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1、 沈阳豫园房地产开发有限公司2006年1月126 / 131目录前言1一、 项目概况2二、 项目进度打算执行和完成情况9三、 项目质量操纵14四、 项目成本打算操尽情况29五、 安全生产、文明施工实施方面33六、 项目部的经验和教训总结36七、 对承包商、供应商的综合评估及理由54八、 其他67结束语73前言东方知音项目于2001年10月22日正式开工，2004年1月5日全部交付使用。分二期开发，其中一期于2002年12月30日交付，二期于2002年7月15日正式开工，2004年1月5日交付，2004年6月2日获得二期大产证，销售率达到99.3%，具备了后评估的条件。通过本项目的操作，有必要总
2、结一下经验教训，对后续项目开发有着重要意义。这次项目后评估工作在集团项目治理部指导下完成，由于首次尝试整个项目的评估，尤其是一期的原始资料比较欠缺，专门多偏差分析无从着手，整体上弱化了对治理上的标准化与量化的要求。特不希望集团领导和相关部门能够对本报告提出宝贵意见。一、项目概况一、项目的差不多情况：东方知音北临荻柴浜、东临金桥路、南接博山东路、西靠枣庄路。小区主入口：博山东路811弄小区次入口：枣庄路211号进展商： 复地集团上海新远房地产开发有限公司营销企划： 复地集团上海策源置业顾问有限公司景观设计： 泛亚易道设计单位： 机械工业部第二设计研究院上海分院施工单位： 杭州萧山第二建筑工程有限
3、公司（后更名为浙江国泰建设集团有限公司）上海锦惠建筑工程有限公司工程监理： 上海复远建设监理有限公司物业治理： 上海复瑞物业治理有限公司项目部要紧人员： 二、要紧技术经济指标：一期一期总用地面积65820M2道路用地8600M2一期总建筑面积94894.22M2居住建筑面积毛密度1.274其中地上建筑面积91266M2居住建筑面积净密度1.82地下建筑面积3628M2人口毛密度412人/ha一期建筑占地面积15856M2人口净密度587人/ha一期住宅建筑面积85554M2自行车库1505M2一期住宅总户数778户汽车停车位174个容积率1.37其中地面汽车停车位75个集中绿化率15. 2%地
4、下汽车停车位99个绿化面积33568M2会所1705M2绿化系数39.50%商业、物业2451M2二期二期总用地面积49800M2绿化面积19679M2二期总建筑面积80830.75M2绿化系数39.50%其中地上建筑面积75903.8M2道路用地面积8340M2地下建筑面积4927M2自行车库1438M2二期建筑占地面积8109.41M2地下汽车库（兼人防）3492.02M2二期住宅建筑面积75903.8M2汽车停车位181个二期住宅总户数686户其中地面汽车停车位83个容积率1.50地下汽车停车位98个集中绿化率17.4%总用地平衡表总用地面积11.594ha100%其中一期用地面积6.6
5、14ha56.90%二期用地面积4.98ha43.10%住宅建筑用地面积7.358ha63.45%公共建筑用地面积0.675ha5.82%道路用地面积1.694ha14.61%公共绿地面积1.867ha16%总绿化系数39.5%一期总户型分配表二期户型分配情况一、二期要紧绿化指标一期二期总用地面积65820M249800M2绿地面积33568M219679.45M2集中绿化面积10000M28665.13M2绿化率39.5%M239.50%集中绿化率15.2%M217.40%人均绿地面积12.3M27.72M2一、二期面积汇总总建筑面积175724.97M2地上自行车库面积1504.57M2多
6、层住宅面积122034.95M2地下自行车库面积（兼人防）549.79M2小高层住宅面积39423.16M2半地下室自行车库面积885.12M2商场会所面积4207.29M2地上面积汇总167162.43M2地下车库（可售）1785.41M2地下面积汇总7640.80M2地下车库（兼人防）5334.68M2住宅面积汇总161500.89M2三、建材装修标准：结构： 沉降操纵复合桩基桩0.25*0.25*22米，纯桩基桩0.25*0.25*22米，小高层纯桩基桩0.3*0.3*26m，多层采纳砖混合结构。楼屋面采纳现浇钢筋混凝土板，底层设架空板，每层设置圈梁及构造柱。小高层采纳短肢钢筋混凝土框剪
7、结构，楼屋面采纳现浇钢筋混凝土。外墙： 多层采纳涂料饰面，小高层采纳涂料饰面，局部采纳面砖饰面。屋顶屋面：铺设保温、隔热层及聚氯乙烯橡胶共混防水层。门窗： 入户大门采纳防盗子母门，外窗及阳台门采纳彩色铝合金材料，二期沿金桥路的27#31#房及36#房东单元采纳双层玻璃，内门客户自理。地面： 室内地坪采纳水泥砂浆找平。内墙： 客厅、餐厅、卧房砂浆抹平，腻子批嵌。阳台：金属栏杆及玻璃挡板。电梯：三菱电梯，七层住宅载重量550kg，十一层住宅载重量630kg.门厅：每单元建筑设置独立、宽敞、明亮大堂，厅内采纳地砖。公用部位楼梯：地面铺设防滑地砖。供水：变频供水，无屋面水箱。电视同意系统：预留二个有线
8、电视终端（除一室一厅一个外）。通信系统：每户预留二门IDD电话线路，含一路电信宽带网络线路。水、电、煤：一并配套到位：一户一表（电表容量：4KW8KW）煤气：管道铺设到户。车位：355个，其中一期174个，二期181个。空调：预留空调位置、搁板及空调滴水管。智能化：信息宽带网络系统，小区背景音乐及紧急广播系统、一卡通车辆治理及门禁系统、物业治理平台子系统。保安系统：24小时保安、电子巡更系统、家庭安全防范报警系统、小区周边红外线报警系统、闭路电视监控子系统、楼宇可视对讲系统。四、会所设施：底层设有跑步机、体操房（健身房）、咖吧。二层设有桌球房、美容室、棋牌室、羽毛球场、乒乓球室、攀岩等休闲娱乐
9、项目。会所由上海星之健身俱乐部有限公司治理经营。五、智能化：1、 信息通信系统：信息宽带网络系统：采纳FTTB+LAN接入方式，光缆进小区到楼，五类线到户。2、 CATV有线电视系统。3、 安全防范系统：周界防越报警系统：采纳总线制，设置红外线总线制报警器。电子巡更系统：采纳离线式巡更系统，显示巡更时刻、地点。电视监控系统：小区所有出入口、车库内及要紧公共场所设置摄像机，并带有报警联动功能。4、 可视对讲系统：总线布线，按键式门口机，住户房号与按键一一对应。5、 治理系统：（1） 背景音响紧急广播系统：在小区公共场所，绿化带设置音响。（2） 小区一卡通系统：地下车库治理和IC卡门禁治理。（3）
10、 智能化系统治理中心：安保中心和物业治理中心。六、前期配套开发治理概况前期与配套方面要紧工作有三块：一是3100m2的接待中心（该建筑为代建项目）；二是9.5万m2的一期住宅项目；三是二期8.1万m2住宅项目。二、项目进度打算执行和完成情况在项目时刻治理上，项目部认真做好各项进度打算,组织各项活动的实施，并在项目开展过程中及时跟踪、调整，采取相应的进度措施，依照预定的打算在前期、配套及现场施工等方面得到严格操纵，使整个项目的打算执行达到了预期的目标。一、进度节点打算执行情况详见附件1二、考核节点执行完成情况除二期交付许可证节点比打算延期14天外，其余节点均能按打算完成。三、其他节点执行完成情况
11、一期二期方案审批延期34天建设用地规划许可证延期15天配套延期31天结算延期271天其余节点均差不多按打算完成方案审批延期13天建设用地规划许可证延期15天配套延误26天，景观延期29天档案验收延期16天大产证、结算延期其余节点均按打算完或提早完成四、节点滞后缘故分析和采取纠偏手段1、 二期交付许可证延期要紧缘故是完成二期超面积规划补证，补签土地出让合同和补缴出让金等事项。我们的执行思路是：保证公司的总体利益，利用良好的政府部门关系，有打算、有步骤实施各项任务，最终于2003年12月19日取得新建住宅交付使用许可证；2、 一、二期方案审批延期要紧缘故为建筑面积超标等缘故经几次送审后才给予批准。
12、依照此情况，项目部依照方案报批及扩初报批分不由区打算进展局及市建委审批的情况，将扩初报批与方案报批同步进行，节约了办证的时刻，保证了开工的日期；3、 一、二期建设用地规划许可证延期要紧缘故是土地出让金费用交付的延误，考虑公司资金流转，所做的技术调整，此工期延误对整个项目阻碍不大；4、 配套、绿化节点延期要紧缘故为：（1） 对配套垄断项目施工工期估算太乐观，要紧为供电箱变基础的施工工期及设备吊装对路面要求高，与景观绿化搭接要求考虑不够完善；（2） 一期会所装潢方案的延期，使消防施工延期（后会所作为甩项）验收；（3） 对配套验收手续历时可能不够。依照此情况项目部积极采取措施，压缩后续办证的时刻（要
13、紧为档案验收及交付使用许可证的办理），保证了交付的时刻要求；5、 结算节点延期要紧缘故是有打算安排延期；6、 二期大产证延期要紧缘故为补地价问题。五、进度总体评估、经验及教训东方知音项目时刻治理上形成了较为可靠的治理体系和制度，使项目运作顺畅，各项活动能差不多按打算有序的开展。通过项目团队的共同努力，项目的进度编制、跟踪调整和操纵等方面都得到了较好的成果，项目重要节点能够按时和提早完成，项目时刻治理差不多达到了预定的目标。1、 项目部依照实际情况编制了操纵打算，把工作内容细分，为项目工作安排及各种工作交叉做好了积极的预备，为工作的开展提供了依据。在实施过程中及时跟踪及调整打算，出现偏差及时采取有效措施加以改进，形成了打算操纵的治理体系。2、 方案报批及扩初报批分不由区打算进展局及市建委审批，这两项工作通过努力可平行进行，节约了办证的时刻，保证了开工的日期。3、 在工程开工方面，桩基施工安排在施工许可证之前进行（并作好风险的评估及公关工作），保证项目开盘时刻，积极配合了销售的工作。4、 施工图的审图工作尽管差不
