤其是北面，高达数十万的常
13、住人口在此聚合，但调查显示该区域80%的消费者认为本区域缺乏大型的商业配套设施，远离市区商业中心，购物及其不方便，这说明了区域的消费潜力并没能真正释放，市场有很大的空白点，易初莲花在此提出“在家门口购物”的口号是恰到好处；可见，选址不一定非选在城市的中心，更希望是未来的商业中心，或是未来人口比较密集的地方。肯德基：业内曾经流传这样一种“傍大款”的说法：“选铺跟着麦当劳、肯德基走，肯定没错！”似乎无论麦当劳和肯德基把店开在哪里，哪里就被插上了闹市的大旗，我们甚至可以经常看到麦当劳和肯德基把店开在一些看起来并不特别惹眼的地方，而其门庭若市的状况又让人不得不佩服其选址的精明。肯德基的选址秘诀：地点是
14、饭店经营的首要因素，餐饮连锁经营也是如此。连锁店的正确选址，不仅是其成功的先决条件，也是实现连锁经营标准化、简单化、专业化的前提条件和基础。因此，肯德基对快餐店选址是非常重视的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部。其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的的核心竞争力之一。肯德基选址按以下几步骤进行。一、商圈的划分与选择1划分商圈肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些资料是*的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000 万元算一分
15、，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商业型、定点（目标）消费型、还有社区型、旅游型等等。2选择商圈即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈
