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1、昆山花桥国际商务城人才公寓 可行性研究报告 建设单位：昆山花桥国际商务城资产经营有限公司编制单位：泛华建设集团有限公司 二00八年六月三十日 目 录第一章 项目概况第二章 项目建设基地条件第三章 规划设计方案第四章 环境爱护、节能及消防第五章 技术经济第六章 投资效益评价第七章 项目的结论附件：1、昆山市打算经济委员会 号文“关于同意昆山花桥国际商务城人才公寓地块建设内容及投资单位”的批复。2、昆山市规划局 号文核发昆山花桥国际商务城人才公寓建设用地规划许可证的通知。 昆山花桥国际商务城人才公寓 可行性研究报告 托付单位： 昆山花桥国际商务城资产经营有限公司 编制单位： 泛华建设集团有限公司证
2、书编号： 010064-SJ 项目负责人： 李 宏总建筑师： 李 宏 总工程师： 杨 延 编制日期：二00八年三月42 / 42概述 项目名称： 昆山花桥国际商务城人才公寓建设单位： 昆山花桥国际商务城资产经营有限公司项目位置： 江苏省昆山市花桥开发区 项目性质： 公寓、商业 用地面积： 15443.5平方米 总建筑面积： 61475.77平方米 总投资： 16954.2万元 项目评价： 可行 第一章 项目概况 1.1 项目名称 本项目的名称为：昆山花桥国际商务城人才公寓1.2 建设单位 建设单位即项目法人为：昆山花桥国际商务城资产经营有限公司 地址： 法定代表人/负责人： 公司类型：有限责任
3、公司 注册资金： 万元 1.3 建设地点 本项目位于江苏省昆山市花桥开发区建设用地面积：15443.5平方米。 1.4 项目建设内容 本项目建设地点为昆山市花桥国际商务城核心区东北角A-22地块，建设用地面积：约15443.5平方米。 昆山花桥国际商务城人才公寓，总建筑面积：61475.77平方米，其中： A楼地上建筑面积30422.66平方米，地下建筑面积1488.91平方米。B楼地上建筑面积28195.2平方米，地下建筑面积1369.0平方米。1.5 项目建设进度 本项目前期咨询工作已于 2008 年初开始，本项目建设周期打算为 24 个月，其中现场施工周期为20 个月，打算在2008 年
4、12 月开工，于2010 年 11 月底全部竣工。 1.6 项目投资估算 本可行性研究对工程建设投资进行了估算， 经估算：本项目建设总投资为16954.2 万元， 投资分配表单位：万元序号项目投资数备注1工程建安费用13289.42902总体及设备工程622.86223其它费用2234.56974差不多预备费807.34305建设工程项目总费用16954.2040本建设项目所需建设资金由项目法人自筹16954.2万元作为项目全部资本金。1.7 项目可行性研究报告编制依据及范围 1.7.1. 编制依据 国家、地点相关的法令、法规、政策、技术标准、规范、定额、税费等有关文件 国家发改委、建设部建设
5、项目经济评价方法与参数第三版 建设单位提供的有关技术基础资料 设计单位提供的初步建设方案 1.7.2. 编制范围 项目的要紧建设规模及建设内容 项目总体建设方案 项目投资估算和项目资金筹措 项目经济效益分析 项目社会和环境效益分析 第二章 项目建设基地条件2.1 概况 本项目为高级人才公寓一期，整体用地面积28764.88m2，其中一期为15240.3m2，一期总建筑面积约为61475.77m2；整体形象要求现代简洁，可识不性强。设计原则贯彻以人为本，促进社区的交流与和谐、合理爱护和利用原有景观。用地内建设完善的服务，休闲设施。2.1.1. 项目建设区域现状 项目位于昆山市花桥国际商务城核心区
6、东北角A-22地块，东临徐公桥，南靠光明路，北临沪宁高速，东临徐公河。2.1.2. 工程内容及规模 本项目为花桥国际商务城核心区东北角A-22地块拟建高层公寓两幢。总建筑面积：61475.77平方米，其中： A楼地上建筑面积30422.66平方米，地下建筑面积1488.91平方米。B楼地上建筑面积28195.2平方米，地下建筑面积1369.0平方米。2.2 自然条件 2.2.1 气象条件 属北亚热带南部季风气候区。气候和气湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均气温16.5；年降水量1447毫米,年日照时刻1697小时，全年无霜期239天。4.2.2 地震 本项目所在地昆山市抗震设防烈度7度
7、。 第三章 规划设计方案 3.1 技术经济指标 技术经济指标项目指标单位用地面积15443.5 m2总建筑面积61475.77m2建筑面积A楼地上30422.66m2地下1488.91m2B楼地上28195.2m2地下1369.0m2占地面积3165.37m2容积率3.80%停车位55辆3.2建筑设计3.2.1建筑设计依据1、民用建筑设计通则GB50352-20052、高层民用建筑设计防火规范GB50045-953、公共建筑节能设计标准GB50189-20054、相关法律、法规3.2.2总平面设计 基地是平行四边形，本案包括两栋塔楼，临徐公桥路向南北布置，在西北侧，设置要紧机动车出入口，并沿北
8、侧道路安排地面停车55辆，供业主及访客停车，一期公寓两幢单体，分不为A座、B座，高度72米，层数21层，建筑退界及间距满足规划要求。3.2.3功能配置 本方案A楼二十一层，其中三层二十一层为高级职员宿舍，B楼二十一层，其中二二十一层为高级职员宿舍，在首层设置大堂，分不通向两塔楼交通核心。3.2.4立面造型：本案所处位置十分重要，为立面要求提出了较高要求，为幸免版式高层的沉闷感，设计通过体块的切割和穿插制造现代而简洁的体积感，通过天际线处理及丰富的立面细部处理使建筑更加充满活力，制造令人兴奋的视觉效果，同时结合阳台、共享空间等建筑功能特有空间，制造亲切、适宜的立面尺度。3.2.5水平与垂直交通1
9、、A、B楼地下室除设备用房外均为自行车库，各分为二个防火分区，每防火分区均设两个疏散口，地下室最远疏散距离40米，满足消防疏散要求。2、A、B楼，每幢设6部电梯，其中A楼设2部消防电梯，B楼设1台消防电梯3、交通分流：A、B楼设疏散楼梯二部，满足消防疏散要求。3.2.6建筑用材：1、机动车道：素土夯实；100厚道渣，200厚C25砼地面（每6米设分仓缝）。2、人行道、自行车道；素土夯实，100厚道渣随捣，100厚砼地面3、广场、通道铺地，中档广场地砖铺地。4、墙体：- 4.20.00的墙体：外墙、消防水池：250厚钢砼墙体。抗渗等级S6，外铺Au3防水卷材。0.00以上：外墙为200厚加气的砌
10、块，内墙为200、100厚加气砌块，筒体、柱子、剪力墙均为钢砼、外墙采纳聚苯挤塑沫板保温。5、屋面：1） 不上人屋面：现浇砼板随捣随抹，水泥砂浆找平。Au3防水卷材二层，聚苯挤塑板保温层，纤维隔离层，40厚卵石爱护层。2） 上人屋面：现浇钢砼板随捣随抹，20厚水泥砂抹找平，Au3防水卷材两层，粘贴挤塑泡抹板保温层，20厚水泥砂浆找平，干铺油毡一层，40厚细石砼，内配42006、门窗外门窗：1厚铝合金门窗，双层中空玻璃。内门：1） 户门为钢木防盗门，内门为硬木夹板门2） 公共部分内门硬木夹板门3） 地下室内，配电间，水泵房，屋顶消防电梯机房门，为甲级防火门4） 楼梯间，电梯间前室门均为乙级防火门
11、，管道井为丙级防火门7、建筑装饰1）外装饰裙房：双层玻璃，石材主楼：双层玻璃，白色涂料，铝合金百叶2）内装饰墙体，涂料，公共部分设1.8米高瓷砖墙裙地面厨、卫防滑地砖公共部分花岗石材变配电塑胶地面住户地面地砖机房层水泥砂浆3.2.7要紧特征备注耐火等级一级建筑类不一类高层抗震设防裂度七度要紧结构形式框架剪力墙建筑层数二十一层建筑层高A楼一层5.4米二层4.2米三二十一层，层高3.3米于一楼板顶设结构转换层于二楼板顶设技术转换层B楼一层，层高6米二二十一层，层高3.3米一层含2.1米高技术夹层，于夹层顶板设技术转换，于底板设结构转换3.3结构设计3.3.1设计依据要紧设计规程及规范如下：1、建筑
12、结构可靠度设计统一标准 GB 50068-20012、建筑结构荷载规范(2006年版) GB 50009-20013、建筑桩基技术规范 JGJ94-20084、地基基础设计规范 GB 50007-20025、建筑抗震设防分类标准(2008年修订)GB50223-20046、建筑抗震设计规范(2008年修订) GB 50011-20017、混凝土结构设计规范 GB 50010-20028、高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-20029、地下工程防水技术规范 GB 50108-2001工程建设标准强制性条文房屋建筑部分3.3.2设计采纳的要紧荷载标准值1、活载楼梯 2.5千牛/平方米消防楼梯 3.5千牛/平方米 电梯机房 7.0千牛/平方米 健身房 4.0千牛/平方米餐厅、厨房 4.0千牛/平方米宿舍 2.0千牛/平方米 上人屋面
